"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davalı/alacaklı ve ihale alıcısı tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi ... tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü:
Asıl borçlu ... Konut A.Ş. ve ipotek borçlusu Karmen ... A.Ş. vekilinin İcra Mahkemesine başvurusunda, muhtelif fesih iddialarını ileri sürerek asıl borçluya ait İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 2031 Ada, 53 Parsel, 11 Bağımsız Bölüm numaralı taşınmazın ihalesinin feshi isteminde bulunduğu, İlk Derece Mahkemesince, esasa ilişkin inceleme yapılarak ihalenin feshi isteminin reddi ile şikayetçiler aleyhine para cezasına hükmedildiği, karara karşı şikayetçiler ve alacaklı tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, alacaklının istinaf başvurusunun reddine, ihaleye konu taşınmazla birlikte birden fazla taşınmaz üzerinde toplu (rehin) ipotek tesis edilmesine karşılık, taşınmazların tamamı hakkında takip başlatılmadığı ve satış talep edilmediği gerekçesi ile şikayetçilerin istinaf başvurusunun kısmen kabulüne, mahkeme kararının kaldırılmasına ve ihalenin feshine karar verildiği, kararın alacaklı ve ihale alıcısı davalılar tarafından temyiz edildiği görülmüştür.
Taşınmaz rehni 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 850 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun 850. maddesine göre taşınmaz rehninin ipotek veya ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabileceği, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere ipotek, taşınmaz rehninin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek, taşınmaza taalluk eden haklardandır. Birden fazla taşınmazın bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.
Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan kurulan rehine toplu rehin (kollektif rehin - müşterek rehin, birlikte rehin = Gesaptpfand) denilmektedir. (Köprülü-sınırlı-haklar-İstanbul 1982- 1983, 2.bası sh.291 vd.)
Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi bu rehin türü "üzerinde kurulmak istenen taşınmazlarının mülkiyetinin aynı kişiye ait olması" ya da "taşınmazların ayrı kişilerin mülkiyetinde yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları" hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.
4721 Sayılı TMK'nın 873/3. maddesine göre "Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep
etmeye mecburdur. Bununla beraber icra memuru ancak gerektiği kadarını satar." hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı alacağı gününde ödenmemişse açıklanan yasa hükmü gereği üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk alacaklının istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir. (HGK 27.11.2002 T, 12-823/1020 K.) Dolayısıyla tüm taşınmazlar için takibin birlikte başlatılması ve satışının da aynı anda talep edilmesi gerekmektedir. Bu husus kamu düzeninden ve takip şartı olup, mahkemece re’sen nazara alınmalıdır.
Somut olayda; takibe dayanak ipotek senetlerinin incelenmesinde; alacaklı lehine, ihaleye ve şikayete konu İstanbul ili, ... İlçesi, ... Mahallesi, 2031 Ada, 53 Parsel, 11 Bağımsız Bölüm numaralı taşınmaz üzerinde 28.12.2011 tarih ve 24892 yevmiye numaralı ipotek resmi senedi ile 1. derecede münferit ipotek tesis edildiği, 14.09.2012 tarih ve 17558 yevmiye numaralı ipotek resmi senedi ile de 2. derecede ve tamamı borçlu ... ... A.Ş. adına kayıtlı, aynı parselde yer alan 1-3-4-5-8-9-10-12-13-14-15-16-17 numaralı bağımsız bölümler ile birlikte toplu (rehin) ipotek tesis edildiği, taşınmaz üzerinde başka bir ipotek kaydı bulunmadığı görülmüştür.
Takip dosyasının incelenmesinde; alacaklı banka tarafından asıl borçlu ... ... A.Ş. ve ipotek borçluları aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip başlatıldığı, takipte ihaleye konu taşınmaz üzerindeki 1. ve 2. derecedeki ipoteklerin paraya çevrilmesinin talep edildiği, 14.09.2012 tarih ve 17558 yevmiye numaralı ipoteğin kapsamında yer alan, toplu (rehin) ipoteğe konu taşınmazların tamamının takip talebinde ve icra emrinde yer aldığı, alacaklı tarafından anılan taşınmazların tamamının satışının talep edildiği ve ihalenin buna göre yapıldığı, dolayısı ile toplu (rehin) ipotek kurallarına aykırılık bulunmadığı anlaşılmıştır.
Bu durumda, Bölge Adliye Mahkemesince, şikayet dilekçesinde ileri sürülen ve istinaf aşamasında tekrar edilen fesih nedenlerinin esası incelenerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, şikayet konusu taşınmazın, üzerinde bulunmayan 652 yevmiye numaralı ipotek senedinde yer alan taşınmazlar ve 237-238-242 parsel sayılı taşınmazlarla birlikte toplu (rehin) ipoteğe konu olduğu gerekçesi ile ihalenin feshine karar verilmesi isabetsiz olup, bozmayı gerektirmiştir.
Öte yandan, kabule göre de; şikayetin ipotekli takip konusu taşınmazlardan İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 2031 Ada, 53 Parselde yer alan 11 numaralı bağımsız bölüme ilişkin olduğu ve anılan taşınmazın malikinin şikayetçi asıl borçlu olduğu görülmektedir. Bu durumda, Bölge Adliye Mahkemesince, şikayetçi Karmen ... A.Ş.’nin ancak kendi maliki olduğu taşınmazlar yönünden aktif husumet ehliyetinin bulunduğu ve yalnız bu taşınmazlar için ihalenin feshi talebinde bulunabileceğinin kabulü ile 2004 sayılı İİK’nın 134. maddesinde değişiklik yapan ve 30.11.2021 tarihinde yürürlüğe giren 7343 sayılı Kanunun 27. maddesi gereğince şikayetçi ipotek borçlusuna nispi harca yönelik olarak Harçlar Kanunu'nun 30. maddesine uygun şekilde süre verilmesi, harcın yatırılması halinde teminat şartına ilişkin işlemler yapılarak sonuca gidilmesi gerekirken bu usule uyulmaksızın hüküm tesisi de yerinde görülmemiştir.
SONUÇ:
Alacaklı ve ihale alıcısının temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesinin 01.11.2023 tarih ve 2023/2293 E.-2023/3047 K. sayılı kararının yukarıda yazılı nedenlerle, 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/2. maddeleri uyarınca BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgililere iadesine, dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 22.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.