"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2016/450 E., 2022/399 K.
DAVA TARİHİ : 11.10.2013
KARAR : Davanın kısmen kabulü
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda, Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı taraflarca duruşma talepli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 30.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davacı vekili vekili Av. ... ve davalı vekili Av....'nın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; davalıya ait taşınmazı aylık 43.000TL+KDV bedeli üzerinden, 10.05.2010 başlangıç tarihli ve 5 yıllık bir süreli sözleşme ile kiraladığını, bu uzun vadeli kiralama ilişkisine güvenerek, kiralananda birçok önemli nitelikte tamirat ve tadilat yaptırdığını, bunlar için kiraya verenden bir bedel talep etmediğini, kiralananın, uzun sürede gerçekleştirilen yüksek masraflı tamirat ve tadilattan sonra, kira sözleşmesindeki amaca uygun şekilde kullanılabilir hale geldiğini ancak taşınmaz henüz 1 yıl kullanılmışken İstanbul Aydın Üniversitesinin taşınmazı kamulaştırma kararı aldığını, müvekkilinin çaresiz kalarak İstanbul Aydın Üniversitesi ile tahliye için kendilerine makul bir süre verilmesi hususunda bazı şartlarda protokol imzalamak zorunda kaldığını, işbu protokol uyarınca 01.11.2012 tarihinde taşınmazın bir kısmını 19.04.2013 tarihinde ise geri kalan kısmını boşaltarak taşınmazı tahliye ettiğini, davalının meydana gelen bütün zararları giderme borcunun söz konusu olduğunu, ciro kaybı, taşınma masrafları, kira farkı, taşınmaza yapılan yatırım masrafı, iş adresi değişikliğinin olumsuz etkisi gibi zarar kalemlerinin oluştuğunu, ayrıca taşınma nedeniyle eski taşınmaz çevresinde oturan personel taşıma masrafının arttığını, bu durumun da tazminat bedeli hesaplanırken değerlendirilmesi gerektiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, uğradığı zararın 1.000.000 TL'lik kısmının, kiralanan taşınmazın boşaltılması için İstanbul Aydın Üniversitesi tarafından gönderilen icra emrinin tebliğ edildiği tarihten itibaren işleyecek ticari reeskont faizi ile birlikte davalı kiralayandan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı; Kamulaştırma Kanunu'nun 20 nci maddesi gereği, zarardan sorumlu olmadığını, kamulaştırmanın uzlaşma sonucu yapılmasının sonucu değiştirmediğini, kamulaştırmanın zapta karşı tekeffül sorumluluğunun istisnası olduğunu, davacının Üniversite ile yaptığı sulh sözleşmesi sonucunda kendi rızası ile taşınmazı boşalttığını, kamulaştırma veya tahliye nedeniyle müvekkilinden bir alacağı bulunmadığını, taşınma giderlerinden sorumlu tutulamayacağını, kamulaştırma olmasaydı dahi kiracı 5 yıl sonra mecuru tahliye ettiğinde bu kalemlerin kendisi tarafından karşılanacağını, sözleşme süresi 5 yıl olup kiracıya bunun dışında bir taahhüt verilmediğini, yapılacak her tür tadilatın bedelsiz olarak kiraya verene terk edileceğini, davacının bir zararı bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemecenin 16.09.2014 tarihli ve 2013/541 E., 2014/849 K. sayılı kararıyla; davacı her ne kadar dava dilekçesinde zapta karşı tekeffül hükümlerine dayanmış ise de tekeffül hükümlerinin düzenlendiği Borçlar Kanunu'nun 310 uncu maddesinin ikinci fıkrasında "kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır" hükmünün yer aldığı, aynı şekilde Kamulaştırma Kanunu'nun 20/2 maddesinde "taşınmaz malın boşaltılması sebebiyle mal sahibi ve idare tazminat ile sorumlu tutulamaz" hükmünün düzenlendiği, bu düzenlemeler karşısında davalı kiralayanın taşınmazın kamulaştırılması nedeniyle davacı kiracının uğramış olduğu zarardan sorumlu olmayacağı gerekçesiyle davanın, reddine karar vermiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 6.Hukuk Dairesinin 17.02.2015 tarihli ve 2014/13069 E., 2015/1441 K. sayılı ilamıyla; sair temyiz itirazlarının reddi ile kiralananın tekstil imalathanesi olarak kullanılacak olup sözleşmenin özel şartlar 11 inci maddesinde, kiralananda kiracı tarafından gerekli mercilerden izin almak ve davalıdan yazılı izin almak şartıyla, masrafları kiracıya ait olmak üzere kiralananın girişinde yapılacak olan tadilatların altı kalem halinde sayıldığı, tarafların serbest iradeleriyle sözleşmeye konulan bu şartların geçerli olup tarafları bağlayacağı, faydalı masrafların davalı tarafından kamulaştırma esnasında kaldırılması istenmeyip benimsenerek taşınmazın mevcut haliyle kamulaştırıldığı ve taşınmazın değeri belirlenirken bu hususların da göz önünde bulundurulduğu, davalı kiraya verenin, kiralananı sözleşmeyle amaçlanan kullanım şekline uygun olarak davacı kiracıya teslim ettiği, beş yıllık sözleşme süresi bitmeden dava dışı kurum tarafından kiralananın kamulaştırıldığı ve tahliye edildiği, bu durumda davacının, sadece 5 yıllık kira süresini göz önüne alarak kiralananda yaptığı masrafları kiralananı kullandığı süre ile orantılı olarak kiraya veren davalıdan talep edebileceği, o halde, Mahkemece, mahallinde uzman bir heyet ile keşif yapılarak sözleşmenin 11 inci maddesine göre yapılan faydalı masrafların belirlenmesi ve hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde bu talebin de reddine karar verilmiş olmasının doğru olmadığı gerekçesiyle Mahkeme kararı bozulmuştur.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Bozmaya uyan Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yapılan faydalı masrafların, kiracı tarafından kiralanan yerin kullanım süresi ile orantılı olarak 660.932,56 TL tespit edildiği, davacının bu miktara kiralanan yeri kamulaştırma yapan İstanbul Aydın Üniversitesine teslim tarihi olan 19.04.2013 tarihinden itibaren faiz isteyebileceği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 660.932,56 TL'nin 19.04.2013 (teslim tarihi) tarihinden itibaren işleyecek ticari faizde davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar temyiz isteminde bulunulmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili; müvekkilinin bir çok zararı olmasına rağmen Mahkemece sadece faydalı imalatlara indirgenmesinin hatalı ve hakkaniyete aykırı olduğunu, faydalı imalatların davacının kullanım süresine oranla ve imal tarihine göre hesaplanmasının da hatalı olduğunu, müvekkilinin taşınmazı tek seferde tahliye ve teslim etmediğini, bir kısımını 01.11.2012 tarihinde, diğer kısmını 19.04.2013 tarihinde tahliye ve teslim ettiğini, bu halde faydalı imalat bedellerinin 01.11.2012 ve 19.04.2013 tarihlerine göre teslim edilen kısmın oranına göre ayrı ayrı hesaplanması gerektiğini, taşınmazın da fiilen 01.07.2010 tarihinden itibaren kullanıldığı ileri sürerek, mahkeme kararının bozulmasını talep etmiştir
2.Davalı vekili; faydalı masraflara ilişkin fatura ya da somut evrak bulunmadığı, bilirkişi raporlarının denetime ve hüküm kurmaya elverişli olmadığı, davacının müvekkilden tadilatlar için izin almadığını, bilgi vermediğini, bilirkişi raporlarında, farazi, soyut ve fahiş bir şekilde belli bir imalat bedeli oranı üzerinden hesaplama yapıldığı, yıpranma durumlarının hiçbir bilirkişi raporunda hukuka uygun şekilde tespit edilemediği, davacı tarafından faydalı masrafların varlığının hukuka uygun şekilde ispatlanamadığı, kira sözleşmesinin 11.13 üncü maddesi hükmü çerçevesinde, kabul edilen işlerin 2 aylık kira bedeline denk gelen kısmının kiralayan tarafından finanse edildiği açıkça ortada olmasına rağmen, söz konusu 2 aylık katkının ve kiracının tahliye sırasında Üniversiteden bu işler için aldığı çekişmesiz olan 660.000 TL'nin hesaplamadan düşülmemesi, bu hususun tartışılmaması, yıpranma ve amortisman bedellerinin düşülmemesinin de ayrıca hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek, mahkeme kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin erken sona ermesi nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 414 üncü (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 530 uncu) maddesinde düzenlenen “vekaletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir. Yerleşik Yargıtay uygulaması da, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihinin ispatlanamaması halinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmenin başlangıcında yapıldığı kabul edilir.
2. Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir.
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, bozma kararı kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin ileri sürülen sebeplerin incelenmesi artık mümkün olmadığına göre; davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2.Hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davacının yaptığı imalatların toplam bedeli, yıpranma bedeli düşmeksizin belirlenmiştir. Hal böyle olunca, Mahkemece; davacı kiracının, kiralanana yaptığı imalatların, yıpranma payı düşülmüş bedellerinin tespiti ile sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile hazırlanmış bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmiş olması, doğru görülmemiştir.
3. Taraflar arasında düzenlenen, 01.05.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin, 11 inci maddesinde, kiracı tarafından kiralananda yapılacak olan imalatlar belirtilmiş olup; 11.13 maddesinde “Yukarıda belirtilen masrafların tutarı ne olursa olsun bunlardan ve başkaca masraflardan dolayı kiraya verenden hiçbir bedel talep edilmeyecektir. Ancak yukarıda belirtilen işlere bir katkısı olması bakımından kiralayan ilk 2 ayın kirasını almayacaktır. Bu itibarla, yerin teslimi 01.05.2010 tarihinde yapılacak, ilk kira parası 01.07.2010 tarihinden itibaren ödenecektir.” düzenlemesi yer almaktadır. Sözleşme hükmünde belirtildiği gibi, davalı kiraya veren, kiracı tarafından yapılacak imalatlar karşılığında 2 aylık kira bedelini, kiracıdan almamıştır. Davacı kiracı tarafından yapılan imatların bedellerinin, kiraya verenden tahsiline karar verildiğine göre, bu imalatlar karşılığı kiraya verenin almadığı iki aylık kira bedelinin, hüküm altına alınan bedelden düşülmesi gerekirken, bu durum göz önünde bulundurulmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
1- Davacının tüm, davalının sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2- Temyiz olunan kararın 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA,
8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,
8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,
Aşağıda yazılı fazla alınan temyiz harcının istek halinde davacıya iadesine,
Peşin alınan bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya istek halinde iadesine,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
30.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.