"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : SAKARYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL-BEDEL
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istekli dava sonunda Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince davanın kabulüne dair verilen karar davalılar ... ve ... vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 22/02/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar ... ve ... vekili Avukat ... geldi. Davetiye tebliğine rağmen başka gelen olmadı. Duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, yurt dışında ikamet ettiği için taşınmazlarının idaresi, intikali ve sair hususlarda bacanağı olan davalı ...’yu 28.02.2008 tarihinde vekil tayin ettiğini, dava dışı eşiyle boşanma aşamasında iken davalı vekilin, vekalet görevini kötüye kullanarak dava konusu 166 ada 11 parsel sayılı taşınmazı çok düşük bir bedelle davalı ...’na, onun da çok kısa bir süre sonra diğer davalı ...’a muvazaalı olarak satış yoluyla devrettiğini, davalıların kötüniyetli olup, el ve işbirliği içinde hareket ettiklerini, davalı vekilin bu şekilde başkaca devirler de yaptığını, herhangi bir satış bedeli ödenmediğini ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tescilini, olmazsa bedelin faiziyle birlikte davalı vekil ...’dan tahsilini istemiş; 23.05.2018 tarihli dilekçesiyle, tazminat talebi olan 206.500,00 TL’nin faiziyle birlikte davalı vekil ...’dan tahsilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı ..., davacının, çekişmeli taşınmazı, Almanya’da boşanma davası açtığı dava dışı eşi ...’e tazminat olarak verdiğini ve talepleri üzerine taşınmazı 66.000 TL bedelle satarak satış bedelini davacının dava dışı eşi ...’e ödediğini, ...’in de bu parayı emekli olabilmesi için kayınpederine verdiğini, vekalet görevini kötüye kullanmadığını; davalı ..., çekişmeli taşınmazı bedeli mukabilinde satın aldığını, aynı gün davalı vekilin hesabına banka kanalıyla 66.000 TL ödediğini; davalı ..., taşınmazı bedeli mukabilinde satın aldığını ve iyiniyetli olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Kocaeli 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17/01/2019 tarihli ve 2016/252 E., 2019/5 K. sayılı kararı ile; davalı vekilin vekalet görevini kötüye kullandığı, ancak ilk el ve ikinci el davalılar ... ve ...’in kötüniyetli olduklarının kanıtlanamadığı gerekçesiyle iptal tescil isteğinin reddine, taşınmazın satış tarihindeki gerçek değerinden ödenen 66.000 TL satış bedelinin mahsubu ile bakiye 140.500,00 TL’nin davalı vekil ...’ten tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesi kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle, tapu iptali ve tescil kararı verilmesi gerektiğini, taşınmazın kötüniyetle gerçek değerinin çok altında satıldığını, 66.000,00 TL'nin ödenmiş olduğu yönündeki kabulün doğru olmadığını ve bu konuda tanık dinlenemeyeceğini belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 19/04/2019 tarihli ve 2019/299 E. 2019/303 K. sayılı kararıyla; tapu kaydında değerin düşük gösterilmesinin tek başına kötüniyetin ispatı açısından yeterli bulunmadığı, davalı ...’nun vekile yaptığı ödemeye ilişkin banka dekontunu ibraz ettiği, davalı vekil ...’nun ise elde ettiği satış bedelini vekil edene ödediği savunmasını kanıtlayamadığı, vekilin üzerine düşen sadakat ve özen borcunu yerine getirmediği, resmi akitte yazan 66.000,00 TL bedelin tazminattan mahsup edilmesinin doğru olmadığı gerekçeleri ile davacının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının hükmedilen bedel yönünden kaldırılarak, dava konusu taşınmazın satış tarihindeki değeri olan 206.500,00 TL'nin 15/12/2015 satış tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı vekil ...’ten tahsiline karar verilmiştir.
V. BİRİNCİ TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesi kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
2.Bozma Kararı
Dairenin 21/01/2021 tarihli ve 2019/2671 E., 2021/346 K. sayılı kararıyla; "..çekişme konusu taşınmazın değerinin ilk satış tarihi itibariyle 206.500 TL, ikinci satış tarihi itibariyle 221.250 TL olduğunun keşfen saptandığı, ilk el davalı ...’in taşınmazı 66.000 TL bedelle satın aldığına ilişkin ödeme belgesi sunduğu, resmi senette ise satış bedelinin 25.000 TL olarak gösterildiği, ikinci el davalı ...’in de ilk el davalı ... ile kardeş olup, taşınmazı ilk el davalıdan üç ay sonra satış yoluyla edindiği, davalı ...’in herhangi bir satış bedeli telaffuz etmediği gibi, resmi senetteki satış bedelinin de ilk satışa ilişkin resmi senette gösterilen satış bedelinden daha düşük olarak 11.200 TL olarak gösterildiği, davacı tanığı ... ...’in beyanında, davalı vekilin, davacıya ait başka bir taşınmazı kendisine sattığını, ancak vekaletnamenin eski tarihli olması nedeniyle tapuda işlemin gerçekleşmediğini, bilahare telefonla davacı ile görüşmesinde davacının kendisine bu işe girmemesi gerektiğini, zira bilgisi dışında yer satılmaya çalışıldığını söylediğini ifade ettiği, davacının 10.12.2016 tarihinde boşandığı dava dışı eşi ...’in ise davalı tanığı olarak dinlendiği ve çekişme konusu taşınmazın satış bedeli olarak 66.000 TL’yi vekilden aldığını beyan ettiği, taşınmazın ilk satış tarihindeki gerçek değeri olan 206.500 TL ile 66.000 TL satış bedeli arasında fahiş fark bulunması karşısında davalı vekil ile davalı ilk el ...’in el ve işbirliği içinde hareket ederek davacıyı zararlandırdıkları açıktır. Davalı ...’in kardeşi olan son kayıt maliki davalı ...’in ise durumu bilen ya da bilmesi gereken kişi konumunda olup, satış bedeli ile taşınmazın gerçek değeri arasındaki fahiş fark ve adı geçen davalı tarafından ödemeye ilişkin herhangi bir delil sunulmamış olması birlikte değerlendirildiğinde son kayıt maliki davalı ...’in iyiniyetli olmadığı ve TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı sonucuna varılmaktadır. Hal böyle olunca, tapu iptali ve tescil isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde bedele hükmedilmesi doğru değildir. " gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararı bozulmuştur.
3. Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bölge Adliye Mahkemesinin 26/05/2021 tarihli ve 2021/360 E., 2021/719 K. sayılı kararıyla; davalı vekil ... ile davalı ...'in el ve işbirliği içinde hareket ederek davacıyı zarara uğrattıkları, davalı ...’in ise davalı ...'in kardeşi olduğundan bu durumu bilen/bilmesi gereken kişi konumunda olduğu gerekçesiyle Kocaeli 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/252 E., 2019/5 K. sayılı kararına yönelik davacının istinaf başvurusunun kabulü ile; HMK'nın 353/1-b.2 maddesi uyarınca anılan mahkeme kararı kaldırılarak, davanın tapu iptal ve tescil istemi yönünden kabulüne karar verilmiştir.
VI. İKİNCİ TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde bir kısım davalılar ... ve ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Bir kısım davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; sadece satış bedeli ile satış tarihinde taşınmazın gerçek değeri arasında fark olmasının davalı ...’in el ve işbirliği içinde hareket ettiğinin kabulü için yeterli olmadığını, dava konusu parselin imar durumuna bakıldığında ön bahçe mesafesi olarak minimum 5 metre, yan bahçe mesafesi olarak minimum 3 metre çekme yapmak gerektiğini ve inşaat nizamının ayrık nizam olması nedeni ile arsa üzerine inşaat yapma imkanının kalmadığını ancak yandaki parsel malikinin muvafakatiyle inşaat yapılabileceğini, davalı ...’in dava konusu taşınmazın yan tarafındaki taşınmazda kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bina yapmaya karar verdiğini, bu parsel ile dava konusu parseli birleştirerek inşaatını genişletmek istediğini, tanıdığı olan emlakçı ... ... vasıtasıyla diğer davalı ... ile tanıştığını ve 66.000,00TL satış bedelini davalı ...'nun hesabına gönderdiğini, davalı Şermin’in ise davacıyı ve davalı ...’i tanımadığını, sadece kardeşi ...’ten miras hissesini talep ettiği için dava konusu taşınmazın kendisine temlik edildiğini, iyiniyetli olduğunu, davacının davalı ... ve dava dışı ... ve Ticaret Ltd. Şti.'ye açmış olduğu tapu iptal ve tescil davasının reddedildiğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmişlerdir.
3.Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptal ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. Türk Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekâlet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir (TBK'nın 504/1). Sözleşmede vekâletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu gözardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekâlet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekâlet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, vekil ile sözleşme yapan kişi, vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (re'sen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3.2.2. Mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. " Usuli kazanılmış hak" olarak tanımlayacağımız bu müessese, mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararındaki esas çerçevesinde işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirir. (09.05.1960 tarihli 21/9 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı).
3.2.3. HMK'nın 297/2. maddesinde “Hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir” düzenlemesi yer almaktadır.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Kararın (V/3) numaralı paragrafında yer verilen ve hükmüne uyulan bozma kararında gösterildiği şekilde işlem yapılarak tapu iptal ve tescil istemi yönünden davanın kabulüne karar verilmesinde herhangi bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Bir kısım davalıların bu yönlere değinen temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine.
3.3.2. Davalıların diğer temyiz itirazlarına gelince;
...nın 297/2. maddesi gereğince hakimin infazı kabil karar verme yükümlülüğü vardır. Somut olayda, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından bozma ilamına uyulduğuna göre bundan sonra Mahkemece yapılacak iş bozmaya ve HMK'nın 297. maddesine uygun yeni bir karar vermekten ibarettir. Kocaeli 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17/01/2019 tarihli ve 2016/252 E., 2019/5 K. sayılı kararının Bölge Adliye Mahkemesinin 19/04/2019 tarihli ve 2019/299 E., 2019/303 K. sayılı kararıyla kaldırıldığı gözetilmeksizin yazılı olduğu üzere yeniden istinaf isteminin kabulü ve İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılması şeklinde hüküm oluşturulması usul hukukuna açıkça aykırılık oluşturmaktadır. Ancak anılan bu husus yargılamanın tekrarını gerektirmediğinden, Bölge Adliye Mahkemesi kararının hüküm kısmının düzeltilerek onanması, 6100 sayılı HMK’nın 370/2. maddesi hükmü gereğidir.
VII. SONUÇ:
1) (VI/3.3.1.) numaralı paragrafta açıklanan nedenlerle bir kısım davalılar vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine,
2) (VI/3.3.2.) numaralı paragrafta açıklanan nedenlerle bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazlarının değinilen yönden kabulü ile; Bölge Adliye Mahkemesinin 26/05/2021 tarihli kararının A fıkrasının tamamen ve (B-) harfinin hükümden çıkarılmasına, Bölge Adliye Mahkemesi kararının bu şekilde DÜZELTİLEREK ONANMASINA, 20/11/2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden bir kısım davalılar ... ve ... vekili için 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen davacıdan alınmasına, peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde iadesine, 22/02/2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.