"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İSTANBUL BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 36. HUKUK DAİRESİ
İLK DERECE MAHKEMESİ : İSTANBUL ANADOLU 18. SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde karşılıklı olarak görülen alacak ve tazminat davalarından; asıl davanın reddine, karşı davanın kısmen kabulüne dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı/karşı davalı tarafın istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik olarak verilen karar, davacı/karşı davalı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmekle; duruşma günü olarak belirlenen 01/11/2022 tarihinde davacı/karşı davalı vekili Av. ... ile davalı/karşı davacı vekili Av. ... geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunan vekillerin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için saat 14.00'e bırakılması uygun görüldüğünden, belli saatte dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı; davalı ile 01/01/2011 tarihli kira sözleşmesini imzaladığını, 2016 yılı kira bedelini peşin olarak ödediğini, 07/03/2016 tarihli ihtarname ile kiralananın tahliye edeceğini ihtarla bildirdiğini ancak davalı tarafın süreci uzatmak gayesiyle anahtarlar ve kiralananı teslim alınmaktan imtina ettiğini, kiralananı 30/04/2016 tarihinde tamamen boşaltarak teslime hazır hale getirdiğini, kira sözleşmesinin feshedilmiş olduğu 30/04/2016 tarihinden sonra herhangi bir kullanımı, kiracı sıfatıyla bir edimi bulunmadığını, bu tarihten sonrası için kira borcu tahakkuk etmediğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 01/05/2016 ve 30/12/2016 tarihleri arasındaki döneme ilişkin ödediği kira bedeli olan 368.000 USD'nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı; kira sözleşmesinin feshedildiğine dair bir ihtarnamenin tebliğ edilmediğini, 01/01/2016-31/12/2016 kira dönemi sözleşmenin yenilendiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Karşı davada davacı; kiracının, 01/01/2017 -31/12/2017 kira dönemi kira bedellerini ödemediğini, yaptırılan tespitte kiralananda 980.013,60 TL zarar olduğunu, tamirin 30 iş günü süreceğinin belirlendiğini ileri sürerek; Ocak 2017 kira bedeli 173.859 TL, hor kullanma tazminatı 980.013 TL, tespit dosyası için harcanan gider 4.107 TL, hasarın giderilmesi için gereken 30 iş günü için kira kaybı 173.859 TL olmak üzere 1.331.838 TL’nin temerrüt tarihinden itibaren kanuni yasal faizi ile tahsilini talep etmiş; ıslah dilekçesi ile kiralananın anahtarı 14/02/2017 tarihinde teslim alınmış oduğundan Şubat ayı 14 günlük kira bedeli 86.929 TL kira alacağı ve taşınmazın yeniden kiraya verildiği 04/04/2017 tarihine kadar 259.788 TL makul süre kira bedeli olarak alacağı olmak üzere toplam 346.717 TL alacağın kanuni en yüksek ticari faizi ile tahsiline ve sonuç olarak talebini bu miktarda arttırarak toplam 1.678.555 TL’nin temerrüt tarihi 13/01/2017 tarihinden itibaren en yüksek kanuni faizi ile tahsilini istemiştir.
Davacı-karşı davalı; karşı davanın reddini istemiştir.
İlk derece mahkemesince; kiracının, kiralananın anahtarını kiraya verene teslim edene kadar kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerinin aynen devam ettiği ve anahtarın teslim edildiği 14/02/2017 tarihine kadar kira bedellerini ödemekle yükümlü olduğu, erken tahliye sonrası kiraya verenin emsal bir yeri kiraya verebileceği süre kadar bir süre için tazminat ödemesi gerektiği, yargılama alınan bilirkişi raporunda, kiralananda meydana gelen hasarın 546.600 TL olduğunun belirlendiği gerekçesiyle, asıl davanın reddine, karşı davanın kısmen kabulü ile 259.788 TL makul süre kira bedelinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte karşı davalıdan alınarak karşı davacıya verilmesine, 251.711,458 TL (brüt) kira bedelinin 171.621,458 TL kira bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz, 80.090 TL kira bedelinin ise ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte karşı davalıdan alınarak karşı davacıya verilmesine, 546.000 TL hor kullanma tazminat bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte karşı davalıdan alınarak karşı davacıya verilmesine karar verilmiştir.
İlk derece mahkemesinin kararına karşı, davacı-karşı davalı tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
Bölge adliye mahkemesince; davacının anahtar teslim borcunu ispat edemediği, davalı-karşı davacı tarafından teslim alındığı belirtilen 14/02/2017 tarihin tahliye tarihi olarak esas alınması gerektiği, davacının talebinin peşin olarak yatırılan 01/05/2016 ve 30/12/2016 tarihleri arasındaki tahliyeden önceki kira bedelleri olduğu, davalının beyanında geçen tahliye tarihi esas alındığında davacının davasının reddine karar verilmesinde isabetsizlik olmadığı, yargılama sırasında alınan bilirkişi raporunda ise kiralananda mevcut hasarların tek tek açıklandığı, tahliye tarihi itibariyle hor kullanma bedelinin 546.600,00 TL (KDV hariç) olduğu ve taşınmazın 3 aylık makul sürede kiraya verilebileceğinin belirtildiği, davalının taşınmazı 04/04/2017 tarihinde kiraya verdiği, tahliye tarihine göre makul süre daha uzun olduğundan dava konusu taşınmazın kiraya verildiği tarihe kadar davacının makul süre tazminatından sorumlu olduğu, davalı- karşı davacının ıslah dilekçesi de dikkate alınarak kira alacağı, hor kullanma tazminatı ve makul süre tazminatına hükmedilmesinde usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle; davacı-karşı davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı-karşı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı bilgi ve belgelere, özellikle temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında yazılı gerekçelere göre, davacı-karşı davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2) Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi;
başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispat edileceği hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, dava tarihinde yürürlükte bulunan 6100 sayılı HMK'nın 200. ve 201. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez.
Somut olayda; davacı-karşı davalı kiracının, kiralananın anahtarını 26/10/2016 tarihli düzenleme şeklinde emanet teslim tutanağı ile notere teslim ettiği, anahtarın notere teslim edildiğine dair ihtarnamenin ise davalı-karşı davacı kiraya verene 28/10/2016 tarihinde tebliğ edildiğinin beyan edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda; kiralananın, anahtarın notere teslim edildiğine dair ihtarnamenin kiraya verene tebliğ edildiği tarihte tahliye edildiğinin kabul edilmesi gerektiğinden, kiracı bu tarihe kadar olan kira bedelinden sorumludur. Bu nedenle mahkemece, 26/10/2016 tarihli emanet tutanağının, kiraya verene tebliğ edildiği tarih tespit edilerek, kiracının bu tarihe kadar olan kira alacağından sorumlu olacağı değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde anahtarın kiraya veren tarafından noterden teslim alındığı 14/02/2017 tarihinin tahliye tarihi olarak kabulü doğru görülmemiştir.
3) Islah kavram olarak; taraflardan birinin yapmış olduğu usul işleminin tamamen veya kısmen düzeltilmesine denir. 6100 sayılı HMK’nın 176. maddesine göre; ıslah, tamamen (kamilen) veya kısmen olmak üzere iki şekilde yapılabilmektedir. Tamamen ıslahta davacı, davasını baştan (dava dilekçesinden) itibaren ıslah eder ve bir hafta içerisinde yeni bir dava dilekçesi verir (HMK m. 180). Davacı bu yolla dava sebebini ve talep sonucunu tamamen değiştirip genişletebileceği gibi, davalı da tam ıslah ile savunmasını tamamen değiştirip genişletebilecektir. Bunun doğal sonucu olarak, dava dilekçesinde yer alan ilk talep içeriği değil, ıslah yoluyla açıklanan talep içeriği nazara alınarak araştırma ve inceleme yapılması ve mahkemece verilecek hükümde de ıslahla ileri sürülen istemin karşılanması gerekecektir. Davanın kısmen ıslahında ise; davada yapılmış olan belli bir usul işlemi ıslah edilir (HMK m. 181) (düzeltilir) ve bundan sonraki usul işlemlerinin (ıslah edilen usul işlemi ile ilgili oldukları ölçüde) yapılmamış sayılması sağlanır (Kuru, s. 4014). Davacının talep sonucunu (müddeabihi) arttırması, talep sonucunu terditli dava hâline dönüştürmesi ve talep sonucunun daraltılması gibi işlemler kısmen ıslaha örnek olarak sayılabilecek usule müteallik işlemlerdir.
Kural olarak dava açıldıktan sonra sebebinde, konusunda, delillerde ve diğer hususlarda usule ilişkin işlemlerin ıslah yoluyla düzeltilmesi mümkün olduğu gibi, davanın konusunda da ıslah mümkündür. Ne var ki ıslaha ilişkin yasal düzenlemeler göstermektedir ki, ıslahla kastedilen dava konusu edilen hususların genişletilmesi veya değiştirilmesidir. Dava konusu edilmeyen bir şeyin ıslah yoluyla davaya ithaline ve dava konusu hâline getirilmesine yasal açıdan olanak bulunmamaktadır (HGK’nın 01/07/2021 tarihli ve 2017/14-2815 E.-2021/888 K. sayılı kararı).
Somut olayda; davalı-karşı davacının, dava dilekçesinde, erken tahliye nedeniyle makul süre kira bedeline ilişkin bir talebi olmadığı halde ıslah dilekçesi ile 259.788 TL makul süre kira bedelinin tahsilini istemiştir. Mahkemece, dava konusu edilmeyen söz konusu talebin ıslah dilekçesiyle eklenmesinin mümkün olmadığı gözetilmeden makul süre kira alacağının hüküm altına alınmış olması, usul ve kanuna aykırıdır.
4) 6098 sayılı TBK'nın 316/1. maddesi hükmü uyarınca; kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı Kanun'un 334. maddesi gereğince, sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğünün ihlali halinde kiraya veren; bu yüzden uğradığı zararın tazminini kiracıdan isteyebilir. Ancak, kiracı sözleşme sınırları içinde kiralanandan yararlanması sonucu meydana gelen yıpranma ve bozulmalardan sorumlu değildir. Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporunda; hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedeli belirlenmiş ise de normal kullanımdan kaynaklı yıpranma haline ilişkin bir değerlendirme yapılmadığı görülmektedir. Bu nedenle, hor kullanma sonucunda oluşan hasar bedelinden gerekirse kullanım süresiyle orantılı yıpranma bedeli de düşülerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmiş olması da doğru görülmemiştir.
İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
5) Bozma nedenine göre, davacı-karşı davalının harca yönelik temyiz itirazının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacı-karşı davalının sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci, üçüncü ve dördüncü bentte açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 373. maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı-karşı davalı yararına BOZULMASINA, beşinci bentte açıklanan nedenle davacı-karşı davalının harca yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, 8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalı-karşı davacıdan alınıp davacı-karşı davalıya verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 01/11/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.