"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2019/2908 E., 2022/1237 K.
DAVA TARİHİ : 26.03.2015
KARAR : Davanın reddi
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/313 E., 2019/146 K.
Taraflar arasındaki itirazın iptali (simsarlık sözleşmesinden kaynaklanan) davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle ve incelemenin duruşmalı yapılması istenilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 11.04.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir
Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat Cansu Yıldız ile davalı vekili Avukat Ayşegül Aktaş'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Küçükyalı Mahallesi, 6/1 pafta, 74 ada, 46 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılacak inşaat ile ilgili olarak müvekkilinin davalı şirketi söz konusu yerde inşaat yapabilmesi için yönlendirdiğini ve bu yeri davalı şirkete tanıttığını, müvekkili ile davalı şirketin aralarında herhangi bir ön şarta bağlı olmaksızın protokol düzenlemek üzere 225.000,00 TL komisyon bedeli belirlediklerini ve anlaşmaya vardıklarını, davalı şirketin tüm hissedarlardan sözleşmelerini noter kanalıyla tamamlayıp, Maltepe Belediyesinden inşaat ruhsatını almak suretiyle inşaata başladığını ancak ücretin ödenmediğini, bunun üzerine Beyoğlu 37. Noterliğinin 28.01.2015 tarihli 2529 yevmiye numaralı ihtarnamesinin davalı şirkete keşide edildiğini, davalı şirketin cevabi ihtarında hissedarlarla tek tek davalı şirketin müteaddit kez görüşme yaparak sözleşmeye ikna edildiklerini ve bu süreçte müvekkilinin yardım etmediğini ileri sürdüğünü, 05.12.2012 tarihli komisyon protokolü gereği ödenmeyen 225.000,00 TL'nin ödenmesi için İstanbul Anadolu 5. İcra Dairesinin 2015/3945 E. sayılı dosyasında takip başlatıldığını, davalı şirketin takibe haksız ve kötü niyetli olarak itiraz ettiğini belirterek, davalı şirketin itirazının iptali ile takibin devamına, davalı şirketin %20 icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında gayrimenkul komisyon sözleşmesi bulunmadığını, protokolün sadece bir ön protokol olduğunu ve üzerinde yazılan bedelin müvekkil tarafından davacıya kayıtsız şartsız ödenmesi sonucunu doğurmadığını, ön sözleşmede yapılacak iş kısmen belli olsa da işin kim tarafından ve ne şekilde yerine getirileceği hususu yazılı bir şekilde tespit edilmediği için tam bir tellalık sözleşmesi özelliği göstermediğini, bu nedenle mahkemece geçerli bir tellallık sözleşmesi olarak nitelendirilmemesi gerektiğini ancak geçerli bir tellallık sözleşmesi olarak nitelendirilirse de bu kez davacının tellallık sözleşmesi gereği olan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, taşınmaz maliklerini arayıp bulmadığını, kişileri müvekkili davalı ile sözleşme kurmak için ikna etmeye çalışmadığını, davalı müvekkilinin mezkur taşınmaz maliklerini bizzat bulduğunu, kişileri ikna etmek için zamanını emeğini ve parasını harcadığını, değişik tarihlerde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kurduğunu, ikna etme işinin uzaması nedeniyle inşaata başlayamadığını, önceden sözleşme imzaladığı bazı maliklere kira bedeli ödediğini, davacının tellal olarak bir iş yaptığı ve yaptığı işin karşılığını talebinin olmadığını, davacının yaptığı tek şeyin söz konusu taşınmazı müvekkili davalıya haber vermek ve bir ön protokol imzalamaktan ibaret olduğunu belirterek, davanın reddini, müvekkili lehine %20 oranında kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1.İstanbul Anadolu 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 21.10.2015 tarihli, 2015/113 E., 2015/366 K., sayılı kararı ile davaya bakmakla Tüketici Mahkemelerinin görevli olduğu belirtilerek görevsizlik kararı verilmiş, İstanbul Anadolu 3.Tüketici Mahkemesinin 17.11.2016 tarihli, 2015/1845 E., 2016/1296 K., sayılı kararı ile karşı görevsizlik kararı verilmesi üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesinin 11.07.2017 tarihli, 2017/1448 E., 2017/1425 K., sayılı kararı ile taraflar arasındaki sözleşmenin simsarlık sözleşmesi olduğu, tarafların ticari/mesleki amaçla hareket ettiği, bu nedenle tüketici tanımına uymadığı gerekçesiyle görevli Mahkemenin İstanbul Anadolu 3. Asliye Hukuk Mahkemesi olarak belirlendiği anlaşılmıştır.
2.İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; '' Somut olayda davacı yan her ne kadar protokolün komisyon sözleşmesi olduğundan bahsetmiş ise de, tanık anlatımları ve tüm dosya kapsamına göre davalı şirketin kat malikleriyle inşaat sözleşmesi yapma sürecine davacının hiçbir katkısının olmaması, bir başka ifadeyle sözleşmedeki edimi yerine getirmemesi nedeniyle protokolde
belirlenen alacağa hak kazanmadığı'' gerekçesiyle yasal koşulları oluşmayan davanın reddine, davalı yan her ne kadar kötü niyet tazminatında bulunmuş ise de, bu yönlü istemini ispatlayamadığından reddine, karar vermiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; taraflar arasında düzenlenmiş protokolün TBK 520 ve diğer maddeleri altında düzenlenmiş simsarlık sözleşmesi mahiyetinde olduğunu, taraflar arasında vekaletname ile kurulmuş bir vekalet ilişkisi olmadığı halde Mahkemenin; işin gereği gibi yürütülmediği ve davalı şirketin kat malikleriyle inşaat sözleşmesi yapma sürecine davacının hiçbir katkısı olmadığı ve sözleşmedeki edimi yerine getirmemesi nedeniyle protokolde belirlenen alacağa hak kazanılmadığı yönündeki gerekçesinin hatalı olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin maliklerle inşaat şirketi arasında kurulabilmesi için gerekli olan aşamaların hiçbirinin davacı tarafından yapılmasının teknik olarak beklenemeyeceğini, sözleşmenin 2. maddesinde açıkça "Bu bedel, 46 no'lu parsel hissedarlarının tamamının Çolakoğlu İnşaat Otomotiv Turizm Sanayi Ticaret Ltd. Şirketi ile noterden kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıktan sonra komisyon olarak ödenecektir.'' şeklinde hüküm olduğunu ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine aracılık edileceğine ilişkin bir düzenleme olmadığını, TBK'nın 520. maddesi gereğince taraflar arasındaki sözleşmenin fırsat gösterme tipinde tellallık olduğunu ve komisyon alacağının muaccel hale geldiğini belirterek kararın kaldırılmasını ve davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ''davacı tarafın hizmet verdiğine ilişkin iddialarını usulünce ispat edilemediğinden davanın reddi gerektiği, dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlara, yasal gerektirici nedenlere göre karar verilmiş olması'' gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz başvuru dilekçesinde, istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar ederek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, simsarlık sözleşmesinden doğan alacağın ödenmemesi üzerine başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1.6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 19/1 inci maddesi; ''Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.
'',
2.6098 Sayılı Kanun'un 520 nci maddesi; ''Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine, kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır. Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
'',
3.6098 Sayılı Kanun'un 521 inci maddesi; '' Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir. Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir. '',
4.6098 Sayılı Kanun'un 506 ncı maddesi; ''Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir. Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür. Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.'' şeklindedir.
5.''Simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir: a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi durumunda ödeneceğini de kararlaştırabilirler. b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir (m. 521/1). Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir. c) Anılan Kanun’un 523. maddesinde (BK m. 407) düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir.'' (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09.12.2020 tarihli ve 2017/(13)3-588 E., 2020/1019 K. sayılı kararı).
6.''Tellallık fırsat gösterme veya aracılık etme tellallığı olmak üzere iki şekilde gerçekleşebilir. Fırsat gösterme tellallığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Aracılık etme tellallığında ise; aracılık tellalı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını gidermek için uğraşmak zorundadır.'' (Uygur, T.: Borçlar Kanunu, Ankara 2003, c. 8, s. 8975).
3.Değerlendirme
1.Temyizen incelenen dosyada, davacı ile davalı arasında 05.12.2012 tarihli adi yazılı ''Protokol'' başlıklı bir sözleşme imzalandığı, protokolün İstanbul ili, Maltepe ilçesi, Küçükyalı Mahallesi, 6/1 pafta, 74 ada, 46 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılacak inşaat ile ilgili olarak imzalandığı, niteliği belirtilen arsa ile ilgili aracılık komisyon bedelinin 225.000,00 TL olarak belirlendiği, bu bedelin 46 nolu parsel hissedarlarının tamamının Çolakoğlu İnşaatla Noterden gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesini yaptıktan sonra komisyon olarak ödeneceği, nakit ödemenin 46 parselde inşaat ruhsatı alındıktan sonra ödeneceği, bu şartlar gerçekleşmediği taktirde protokolün geçersiz sayılacağı ve feshedileceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
2.Taraflar arasında imzalanan protokol ve tarafların da kabulünde olduğu üzere, bilgileri sözleşmede yazılı olan taşınmaz davacı tarafından, davalı şirkete gösterilmiş, tanıtımı yapılmış ve sonrasında davalı şirket arsanın hissedarları ile gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak suretiyle söz konusu arsada inşaata başlamıştır. Taraflar arasında imzalanan bu protokol gereği davacının yaptığı aracılık, fırsat gösterme tellallığı niteliğinde olup, sözleşmede davacının hissedarlar ile davalı şirket arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmasına aracılık edeceği yönünde herhangi bir ibare bulunmamaktadır. Davalı şirket ile arsanın hissedarları arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi ya da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılması hususu, sözleşmede kararlaştırılan ücretin muaccel olacağı zamanı tayin etmek amacıyla yazılmıştır. Davacının, davalı şirket ile arsanın hissedarları arasında sözleşme kurulması fırsatına ait bilgiyi sağlamakla üzerine düşen yükümlülüğünü yerine getirdiğinden, sözleşmede kararlaştırılan ücrete hak kazandığı anlaşılmış olup, aksi yönde gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırıdır.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2.İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
8.400,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
11.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.