"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/151 E., 2022/2271 K.
HÜKÜM/KARAR : Ret / Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 14. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/393 E., 2021/246 K.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılan inceleme sonucunda, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, maliki olduğu 415 ada 16 parsel sayılı taşınmazda bulunan 31 nolu bağımsız bölümü eşinin ailesinin sahibi olduğu ... Turizm ve İnşaat Tic. Ltd. Şti'nin maddi açıdan sıkıntı içine girmesi
nedeni ile 13.03.2015 tarihinde ... Şubesinden alınacak kredi için ipotek verdiğini, kredinin şirket tarafından taahhüt edilen taksitlerde ödenmemesi üzerine kredi faizinin giderek arttığını, bankadan sürekli ihtarlar gelmeye başladığını, banka ile yapılan görüşmeler sonucunda müşteri bulmaları halinde faizden indirim yapılacağı ve taşınmaz üzerinden derhal ipotek kaldırılarak satışına uygun hale getirileceği hususun da banka ile anlaşma yapıldığını, dairenin satışının gerçekleştirilmesi için davalılardan ...'e vekaletname verildiğini, ... bu süre içinde eve müşteri bulup satışını yapmadığını, vekalet de süreli olduğu içi herhangi bir azil işlemi yapma gereği duymadığını, şirket tarafından bulunan başka kaynak ile borcun ödendiğini, ipoteğinin kaldırılması işlemini kontrol etmek için tapuya gidildiğinde dairenin üzerinde banka ipoteği mevcutken davalı ... tarafından vekaleten diğer davalı olan ...'e satışının yapılmış olduğunun öğrenildiğini ileri sürerek tapu kaydının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı ..., davaya konu taşınmazın bedelinin tümünün peşin olarak ödenmek suretiyle tapudan satın alındığını, satıcı tarafın ipotek bedelini ödemeyi ve ipoteğin fekkini taahhüt edip teminat verdiği ve ipotek bedelini ödeyerek ipoteği fek ettiğini, davalı ... ile tapuda tanıştığını, davacıyı tanımadığını teyze çocukları ... ’dan alacaklı olduğunu, ...’in de ...’ın halasının oğlu olduğunu devir günü öğrendiğini, ferağ işleminde tapu memurunun davacı arayıp onayını aldığını, davacının satıştan bir yıl sonra haberdar olduğu iddiasının doğru olmadığını, kiracı ile 02.09.2016 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, kiracının tahliyesi sonrası yeni kiracı ile 20.09.2017 tarihinde kira sözleşmesi yapıldığını, iyiniyetli olduğunu belirtilerek, davanın reddini savunmuş, davalı vekili 05.11.2019 tarihli dilekçesinde taşınmazın ... ’dan toplam 479.000 TL çek alacağı olduğunu, çeklerin karşılıksız olması nedeniyle borcuna karşılık taşınmazın devredildiğini belirtmiştir.
Davalı ..., vekaleti gereği taşınmazın satışını yaptığını, taşınmaz üzerinde ipotek bulunduğundan satış bedelinin alacaklı ... Bankası A.Ş.'ye ödenmesi hususunda alıcı ile anlaşma yapıldığını, taşınmazı satın alan kişi tarafından bu ödemenin yapılmadığı hususunda başka bilgisinin olmadığını beyan etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEME KARARI
İstanbul Anadolu 14. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.03.2021 tarih 2017/393 E., 2021/246 K. Kararı ile, davacının temlikten haberdar olduğu, vekil ve davalı ...’in işbirliği içerisinde davacıyı zarara uğratma kastıyla birlikte hareket ettiğine ilişkin delil sunulmadığı, kayıt malikinin iyiniyetli olduğu gerekçesiyle ... yönünden reddine, tazminat talebi bulunmadığından davalı ... yönünden husumetten reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B. İstinaf Nedenleri
Davacı vekili istinaf dilekçesinde; vekaletin kötüye kullanıldığını, bedel ödenmediğini, vekil ve ...’la akraba olmadıklarını, davalının beyanlarının çelişkili olduğunu, tazminat talebi yoksa vekile dava açılmayacağı gerekçesinin yerinde olmadığını, birlikte hareket ettiklerinden dava açılabileceğini belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesinin 27.12.2022 tarih 2022/151 E., 2022/2271 K. sayılı kararı ile; davacının satış iradesinin bulunduğu,davalı ...'in dava konusu taşınmazı satın aldıktan hemen sonra kira sözleşmesi düzenlediği ve bu şekilde malik sıfatıyla taşınmazı tasarruf etmeye başladığı, ipoteğin borç ödenerek kaldırıldığı, vekalet görevinin kötüye kullanılmadığı gerekçesiyle HMK’nın 353/1-b-1 inci maddesi gereğince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz talebinde bulunmuştur.
B. Temyiz Nedenleri
Davacı vekili temyiz dilekçelerinde; istinaf dilekçesini tekrarla kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 506 ncı maddesi; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023 ve 1024 üncü maddeleri.
3. Değerlendirme
Dava konusu 415 ada 16(yeni 16602 ada 16) parsel sayılı taşınmazda bulunan 31 nolu mesken nitelikli taşınmaz davacı ... adına kayıtlı iken vekil ... tarafından 122.000TL bedelle ... lehine 1.000.000TL bedelli(22.04.2013 tarihli) ipotekle birlikte 01.09.2016 tarihinde davalı ...’e temlik edildiği, Kadıköy 22. Noterliğinin 26.08.2016 tarih 27270 yevmiyeli vekaletname ile davacının dava konusu 31 nolu bağımsız bölümün dilediği koşullarda dilediği bedelle dilediği kişiye satılmasına ilişkin 26.09.2016 tarihine kadar ...’i vekil tayin ettiği, taşınmazda bulunan ipoteğin bankanın 05.04.2019 tarihili yazısına göre ... Turzim İnş San. ve Dış Tic. Ltd. Şti’nin kullanacağı krediler için verildiği, 22.09.2017 tarihinde ipoteğin fek edilmesi için tapuya yazı gönderildiği, şirketin kredi ve borcu olmadığının bildirildiği, Beşiktaş 17. Noterliğinin 21.09.2016 tarih 65801 yevmiye numaralı ihtarname, ... tarafından borçlu ... şirketi, mütesesil kefiller ...,...,..., rehin veren ... adına 19.09.2016 tarihi itibariyle 1.141.475,36TL nakit, 24.510TL gayri nakit olmak üzere borç bulunduğu, ödenmesinin talep edildiği, Kartal 24. Noterliğinin 07.08.2017 tarih 4809 yevmiyeli ihtarnamenin ise ... tarafından Bankaya hitaben taşınmazı satın aldığı, 07.03.2017 tarihinde borcun bitip ipoteğin kaldırılacağının belirtildiği, borcun miktarı bittiyse ipoteğin kaldırılmasını talep ettiği, yapılan keşifte dava konusu taşınmazın temlik tarihinde 450.000TL olduğunun tespit edildiği, yapılan emniyet araştırmasında davacının ev hanımı olduğu, davalı ...’ın medya sektöründe çalıştığı, davalı ...’in ise emekli albay olduğunun belirtiliği, davalı ... tarafından dava konusu taşımazın 02.09.2016-02.06.2017 tarihlerinde kiralanmasına ilişkin kira sözleşmesi sunulduğu, duruşmada dinlenen davacı tanıklarının tamamının beyanı aynı olmakla ipoteğin kaldırılması karşılığında taşınmazın satışı için vekalet verildiği, şirketin durumu düzelince borcun ödendiği, ipoteği kaldırmak için tapuya gidildiğinde temliğin öğrenildiğini beyan ettikleri, davalı tanığının ise dava dışı ...’ın ... TV sahibi olduğu, ...’in ...’dan alacağı olduğunu ve karşılığında dairenin verildiğini, banka borcunun düzenli ödendiğinin ipoteğin kaldırılacağının teyit edildiğini, daire sahibinin ...’ın halası olduğunu beyan ettiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere; Türk Borçlar Kanunu'nda sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506 ncı maddesinde; "Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.
Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk TBK'da benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 3 üncü maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK'nın 2 nci maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olaya gelince, davacının ipoteğe ilişkin bedeli şirket tarafından kapatıldığını beyan ettiği, davalı ...’in satış bedelinin bankaya ödenmesi konusunda anlaştıklarını beyan ettiği, borcun kim tarafından ödenerek ipoteğin kaldırıldığının ilgili Bankadan sorulmak suretiyle tespit edilmediği, davalı ...’in taşınmazı dava dışı ...’dan olan alacağına mahsuben aldığını beyan ettiği, davacı ve dava dışı ...’ın akraba olduğunun beyan edilmesi ile tanık beyanlarından dava dışı ...’ın... TV sahibi olduğu yapılan araştırmada davalı ...’in de medya sektöründe çalıştığı belirtilmesine rağmen arasındaki ilişkinin tespit edilmediği, davalı ...’in kira bedellerinin temlik tarihinden itibaren kendisine ödendiğini savunduğu, buna ilişkin kayıtların dosya arasına alınmadığı, davacı tanık beyanlarının birbirinin kopyası ve tekrarı olmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu, tanıkların usulüne uygun şekilde dinlenip beyanlarının zapta geçirilmediği anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, davacı, davalı ... ve dava dışı ... arasındaki akrabalık veya iş ilişkisi olup olmadığının tespiti, ipoteğin kaldırılmasına ilişkin belgelerin(borcun kim tarafından ödendiğinin) temini ile dosya arasına alınması, temlik tarihinden itibaren kira bedellerinin kime ödendiğinin tespiti, tarafların bildirdikleri tanıklar usulünce dinlenerek temlikin davacının iradesine uygun olup olmadığı, vekaletin kötüyle kullanılıp kullanılmadığı, vekil ve kayıt malikinin el ve iş birliği içerisinde davacıyı zararlandırma kastı ile hareket edip etmediklerinin açıklığa kavuşturulması ile sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ile yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.
Kabule göre de, vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, kayıt maliki ile vekil arasında el ve işbirliği olması halinde haksız fiil sorumluluğu çerçevesinde harç ve yargılama giderlerini birlikte ödemekle yükümlü olacaklarından davalı vekil ... yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
05.03.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.