"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 16. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE
MAHKEMESİ : ... 6. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL-TAZMİNAT
Taraflar arasında görülen tapu iptali-tescil, olmazsa tazminat davası sonunda, Yerel Mahkemece davanın reddine dair verilen karara karşı davacı mirasçılarının istinafı üzerine, ... Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin olarak verilen karar bir kısım davacı mirasçılarından ... v.d. vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ...’ün raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
-KARAR-
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat isteğine ilişkindir.
Davacı, maliki olduğu dava konusu ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerine bina yapılması için dava dışı ... İnşaat Şirketi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını ancak anılan şirketin işi zamanında bitirememesi üzerine, yaşlı ve hasta olması nedeniyle inşaatın tamamlanması, işlerinin takibi amacıyla uzaktan akrabası olan davalı ...’e vekaletname verdiğini, ancak davalı ...’in ilk olarak natamam vaziyetteki inşaatın hak sahibi kendisiymiş gibi 16.10.2011 tarihli temlikname düzenlettirdiğini, okuma yazması olmadığından imzasının bulunduğu temliknamenin bu nedenle geçersiz olduğunu, temliknameden sonra davalı ...’in eski yükleniciyle düzenlenen sözleşmeleri feshederek yeni müteaahhit arayışına girdiğini, vekalet görevi kötüye kullanılarak dava dışı yüklenici ... ile vekili sıfatıyla davalı ... arasında harici olarak düzenlenen geçersiz 27.01.2012 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile temliknameye atıf yapılarak davalı ...’e yapılacak binadan iki adet daire verileceğinin ve 110.000 TL para ödeneceğinin kararlaştırıldığını, Noterde düzenlenen 17.05.2012 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince ise kendisine toplam 4 daire ve 2 dükkan verileceği kararlaştırıldığı halde, dava konusu 1, 6 ve 12 nolu bağımsız bölümlerin vekil ... tarafından eşi olan diğer davalı ...’ya satış suretiyle temlik edildiğini, vekilin kendisinin zararına olacak şekilde sözleşmeler ve temlikler yaptığını, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket ettiğini ileri sürerek, davalı ... adına olan bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile adına tescilini, olmadığı takdirde taşınmazların rayiç bedelinin tespiti ile yasal faizi ile birlikte davalılarından tahsilini istemiş, yargılama sırasında davacının ölümü üzerine mirasçıları davaya devam etmiştir.
Davalılar, iddiaların doğru olmadığını, düzenlenen tüm sözleşmelerin ve temliklerin davacının bilgisi ve iradesi doğrultusunda gerçekleştiğini, davalı vekil ...’in 4 yıl boyunca büyük bir özveri ile taşınmaz üzerindeki binanın tamamlanmasını sağladığını, dava konusu 12 nolu bağımsız bölümün davacıyla bir ilgisinin bulunmadığını, diğer dava konusu 1 ve 6 nolu bağımsız bölümün ise bedeli karşılığında davalı ...’ya satıldığını, davacı ile aralarında imzalanan 15.05.2012 tarihli Komisyon Sözleşmesi ve 20.06.2014 tarihli İbraname gereğince davacının hiçbir hakkının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
İlk Derece Mahkemesince, dava konusu 12 nolu bağımsız bölümün kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kat irtifakı tesisi ile davalı ... adına tescil edildiği, diğer dava konusu 6 nolu bağımsız bölümün dava dışı yüklenici ... tarafından davalıya devredildiği, dava konusu 1 nolu bağımsız bölüm yönünden ise vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasının ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, davacı mirasçılarının istinafı üzerine ... Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesince, istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1.b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı ...’nın ... 3. Noterliğinin 17.10.2011 tarihli ve 13834 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile dava konusu ... ada ... parsel sayılı taşınmazla ilgili dilediği kişi ve dilediği koşullarda kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapma hususunda davalı ...’i vekil tayin ettiği, yine davacının ... 8. Noterliğinin 26.03.2012 tarihli ve 13646 yevmiye numaralı vekaletnamesi ile dava konusu 1, 6 ve 12 nolu bağımsız bölümlerin de arasında yer aldığı 12 adet bağımsız bölümün satışı hususunda davalı ...’i vekil tayin ettiği, daha sonra taşınmazda kat irtifakı tesis edilerek dava konusu 1 ve 6 nolu bağımsız bölümlerin davacı adına, dava konusu 12 nolu bağımsız bölümün ise davalı ... adına 05.....2012 tarihinde tescil edildiği, dava konusu 6 nolu bağımsız bölümün davacı ...’ye vekaleten davalı ... tarafından 25.07.2013 tarihinde dava dışı yüklenici ...’e, ...’in de 30.07.2013 tarihinde davalı ...’ya satış suretiyle temlik ettiği, dava konusu 1 nolu bağımsız bölümün de davacıya vekaleten davalı ... tarafından 15.....2012 tarihinde davalı ...’ya satış suretiyle temlik edildiği, ayrıca davacı ... ile davalı vekil ... arasında 16.10.2011 tarihli “Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Temliki ve Anlaşma Yetki Belgesidir” başlıklı belge, 15.05.2012 tarihli “ Komisyon Sözleşmesi” başlıklı belge ve 20.06.2014 tarihli “İbraname” başlıklı belgenin düzenlendiği; davalı vekil ... ile dava dışı yüklenici ... arasında ise 27.01.2012 tarihli harici olarak “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ile Noterde 17.05.2012 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiği, davacı ...’nın yargılama sırasında 14.05.2015 tarihinde ölümü üzerine mirasçıları tarafından davaya devam edildiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere, Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil
değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olayda, Mahkemece, yukarıdaki açıklanan ilkeler doğrultusunda hükme yeterli bir araştırma ve inceleme yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.
Şöyle ki, vekalet görevinin kötüye kullanıldığı iddiasının her türlü delille ispatlanması mümkün olup, eldeki davada tarafların tanık deliline dayandığı ve süresinde delil dilekçeleriyle tanık isimlerini Mahkemeye bildirdikleri, ne var ki Mahkemece; dava değeri ve taraflar arasındaki sözleşmesel ilişki nedeniyle tanıkların dinlenmesine yer olmadığına karar verilerek, eksik araştırma neticesinde sonuca gidildiği anlaşılmaktadır.
Hâl böyle olunca; tarafların bildirdiği tanıkların dinlenmesi, yukarıda belirtilen ilkeler çerçevesinde araştırma ve inceleme yapılmak suretiyle toplanan ve toplanacak deliller birlikte değerlendirilerek hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Bir kısım davacı mirasçıları ... v.d. vekilinin yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1. maddesi uyarınca ... Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerden dolayı 6100 sayılı HMK’nın 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren ... 6. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin ... Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesine gönderilmesine, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 16.12.2021 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.