"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2015/663 E., 2015/739 K.
KARAR : Asıl davanın reddi/karşı davanın kabulü
Taraflar arasında karşılıklı görülen tazminat ve alacak davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda Mahkemece asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı-karşı davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 02.06.2015 tarihli ve 2015/3006 E., 2015/5316 K. sayılı ilâmı ile Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, Yargıtay (kapatılan) 6.Hukuk Dairesinin bozma ilamına direnilmiş, direnme kararı davacı/karşı davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından yapılan temyiz incelemesi sonucunda, direnme kararı yerinde görülerek davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dava dosyasının Dairemize gönderilmesi üzerine; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; davalıya ait taşınmazın farklı branştan doktorların bir arada çalışacağı muayane olarak kullanılmak üzere 15.09.2012 tarihli kira sözleşmesi ile kiralandığını, ruhsat başvurusu yaptığında İtfaiye Daire Başkanlığının acil çıkış kapıları ve yön levhaları gibi birtakım eksiklikler tespit ederek uygunluk raporunu vermediğini, davalının yangın çıkış kapısının olduğu yeri bir başka kiracısına tahsis etmesi nedeniyle yangın çıkış kapısının kapalı durumda olduğunu, bu eksikliklerin giderilmesi istenilmiş ise de olumsuz yanıt alındığını, kendi çabalarıyla gereken uygunluk raporlarını almaya çalıştığını ancak binanın depreme uygunluğuna ilişkin raporun İdarece kabul edilmediğini, binanın statik projesi incelettirildiğinde depreme dayanıksız olduğunun tespit edildiğini, eksik işlem ve evrakın tamamlanması yönünde gönderilen 13.06.2013 tarihli ihtarnameden sonuç alamayınca kira sözleşmesini 05.07.2013 tarihli ihtarla feshettiğini, kira sözleşmesinde kiralananın kullanımı için herhangi bir engel bulunmadığı belirtilmesine rağmen davalının üzerine düşen edimleri ifa etmemesi nedeniyle zarara uğradığını, muayenehane olarak kullanılabilmesi için yapılan ve tespit dosyasında belirlenen 61.289,96 TL harcama yanında, inşaatı yapan kişilere 102.827,80 TL, emlak komisyoncusuna ise 11.800 TL ödendiğini, tüm bu harcamalara rağmen ruhsat alınamaması nedeniyle yapılan tadilat yerinde bırakılarak kiralananın teslim edilmek durumunda kalındığını, sözleşmenin haklı feshine sebep olan davalının sebepsiz zenginleştiğini ileri sürerek, toplam 175.917,80TL maddi zararın davalıdan faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP VE KARŞI DAVA
Davalı; davacı şirket yetkilisinin kira sözleşmesine konu yeri sözleşme imzalanmadan önce gezip gördüğünü, muayenehane olarak kullanıma elverişli olup olmadığını ayrıntılı şekilde araştırmak istediğini söyleyerek sözleşmenin imzalanması için iki kez süre talep ettiğini, bu süreçte gerekli araştırmaları bizzat yapan davacının binanın depreme uygunluğu konusunda rapor aldığını, hatta İlçe Sağlık Müdürlüğünden görevli memur getirerek daireyi gezdirdiğini ve bu kişilerin de dairenin muayenehane olmaya elverişli olduğunu belirttiğini, kira sözleşmesinin bu süreç tamamlandığında imzalandığını, davacının tahliye sırasında malların bir kısmını götürüp bir kısmını harap hâlde bıraktığını, harcama faturalarının da gerçeği yansıtmadığını, masraf yapılmış olsa dahi bu bedelin istenemeyeceğini savunarak, davanın reddini istemiş, karşı davada ise; sözleşmeyi süresinden önce ve haksız şekilde fesheden davacının 12.07.2013 tarihinde taşınmazı tahliye etmesine rağmen Temmuz ayı kira bedeli ve sözleşme gereğince ödenmesi gereken üç aylık kira bedelini ödemediği ileri sürerek, toplam 34.000 TL kira alacağının karşı davalıdan tahsiline karar verilmesi talep etmiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 23.09.2014 tarihli ve 2013/679 E., 2014/654 K. sayısı kararıyla; davacı tarafından yapılan feshin haksız olduğu, ayrıca taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinin 8 inci maddesinde davacının yaptığı tadilatları almaksızın mecuru terk edeceği kararlaştırıldığından tadilatlara ilişkin talebin de kabul görmediği, karşı dava açısından ise mecurun erken tahliyesi nedeniyle ödenmeyen Temmuz 2013 kira bedeli ile makul süre kira bedelinin tahsili gerektiği gerekçesiyle; asıl davanın reddine, karşı davanın kabulü ile 34.000 TL kira bedelinin her bir kira bedeline ait olduğu dönemden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacı/karşı davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 02.06.2015 tarihli ve 2015/3006 E., 2015/5316 K. sayılı ilamıyla; kira sözleşmesinin feshinin davacı kiracı yönünden haklı gerekçeye dayandığı, davacının taleplerinin sözleşmenin haklı nedenle feshi hükümlerine göre değerlendirilerek karar verilmesi gerektiği, karşı dava yönünden ise, kiracı kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiğine göre ancak tahliye tarihine kadar kira bedelinden sorumlu olduğu gerekçesiyle, karar bozulmuştur.
B.Direnme Kararı
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının kira sözleşmesini haksız yere feshettiği gerekçesiyle, 23.09.2014 tarihli kararında direnilmesine, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulü ile 34.000 TL kira bedelinin her bir kira bedeline ait olduğu dönemden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı/karşı davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; sözleşmenin imzalanmasını takiben mecurda tadilata başlandığını, muayenehane uygunluk belgesi başvurusu için davalıdan kira sözleşmesi yapılmadan önce var olduğunu beyan ettiği deprem uygunluk raporunun defalarca istemesine rağmen alınamayınca statik değerlendirme raporu hazırlatıldığını, bu raporun Çevre ve Şehircilik Müdürlüğünce kabul edilmediğini, ayrıca binanın yangın uygunluk raporu alınamadığından kirada bulundukları süre içerisinde İlçe Sağlık Müdürlüğünden muayenehane uygunluk belgesi alamayıp kaçak çalışmak durumunda kaldıklarını, kiralanandaki eksiklikleri gidermesi için davalıya 13.06.2013 tarihinde ihtarname keşide edildiğini ve 15 gün süre verildiğini, verilen sürede eksiklikler tamamlanmadığı için kira sözleşmesinin 05.08.2013 tarihli ihtar ile haklı sebeple feshedilerek kiralananın anahtarının 12.07.2013 tarihinde emanet tespit tutanağı ile notere tevdi edildiğini, Mahkemece, fesih ihtarından sonra verilen yangın uygunluk tarihi dikkate alınmayarak sözleşmenin başından beri yangına uygunluğun olduğu düşüncesiyle karar verildiğini, binanın geçerli bir deprem uygunluk raporunun bulunmadığının belgelendiğini, kira sözleşmesinin 8 inci maddesinin sözleşmenin normal şartlarda sona ermesi halinde hüküm ifade edeceğini ancak kiraya verenin kusurundan dolayı kira sözleşmesinin feshedildiğini ve bu nedenle de kiraya verenin temerrüdünden kaynaklı zararın tazmininin istenildiğini, karşı dava yönünden ise kusurlu olmadığı için kendisine borç yüklenemeyeceğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Hukuk Genel Kurulu Kararı
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.09.2022 tarihli ve 2022/404 E., 2022/1155 K. sayılı ilamıyla; kiracı tacirin, muayanehane olarak çalışma ruhsatının alınabilmesi için hangi özel koşulların sağlanması gerektiğini bilmesi gereken kişi olduğu, ticarethane olarak kullanacağı yeri tespit ederken bu koşulların mevcut olup olmadığını sözleşmenin başında öngörüp basiretli davranarak araştırması gerektiği, nitekim somut olayda da kiraya konu yerin emlakçı vasıtasıyla gezilip görülmesinden bir aydan fazla süre geçtikten sonra sözleşme imzalandığı, davacı kiracının bu süreçte kiralananın muayenehane olarak kullanılmaya elverişli olduğu yönünde statik raporunu aldığı, kiraya verenin binanın inşaat ve iskan raporlarının bulunduğunu belirttiği, bunun ötesine muayenehane açmak için aranan özel koşullar konusunda kiracının yeterince araştırma yapabilmesi ve konuyu denetleyebilmesi için imkân tanıdığı, davacının da gerekli incelemeleri yaptığını belirtip taşınmazı bu hâliyle uygun bularak kira sözleşmesini imzaladığı, devam eden süreçte muayenehane ruhsatı alınması için gerekli olan yangına karşı tedbirlerin alındığına ilişkin itfaiye yeterlilik ve depreme dayanıklılık raporu henüz alınmadan tadilata başlayan kiracının, inşaat ve eklemeleri tamamlayarak birlikte çalışmayı planladığı hekimlerin bir kısmıyla faaliyete başladığı, kira sözleşmesinin süresinin sona ermesine yaklaşık iki ay kala, üstelik olağan durumda da sözleşme sonunda kiralanana yaptırdığı tadilat ve eklemelerle birlikte ve bunlar için hiçbir bedel talep etmeksizin kiraya verene teslim borcu altına girdiği sözleşmeyi feshettiğini, tüm bu hususlar birlikte gözetildiğinde; kiracının binayla ilgili gerekli belgelere henüz sahip olmamışken sonrasında kiraya verene bırakacağını bildiği tadilatları tamamlayıp faaliyete başladıktan sonra bitimine az bir süre kala sözleşmeyi feshederek yaptığı harcamaların bedelini kiraya verenden talep etmesinin gerek iyi niyetli gerekse tacir olması özelinde basiretli davranma ilkesi çerçevesinde haklılığından bahsedilemeyeceği, aynı yerde bir kısım hekimlerin gereken raporları aldığı da gözetildiğinde kiraya verene daha ağır bir sorumluluk yüklemenin de, bilhassa sözleşmede açıkça muayenehane olarak çalışma ruhsatının alınamaması hâline ilişkin özel bir sorumluluk hükmü düzenlenmediğine göre, taraflar arasındaki edim dengesi ve hak ve nesafet ilkesine uygun düşmeyeceği, sonuç itibarıyla kira sözleşmesinin kiracı tarafından haksız feshedildiği gerekçesine dayalı olarak kurulan direnme hükmünün uyuşmazlık noktası itibariyle haklı ve yerinde olduğu ancak davacı/karşı davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerektiğinden bahisle, davacı/karşı davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Dairemize gönderilmesine karar verilmiştir.
D. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, asıl davada kiracının sözleşmenin feshi sonucu uğradığı maddi zararın tazmini, karşı dava ise kiraya verenin kira alacağının tahsili istemlerine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 526 ncı ve devamındaki maddelerinde düzenlenen “vekaletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir. Yerleşik Yargıtay uygulaması da; sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihinin ispatlanamaması halinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilir.
2. Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir.
3. 6098 sayılı Kanun'un 325 inci maddesinin birinci fıkrasında; “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.“ düzenlemesi yer almaktadır.
3.Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, kira sözleşmesinin davacı kiracı tarafından feshinin haklı nedene dayanmadığı, dolayısıyla kiralananı erken tahliye eden davacı kiracının tahliye tarihine kadar olan kira bedeli ile makul süre kira bedelinden sorumlu olacağının anlaşılmasına göre; davacı vekilinin karşı davaya yönelik tüm, asıl davaya yönelik sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Taraflar arasında düzenlenen 15.09.2012 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesinin 8 inci maddesinde; “Kiracı, mecurda yazılı binanın içinde her türlü tadilat, tamirat ve dekorasyonunun binanın statik ve estetiğine zarar vermeksizin yapabilir. Kiracı bölmeler ve diğer tadilatları mecurun tahliyesi halinde bedel almaksızın mal sahibine olduğu haliyle terk eder.” hükmü yer almaktadır. Davacı kiracı, kiralananı sözleşme süresi dolmadan tahliye etmiştir. Kira sözleşmesinde, kiralanana yapılan tadilat masraflarının istenemeyeceği belirtilmiş ise de; yukarıda da açıklandığı üzere, davacı kiracı; kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı erken tahliye etmiş olması nedeniyle kiralanana yapmış olduğu ve söküp götüremediği faydalı ve zorunlu nitelikteki imalatların değerini, kalan kira süresiyle orantılı olarak kiraya verenden talep edebilir.
3. Bu durumda Mahkemece; davacı kiracının, kiralanana yaptığı imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüte yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğu belirlenmeli, belirlenen faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan kalıcı imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma payı düşülmüş bedelleri, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilerek davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle talebin tümden reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davacı/karşı davalının karşı davaya yönelik tüm, asıl davaya yönelik sair temyiz itirazlarının reddine,
2. Temyiz olunan Mahkeme kararının asıl dava yönünden 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,
Karşı dava yönünden; aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, asıl dava yönünden; peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
21.02.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.