"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : SAKARYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE MAHKEMESİ : GEBZE 7. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Gebze 7. Asliye Hukuk Mahkemesince tapu iptali ve tescil isteği yönünden davanın reddine, bedel isteğinin davalı ... yönünden kabulüne dair verilen kararın davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, tarafların istinaf başvurularının esastan reddine ilişkin olarak verilen karar, davacı vekili tarafından duruşma istekli ve davalı ... vekili tarafından süresinde temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 06/12/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı ... vekili Avukat ... ile diğer temyiz eden davalı ... vekili Avukat ... ve davalı ... vekili Avukat ... geldiler. Duruşmaya başlandı, gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, 930 ada 5 parsel sayılı taşınmazının 2.000.000,00 TL bedelle satışı hususunda davalılardan ... ile anlaştıklarını, tapu devir işlemleri imza aşamasına geldiğinde, davalı ...’in “satış bedeli bankada hazır, işlemlerin gecikmemesi için önce imza atalım, banka senden aldığım hesaba hemen satış bedelini ödeyecek” şeklindeki beyanı üzerine devir işleminin yapıldığını ve satış bedelinin ödenmesi için birlikte bankaya yola çıktıklarını, bu sırada davalı ...’e telefon geldiğini ve ...’in kendisine tapu işlemlerinde sıkıntı olduğunu, bu sorunların çözülmesi gerektiğini bildirdiğini, bu nedenle Tapu Dairesine geri döndüklerini, ...’in işlemlerin ertesi güne sarktığını söylediğini, ertesi gün tekrar Tapu Dairesine gittiklerini, ...’in sorunları hallettiğini söylemesi üzerine satış bedelini sorduğunu, ...’in de kendisine “hesabına gönderdim, miktar yüksek olduğu için hemen hesaba geçmiyor” demesi üzerine banka görevlisini aradığını, hesaba yatan bedel olup olmadığını sorduğunu, banka görevlisinin de kendisine meblağ yüksek olduğu için sisteme geç geçeceğini bildirmesi üzerine oradan ayrıldıklarını, ertesi gün bankaya gittiğinde hesaba herhangi bir bedel ödenmediğini öğrendiğini, davalının satış bedelini ödeyeceğini söyleyerek kendisini oyaladığını, ancak satış bedelini ödemediği gibi taşınmazı temlikinden bir gün sonra diğer davalı ...’a devrettiğini, ayrıca okuma yazma bilmediğini, resmi senedin şekil noksanlığı nedeniyle geçersiz olduğunu, hile ve desiselerle taşınmazının elinden alındığını, olayla ilgili Savcılığa suç duyurusunda bulunduğunu, davalıların kötü niyetli olup birlikte hareket ettiklerini ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adına tesciline, olmadığı takdirde taşınmazın rayiç değerinin satış tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ..., ...’in taşınmazı satmak için...isimli emlakçı ile iletişime geçtiğini, bu kişinin de taşınmazın bulunduğu bölgedeki emlakçılar ile iletişim kurduğunu, bu sayede Gebze'de emlakçılık yapan ...’a ulaşıldığını, ....’un da taşınmazı alması için kendisine teklifte bulunduğunu, kendisinin gayrımenkul ve inşaat sektöründe ticaret yaptığını, aradaki emlakçılar aracılığıyla taşınmazın 600.000,00 TL bedelle satışı hususunda ... ile anlaştıklarını, ...’in kendisine arsanın ... adına olduğunu, bu kişiden alacağı bulunduğunu,.....’in taşınmazı kendisine borcu nedeniyle devretmesi üzerine taşınmazı kendisine devredeceğini söylediğini, satış bedelinin resmi senette 110.000,00 TL gösterildiğini, bu nedenle bu miktarın ...’in banka hesabına gönderildiğini, kalan satış bedeli olan 490.000,00 TL'nin ise ortağı Murat tarafından banka şubesinde, kameralar önünde ...’e elden ödendiğini, iyi niyetli olarak taşınmazı satın aldığını, davacı ile diğer davalı ... arasında geçen hususlardan haberdar olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
2. Davalı ..., davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
Gebze 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 29.12.2021 tarihli ve 2020/67 Esas, 2021/312 Karar sayılı kararıyla; temlikin davalı ...’in hilesi ile yapıldığı, ...’in satış bedelini davacıya ödemediği, davalı ...’ın daha önceden davalı ... ile tanışıklığının bulunmadığı, taşınmazı emlakçılar vasıtasıyla bularak ve bedelini ödeyerek iyi niyetle satın aldığı, ...’ın, ...’in hileli işlemlerinden haberdar olmadığı gibi, bilebilecek konumda da olmadığından 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 1023. maddesi koruyuculuğundan yararlanacağı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteği yönünden davanın reddine, bedel isteğine ilişkin davalı ... yönünden davanın kabulü ile 1.193.606,31 TL‘nin 08.01.2020 tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalı ...’den tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
2.1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; kararın hukuka aykırı olduğunu, davalı ...’nun davalı ...'in hileli işlemlerinden haberdar olmadığı şeklindeki tespitin dosyada bulunan delillerle çeliştiğini, davalı ...’ın taşınmazın davacıya ait olduğunu tapuda satış ve devir işleminden çok önce bildiğini, davalı ... tarafından dosyaya sunulan dava konusu taşınmazın alım satımına dair Emlak Alım Satım Sözleşmesi başlıklı 23.12.2019 tarihli, alıcı ... ve satıcı kısmında...yazılı olan sözleşmenin üst kısmında satıcı kısmında ..., alıcı kısmında ise ... isminin yer aldığını, davalı ...’ın beyanlarında bizzat belirttiği üzere, emlak inşaat işleri ile iştigal eden bir kişi olduğunu, bir taşınmazın nasıl ve ne şekilde devredilebileceğini bilen ve bilmesi gereken bir kişi olmasına rağmen tapu kaydının 3. bir kişiye (davacı ...)'e ait olduğunu bile bile, satış ve devir tarihinden çok önce 23.12.2019 tarihinde satışa yönelik kapora ve ön alım sözleşmesi yapıldığını ve kapora verildiğini, bu durumun bile davalı tarafın savunmalarının gerçeğe ve hayatın akışına aykırı olduğunu ortaya koyduğunu, davalı ...'nun, davalıların arasında satışın gerçekleştiği tarihin 09.01.2020 olmasına rağmen satış bedelini denkleştirmek için 20.12.2019 tarihinde kendisine ait olan aracını 130.000 TL'ye sattığını, taşınmaz satışının diğer davalı ... tarafından ertelenmesinden sonra davalı ...'ın iş ortağı ...'ye ait aracın 51.000 TL'ye satıldığını, yine aynı ortağa ait başka bir aracın 102.000 TL'ye satıldığını, bu satışların satış bedelini denkleştirmek için olduğunu beyan ettiğini, davalının hem 09.01.2020 tarihine kadar davalı ... ile herhangi bir iletişiminin olmadığını belirttiğini, hem de 20.12.2019 tarihinde, dava konusu arsanın satış bedeli için kendisine ve ortağına ait üç aracı satıp paraya çevirdiğini, davalının dava konusu taşınmaz ile ilgili 600.000 TL gibi değerinin çok altında bir bedel ile satın alması ve basiretli bir tacir gibi hareket etmemesi gözetildiğinde davalının başından bu yana diğer davalı ... tarafından davacının dolandırılmasında aynı minvalde hareket ettiğini veya taşınmazın bir şekilde ... isimli kişi tarafından ele geçirildikten sonra çok ucuz bir fiyatla almanın hesabı içerisinde olduğunu ortaya koyduğunu, davalı ...’ın tecrübesinde emlak ve inşaat işleri ile uğraşan bir kişinin normal hayatta başkasına ait olduğunu bildiği bir taşınmazı asıl sahibinden bedelini ödeyip satın alması son derece normal ve mümkün iken ortada hiç tapu olmaksızın, bir kişinin veya adına hareket eden emlakçıların lafı ve taahhüdü ile taşınmaz satın almaya kalkmasının, alakasız kişilere kapora vermesinin ve bu konuda iyiniyetli olduğunu beyan etmesinin aklen ve hukuken bir izahı bulunmadığını, tüm bu nedenlerle davalı ...’ın iyiniyet hükümlerinden faydalanamayacağını, iptal-tescil isteği yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini belirterek kararının kaldırılmasını istemiştir.
2.2. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacı ile davalı ... arasında rayiç bedel üzerinden satış gerçekleştiğini, tapuya gidildiğinde de tapu memurunun satıcıya parasını alıp almadığı yönünde soru sorduğunu ve satıcının aldığını beyan ettiğini, memur önünde anlaşma sağlandığı yönünde beyanlardan sonra imza işlemlerinin gerçekleşmiş olduğunu ve imza atıldığını, tapu memuru önündeki beyanın geçerli olduğunu, ...’in davacıyı ve diğer davalıyı hiç tanımadığını, ...'i davacının kızının bulduğunu, yerleri olduğunu ve satmak istediğini söylediğini, ...’in de alım - satım işi ile uğraştığını, bu olay nedeniyle ... hakkında Gebze 10. Asliye Ceza Mahkemesinde dava açıldığını ve davanın halen derdest olduğunu, davacının kızı ile ... arasındaki yazışmaların hukuka aykırı elde edildiğini, eldeki davada ceza davasının sonucunun beklenmesi gerektiğini, hile ile yapılan herhangi bir satış işlemi olmadığını belirterek Mahkeme kararının kaldırılmasını istemiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 01.06.2022 tarihli ve 2022/662 Esas-2022/838 Karar sayılı kararıyla; davacının hile hukuksal nedenine dayalı olarak tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde taşınmaz bedelinin tahsilini talep ettiği, davalı ...'nun iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu savunduğu, dinlenen tanık beyanları, Gebze Cumhuriyet Başsavcılığının 2020/2730 soruşturma sayılı dosyası içeriğinden; davalı ...'in davacı ...'in iradesini hile ile sakatladığı, davacının sözkonusu hileli hareketler nedeni ile taşınmazını davalı ...'e devrettiği, davalı ...'in satış bedelini ödemediği, davalı ...'nun ise daha öncesinden diğer davalı ... ile tanışıklığının bulunmadığı, taşınmazı emlakçılar vasıtası ile bularak ve parasını ödeyerek, iyi niyetli bir şekilde diğer davalıdan satın aldığı, ...'nun ...'in hileli işlemlerinden haberdar olmadığı ve ...'in hileli hareketlerini bilmesinin mümkün de olmadığı, bu şekli ile davalı ...'nun mülkiyetinin TMK'nın 1023. maddesi gereğince korunması gerektiği, bu nedenlerle davacının tapu iptali ve tescil talebi yönünden davanın reddine karar verilmesinde ve terditli talebi olan taşınmaz bedelinin davalı ...'den alınarak davacıya verilmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik olmadığı gerekçesiyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 353/1-b-1. maddesi uyarınca, tarafların istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
2.1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ile kararın bozulmasını talep etmiştir.
2.2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ile kararın bozulmasını talep etmiştir.
3. Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava; hile hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel isteğine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. Hile (aldatma), genel olarak bir kimseyi irade beyanında bulunmaya, özellikle sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı uyandırmak veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma yahut devamını sağlamak şeklinde tanımlanır. Hatada yanılma, hilede ise yanıltma söz konusudur. 6098 s. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 36/1. (818 s. Borçlar Kanunu’nun (BK) 28/1.) maddesinde açıklandığı üzere taraflardan biri diğer tarafın kasıtlı aldatmasıyla sözleşme yapmaya yöneltilmişse yanılma (hata) esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişe etkili (makable şamil) olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir.
3.2.2. Hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiç bir şekle bağlı değildir. Aldatmanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yoluyla da kullanılabilir.
3.2.3. TMK'nın 1023. maddesinde; "Tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." hükmü düzenlenmiştir.
3.3. Değerlendirme
3.3.1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 930 ada 5 parsel sayılı, 457 m2 arsa vasıflı taşınmazın tamamı davacı ... adına kayıtlı iken, 08.01.2020 tarihinde 106.000,00 TL bedelle davalı ...’e, adı geçen davalının da 09.01.2020 tarihinde 110.000,00 TL bedelle diğer davalı ...’ya satış suretiyle temlik ettiği, davalı ... ile dava dışı...ve komisyoncu... Emlak Ltd.Şti. arasında 23.12.2019 tarihli alım-satım ve komisyon anlaşması yapıldığı, bu anlaşma doğrultusunda satış bedelinin 600.000,00 TL olarak belirlendiği ve alıcı ...’dan 7.000,00 TL Kapora alındığı, satış sözleşmesinin üst kısmında satıcı olarak ... isminin yazıldığı, davalı ...’nun taşınmazı 600.000,00 TL bedelle davalı ...’den satın aldığını beyan ettiği, yapılan keşif sonucu taşınmazın davalı ...’a temlik edildiği tarihteki değerinin 1.193.606,00 TL olduğunun tespit edildiği, davacının, hileyle taşınmazının elinden alındığı iddialarıyla Gebze Cumhuriyet Başsavcılığına yaptığı şikayet üzerine yapılan soruşturma sonucunda davalı ... hakkında kovuşturmaya yer olmadığına karar verildiği, davalı ... hakkında ise iddianame düzenlenerek dolandırıcılık suçundan cezalandırılması talep edildiği ve ... hakkında ceza davası açıldığı anlaşılmaktadır.
3.3.2. Hemen belirtilmelidir ki, dosya kapsamına göre davalı ... tarafından, çekişme konusu taşınmazın satış bedelinin hemen ödeneceği yönünde davacıda bir kanı uyandırılarak, kayıt maliki bir oldu bittiye getirilerek temlikin sağlandığı ve ... tarafından davacıya herhangi bir satış bedeli ödenmediği görülmekte olup, bu durum Mahkemenin de kabulündedir. Bu nedenlerle davalı ...’in yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddi gerekir.
3.3.3. Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince;
Mahkemece ilk temlikin hile yoluyla yapıldığının kabulü doğrudur. Uyuşmazlık, son kayıt malikinin TMK’nın 1023. maddesinden yararlanıp yararlanamayacağı noktasında toplanmaktadır.
Somut olayda, dosya içerisindeki 23.12.2019 tarihli emlak alım-satım sözleşmesi ve davalı ...’ın beyanları ile de taşınmazın davacı ...’e ait olduğunun davalı ... tarafından bilindiği, Adalet tarafından doğrudan ...’a satış yapma durumu var iken, taşınmazın hile yoluyla ...’e temlikinin sağlanarak, ... tarafından da 1 gün sonra davalı ...’a satış yapılmış olması, davalı ...’ın emlak işleri ile uğraşması, taşınmazı 600.000,00 TL bedelle satın aldığını belirtmesine rağmen temlik tarihinde taşınmazın keşfen saptanan değerinin 1.193.606,00 TL olması, taşınmaz henüz davacı tarafından davalı ...’e devredilmeden 23.12.2019 tarihinde dava dışı...ile emlak alım-satım sözleşmesi imzalanması hususları göz önüne alındığında davalı ...’ın iyi niyetli olduğunun kabulü doğru değildir.
Hâl böyle olunca, davalı ...’ın iyi niyetli olmadığı gözetilerek davacının tapu iptali ve tescil talebinin kabulü ile yargılama giderlerinden her iki davalının müteselsilen sorumlu tutulması gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
VI. SONUÇ
1. (V/3.3.2.) numaralı paragrafta açıklanan nedenlerle davalı ...’in yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddine,
2. (V/3.3.3.) numaralı paragrafta açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/1 maddesi uyarınca Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerle 6100 HMK'nın 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren Gebze 7. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 03/09/2022 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davacı vekili için 8.400,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen davalılardan alınmasına, alınan peşin harçların temyiz edenlere geri verilmesine, 06/12/2022 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.