"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonunda, Mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar, süresi içinde davalılar vekilleri tarafından temyiz edilmiş olmakla dosya incelenerek gereği görüşüldü:
I. DAVA
Davacı, Beykoz .... Noterliğinin 23.10.2014 tarihli vekaletnamesi ile vekil olarak tayin ettiği davalılardan ...’ın vekalet görevini kötüye kullanmak suretiyle adına kayıtlı 1355 parsel sayılı taşınmazını satış sureti ile diğer davalı ....’a devrettiğini, devir işlemi ile ilgili bilgi verilmediği gibi herhangi bir ödeme de yapılmadığını, davalıların el ve iş birliği içerisinde hareket ederek kendisini zarara uğrattıklarını ileri sürerek, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı ..., dava konusu taşınmazı yatırım amaçlı olarak, davacı tarafından diğer davalıya verilen vekaletnameye güvenerek ve iyiniyetle, bedeli karşılığında satın aldığını, satış bedeli olarak kararlaştırılan 280.000 TL’yi diğer davalı ...’a elden ödediğini; davalı ..., davacı ile taşınmaz alım - satımı nedeniyle önceden tanıştığını, dava konusu satış işleminin usulüne uygun şekilde düzenlenmiş vekalet ilişkisi içinde yapıldığını, satış hakkında davacıya bilgi verildiğini, satış nedeniyle diğer davalıdan 280.000 TL alındığını ancak satış bedelini davacıya vermeyi geciktirdiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemece, davacı tarafından düzenlenen 23/10/2014 tarihli vekaletname ile davalı ...'a dava konusu taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunması hususunda geniş yetkiler verildiği, davalı ...'un anılan vekaletnameye güvenerek yatırım amacıyla dava konusu taşınmazı satın aldığı ve davalı ... ile bu işlem dışında başkaca hukuki ilişkilerinin bulunmadığı, davalı ...’un iyiniyetli olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. TEMYİZ
1. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.
2. Bozma Kararı
Dairece “...4721 sayılı TMK’nın 6. maddesi ile 6100 sayılı HMK’nın 190. maddesi uyarınca herkes iddiasını ispatla mükelleftir. Davacı tarafın dava dilekçesinde tanık ve keşif deliline dayanmasına rağmen, Mahkemece davacıya tanık isimlerini bildirmesi için usulüne uygun süre verilmediği, öte yandan keşif yapılarak dava konusu taşınmazın gerçek değeri belirlenmeden sonuca gidildiği anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, davacıya tanıklarını bildirmesi için usulüne uygun süre verilmesi, bildirilmesi halinde tanıkların dinlenmesi, mahallinde usulüne uygun keşif yapılarak dava konusu taşınmazın satış tarihindeki rayiç değerinin belirlenmesi ve toplanan diğer deliller ile birlikte yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde değerlendirilerek, davalıların el ve işbirliği içerisinde hareket edip etmediklerinin ve davacının zararlandırılıp zararlandırılmadığının tespit edilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ile yetinilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.’’ gerekçesi ile karar bozulmuştur.
3.Mahkemece Bozma Kararına Uyularak Verilen Karar
Mahkemece, dava konusu taşınmazın satış tarihi itibari ile değerinin 425.000,00 TL olduğu, davalı ... tarafından taşınmazın diğer davalıya 280.000,00 TL bedelle devredildiği, bedeller arasında açık fark bulunduğu, davalı ... tarafından vekalet görevinin kötüye kullanıldığı, tanık anlatımlarına göre davalı ...'ın, diğer davalı ...'ın arkadaşı olduğunun anlaşıldığı, davalı ...'ın dava konusu taşınmazın satış bedelinin düşük olması da dikkate alındığında diğer davalının vekalet görevini kötüye kullandığını bilebilecek durumda olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
4. Bozma Sonrası Mahkeme Kararına Karşı Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri isteminde bulunmuştur.
5. Temyiz Nedenleri
5.1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; davalının yatırım yapmak amacıyla dava konusu taşınmazı satın aldığını, davalıların aralarında satış vaadi sözleşmesi düzenlediklerini ve taşınmazın 280.000,00 TL bedelle satılması hususunda anlaştıklarını, anılan sözleşmede davalı vekile elden 280.000,00 TL ödendiğinin açıkça belirtildiğini, davalının iyiniyetli olduğunu, düzenlenen vekaletnameye istinaden işlem yaptığını, 26.02.2021 tanzim tarihli bilirkişi raporuna karşı ileri sürdükleri itirazların dikkate alınmadığını, yetersiz inceleme sonucu değer tespiti yapıldığını, raporda yer verilen emsaller arasında değer bakımından farklar olduğunu, dava konusu taşınmaz ile birebir örtüşen emsallerin göz önüne alınması ve belediye rayiçleri ile birlikte değer tespiti yapılması gerektiğini, dava konusu taşınmazın dava tarihinden sonraki dönemde yapılan sanayi teşvikleriyle değerlendiğini, dava ve satış tarihlerinde nispeten daha değersiz olduğunu, davalı ...’nun diğer davalı vekili tanıdığına ilişkin tanık beyanlarının görgüye dayalı olmadığını, aksine davacı ve davalı vekilin birbirlerini tanıdıklarını ve davalı ...’u mağdur ettiklerini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
5.2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; Dairenin bozma kararına direnilmesi gerektiğini, davalı tanığı olarak dinlenen...’nin beyanlarına itibar edilmesi gerekirken davacı tanıklarının soyut beyanlarına göre karar verildiğini, bilirkişi raporunun hükme esas alınamayacağını, emsal olarak gösterilen taşınmazların birbirlerinden farklı olduklarını, dava konusu taşınmaz ile birebir örtüşen emsallerin göz önüne alınması ve belediye rayiçleri ile birlikte değer tespiti yapılması ve dava konusu taşınmazın değer tespitine ilişkin olarak sundukları uzman raporunun dikkate alınması gerektiğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
6. Gerekçe
6.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
6.2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'da daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'da benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Vekil ile sözleşme yapan kişi, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekil eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, vekil ile sözleşme yapan kişi, vekil ile çıkar ve iş birliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
6.3. Değerlendirme
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden, davacının Beykoz ... Noterliğinin 23.10.2014 tarihli vekaletnamesi ile dava konusu taşınmazın satış işlemleri için vekil olarak tayin ettiği davalılardan ...’ın, davacı adına kayıtlı çekişme konusu 1355 parsel sayılı taşınmazı diğer davalı Ferudun’a 28.11.2014 tarihli satış işlemi ile temlik ettiği, daha sonra yine Beykoz 2. Noterliğinin 23.12.2014 tarihli azilnamesi ile davalı ...’ın vekalettten azledildiği anlaşılmakta olup, 14.12.2020 tarihli ziraat mühendisi bilirkişi tarafından düzenlenen raporda; dava konusu taşınmazın tarla vasfında olduğu, yerleşim alanı dışında bulunduğu, aynı bölgedeki taşınmazların satış bedellerinin arz talep durumuna göre değişiklik gösterdiği, dava konusu taşınmaz için belirlenen değerin ortalama bir değer olduğu belirtilerek dava konusu taşınmazın satış tarihindeki değerinin 425.000 TL olduğu yönünde görüş bildirildiği, bilirkişi raporuna davalılar tarafından yapılan itiraz üzerine aynı bilirkişi tarafından düzenlenen 26.02.2021 tarihli ek raporda, dava konusu taşınmazın değerinin piyasa araştırması yapılarak belirlendiği, aynı bölgede yer alan organize sanayi bölgesindeki kamulaştırma davalarında 2017 yılı için taşınmazların m2’sinin 29,92 TL olarak tespit edildiği, “Sahibinden.com” sitesindeki satış ilanlarında aynı bölgedeki taşınmazların 2020-2021 yıllarındaki m2 değerlerinin 30 TL’den 95 TL’ye kadar değişkenlik gösterdiği, bu durumda bu taşınmazların 2014 yılı itibariyle m2 değerlerinin ÜFE endeksine göre 12,30 TL ile 46,55 TL arasında değişkenlik göstereceği, tüm bu hususlar dikkate alındığında dava konusu taşınmazın 2014 yılındaki m2 değerinin 17,00 TL, toplam değerinin ise 425.000 TL olabileceği belirtilmiştir.
Davalı ... tarafından dosyaya sunulan 14/03/2021 tarihli gayrimenkul uzmanı tarafından düzenlenen raporda ise dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede 2017 yılında yapılan sanayi teşvikleri ve kamulaştırmalar nedeni ile taşınmaz değerlerinin arttığı, temlik tarihi itibariyle değerlerin daha düşük olduğu, dava konusu taşınmazın sanayi bölgesinde de yer almadığı ve eğimli olduğu, aynı yerdeki dava dışı taşınmazların “Sahibinden.com” sitesindeki satış ilanlarındaki güncel m2 değerlerinin 15 TL ile 33 TL arasında değiştiği, bu değerlerin ÜFE endeksine uyarlanması sonucunda dava konusu taşınmazın fiziki durumuna ve konumuna göre m2 değerinin satış tarihinde 12 TL, tamamının değerinin de 300000 TL olabileceğinin belirtildiği görülmüştür.
Bilindiği üzere, HMK’nın 293. maddesinde “Taraflar, dava konusu olayla ilgili olarak, uzmanından bilimsel mütalaa alabilirler. Sadece bu nedenle ayrıca süre istenemez." düzenlemesi mevcut olup yukarıda ayrıntısı açıklanan iki raporun birbiri ile çeliştiği açıktır.
Hal böyle olunca, öncelikle taraflardan varsa yeniden emsal taşınmaz bildirilmesinin istenilmesi, içerisinde gayrimenkul değerleme uzmanının da bulunacağı konusunda uzman 3 kişilik bilirkişi heyeti ile mahallinde keşif yapılarak, taşınmazın konumu, imar durumu, yüzölçümü, şehir merkezine, yapılaşma alanlarına olan uzaklığı, davalıların itirazları göz önüne alınarak ve somut emsaller de değerlendirilerek bilirkişilerden rapor alınması, dava konusu taşınmazın satış ve dava tarihi itibarıyla rayiç değerinin belirlenmesi, ondan sonra varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmesi isabetsizdir.
V. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; davalıların değinilen yönden yerinde bulunan temyiz itirazlarının kabulü ile, hükmün 6100 sayılı Yasa'nın geçici 3. maddesi yollaması ile 1086 sayılı HUMK'un 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, alınan peşin harçların temyiz eden taraflara geri verilmesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21/12/2022 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.