"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/461 E., 2022/2027 K.
HÜKÜM/KARAR : Ret / Esastan Ret - Kabul - Karar Kaldırılarak Dava Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Büyükçekmece 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/308 E., 2020/343 K.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili ve davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile hükmün kaldırılmasına ve yeniden esas hakkında hüküm kurularak davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı dava dilekçesinde; maliki olduğu ve konut olarak kullandığı 666 ada 8 parsel sayılı taşınmazdaki 13/A blok 28 numaralı bağımsız bölümünü haciz gelmemesi için 17.09.2015 tarihinde dava dışı ......’ye devrettiğini, temlikin satış olarak gösterilmesine rağmen gerçek bir satış olmadığını, muvazaalı olduğunu, maddi sorunları bittikten sonra aralarında anlaştıkları şekilde tapunun kendisine devri için ...’yi aramasına rağmen ona ulaşamadığını, bu arada ...’nin taşınmazı ...’a, ...’ın taşınmazı ...’ya, ...’un taşınmazı ... ...’a, ...’in de taşınmazı davalı ...’e devrettiğini öğrendiğini, temliklerin tamamının mal kaçırmaya yönelik olduğunu, devirlerde para transferi yapılmadığını, kişilerin hepsinin arkadaş olduğunu, sosyal medyada birlikte resimleri olduğunu, taşınmazda kendisinin ikamet ettiğini, ...’ye ait tapu aslının kendisinin elinde olmasının muvazaayı ispatladığını, ...’nin arkadaşı olan ...’un ...’nin taşınmazı elden çıkartacağını, kendisini vekil tayin ederse durumu halledeceğini söylemesi üzerine ...’u vekil tayin ettiğini, bunun da muvazaanın kanıtı olduğunu, muvazaa nedeniyle geçersiz sözleşmeye dayanılarak yapılan devrin yolsuz tescil hükmünde olduğunu, zor zamanında bir dostuna güvenerek yaptığı işlem nedeniyle dolandırıldığını, cehaletinden yararlanılarak mağduriyetinin kullanıldığını ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı cevap dilekçesinde; iş dünyasında tanınmış biri olduğunu, taşınmazı önceki maliki olan ...’den rayiç bedel olan 103.000,00 TL’yi banka aracılığı ile ödeyerek satın aldığını, iyi niyetli olduğunu, taşınmazı teminat göstererek Denizbanktan da 150.000,00 TL kredi çektiğini, davadan haberdar olunca önceki maliki arayıp onun daha önceki malikten taşınmazı nasıl satın aldığını sorduğunu, onun da Esenyurt’ta bir taşınmazını ve bir adet de şirket çeki verdiğini bildirdiğini, 150.000,00 TL krediyi ve elden de 50.000,00 TL’yi de ...’e ödediğini, toplamda taşınmazı 303.000,00 TL’ye aldığını, kendisinin davada husumeti olmadığını, tapu siciline güvenerek taşınmazı edindiğini, davacının bahsettiği sosyal medya hesabı olmadığını, içinde kiracı olduğunu bilerek taşınmazı aldığını, bu nedenle kiracıyı çıkartmadığını, satış sırasında 2017 yılı sonuna kadar alınacak kira bedelleri düşülerek anlaşma yapıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarihi ve sayısı belirtilen kararı ile; inançlı işlemin yazılı delille ispatının gerektiği, davacının inançlı işlemi yazılı delil ile ispatlayamadığı, davacının davalıların el ve işbirliği içerisinde kendisini zararlandırmak amacı ile hileli ve muvazaalı devir yapıldığı olgusunu ispatlayamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; Büyükçekmece 16. Asliye Ceza Mahkemesinin 2018/82 Esas sayılı dosyasının sonucunun beklenmesi gerektiğini, devirler yapılırken para transferinin gerçekleşmediğini, kişilerin hepsinin arkadaşlık ilişkisi içinde organize şekilde hareket ettiğini, tüm devirlerin iki ay içinde tamamlanmış olmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davalının kötü niyetli olarak kira bedellerine mahsuben satışın yapıldığını beyan etmesinin gerçek dışı olduğunu, bu durum doğru olsaydı müvekkile bir ihtarname ile durumu bildirerek kira bedelinin kendi hesabına yatırılmasını istemesi gerektiğini, tanıklarının dinlenilmediği gerekçeleriyle kararın kaldırılmasını istemiştir.
Davalı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; maktu vekalet ücreti yerine nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın ihtiyati tedbir ve vekalet ücreti yönünden düzeltilerek onanmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarihi ve sayısı belirtilen kararı ile; davacı tarafından ilk devre ilişkin yazılı delil sunulmadığı, yazılı delil başlangıcı olabilecek delilin de sunulmadığı, bu nedenle tanık dinlenemeyeceği, davalının ceza davasında taraf olmadığı için sonucunun beklenilmesine gerek olmadığı, ilk malik ...'nin ve diğer maliklerin de davada taraf gösterilmediği, davalının TMK’nın 1023. maddesi kapsamında tapuya güven ilkesinden de yararlanacağı gerekçesiyle davacının istinaf başvurusunun reddine, davanın reddine karar verildiği gözetilerek davalı lehine taşınmazın değeri üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiği gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf talebinin kabulü ile hükmün kaldırılmasına ve yeniden hüküm kurularak davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; yemin deliline dayanmalarına rağmen hatırlatılmadığını, ceza davasının sonucunun beklenilmediğini, İstanbul 39. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2022/517 Esas sayılı dosyasında bir varlık yönetim şirketi tarafından davalı ... ve ... hakkında dava konusu gayrimenkule ilişkin tasarrufun iptali davası açıldığını, onun sonucunun da beklenilmesi gerektiğini, davalıya yapılan devrin muvazaalı olduğunu, devirler yapılırken para transferi yapılmadığını, kişilerin hepsinin arkadaş olduklarını ve organize şekilde hareket ettiklerini, tüm devirlerin iki ay içerisinde yapıldığını, bu durumun hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, taşınmazın kira bedeline mahsuben devralındığı iddiasının gerçek dışı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, inançlı işlem hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
05.02.1947 tarihli 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı,
14.02.1951 tarihli 17/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı,
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 26. maddesi,
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi,
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.11.2023 tarihli ve 2022/1-202 Esas, 2023/1138 karar sayılı kararı.
3. Değerlendirme
Dosya içeriğinden; davacı ...’in kayden maliki olduğu 666 ada 8 parsel sayılı taşınmazdaki 13/A blok 28 numaralı bağımsız bölümünü 17.09.2015 tarihinde dava dışı ......’ye temlik ettiği, ...’ın da taşınmazı 23.09.2016 tarihinde ...’a, ...’ın taşınmazı 31.10.2016 tarihinde ...’ya, ...’un taşınmazı 24.11.2016 tarihinde ...’a, ...’in de taşınmazı 10.03.2017 tarihinde davalı ...’a devrettiği görülmüştür.
Bilindiği üzere; inanç sözleşmesi, inananla inanılan arasında yapılan, onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın, inanılan tarafından inanana geri verme (iade) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir. Bu sözleşme, taraflarının hak ve borçlarını kapsayan bağımsız bir akit olup alacak ve mülkiyetin naklinin hukuki sebebini teşkil eder.
Taraflar böyle bir sözleşme ve buna bağlı işleme genellikle, teminat teşkil etmek ve iade edilmek üzere, mal varlığına dahil bir şey veya hakkı, aynı amacı güden olağan hukuki muamelelerden daha güçlü bir hukuki durum yaratarak inanılana inançlı olarak kazandırmak için başvururlar. Diğer bir anlatımla, bu işlemle borçlu, alacaklısına malını rehin edecek, yani yalnızca sınırlı ayni bir hak tanıyacak yerde, malının mülkiyetini geçirerek rehin hakkından daha güçlü, daha ileri giden bir hak tanır.
Sözleşmenin ve buna bağlı temlikin, değinilen bu özellikleri nedeniyle, taşınmazı inanç sözleşmesi ile satan kimsenin artık sadece, ödünç almış olduğu parayı geri vererek taşınmazını kendisine temlik edilmesini istemek yolunda bir alacak hakkı; taşınmazı inanç sözleşmesi ile alan kimsenin de borcun ödenmesi gününe kadar taşınmazı başkasına satmamak ve borç ödenince de geri vermek yolunda yalnızca bir borcu kalmıştır.
Uygulamada mesele, 05.02.1947 tarihli 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı ile ilişkilendirilip bu karar dayanak yapılmak suretiyle çözüme gidilmektedir. Söz konusu kararda; eski hukuka göre mümkün ve geçerli olan muvazaa ve nam-ı müstear iddialarının, Medeni Kanun'un yürürlüğünden sonra taşınmaz mallar hakkında dinlenip dinlenemeyeceği tartışılmış ve sonuçta, nam-ı müstear davalarının dinlenebilir ve yazılı delil ile ispatının mümkün olduğuna hükmolunmuştur.
İçtihadı Birleştirme kararlarının konularıyla sınırlı, sonuçlarıyla bağlayıcı bulunduğu tartışmasızdır. Nam-ı müstear için düzenleme getiren 1947 tarihli kararın, teminat amacıyla temlike dair inanç sözleşmelerini kapsadığı da kuşkusuzdur. Uygulamada anılan sözleşmeler gerek özü, gerek işleyişi açısından genelde muvazaa, özelde ise nam-ı müstear başlıkları altında nitelendirilegelmektedir. Belirtilen İçtihadı Birleştirme Kararında da değinildiği üzere; inanç sözleşmeleri bir yandan mülkiyeti nakil borcu doğurması bakımından tarafları bağlayıcı, diğer yandan, mülkiyetin naklinin sebebini teşkil etmesi açısından tasarruf işlemlerini bünyesinde barındıran sözleşmelerdir. Bu durumda, koşulların oluşması halinde taşınmaz mülkiyetini nakil özelliğini taşıdığı kabul edilmelidir. İçtihadı Birleştirme kararının sonuç bölümünde ifade olunduğu üzere, inançlı işleme dayalı olup dinlenilirliği kabul edilen iddiaların ispatı, şekle bağlı olmayan yazılı delildir. İnanç sözleşmesi olarak adlandırılan bu belgenin sözleşmeye taraf olanların imzasını içermesi gereklidir. Bunun dışındaki bir kabul, hem İçtihadı Birleştirme kararının kapsamının genişletilmesi, hem de taşınmazların tapu dışı satışlarına olanak sağlamak anlamını taşıyacağından kendine özgü bu sözleşmelerle bağdaştırılamaz.
İnançlı işlem inanç sözleşmesine dayandığından, sözleşmelere ilişkin zamanaşımı hükümlerinin inançlı işlemlere de uygulanacağı, bu sürenin inançlı işlemin türüne göre kıyasen tatbik edilecek vekalet ve rehin hükümlerine göre belirleneceği gerek uygulamada gerekse doktrinde baskın görüş olarak benimsenmektedir. Ne var ki, zamanaşımı süresinin başlaması için inanç ilişkisi sona ermeli veya alacak muaccel hale gelmelidir. Bu itibarla inanç sözleşmesi sona ermediği, inanç konusu inanılanda, alınan para inananda kaldığı sürece zamanaşımı süresinin başlamasına olanak yoktur. Açıklanan kuralın doğal sonucu olarak taraflar borcun ödenmesi için bir süre kararlaştırmış ve borç bu süre içerisinde ödenmemiş olsa dahi inanç ilişkisi devam ettiğinden inanç konusunun iadesi için dava açılabilir. İnanılan, kararlaştırılan sürenin geçtiğinden bahisle inanç konusunu iade etme yükümlülüğünün sona erdiğini savunarak iade borcunu yerine getirmemezlik yapamaz. Keza kararlaştırılan süre içerisinde borcun ödenmemesi halinde inanç konusunun inanılana geçeceği, inananın dava açamayacağı yönünde inananın müzayakasından yararlanılarak sözleşmeye konulan böyle bir koşul TMK’nın 873 ve 863. maddelerinin buyurucu hükümlerine aykırı düşeceğinden geçersiz olup sözleşme serbestisi kuralına dayanılamaz. Aksinin kabulü halinde borç veren borç alanın darda kalmasından yararlanarak daima inanç sözleşmelerine böyle bir hüküm koymak suretiyle söz konusu madde hükümlerinden kurtulma ve borç verdiği kişinin malını veya hakkını çok az bir bedel ile eline geçirme, onu istismar etme olanağını elde etmiş olur ki, bu husus sözleşme hukukunun genel prensiplerine, ahlaka, kanun koyucunun amacına ters bir sonuç doğurur ve tefeciliği teşvik eder. Nitekim böyle sözleşmelerin batıl olduğu TBK’nın 26 ve 27. (BK’nın 19 ve 20.) maddelerinde hükme bağlanmıştır.
Diğer taraftan, bilindiği üzere hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 98, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddelerinin özel hükümleri getirilmiştir.
Bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke TMK'nın 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3. kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse, diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır.
Bu nedenle, yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle, "kötüniyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (re'sen) nazara alınacağı” ilkeleri 08.11.1991 tarih l990/4 Esas, l99l/3 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşler de aynı doğrultuda gelişmiştir.
Somut olayda davacı, dava dışı ...... ile yapılan inanç sözleşmesi gereğince taşınmazını bu kişiye satış suretiyle temlik ettiğini, adı geçen kişinin de inanç sözleşmesine aykırı ve muvazaalı olarak taşınmazı dava dışı üçüncü kişiye devrettiğini, taşınmazın birkaç kez el değiştirerek en son davalı kayıt malikine temlik edildiğini ileri sürerek kayıt maliki olan davalıya karşı tapu iptali ve tescili davası açılmıştır. Davacı ...’in maliki olduğu dava konusu 28 numaralı bağımsız bölümü 17.09.2015 tarihinde dava dışı ......’ye temlik ettiği dosya kapsamından kayden sabittir.
Hemen belirtilmelidir ki, inançlı işlem konusu olduğu iddia edilen mal, üçüncü kişiye devredilmişse, davanın kayıt maliki yanında inanılana da yöneltilmesi gerekmektedir. Zira inançlı işlem konusu malın muvazaalı olarak devredildiği iddiası nedeniyle son kayıt maliki aleyhine açılan davanın dinlenebilmesi için öncelikle davacı ile ilk el arasındaki temlikin inanç sözleşmesine dayalı olduğunun kanıtlanması gerekmektedir.
Hal böyle olunca, ilk el durumundaki ......’nin davada yer almasının sağlanması, ondan sonra yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca davacının dosyaya sunduğu dava konusu taşınmazın ...adına olan tapu senedi ve arkasında yer alan yazı da değerlendirilmek suretiyle davacı ile ...arasındaki temlikin inançlı olup olmadığının açıklığa kavuşturulması, davacı tarafından ...’a yapılan temlikin inançlı olduğunun saptanması durumunda, son kayıt maliki davalı ...’in TMK'nın 1023. maddesi uyarınca iyi niyetli olup olmadığının araştırılması, bu konudaki delillerin eksiksiz toplanılması ile 14.02.1951 tarihli 17/2 sayılı YİBK’nın uygulanmasını gerektirir vakıaların bulunup bulunmadığı da değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve araştırma ile yazılı olduğu üzere karar verilmesi doğru değildir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının değinilen yön itibariyle kabulü ile; temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
Peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
14.10.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.