"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 16. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL - BEDEL
Taraflar arasındaki tapu iptali ile tescil, olmazsa bedel istemli dava sonunda Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesince verilen 02.07.2020 tarihli 2018/966 Esas ve 2020/698 Karar sayılı kararı yasal süre içerisinde davalılar ... ve ... vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 13/01/2022 Perşembe günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekili Avukat ... ile temyiz edilen davacılar vekili Avukat ... geldiler, davetiye tebliğine rağmen diğer davalı gelmedi. Yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verilen ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, eksikliklerin ikmali için geri çevirme kararı verilmesi üzerine, dosya tekemmül etmiş olmakla dosya incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar dava dilekçelerinde özetle, dava konusu 1 parsel sayılı taşınmazın mirasbırakan babalarından intikal ettiğini, yurt dışında olmaları nedeniyle taşınmazla ilgili işlemleri yapması ve satması için anneleri olan davalı ...’i vekil tayin ettiklerini ancak annelerinin vekalet görevini kötüye kullanarak paylarını davalı ...’ya, onun da davalı ...’e devrettiğini, satıştan haberleri olmadığı gibi kendilerine bedel ödemesi de yapılmadığını, temlik bedellerinin çok düşük olduğunu, davalı ...’nın taşınmazı alacak ekonomik gücü olmadığını, ... ve ...’nın yakın arkadaş olduklarını, kira bedeli ödenmemesi üzerine yaptıkları araştırma sonucu taşınmazın devrini öğrendiklerini ileri sürerek, tapu kaydının iptali ile tüm takyidatlar kaldırılarak payları oranında adlarına tesciline, mümkün olmazsa bedelin tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.
II. CEVAP
Davalı ..., zamanaşımının ve hak düşürücü sürenin geçtiğini, devrin muvazaalı olmadığını, davacıların muhataplarının vekil ... olması gerektiğini, taşınmaz için 40.000 Euroya anlaştıklarını, yaptıkları protokol uyarınca temlikten önce 7.500 Euronun ödendiğini, kalan 32.500 Euronun ise davacı ...’ın banka hesabına yatırıldığını, sonrasında da taşınmazı bedeli karşılığında davalı ...’e temlik ettiğini, taşınmazın bulunduğu bölgede imar revizyon çalışması yapılması nedeniyle değeri arttığı için eldeki davanın açıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı ..., taşınmazı 145.000 TL bedel ödeyerek ...’dan satın aldığını, ... ile ... arasındaki ilişkiyi bilecek durumda olmadığını, iyi niyetli olduğunu, ... ile bir ilişkisi olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Davalı ..., davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince, vekilin taşınmazı temlik ettiği kişiyi tanıdığı gibi son malikin de ara malikle arkadaş olduğu ve devir bedellerinin çok düşük olduğu gerekçeleriyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... ve ... istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
2.İstinaf Nedenleri
Davalı ... ve ... istinaf dilekçelerinde özetle, harç ve yargılama giderlerine esas alınan dava değerinin hangi bilirkişi raporu esas alınarak hesaplandığının açıklanmadığını, taşınmazın tamamı üzerinden harç ve avukatlık ücreti alınmasının doğru olmadığını, davaya konu 15/20 pay üzerinden harç ve yargılama gideri alınabileceğini, bilirkişi raporlarına karşı yapılan itirazların dikkate alınmadığını, taşınmaz değerinin gerçek değerin çok üstünde belirlendiğini, taşınmaz satış değeri ile gerçek değeri arasındaki farkın tek başına muvazaanın kanıtı olamayacağını, tapuya güven ilkesinin yanlış yorumlandığını, vekil ile diğer davacıları tanımadıklarını, ...'nın taşınmazı satmak istemesi üzerine talip olduğunu, bedeli karşılığında satın aldığını, ... ile vekil arasındaki ilişkiden haberdar olmadığını, sicil kaydına güvenerek gerçek değer üzerinden iktisap ettiğini, davacılar ile vekil arasında anne çocuk ilişkisi bulunduğunu, satış yetkisini içeren vekâletname verdiklerini, ödemelerin banka kanalıyla yapıldığını, satış bedelinin banka kanalıyla havale edildiğini, temliklerden beş yıl sonra açılan davanın dinlenemeyeceğini, vekâlet verenler ve vekil kılınan arasındaki iç meseleden haberdar olmadıklarını ileri sürerek kararın kaldırılmasını istemişlerdir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesinin 02.07.2020 tarihli 2018/966 Esas ve 2020/698 Karar sayılı kararı ile, taşınmazı ilk edinen davalı ...'nın iyi niyetli olmadığı, 935.581,00 TL'lik bir taşınmazın 36.000,00 TL'ye alınmış olmasının bile alıcının kötü niyetli olduğunun göstergesi olduğu, tanık ifadelerinin davalı ... ile diğer davalı ...'nın yakın ilişki içerisinde olduklarını doğrular nitelikte olduğu, hatta davalı tanıklarından ...’ın davalı ... ile davalı ...’i akraba olarak bildiğini beyan ettiği, tanık beyanlarından son malik ... ve ...'nın arkadaş olduklarının anlaşıldığı, davacı tanığı ...’un beyanında davalı ...’in toptancılar sitesinde marangozluk yaptığını diğer davalı ...'nın ise kamyonculuk yaptığını, ... ile ...'nın arkadaş olduğunu birlikte iş yaptıklarını, ...'in marangozluk ürünlerinin nakliyesini davalı ...'nın yaptığını beyan ettiği, bilirkişi raporunda hesaplanan 1.053.888,00 TL'lik taşınmazın 129,257,00 TL'ye alınmış olmasının kendi başına alıcının kötü niyetli olduğunun göstergesi olduğu gerekçesiyle istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... ve ... temyiz isteminde bulunmuşlardır.
2. Temyiz Nedenleri
Davalılar ... ve ... temyiz dilekçelerinde özetle, istinaf gerekçelerinin yeterince incelenmediğini, fazla yargılama gideri ve harca hükmedildiğini, bilirkişi tarafından üç farklı tarih için değer tespiti yapıldığını ancak hangisinin esas alındığının Mahkemece belirtilmediğini, dava konusu edilemeyen ... payının da dava değerine dahil edildiğini, taşınmazın değerinin yanlış tespit edildiğini, temlikten 8 yıl sonra TEFE endeksine göre değer belirlenmesinin doğru olmadığını, bedeller arasındaki farkın tek başına muvazaanın kanıtı olmadığını, harç için değerin düşük gösterildiğini, ...’in taşınmazı tapuya güvenerek iyi niyetli olarak edindiğini, davacıların kötü niyetli olduklarını, 40.000 Euronun temlik tarihindeki değere uygun olduğunu, ...’in davacıların annesi olduğunu, annelerine verilen vekaletname ile işlem yapıldığını, bedelin bir kısmının vekile elden verilip kalanın ise davalı ...’ın hesabına yatırıldığını, tüm deliller toplanmadan, yeterince değerlendirilmeden ve bir kısım tanık beyanlarına neden itibar edildiği belirtilmeden hüküm kurulmasının hatalı olduğunu, annelerine verdikleri vekaletnamenin sadece dava konusu taşınmazı kapsadığını, bu nedenle davacıların satış iradesi olduğunu, bir sorun varsa bunu anneleri olan vekille halletmeleri gerektiğini, tanıklar ... ve Murat’ın davacılardan birinin temlikte annesinin yanında olduğunu ve bedelin ödendiğini beyan ettiğini, ...’in taşınmazı 135.000,00 TL’ye aldığını, bir müddet kendisi kullanıp sonrasında kiraya verdiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemişlerdir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescili, olmazsa bedel istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506 ncı maddesinde aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.
3.2.2. TMK’nın 1023 üncü maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/1. maddesinde; “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” 1024/3. maddesinde; “Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
3.2.3. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 6 ncı maddesi “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür.” hükmünü, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 190 ıncı maddesinin birinci fıkrası ise “İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir.” hükmünü düzenlemiştir.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriğinden, dava konusu 1 parsel sayılı taşınmazın... adına kayıtlı iken ölümü ile 30.10.2008 tarihinde mirasçıları olan eşi davalı ... ile davacı çocukları ...’e intikal ettiği, davacıların anneleri olan davalı
...’i vekil tayin ettikleri, anılan vekaletnameler uyarınca ...’in kendi ¼ payı ile birlikte davacı çocukları ...’in 3/20'şer paylarını 31.10.2008 tarihinde, ...’ın 3/20 payını ise 07.04.2009 tarihinde davalı ...’ya temlik ettiği, ...’nın da taşınmazın tamamını 14.12.2010 tarihinde davalı ...’e satış suretiyle devrettiği anlaşılmıştır.
3.3.2. Somut olayda, davacılardan ...’in 3/20'şer paylarının 31.10.2008 tarihinde, davacı ...’ın 3/20 payının ise 07.04.2009 tarihinde temlik edildiği, eldeki davanın ise 16.02.2015 tarihinde açıldığı, vekilin kendisine ait ¼ payı da davalı ...’ya temlik ettiği, davacıların vekilin hileye düşürüldüğüne dair bir iddiaları bulunmadığı gibi dosya kapsamında da vekalet görevinin kötüye kullanıldığına ilişkin bedel dışında bir delil bulunmadığı, bedel düşüklüğünün tek başına davayı ispata yeterli olmadığı kuşkusuzdur.
3.3.4. Hal böyle olunca, (3.2.3) no.lu paragrafta belirtildiği üzere ispat yükü üzerinde olan davacılar tarafından ispatlanamayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken delillerin takdirinde hataya düşülerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
VI. SONUÇ:
Davalılar ... ve ... vekilinin değinilen yön itibariyle yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373/1. maddesi uyarınca Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerden dolayı 6100 sayılı HMK’nın 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren Sivas 3. Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesine, kararın bir örneğinin Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 16. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 20/11/2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davalılar ... ve ... vekili için 3.815,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen davacılardan alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edenlere geri verilmesine, 05.04.2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.