"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davası sonunda Ankara 21. Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 29/06/2021 tarihli ve 2021/175 Esas, 2021/205 Karar sayılı karar, yasal süre içerisinde davalı vekili tarafından duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 15/03/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Avukat ... ile temyiz edilen asli müdahil Hazine vekili Avukat ... geldiler, davatiye tebliğine rağmen temyiz edilen davacı ... vekili gelmedi. Yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı ... vekili, mülkiyeti Hazineye ait olan Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, Macun Mahallesindeki 7622 ada 11 parsel sayılı taşınmazın Hazine tarafından 4706 sayılı Kanun'un 4916 sayılı Kanun'la değişik 4. maddesine istinaden davalı Kooperatife satıldığını ve taşınmaz kaydına "satış amacı dışında kullanılamaz" şerhi konulduğunu, ancak davalının 4706 sayılı Kanun'a aykırı davranarak kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazın %47,50'sini yüklenici firmaya temlik edeceğini taahhüt ve kabul ettiğini ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile Hazine adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Asli müdahil Hazine vekili, davalı Kooperatifin küçük sanayi sitesi olarak kullanılmak üzere kendilerine satışı yapılan taşınmazı satış amacına aykırı olarak kâr elde etme amacıyla kullandığını, bu nedenle davalı adına oluşan tescilin yolsuz olduğunu, taşınmazın gerçek hak sahibinin Hazine olduğunu ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile Hazine adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili, davacının taşınmazda herhangi bir hakkı olmadığını, mülkiyet hakkı sahibi Hazine adına yolsuz tescil iddiasıyla dava açamayacağını, müvekkilinin satın alma amacına uygun olarak Yenimahalle Belediyesinden inşaat ruhsatı aldığını ve inşaatın bizzat müvekkili tarafından yapıldığını, satış amacı dışında bir durumun bulunmadığını belirtip davanın reddini savunmuştur.
III. MAHKEMENİN İLK KARARI
Ankara 21. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17/12/2015 tarihli ve 2014/156 Esas, 2015/685 Karar sayılı kararıyla; davalı Kooperatifin 4706 sayılı Kanun'un 4. maddesi ile 13/06/2005 tarihli sözleşmenin 3. maddesine aykırı olarak hareket ettiği gerekçesiyle davanın kabulüne, taşınmazın tapu kaydının iptali ile Hazine adına tesciline karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Yukarıda belirtilen karara karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Bozma Kararı
Dairenin 04/04/2017 tarihli ve 2016/11309 Esas, 2017/1678 Karar sayılı kararıyla; “Somut olayda, doğrudan mülkiyet hakkını ilgilendiren eldeki tapu iptali-tescile yönelik dava hakkı mutlak biçimde mülkiyet hakkı sahibine ait olduğuna göre, taşınmazda mülkiyet ya da mülkiyet dışında bir hak sahibi olmayan davacı ... Müdürlüğünün davada taraf sıfatı (aktif dava ehliyeti) bulunmadığının kabulü gerekir. Hâl böyle olunca; davanın aktif dava ehliyeti yokluğundan reddine karar verilmesi yerine, esastan hüküm kurulması isabetsizdir.” gerekçesiyle karar bozulmuş, davacı vekilinin karar düzeltme istemi Dairenin 15.03.2018 tarihli ve 2017/3696 E., 2018/7428 K.sayılı kararıyla reddedilmiştir.
3. Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Ankara 21. Asliye Hukuk Mahkemesinin 07/06/2018 tarihli ve 2018/259 Esas, 2018/262 Karar sayılı kararıyla; Hazinenin 04.05.2018 tarihli dilekçe ile asli müdahale talebinde bulunduğu, bu talebin hüküm verilmesinden sonra olduğu gerekçesiyle Hazinenin asli müdahale talebinin reddi ile, aktif dava ehliyeti yokluğundan davanın reddine karar verilmiştir.
4. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ... vekili ve asli müdahale talep eden Hazine vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
5. İkinci Bozma Kararı
Dairenin 10/12/2020 tarihli ve 2018/3946 Esas, 2020/6612 Karar sayılı kararıyla; “...Gerçekten de, bozma ilamına uyulmak suretiyle kayıt maliki olmayan davacı ... yönünden davanın husumetten reddedilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, davacının temyiz itirazının reddine. Ne var ki, Daire bozma kararı sonrasında Hazinenin 04.05.2018 tarihli dilekçesi ile davaya asli müdahil sıfatıyla katılmak istediği ve anılan isteğin de Mahkemece reddedildiği görülmektedir. Hemen belirtilmelidir ki, dava dışı Hazinenin çekişmeli taşınmazın kayıt maliki olarak davaya bağımsız hak talebiyle katılmak istemesinde ve isteğinin reddi halinde hükmü temyiz etmesinde hukuki yararı bulunduğu açıktır. Hâl böyle olunca, Hazine′nin asli müdahale talebinin kabul edilmesi ve ondan sonra işin esası değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken, yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir.” gerekçesiyle karar bozulmuş; davacı vekili ve davalı vekilinin karar düzeltme istemleri Dairenin 22.03.2021 tarihli ve 2021/762 E.,2021/1636 K.sayılı kararıyla reddedilmiştir.
6. Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen karar
Ankara 21. Asliye Hukuk Mahkemesinin 29/06/2021 tarihli ve 2021/175 Esas, 2021/205 Karar sayılı kararıyla; davacı ... yönünden davanın reddine, dava konusu taşınmazın davalı Kooperatife küçük sanayi sitesi yapılması amacıyla 4706 sayılı Kanun'un 4. maddesine istinaden 13.06.2005 tarihinde yapılan sözleşme ile devredildiği, davalı Kooperatif tarafından devralınan dava konusu taşınmaz üzerinde yapılması planlanan küçük sanayi sitesi inşaatı için kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı ...-...-... Ortaklığı ünvanlı yüklenici ile anlaşıldığı, anılan sözleşme ile taşınmazın %47,50'sinin dava dışı yüklenici ortaklığa devredilmesinin taahhüt edildiği, davalı Kooperatifin Hazineden 4706 sayılı Kanun hükümlerine dayalı olarak almış olduğu bir taşınmaz ile ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmasının devralınan taşınmazın kanun ve sözleşme ile öngörülen devir amacına aykırı olduğu, davalı Kooperatifin yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sonradan feshedilmesi ve hayata geçirilmemiş olmasının davalının taşınmazdan kâr elde etme amacını ortadan kaldırmayacağı, davalının 4706 sayılı Kanun'un 4. maddesi ile 13.06.2005 tarihli sözleşmenin 3. maddesine aykırı hareket ettiği gerekçesiyle asli müdahilin talebinde haklı olduğu gerekçesiyle asli müdahil ... yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.
7. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Temyiz Nedenleri
Dava konusu taşınmazın ... Müdürlüğü tarafından 4706 sayılı Kanun'un 4916 sayılı Kanun'la değişik 4. maddesi uyarınca “Küçük Sanayi Sitesi” kurulması amacıyla 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesine göre belirlenen 6.199.223,00 TL bedelle 24.05.2005 tarihinde davalıya tahsis yolu ile satıldığını, eldeki davanın ... tarafından açıldığını ve ... Müdürlüğüne ihbar edildiğini, ... Müdürlüğü tarafından davaya herhangi bir cevap verilmediği gibi, karar verilinceye kadar müdahale talebinde de bulunulmadığını, Mahkemece davacı ... yönünden davanın reddine karar verilmesinin doğru olduğunu, ancak asli müdahil yönünden davanın kabulüne karar verilmesinin hatalı olduğunu, davalının dava dışı ...-... ortaklığı ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesini ... Müdürlüğünün 05.09.2012 tarihli uyarı yazısı üzerine hayata geçirilmeden 15.10.2012 tarihinde feshedildiği ve bu durumun 19.11.2012 tarihinde yazılı olarak ... Müdürlüğüne bildirildiğini, Mahkemece bu hususun hiç dikkate alınmadığını, ... Müdürlüğünün 2012 yılında amaca aykırılık nedeniyle fesih hakkını kullanmadığını, sadece davalıya uyarı yaptığını, davalı tarafça da bu uyarı yazısı dikkate alınarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini ve küçük sanayi sitesinin amaca uygun şekilde bizatihi davalı Kooperatif tarafından yapıldığını, yapı ruhsatının da Kooperatif adına alındığını, Kooperatif üyeleri arasında yapılan kur’alar ile üyelere tapularının verildiğini, davalı ile ... Genel Müdürlüğü arasında yapılan tahsisli arsa satış sözleşmesine aykırılık bulunmadığını, ... Müdürlüğünce sözleşmeyi fesih hakkı kullanılmayıp, uyarı yapılarak düzeltme hakkının kullanıldığı bir durumda, sözleşmeye uygun bir şeklide küçük sanayi sitesinin bizatihi Kooperatifçe yapılmış ve sözleşme tamamlanmış iken uyarı yapılmadan yedi yıl sonra Maliye Hazinesinin sözleşmenin feshi ile tapu kaydının iptalini istemesinin iyi niyet kurallarına aykırı olduğunu, davacı ... yönünden davanın reddine karar verilmesine rağmen bu davacı yönünden lehlerini nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken maktu vekâlet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığını belirterek, kararın bozularak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
9. Gerekçe
9.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali-tescil isteğine ilişkindir.
9.2. İlgili Hukuk
9.2.1. Bilindiği üzere; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. maddesinde; “Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”, 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”, 1024/3. maddesinde, “ Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.
9.2.2. 4706 sayılı Kanun’un 4916 sayılı Kanunla değişik 4. maddesi, “Hazineye ait taşınmazlar; küçük sanayi sitesi yapılmak üzere bu amaçla kurulmuş kooperatifler ile kamu kurum ve kuruluşlarına, borsa yapılmak üzere ticaret borsalarına, serbest bölge olarak kullanılmak üzere, bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dahil, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, teknoloji geliştirme bölgelerinde yönetici şirkete, toplu konut üretmek amacıyla Toplu Konut İdaresi Başkanlığına, 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 63. maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir. Bu yerlerin amacı dışında kullanılamayacağına dair tapu kütüğüne şerh konulur. " hükmünü içermektedir.
9.3. Değerlendirme
9.3.1. Getirtilen kayıt ve belgelerden, dava konusu 7622 ada 11 parsel (44085 m2. arsa) sayılı taşınmazın tamamının Hazine adına kayıtlı iken, 18.01.2008 tarihli akitle "4706 sayılı Kanun'un 4 maddesine ek fıkrası uyarınca küçük sanayi sitesi yer olarak kullanılmak üzere" 6.199.233,00-TL bedelle davalı kooperatife satıldığı, taşınmaz kaydına da "satış amacı dışında kullanılamaz" şerhinin konulduğu anlaşılmaktadır.
Bunun yanında, davaya konu 7622 ada 11 parsel no.lu taşınmazda davacı ... lehine ayni ya da şahsi hak sağlayacak herhangi bir şerh bulunmadığı da sabittir.
9.3.2. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davalı tarafça dava konusu taşınmazın 4706 sayılı Kanun’un 4.maddesine ek fıkrası uyarınca küçük sanayi sitesi olarak kullanılmak üzere devir alındığı, taşınmazın devri yapılmadan önce anılan Kanun maddesi gereğince ... Müdürlüğü ile davalı arasında imzalanan 13.06.2005 tarihli satış sözleşmesi ile yapılacak devrin şartlarının belirlendiği, anılan sözleşmenin “amaç dışı kullanım” başlıklı 3. maddesinde: “Bu taşınmaz 29.06.2001 tarihli 4706 sayılı Kanun'un 4. maddesinin İ fıkrasının son bendine göre S.S. ... Kooperatif adına, imar planında depolama alanı olarak ayrılan taşınmaz malın küçük sanayi sitesi amacında kullanılmak üzere satılmıştır. Bu taşınmaz, satış amacı dışında kullanılamaz. Bu husus devir işlemleri sırasında tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir. Amacı dışında kullanıldığının idarece tespiti halinde, tahsil edilen bedel faizsiz olarak iade edilerek, taşınmaz geri alınır.” ibaresinin yer aldığı, taşınmazın temlikinden sonra davalı tarafça dava dışı ...-... -... ortaklığı ile Ankara 53. Noterliğinin 24.05.2011 tarihli ve 14908 yevmiye no.lu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, bu sözleşme gereğince dava konusu taşınmaz üzerine yapılacak inşaat nedeniyle davalı tarafça dava konusu taşınmazın %47,50'sinin dava dışı ...-...-... Ortaklığı ünvanlı yükleniciye devredileceğinin kabul ve taahhüt edildiği, bu durum üzerine ... Müdürlüğünce, davalıya gönderilen 05.09.2012 tarihli yazı ile; “ Dava konusu taşınmazın tapu kütüğüne 4706 sayılı Kanun'un 4. maddesinin 3. fıkrası hükmüne istinaden satış amacı dışında kullanılamayacağına dair şerh konulduğu ve küçük sanayi sitesinin bizatihi ilgili kooperatif tarafından yapılacağı ve inşaat tamamlandıktan sonra oluşan bağımsız bölümlerin sadece kooperatif üyelerine verileceği esasının bulunduğu, bu hususlar ve tapu kaydındaki şerh dikkate alınarak, ...- ...-... Ortaklığı ile davalı arasında akdedilen Ankara 53. Noterliğinin 24.05.2011 tarihli ve 14908 yevmiye no.lu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz sayılması ve küçük sanayi sitesinin bizatihi davalı tarafından gerçekleştirilmesi, küçük sanayi sitesinin bizatihi kooperatif tarafından gerçekleştirilmemesi ve söz konusu taşınmazın satış amacına uygun olarak kullanılmaması halinde ise tapu kaydına konulan şerhe istinaden Hazinece geri alınması konusunda gerekli işlemlerin yapılacağı “hususunun bildirildiği, bu bildirim üzerine, 15.10.2012 tarihli tutanak ile davalı ve dava dışı yüklenici ... – ... – ... ortaklığınca akdedilen gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği anlaşılmaktadır.
9.3.3. Somut olaya gelince; davacı ... tarafından açılan eldeki davada asli müdahil Hazine vekili, dava konusu taşınmazın 4706 sayılı Kanun'un 4916 sayılı Kanun'la değişik 4. maddesine istinaden davalı Kooperatife satıldığını ve taşınmaz kaydına "satış amacı dışında kullanılamaz" şerhi konulduğunu, ancak davalının taşınmazı satış amacına aykırı olarak kâr elde etme amacıyla kullandığını, bu nedenle davalı adına oluşan tescilin yolsuz olduğunu ileri sürerek, eldeki davaya asli müdahale talebinde bulunmuş, bu talebi önce Mahkemece reddedilmiş, bu hususun Hazinece temyizi üzerine Dairece, Hazinenin asli müdahale talebinin kabul edilmesi gerektiği gerekçesiyle hüküm bozulmuş, bozma üzerine, Mahkemece Hazinenin asli müdahale talebinin kabulüne karar verilmiştir. Davalı taraf ise, taşınmaz üzerine küçük sanayi sitesi inşa edildiğini, oluşan bağımsız bölümlerin kooperatif üyelerine verildiğini ve taşınmazın satış amacına uygun olarak kullanıldığı beyan etmektedir.
Ne var ki; Mahkemece hükme yeterli ve elverişli bir araştırma yapıldığını söyleyebilme olanağı yoktur.
Şöyle ki; taşınmaz üzerinde keşif yapılmamış, taşınmazın satış amacı dışında kullanılıp kullanılmadığı hususu tespit edilmemiştir.
Hâl böyle olunca, taşınmaza ait güncel tapu kaydının celbedilmesi, yerinde keşif yapılarak taşınmazın satış amacı dışında kullanılıp kullanılmadığının açıklığa kavuşturulması, varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken eksik soruşturmaya dayalı olarak yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.
Kabule göre de, keşfen taşınmazın dava tarihindeki değeri belirlenmeden sonuca gidilmesi de doğru değildir.
VI. SONUÇ
Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı vekilinin yerinde görülen temyiz itirazının kabulü ile hükmün (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3. maddesi yollamasıyla) 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, alınan peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca gelen temyiz eden davalı vekili için 3.815.00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen asli müdahil’den tahsiline, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 15/03/2022 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.