"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE MAHKEMESİ : SİLİVRİ 3. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil istemli dava sonunda İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince verilen 18.01.2022 tarihli, 2021/1540 Esas ve 2022/65 Karar sayılı kararı yasal süre içerisinde davalılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 11/10/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar ... v.d. vekili Avukat ... geldi, davetiye tebliğine rağmen temyiz edilen davacı ... vekili gelmedi. Yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verilen ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, dava konusu 1205 ada 4 parsel sayılı taşınmazın, davacı ... adına kayıtlı iken belediye meclisi kararına istinaden ihale ile belediye encümeni tarafından davalılardan ....’e satıldığını, satışın dayanağı meclis kararının idare mahkemesi tarafından iptal edildiğini, kararın onandığını ve karar düzeltme talebininde reddedildiğini, satış işleminin dayanağı olan belediye meclisi kararının iptalinin kesinleşmesi neticesinde tapu tescilinin yolsuz hale geldiğini, iptal kararının sonuçlarını bertaraf etmek amacı ile davalılar arasında satış gibi gösterilmek sureti ile taşınmazın kötüniyetli olarak devir ve tescilinin gerçekleştirildiğini ileri sürerek, çekişmeli taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile her türlü haciz ve takyidattan ari olarak davacı ... adına tapuya tescilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı ..., Silivri’de okul müdürü olarak çalışırken yaşadığı yere çok yakın olan taşınmazın satılacağını öğrenince çekişmeli taşınmazı yasal prosedürlere tamamen uyularak ve Silivri Belediyesi’ne güvenerek, iyiniyetle satın aldığını, MK’nun 1023. maddeden yararlanması gerektiğini, taşınmazın ilerde ihtilaflı hale geleceğini veya geldiğini hiç bir şekilde bilmediğini, sonra Avcılar’da görevlendirildiğini, bilahare Tekirdağ’a görevlendirildiğini, bu nedenle çekişmeli taşınmazı satmak istediğini, uzun zamandır tanıdığı emlakçı .....’e satış işini tevdi ettiğini,.......in bulduğu diğer iki davalıya taşınmazı sattığını, diğer davalılar ... ve ..., Almanya’da yaşadıklarını, uzun zamandır yatırım amaçlı arsa aradıklarını, emlakçı...’e gittiklerini, çekişmeli taşınmazı emlakçı ....... aracılığı ile bulduklarını, önceki malik diğer davalı ...’i ya da emlakçı Bayram’ı evvelce tanımadıklarını, tapudaki kayıtlara iyi niyetle güvendiklerinden MK’nun 1023. maddesinden yararlanmaları gerektiğini bildirerek, davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Silivri 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 16.01.2019 tarihli ve 2016/378 E., 2019/4 K. sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazın davalılardan ... adına oluşan sicilin hukuki sebebi olan ihalenin iptali ile sicilin hukuki dayanaktan yoksun kaldığı ve tescilin yolsuz tescil durumuna düştüğü, ancak çekişmeli taşınmazın ihale ile satışının üzerinden iki yıl dört ay gibi bir zaman geçmesinin ardından diğer iki davalıya satıldığı, İdare Mahkemesi’nin iptal kararının tapu kaydına son kayıt maliklerine satış tarihinden bir yıl sonra şerh verildiği, iptal kararının internette duyurulduğu iddiasına yönelik dosyaya herhangi bir yayın evrakı eklenmediği, eklemiş olsaydı tapu siciline şerh düşülmedikçe böyle bir duyurunun iyiniyetli üçüncü kişilerin tapudaki sicile güven ilkesini bertaraf edemeyeceği, yapılan araştırmaya göre son kayıt maliklerinin alım gücü bulunduğu, kötüniyetinin ispatlanamadığı, davalı .....’in İstanbul Avcılar’da çalışırken Tekirdağ .... ilçesine atandığı, taşınmazın da bu nedenle davalılar .... ve ......’e satıldığı iddiasındaki görevlendirmelerin belgelendirildiği, devir bedelinin taşınmazın gerçek değerinin altında gösterilmiş olmasının da tek başına kötüniyet iddiasını ispata yeterli kabul edilemeyeceği, satışı günü davalı ...’in banka hesabına çekişmeli taşınmazın ada parsel numarası ve satım bedeli olduğu banka dekontunda belirtilerek 265.000,00 TL yatırdığı gerekçesi ile TMK 1023 maddesi gereği tapu kaydına güvenerek yaptıkları kazanımları korunacağından son kayıt malikleri olan davalılardan .... ve ... yönünden davanın subut bulunmadığından reddine, davalı ..... yönünden ise tapu kaydında malik olmadığı gerekçesiyle davanın husumet yönünden reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2.İstinaf Nedenleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; iddialarını yineleyerek tarafların iptal kararını bilmemelerinin mümkün olmadığını, iptal kararı sonuçlarını bertaraf etmek amacıyla devirlerin yapıldığını, bilirkişi raporuna karşı itirazlarının değerlendirilmediğini belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin 31/12/2019 tarihli ve 2019/1724 E. 2019/1997 K. sayılı kararıyla; belediye meclisi kararının iptali için 2009 yılında İdare Mahkemesi’nde dava açıldığı, İdare Mahkemesinin 2010 yılında verdiği karar ile meclis kararını iptal ettiği, buna rağmen davacı ...’nin taşınmaz için ihale yapıp taşınmazı sattığı, iptal kararının 08/04/2016 tarihinde kesinleştiği, bu şekli ile taşınmazın davalı ..... adına tescilinin yolsuz tescil haline geldiği ihale yoluyla satışın dayanağı meclis kararının iptali yönündeki davanın 2009 yılında açıldığı, ilgili meclis kararının yerel ve ulusal basında haber konusu yapıldığı, kamuoyunun bilgi sahibi olduğu, davalı tarafın taşınmazı yatırım amacı ile aldığını savunduğu, yatırım amacıyla taşınmaz satın alanın sarfedeceği basit bir araştırmayla yolsuzluğu ve uyuşmazlığı bilecek durumda olduğu, bu durumda iyiniyet savunmalarına değer verilemeyeceği, ilk el durumundaki davalı ... yönünden davanın pasif husumet yokluğundan reddinin yerinde olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/(1)-b-2 maddesi gereğince kabulü ile davalı ... yönünden davanın husumetten reddine, davalılardan ... ile ... yönünden davanın kabulüne, tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılardan ... ve ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Bozma Kararı
Dairenin 29/04/2021 tarih ve 2020/1826 E., 2021/2698 K. sayılı ilamıyla; “...Davalılar .... ve ...’in temyiz talebi bakımından; Dosya içeriği ve toplanan delillere göre davacı ...’nin taşınmaz satışına yönelik Belediye Meclisi kararının iptali sonucu davalı ...’e yapılan temlikin yolsuz tescil ile hükümsüz olduğu, Behcet’ten temlik alan davalılar ... ve ...’in de TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacakları gerekçesi ile davalılar ... ve ... adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmazın davacı ... adına tesciline karar verilmiş olması doğrudur. Davalıların işin esasına ilişkin temyiz itirazlarının reddine. Davalılar ... ve ... aleyhine hükmedilen vekalet ücretine gelince; bilindiği üzere yolsuz tescil nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında dava değeri dava konusu taşınmazın değeri üzerinden harcı tamamlanan değer olup, davacı ... lehine hükmedilen vekalet ücretinde harcı yatırılan miktarın esas alınması gerekirken harcı tamamlanmayan miktarın esas alınması doğru görülmemiştir. Davacı ...’nin temyiz talebi bakımından; davacıdan çekişmeli taşınmazı temlik alan ilk el olan davalı ...’in temellükünün yolsuz tescil nedeni ile geçerli olmaması, davalı ...’in işlemin tarafı olması nedeni ile davalı ... hakkında tapu kayıt maliki olmadığı gerekçesi ile husumetten red kararı verilmesi ve lehine vekalet ücretine hükmedilmesi de doğru görülmemiştir.” gerekçesiyle bozulmuştur.
3. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bölge Adliye Mahkemesinin 18/01/2022 tarihli ve 2021/1540 E. 2022/65 K. sayılı kararıyla; dosya kapsamı itibariyle, dava konusu taşınmazın 19/11/2009 tarihinde Belediye encümen kararı ile ihalesi sonucunda davalı ... adına tescil edildiği, ihalenin esası Belediye Meclisi kararının iptali için 2009 yılında İdare Mahkemesinde dava açıldığı, İdare Mahkemesinin 2010 yılında verdiği karar ile meclis kararını iptal ettiği, buna rağmen davacı belediyenin taşınmaz için ihale yapıp taşınmazı sattığı, iptal kararının 08/04/2016 tarihinde kesinleştiği, bu şekli ile taşınmazın davalı ... adına tescilinin yolsuz tescil haline geldiği; davalılar ... ve ...’in, taşınmazı edinimlerinde iyiniyetli olmadıklarından TMK’nun 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacakları gözetildiğinde davalılar ... ve ... adına olan tapu kaydının iptaliyle davacı ... adına tesciline karar verilmiştir.
4. Bozma Sonrası Bölge Adliye Mahkemesi Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
5. Temyiz Nedenleri
Davalılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; temyiz dilekçesine ekli olarak sunulan kadastro paftasından da anlaşılacağı üzere İstanbul ili, Silivri ilçesi, Selimpaşa Mahallesinde kain 1205 ada 4 parsel sayılı dava konusu taşınmaza bitişik 1205 ada 2 ve 3 nolu parsellerle ilgili olarak davacı ... tarafından Kemal Karakuş aleyhine açılan tapu iptali ve tescil davalarının reddine dair kararların Yargıtay denetiminden geçmek suretiyle kesinleştiğini, emsal 2 ve 3 nolu parsellerle ilgili davalardaki davalı Kemal Karakuş gibi işbu davanın davalıları ... ve oğlu ...’ın da 12.09.1981 tarihinden beri işçi olarak Almanya’da çalışmakta ve ikamet etmekte olduklarını, davalı müvekkilleri ile aynı hukuki durumda olan davalı Kemal Karakuş’un 1205 ada 2 ve 3 nolu parsellerle ilgili davalarının reddine karar verildiği halde, dava konusu 1205 ada 4 parsel sayılı taşınmaz hakkında müvekkilleri aleyhine ikame edilen iş bu davanın kabulüne karar verilmiş olmasının istikrar hukuki sebebinden dolayı hak ve adalete aykırı olduğunu, davalı ...’ın 18.01.2018 tarihinde yapılan duruşmada bizzat mahkemeye verdiği beyan dilekçesinde dava konusu gayrimenkulün ilk sahibi ... Aslan’ın kendisine bizzat “Bu arsa tapuda sadece benim adıma görünüyor ama biz iki ortağız o yüzden ödemenin yarısını benim adıma, diğer yarısını da arsanın diğer sahibi olan ortağım...’in hesabına yatırmanızı rica ediyorum” demesi üzerine davalı ...’in bu teklifi kabul ederek gayrimenkulün tapusunu devraldıkları 10.11.2015 tarihinde arsanın diğer ortağı...’e kendisi ve oğlu ... adına 329.000,00 TL para gönderdiğini, buna ilişkin dekontu dosyaya sunduklarını, bu suretle davalı müvekkillerinin dava konusu gayrimenkul için satıcı davalı ...’a 593.000,00 TL satış bedel ödediklerini, bu bu hususa dair dekontların dikkate alın madan eksik inceleme ile verilen kararın usul hükümlerine göre bozulması gerektiğini, taşınmazın el değiştirmesinde çabukluğun da söz konusu olmadığını, Silivri Belediyesinin İnternet Sitesine konulduğu iddia edilen ilandan Almanya’da ikamet eden müvekkillerinin haberdar olmasının mümkün olmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
6. Gerekçe
6.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
6.2. İlgili Hukuk
6.2.1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. maddesinde; “Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”
6.2.2. Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.
6.2.3. TMK’nın 1023. maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.", 1024/1. maddesinde; “ Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.”, 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.”, 1024/3. maddesinde; “ Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
6.3. Değerlendirme
(V/2.) numaralı paragrafta yer verilen ve hükmüne uyulan bozma kararında gösterildiği şekilde işlem yapılarak (V/3.) no.lu paragraftaki gerekçeyle yazılı şekilde karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur.
VI. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; davalılar vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı HMK'nın 370. maddesi uyarınca ONANMASINA, temyiz edilen davacı vekili duruşmaya katılmadığından duruşma vekalet ücreti takdir edilmesine yer olmadığına, aşağıda yazılı 13.474,16 TL bakiye onama harcının temyiz eden davalılardan alınmasına, 11.10.2022 tarihinde kesin olmak üzere oyçokluğuyla karar verildi.
- MUHALEFET ŞERHİ -
Dava, yolsuz tescil hukuki sebebine dayalı tapu iptal-tescil isteğine ilişkindir.
Sayın çoğunluk ile aramızda oluşan uyuşmazlık, son malikin iyi niyetli olup olmadığı, bir başka ifadeyle TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanıp yararlanamayacağı noktasında toplanmaktadır.
Kötü niyet iddiası her ne kadar itiraz olup bu hususun resen dahi nazara alınabileceği İçtihadı birleştirme kararı gereği ise de davalının kötü niyetli olduğuna dair davacı tarafından ortaya konulmuş somut bir delil bulunmadığı gibi mahkemece kabul edilmiş maddi bir vakıa da yoktur. Davalının, taşınmazı yatırım amacıyla aldığını savunması kötü niyetli olduğunun göstergesi olarak kabul edilemez. Teknolojinin her şeyin önüne geçtiği, hemen hemen bir çok ticari işlemin sanal ortamda yapıldığı bir çağda artık yatırımcılar, taşınmazları fiilen görmeye çevre araştırması yapmaya ihtiyaç duymamakta, çeşitli programlar vasıtasıyla taşınmazın bulunduğu konumu inceleyerek karar vermektedir. Hal böyle olunca “yatırımcı taşınmazı görseydi, hukuki açıdan bir problemi olup olmadığını sorup araştırıp ondan sonra alsaydı” gibi varsayımlarla davalının kötü niyetli olduğunun kabulü mümkün değildir.
Ayrıca Davalı Almanya’da yaşamaktadır. Dairenin 15.10.2020 tarihli 2018/4023E, 2020/5170 K. Sayılı ilamında açıkça “ Davalı Yavuz Kadakal, taşınmazı ihaleden bedelini ödeyerek aldığını, daha sonra emlakçı vasıtasıyla diğer davalı Kemal’e sattığını belirterek davanın reddini savunmuş; davalı Kemal Karakuş ise, uzun zamandır Almanya’da ikamet ettiğini, taşınmazı yatırım amacıyla satın aldığını, taşınmazın satışına dayanak teşkil eden Belediye Meclis kararının iptaline ilişkin İdare Mahkemesi ve Danıştay kararından haberdar olmadığını, iyi niyetli 3. kişi olup iktisabının korunması gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalıların iyiniyetli olmadıklarının ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen kararın davacı tarafından istinafı üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.” Gerekçesiyle verilen karar Dairece ONANMIŞTIR. Gerek emsal alınan bu dosya gerekse eldeki somut dosya birbirine oldukça benzer niteliktedir.
Diğer yandan davacı ..., meclis kararının İdare Mahkemesince iptalinden sonra bahse konu ihaleyi yaparak, bizzat kendisi İdare Mahkemesinin kararının kesinleşmesini beklememiş satış işlemini yapmıştır. İptal kararının kesinleşmesinden sonra iptal -tescil için dava açması kötü niyetin idarede olduğunun göstergesidir. Modern hukuk sistemleri kötü niyeti hiç bir zaman korumamış, daima cezalandırmıştır.
Sonuç itibariyle açıklanan gerekçelerle, son malikin iyi niyetli olduğunun kabulü, bir başka ifadeyle kötü niyetli olduğunun ispat edilememesi nedeniyle davanın reddedilmesi gerektiği düşüncesiyle kararın bozulması gerekirken sayın çoğunluğun onama görüşüne katılmıyorum.