"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/516 E., 2022/489 K.
DAVA TARİHİ : 25.10.2017
KARAR : Davanın kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kozan 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/152 E., 2022/18 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalı vekilinin başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı tarafından duruşmalı temyiz edilmekle, kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 04.05.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat İlknur Kaya ile davalı mirasçılarının vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, babası ... ile davalı arasında Kadıköy 3. Noterliğinin 16.09.1986 tarih ve 49034 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde tanzim olunan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davalının Adana İli, .... İlçesi, ....Mahallesinde kain 425 ada 12 parselde kayıtlı 14.900 m²’lik limonluk ve portakallıktaki hak ve hissesinin tamamını satmayı vaat ettiğini, sözleşmenin imzalandığı andan itibaren zilyetliğin babası ...’e geçtiğini, ...’in iş bu portakal bahçesinin bakımını yaptığını ve ürünlerini kendisinin sattığını, 2009 yılında vefat ettikten sonra kendisinin kullanmaya devam ettiğini, taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyetin kesintisiz devam ettiğini, dava konusu parselin imar uygulaması gördüğünü, davalının hissesinin 1007 ada 6 parsel içerisinde yer aldığını, yaklaşık 6 ay kadar önce dava konusu hisselerini dava dışı şirkete sattığını, ağaçların şirket yetkilisince kesilmesi üzerine satıştan haberinin olduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla denkleştirici adalet prensibi gereğince davalının babasına satmış olduğu hissenin şu anki değerinin hesap edilerek kendisine düşecek hisseye isabet eden miktarın davalıdan dava tarihi itibariyle en yüksek faizi ile tahsilini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı, davanın zaman aşımına uğradığını, gayrimenkul satış sözleşmesinin 1986 yılında yapıldığını, davacının babası olan sözleşmenin tarafı ...’in avukat olduğunu, 2009 yılında vefat ettiğini, 23 sene içerisinde sözleşmenin ifasını talep etmediğini, sözleşmenin ifası için ihtarname göndermediğini, sözleşmeyi tapuya şerh ettirmediğini, sözleşmenin fiiliyata dönmediğini, ...’in sözleşme gereğince ödemesi gereken satış bedelini ödemediğini, sözleşmenin karşılıklı beyanları ile feshedildiğini, bu 23 sene boyunca taşınmazın mülkiyeti ve zilyetliğinin kendisinde olduğunu, 20.02.1985 tarihinde yapılan kira sözleşmesi ile davacının murisi ... tarafından kiralanmaya başlandığını, babası vefat ettikten sonra da davacının da bu taşınmazı kiralamaya devam ettiğini, dava konusu taşınmazın tüm vergilerinin tarafından ödendiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın 28.03.2017 tarihinde dava dışı Hilmi Tanrıverdi İnşaat Sanayi Limited Şirketine devredildiği, davacının murisi ... ile davalı arasında Kadıköy 3. Noterliğinin 16.09.1986 tarih ve 49034 yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı, taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçerli olduğu, geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle davacının, taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değerini isteyebileceği, dava konusu taşınmazın tapusunun 28.03.2017 tarihinde dava dışı üçüncü kişiye devredildiği, bu nedenle ifanın imkansız hale geldiği tarihin 28.03.2017 tarihi olduğu, bilirkişi raporu ile taşınmazın anılan tarihteki rayiç değeri hesap edilerek davacı tarafın miras hissesi oranında belirlenen 320.545,50TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; davanın başından itibaren ve süresi içerisinde ilk itiraz olarak zamanaşımı itirazlarının olduğunu, yerel mahkemece zamanaşımı itirazlarının değerlendirilmesine esas, akdin ifa edilme imkanının doğduğu tarih ve zilyetlik araştırmasının yeterince yapılmadan karar verildiğini, hatta keşif sırasında bu hususta dinlenilmesine karar verilen ve zabıtaya hazır ettirilen bilirkişilerin dahi dinlenmediğini, zilyetlik araştırmasının yeterince yapılmadığını, tanık beyanlarının görgüye dayalı olmayıp, davacının anlatımına dayalı olduğunu, davacının murisi ile davalı arasında kira sözleşmesi mevcut olduğunu ve tanık anlatımı ile bu hususun sabit olduğunu, yazılı delil başlangıcı niteliğindeki bu belgenin ve kira ödemelerinin incelenmemesi nedeniyle kurulan hükmün hatalı olduğunu ileri sürerek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; noter satış vaadi sözleşmesi ile satış vaadinde bulunan davalı ...'in hissesini 28.03.2017 tarihinde Hilmi Tanrıverdi İnşaat Ltd.Şti'ne satması ile ifa imkansız hale geldiğinden davacının bu tarihteki rayiç bedelin hissesine düşen kısmını isteyebileceği, zamanaşımının da bu tarihe göre gerçekleşmediği, davacının miras hissesinin rayiç bedeli karşılığının 320.547,00 TL olduğu gerekçesiyle davalının başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili, satış vaadi sözleşmesinin 1986 tarihli olduğunu, o tarihte kadastro tespitinin henüz kesinleşmediğini, kadastro tespit sürecinden sonra 1994 yılında dava konusu hissenin müvekkil adına tescil edildiğini, bu tarih itibariyle davacının satış vaadine konu hissenin tapuda devrini istemesi mümkün hale geldiğinden dava tarihine kadar 10 yıllık zaman aşımı süresinin dolduğunu, taşınmazın zilyetliğinin teslim edildiği yönündeki iddiaların doğru olmadığını, davacının murisi ile müvekkil arasındaki ilişkinin kira ilişkisine dayandığını, dolayısıyla mahkemenin zilyetliğin satış vaadi ile 1986 yılında davacının murisine devredildiği gerekçesiyle hüküm kurmasının hatalı olduğunu, mahkemece zilyetlik araştırmasının yeterince ve usulüne uygun yapılmadığını, mahalli bilirkişilerin keşif mahallinde hazır bulunmasına rağmen dinlenmediğini, davacının terekeye iştirak halinde malik olup diğer mirasçıların katılımı olmaksızın dava açmasının yerinde olmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, davacının murisi ile davalı arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin gereğinin yapılmaması nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir.
2.6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237 nci maddesi (BK'nın 213 üncü) "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." şeklindedir.
3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi "Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir." şeklindedir.
4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun "Noterlerin genel olarak yapacakları işler" başlıklı 60/3 üncü maddesi " Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak," şeklindedir.
5. Aynı yasanın 89 uncu maddesi "Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va'di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir." şeklindedir.
6. TBK'nın 112 nci maddesi (BK'nın 96 ncı maddesi) "Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür." şeklindedir.
3. Değerlendirme
Temyizen incelenen kararda, dosya kapsamında davacının murisi ile davalı arasında düzenlenen 16.09.1986 tarihli satış vaadi sözleşmesi noter tarafından kanuni geçerlilik şartlarına uygun olarak düzenlenmiş geçerli bir sözleşme olduğu, ancak davalı tarafından sözleşmeye konu taşınmazın dava dışı kişiye satılması ile sözleşme ile üstlenilen edimin imkansız hale geldiği anlaşılmakla davacı alıcının, sebepsiz zenginleşme kurallarına göre BK’nın 96 ncı (TBK'nın 112 nci) maddesi uyarınca uğradığı müspet zararı isteyebileceği, alınan bilirkişi raporu ile de ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle dava konusu taşınmazın güncel ve gerçek (rayiç) değeri ile bu değerden davalının sorumlu olduğu miktarın belirlendiği, davaya konu sözleşmelerde zilyetliğin teslimi şartının aranmadığı hususları dikkate alındığında; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre karar usul ve kanuna uygun olup, davalının temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesince verilen 22/04/2022 tarihli ve 2022/516 E., 2022/489 K. sayılı kararın ONANMASINA,
8.400 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,
Dosyanın Kozan 2. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesine gönderilmesine,
04.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.