"İçtihat Metni"
Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki asıl ve birleşen 2015/295 Esas sayılı davada davacı ...; asıl ve birleşen 2015/558 Esas sayılı davada davalı ... ile asıl ve birleşen 2015/558 Esas sayılı davada davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
- K A R A R -
Asıl ve birleşen davalar, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptâl tescil talebine ilişkin olup mahkemece asıl ve birleşen davaların kabulüne dair verilen karar, taraflarca temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle asıl davada davacı aasıl davada davacı arsa sahibinin menfi zarar ve cezai şart ve gecikme tazminatı talebi ile ilgili olarak bunların miktarı gösterilerek ve harcı yatırılarak açılmış davasının bulunmadığının anlaşılmasına göre asıl dosya davacısı arsa sahibi ...'ın tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Davacı davasında 1/2 pay sahibi olduğu 2765 ada, 38 parsel sayısında kayıtlı arsa üzerinde inşaat yapımı için davalılardan müteahhit olan ... ile aralarında 07.04.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye göre anahtar teslim süresinin temel ruhsat tarihinden başlamak üzere en geç 12 ay olduğunu, davalı müteahhidin diğer hissedar ile de anlaşma yaptığını, sürenin dolmasına rağmen inşaatın bitirilmediğini belirterek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, söz konusu gayrimenkulde diğer davalılara devredilen tapuların iptâli ile adına tesciline, menfi zararının ve sözleşmenin 4. maddesindeki cezai şart hükmü uyarınca
yapılacak olan inşaatta kendisine düşecek kısımların kira bedellerinin tespiti ile davalı müteahhitten tahsiline karar verilmesini talep etmiş, dava dışı arsa sahibi ...'ın davaya muvafakat etmemesi nedeniyle birleşen ... 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/295 Esasında kayıtlı dosyada ...'a husumet yönelterek taraf teşkilini sağlamıştır.
Davacı ..., davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ...'ya husumet yönelterek açtığı birleşen 2015/558 Esas sayılı davasında 1/2 hissesine sahip olduğu 38 parsel nosunda kayıtlı taşınmazın üzerine inşaat yapılmasını konu alan 09.11.2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, tapu kaydındaki şerhin terkinine, 38 parsel sayılı taşınmazın davalılar adına olan tapu kayıtlarının ve kat irtifakının iptâli ile taşınmazın kök hisseler nispetinde adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkemece 2012/225 Esas sayılı asıl davanın kabulü ile 07.04.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, taşınmazda davalılar adına kayıtlı hisselerine ilişkin tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline, birleşen 2015/295 Esas sayılı dava dosyası yönünden; davanın kabulü ile 07.04.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazın davalı adına adına kayıtlı hissesine ilişkin tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline, birleşen 2015/558 Esas sayılı davanın kabulü ile 09.11.2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı adına kayıtlı hissesine ilişkin tapu kaydının iptâli ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Kural olarak,taraflar arasındaki sözleşmenin düzenlendiği tarihte yürürlükte olan 818 sayılı BK'nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kısmi ifadan söz edilemez ise de, 25.01.1984 gün ve 3/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın BK'nın 106-108. Maddelerine göre çözümleneceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun'un 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir. Burada yüklenicinin ileriye etkili fesih sonuçlarından yararlanabilmesi için inşaatın en az %90 ve üzeri seviyeye getirilmiş olması zorunludur. Gerek Dairemizin, gerekse Hukuk Genel Kurulu'nun uygulamaları bu doğrultudadır. İleriye etkili fesihte müteahhit, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı zararlarını (BK.96. md.) müteahhitten isteyebilmektedir. Bu nedenlerle fesih isteme tarihinde inşaatın getirildiği seviyenin tesbiti gerekmektedir. Teknik bir konu olan seviye tesbiti HMK'nın 266. madde hükmünce uzman bilirkişiler tarafından saptanacaktır. Yine ileriye etkili fesihte tasfiye sonucunun da kararda açık seçik gösterilmesi ve yeni uyuşmazlıklara neden olunmadan taraflara aidiyeti gereken payların (bağımsız bölümlerin) HMK'nın 297 ve devamı maddeleri hükmünce infazda tereddüt yaratmayacak biçimde belirlenmesi zorunludur.
Somut olayda asıl ve birleşen 2015/558 Esas sayılı davalarda inşaatın ihtiyati tedbir yolu ile durdurulmaması nedeniyle yüklenicinin inşaatı tamamladığı ve 07.09.2016 tarihinde yapı kullanma izin belgesi alındığı ileri sürüldüğünden mahkemece asıl ve birleşen 2015/558 Esas sayılı davada yüklenicinin inşaatı tamamlayıp yapı kullanma izin belgesi alıp almadığı gerekirse mahallinde yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak araştırılıp karar kesinleşmeden inşaatın
tamamlanmış ve yapı kullanma izin belgesinin alınmış olduğunun kabul edilmesi halinde asıl ve birleşen söz konusu davadaki sözleşmenin feshi ile tapu kayıtlarının iptâli ve tescili davasının reddine karar verilmesi, asıl ve birleşen 2015/558 Esas sayılı dosya davacıları, dosya kapsamına göre davanın açıldığı tarihte fesih ve tapu iptâli tescili isteminde haklı olduklarından vekâlet ücreti ile yargılama giderleri ile ilgili sorumlu tutulmamaları gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesi doğru olmamıştır. Diğer taraftan birleşen 2015/295 Esas sayılı dosya, diğer arsa sahibi aleyhine asıl davada taraf teşkilini sağlamak için açılmış olup ayrı bir dava niteliğinde olmadığından birleşen bu dava ile ilgili ayrı bir hüküm kurulması doğru olmadığı gibi kabul şekli itibariyle asıl ve birleşen 2015/558 Esas sayılı dosyada kimler adına olan tapu kayıtlarının hangi hisse oranında iptâl edilip kimin adına tesciline karar verildiğinin infazı mümkün olacak şekilde iptâl edilen tapu kaydına ilişkin bilgiler ile bağımsız bölüm ve arsa payları ve arsa sahiplerinin hisseleri gösterilmeksizin infazda tereddüt yaratacak şekilde hüküm kurulması doğru olmamış bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davacı ...’ın tüm temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle kararın temyiz eden asıl ve birleşen 2015/558 Esas sayılı davada davalı ... ile asıl ve birleşen 2015/558 Esas sayılı davada davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ... yararına BOZULMASINA, aşağıda yazılı bakiye 15,20 TL temyiz ilam harcının temyiz eden asıl ve birleşen 2015/295 Esas sayılı davada davacı ...'dan alınmasına, 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 287,00'şer TL Yargıtay başvurma harcının temyiz eden asıl ve birleşen 2015/558 Esas sayılı davada davalı ... ile asıl ve birleşen 2015/558 Esas sayılı davada davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ...'dan alınmasına, ödedikleri temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden asıl ve birleşen 2015/558 Esas sayılı davada davalı ... ile asıl ve birleşen 2015/558 Esas sayılı davada davalılar ..., ..., ..., ..., ... ve ...'ya iadesine,
karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 18.04.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.