"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istekli davada İlk Derece Mahkemesince, davanın kısmen kabulü ile kısmen reddine ilişkin verilen kararın istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince davacının ve davalı ...’nın istinaf isteminin HMK’nın 353/1-b-1 maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, duruşma günü olarak saptanan 30.05.2023 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı ... vekili Avukat ... ile davalı ... İnş. Turz. Tic, ve San. A.Ş. vekili Avukat ... ... geldiler. Davetiye tebliğine rağmen diğer temyiz eden ... vekili gelmedi. Yokluğunda duruşmaya başlandı, gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, ... karara bırakıldı. Temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili, davacı ...'un 1940 doğumlu olup, ...'de miras yolu ile intikal eden çok sayıda taşınmazı olduğunu, davacının uzaktan akrabası olan davalılardan ...'ın davacının kendisine duyduğu güveni kullanarak düzenlettirdiği vekaletnameler ile davacı adına kayıtlı çok sayıda taşınmazı dava dışı ... ... ile birlikte hareket ederek temlik ettiğini, davacının dava dışı 5 parça taşınmazı temlik etmesi için ... ...'i vekil tayin ettiğini, davacıya satışların yapıldığını söyleyerek düşük meblağlarla ödemeler yapan ... ...'in davacının güvenini kazandığını ve davacıyı başkaca taşınmazlarını satması için vekaletname vermesi hususunda ikna ettiğini, ancak davacının maliki olduğu taşınmazların yeni ada parsel numaralarını bilmediğini, bu konuda yanıltıldığını, ... ...’in devir için davalı ...'ı vekil tayin ettirdiğini, dava konusu taşınmazın da 13/12/2016 tarihinde davalı ...ye devredildiğini, satış bedellerinin ödenmediğini ve vekalet yetkisinin kötüye kullanıldığını ileri sürerek, dava konusu 133 ada 67 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, olmadığı takdirde taşınmazların satış tarihindeki gerçek değerleri üzerinden belirlenecek bedelin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı ... vekili, davalı ...’nın davacının talebi ve ... ...’in önerisi ile vekil tayin edildiğini ve taşınmazların günün rayicine göre uygun bedellerle temlik edildiğini, davacı tarafın bu satışlara hiçbir itirazda bulunmadığını, satış bedellerini davacıya elden teslim ettiğini, davacının aynı gün T.C. ...’ndaki hesabına satış bedellerini yatırdığını, dava konusu taşınmazların bulunduğu alanın gerek Kuzey Marmara otoyoluna gerekse de 3. havalimanına yakınlığı dolayısıyla son dönemde revaçta olup her geçen gün değerlendiğini, bölgedeki bu hareketliliğin taşınmaz alım-satımlarına da yansıdığını, taşınmazların sürekli olarak el değiştirdiğini, tüm temliklerin davacının bilgisi ve onayı ile yapıldığını belirterek, davanın reddini istemiştir.
2.Davalı ...vekili, taşınmazın satış bedelinin rayiç bedelin altında olmayıp aksine üstünde olduğunu, davalı şirketin sadece dava konusu taşınmazı değil başkaca taşınmazları da satın aldığını, davalı şirketin iyiniyetli kabul edilmesi gerektiğini, temlikin davacının bizzat verdiği ve özellikle parsel numaraları belirtilerek verilen özel vekaletnamelere dayalı olarak yapıldığını, diğer davalının beyanlarından anlaşıldığı üzere taşınmaz bedelinin de davacıya teslim edildiğini ve davacı tarafından aynı gün banka hesabına yatırıldığını belirterek, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen sayılı kararıyla; davalı vekil ... tarafından satış bedelinin davacıya ödendiğinin ispat edilemediği, vekilin vekalet görevini gereği gibi yerine getirmediği, ancak davalı şirketin vekil ile el ve ... birliği içinde olduğunun ve vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bildiğinin veya bilmesi gerektiğinin davacı tarafından ispatlanamadığı gerekçesi ile tapu iptali ve tescil isteminin reddine, terditli bedel isteminin kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı ... vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; öncelikli olan tapu iptal ve tescil taleplerinin kabulüne karar verilmesi gerekirken alacak isteği yönünden hatalı şekilde sadece davalı ... yönünden davanın kabulüne karar verildiğini, ... ...’in davacının uzaktan akrabası ve aynı zamanda yanında çalışan kişi olduğunu, ... ve ...’u ise dava tarihine kadar tanımadığını, taşınmazların bulunduğu bölgede taşınmaz bedellerinin çok arttığını, taşınmaz maliklerinin taşınmazlarını satması için baskı gördüğünü, ... ...’in, davacının oğullarının tedavisi için gereken nakit ihtiyacının giderilmesi amacıyla, aslında değerlenen ve fakat davacının o bölgede tarım yapmaması ve yaşadığı Dursunköy'e olan uzaklığı nedeniyle konumu ve tapu kayıtları hakkında bilgi sahibi olmadığı taşınmazlarını ada-parsel bilgileri hakkında yanıltıcı bilgiler vererek vekaletname düzenlenmesini ve bu vekaletnamelere kendisi ile birlikte ...'un sigortalı çalışanları olan ... veya ...'nı da yetkilendirdiğini, bu kişilerin de ...'un akrabalarına veya komisyon karşılığı anlaştığı 3. kişilere taşınmazları temlik ettiğini, davacının dava konusu taşınmazı satma iradesinin bulunmadığını, davalı şirketin tanığı olarak dinlenen ve aynı zamanda dava konusu taşınmazın satışında ve yargılamada davalı şirketin vekili olarak hareket eden ...'in beyanından da satış işlemi öncesindeki muvazaalı işlemlerin teyit edildiğini, ... tarafından dosyaya sunulan hesap hareketlerinde davacının satış tarihlerinde herhangi bir para yatırma işlemi yapmadığını, davalı şirket tarafından ödemeye ilişkin olarak 3 adet belge sunulduğunu, bu belgelerde paranın ...'a banka kanalı ile gönderildiğine dair bir ibare bulunmadığını, davalı şirket avukatının tanık olarak beyanlarına itibar edilemeyeceğini, davalı şirketin iyiniyetli kabul edilemeyeceğini belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın tapu iptal ve tescil istemi yönünden kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; davalıya yapılan dava dilekçesi tebligatının usulsüz olduğunu, davalının istifa eden vekili tarafından sunulan cevap dilekçesinin süresinde kabul edilmesi gerektiğini, cevap dilekçesinde tanık deliline dayanılmasına rağmen, davalıya tanıklarını bildirmesi için süre verilmediğini, davalının cevap dilekçesini ıslah etmek ve diğer savunma ve delillerinin yanında davacıya yemin teklif etmek istediğini, davacının isticvabı taleplerinin reddedildiğini, davacı tanığı ... dinlenmeden karar verildiğini, davalı adına cevap dilekçesi sunan vekilin aynı zamanda ... ...’in vekili olduğunu ve beyanlarının ... ... için sunulduğunu, davalının ... ...’e karşı sorumlu olduğunu ve bedeli de bu nedenle ... ...’e teslim ettiğini, ... ...’in de satış bedellerini aldığına dair belge düzenlediğini, davacının satış işlemleri için yetkilendirdiği kişinin de ... olduğunu ifade ettiğini, davalının vekil olarak kabulü halinde yapılan satış nedeniyle hak kazandığı vekalet ücretinin belirlenip, bu ücretin hüküm altına alınan bedelden mahsup edilmesi gerekmekteyken bunun da yapılmadığını, takas-mahsup defiinin yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceğini belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin tarih ve sayısı yukarıda belirtilen kararı ile; davacının başka taşınmazların satışı için vekil tayin ettiği ...'ın talebi ile davacının davalı ...'a vekâlet verdiği, davacının her bir taşınmazın satışı için parsel numarası belirtilmiş olan ayrı vekâletnameler düzenlediği, satılacak taşınmazları kendisinin belirlediği ve genel bir vekâletname vermeyerek tedbirli davrandığı, taşınmazın satışı konusunda davacının iradesinin bulunduğu, satış nedeniyle vekâlet yetkisinin kötüye kullanılmasından söz edilemeyeceği, davalı kayıt maliki yönünden bedelin ödenmediği iddiasının dinlenebilir olmadığı, davalı şirketin TMK'nın 1023.m. kapsamında iyiniyetli 3. kişi olarak kabulü gerektiği, ancak davalı vekil ...’ın taşınmaz satım bedelini davalı kayıt malikinin ödediğini, kendisinin de davacıya elden teslim ettiğini savunduğu, bu savunmasını yazılı bir delil ile ispat edemediği gerekçesi ile tarafların istinaf isteklerinin HMK'nın 353/1-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı ... vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı ve davalı ... vekilleri temyiz dilekçelerinde; istinaf dilekçelerindeki itirazlarını tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmişlerdir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde bedel istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. ... Borçlar Kanunu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar. 6098 s. ... Borçlar Kanunu'nda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanunu'nun 390.) aynen; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği ... ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda ... ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK'nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK'da daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK'da benzer alanda ... ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
2. Vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. ... Medeni Kanunu'nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
3. Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu Yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
3. Değerlendirme
1. Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacının 26/11/2016 tarihli vekaletname ile davalı ... ...’ı vekil tayin ettiği, davalı vekilin dava konusu taşınmazdaki davacıya ait 80/1080 payın tamamını 12/12/2016 tarihinde davalı şirkete 1.236.760 TL bedelle temlik ettiği anlaşılmaktadır.
2. Davacı tanıklarının beyanlarından dava dışı ... ve davalı vekil ... ...’nın dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede emlakçılık yaptıkları ve birlikte çalıştıklarının anlaşıldığı, esasen bu hususun davalı ...’nın da kabulünde olduğu, davacının daha önce dava dışı bir kısım taşınmazını ... ...’i vekil tayin ederek sattığı, ancak dava konusu taşınmazı devretmek istemediği ve taşınmazın temlik edildiğini davacı tanığı olarak dinlenen ...’tan duyup öğrendiği, davalı vekil ...’ın aşamada ve temyiz dilekçesinde asıl devir işlemlerini yapan kişinin dava dışı ... ... olduğunu, gerçek anlamda vekil olmadığını, satış bedelini de anılan kişiye teslim ettiğini ifade ettiği hususları birlikte değerlendirildiğinde davacının dava konusu taşınmazı satış iradesi bulunmadığı ve vekalet görevi kötüye kullanılarak dava konusu taşınmazın temlik edildiği sonucuna varılmakta olup, kararda bu yönü ile bir isabetsizlik bulunmamaktadır. Davalı ... vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.
3. Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Dosyadaki 01/06/2020 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın keşfen saptanan davacıya ait 80/1080 payın dava tarihindeki değerinin 242.650,58 TL, satış tarihindeki değerinin 230.404,43 TL olarak tespit edildiği, 12/12/2016 tarihli resmi akitteki satış bedelinin ise 1.236.760 TL olduğu, bilirkişi raporunda dava konusu taşınmaz değerinin kamulaştırma bedel tespiti yöntemiyle saptandığı ve davacı vekilince bilirkişi raporuna yapılan itirazın reddedildiği anlaşılmaktadır.
Hemen belirtmek gerekir ki, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı davalarda dava konusu taşınmazın satış tarihindeki değerinin doğru tespit edilmesi uyuşmazlığın çözümlenmesi noktasında önemli olup, eldeki davanın niteliği gözetildiğinde dava konusu taşınmazın satış tarihindeki ve dava tarihindeki rayiç değerinin kamulaştırma bedel tespiti esaslarına göre hesaplanarak sonuca gidilmesi doğru olmamıştır. Diğer taraftan; davalı şirket vekilinin, dava konusu satış bedelinin davalı vekil ...’a ödendiğini savunduğu ve bu yöne ilişkin olarak dosyaya 3 adet belge sunduğu, bu belgelerden birinin davalı ...'ın banka hesabına "arsa alım avansı" açıklaması ile gönderilen 43.000-TL havale işlemine, diğer iki belgenin de şirket kasasından çekilen tutarlara ilişkin olduğu görülmüştür.
Hal böyle olunca, öncelikle taraflardan varsa yeniden emsal taşınmaz bildirilmesinin istenilmesi, içerisinde gayrimenkul değerleme uzmanının da bulunacağı konusunda uzman 3 kişilik bilirkişi heyeti ile mahallinde keşif yapılarak, taşınmazın konumu, imar durumu, yüz ölçümü, şehir merkezine, yapılaşma alanlarına olan uzaklığı, davalıların itirazları göz önüne alınarak ve somut emsaller de değerlendirilerek bilirkişilerden rapor alınması, dava konusu taşınmazın satış ve dava tarihi itibarıyla rayiç değerinin belirlenmesi, davalı vekile satış bedelinin davalı şirket tarafından ödenip ödenmediğinin, davalı şirket ile vekilin çıkar ve ... birliği içinde hareket edip etmediklerinin değerlendirilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1- Davalı ... vekilinin yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddine,
2- Davacı vekilinin temyiz itirazlarının değinilen yönden kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
03.09.2022 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davacı vekili için 8.400,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalılardan alınmasına,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde temyiz edenlere iadesine,
30.05.2023 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.