"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
KARAR : Davanın kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kahramankazan Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/210 E., 2021/163 K.
Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraflarca istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davalının başvurusunun esastan reddine, davacının başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 28.03.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'nun sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; kira alacağından dolayı davalı hakkında takip başlatıldığını, davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini, kira bedellerini ödemediğini ileri sürerek; itirazın iptaline, davalının icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı; taşınmazın maliki olan davacı ile düzenlenen 25.12.2013 tarihli intifa sözleşmesi kapsamında taşınmaz üzerinde lehine intifa hakkı tesis edildiğini, intifa sözleşmesi düzenlendikten sonra ilgili taşınmazın bir bölümünde ... Akaryakıt Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile 23.06.2016 tarihli alt kira sözleşmesi imzaladığını, alt kiracı ile aynı zamanda bayilik sözleşmesi ve acentelik sözleşmesi düzenlendiğini, 13.12.2018 tarihli ihtarname ile intifa sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini, intifa sözleşmesinin sona ermesi ile birlikte bağlantılı tüm sözleşmelerin de münfesih hale geldiğini, bundan bahisle alt kiracıya 01.02.2019 tarihli ihtarnameyi keşide ederek alt kira sözleşmesinin feshedildiğinin ve kiralananın en geç 15.02.2019 tarihinde tahliye etmesi gerektiğinin ihtar edildiğini ancak alt kiracının fesih iradesini tanımadığını, kiralananın tahliye edilmeyeceğini 15.02.2109 tarihli ihtarname ile bildirdiğini, tarafların ise birbirlerini intifa sözleşmesinden doğan her türlü hak, alacak ve yükümlülükten ibra ederek 21.02.2019 tarihinde kira sözleşmesi imzaladıklarını, kiralananda faaliyet gösterilemediğini, dava dışı alt kiracının haksız eylemlerine ilişkin hukuki ve cezai yollara başvurulduğunu ancak kiralanandan tahliye edilmesine ilişkin yapılan tüm eylemlerin şu aşamada sonuçsuz kaldığını, dolayısıyla artık hukuki hiçbir bağının olmadığı taşınmaza ilişkin sorumlu tutulmaması gerektiğini, kira alacaklarının muhatabı olmadıklarını, kiralananın kullanılmadığını, yürürlükte olan bir kira sözleşmesi olmadığını, davacının münfesih kira sözleşmesine dayanarak kira bedellerini talep ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 14.12.2018 başlangıç tarihli ve 6 ay süreli kira sözleşmesi bulunduğu, kira sözleşmesinin devam ederken davalı kiracının 8 aylık kira bedelinin ödemediği, davacı tarafın bu sebeple icra takibi başlattığı, davalı tarafın borçlu olmadığını ya da icra takibine konu borcu ödediğini ispat eden bir delil dosyaya sunamadığı, davalı tarafın iddialarının sözleşmelerin ve borçların nispiliği gereği dava ile ilgisi bulunmadığı gerekçesiyle; davanın kabulüne, itirazın iptaline, takibin devamına, asıl alacağa dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesine, asıl alacak üzerinden hesaplanan 66.428 TL icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraflarca istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacılar vekili; yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasının ve ödenmeyen kira borçlarından dolayı faiz başlangıcının da dava tarihinden başlatılmasına karar vermesinin hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
2. Davalı vekili; müvekkili tarafından 14.05.2019 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin feshedildiğini, kira sözleşmesinin 14.06.2019 tarihi itibariyle sona erdiğini, bunun yanında taşınmazı haksız ve hukuka aykırı işgal eden alt kiracıya karşı hiçbir yasal önlem almayan davacının, müvekkilinden kira istemesinin haksız olduğunu, Medeni Kanun'un 2 nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralına aykırı hareket ettiğini ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı kiraya veren ile davalı kiracı arasında imzalanan 14.12.2018 başlangıç tarihli ve 6 ay süreli kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 40.000 TL olduğunun ve peşin ödeneceğinin kararlaştırıldığı, taraflar arasında akdedilen 25.12.2013 tarihli intifa sözleşmesi ile dava konusu taşınmazın tapu kaydına davalı lehine intifa hakkı tesis edildiği ve 22.04.2019 tarihinde intifa hakkının davalının başvurusu ile terkin edildiği, davacının 2019 Haziran-2020 Ocak dönemi kira bedellerinin ödenmediğinden bahisle başlattığı taşınır rehninin paraya çevrilmesine ilişkin icra takibinde 8 aylık kira bedeli, işlemiş faizleri olmak üzere toplam 371.219,06 TL'nin tahsilini istediği, davalının asıl alacağa, faize ve tüm ferilerine itiraz ettiğini, davalı ile dava dışı ... Akaryakıt Ticaret A.Ş. arasında imzalanan 23.06.2016 başlangıç tarihli "alt kira sözleşmesi" başlıklı sözleşme ile aylık 3.000 TL kira bedeli ile taşınmazın dava dışı ......A.Ş.ye kiraya verildiğinin anlaşıldığı, her ne kadar davalı tarafından kira bedellerinin dava dışı ......A.Ş.den talep edilmesi gerektiği savunulmuş ise de; Mahkemenin de kabulünde olduğu üzere dava dışı ...... A.Ş. alt kiracı konumunda olup, sorumluluğunun sadece kendi akidine (asıl kiracıya) yönelik olduğu, asıl kiraya verene karşı sorumluluğunun bulunmadığı, davacı ile davalı kiracı şirket arasında düzenlenen 14.12.2018 başlangıç tarihli kira sözleşmesi halen geçerli olduğundan davacının ancak bu sözleşme kapsamında ve sözleşmenin tarafı olan kendi kiracısından talepte bulunabileceği, bu nedenle davalı kiracı şirkete karşı dava açılmasında usulsüzlük bulunmadığı, kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için kiralananın fiilen boşaltılmasının yeterli olmadığı, kiracının kiralanan taşınmazı kullanımında bulundurduğu süre boyunca kira parasından ve ortak giderlerden sorumlu olduğu, kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi, başka bir ifadeyle tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğünün, kiracıya ait olduğu, kiracının kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunması gerektiği, davalının sözleşmenin gönderilen noter ihtarı ile feshedildiğini ve davacının feshi kabul ettiğini savunmuş ise de; taşınmazın davacıya teslim edildiği ispat edilemediğinden, itirazın iptaline karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı; davacı vekilinin istinaf istemleri yönünden, hükme esas alınan kira sözleşmesinde kira bedelinin en geç ait olduğu ayın ilk beş gününde ve her ay peşin olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı, kira bedellerinin ödeme günü belli ve muayyen olduğuna göre bu durumda vade tarihinden itibaren kira alacağına 6098 Sayılı TBK'nın 117 nci maddesi gereğince faiz tatbik edilmesi gerekirken, dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesi doğru olmadığı gibi; davanın kabulüne karar verildiği halde yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasının doğru olmadığı gerekçesiyle, davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmünün kaldırılmasına, yeniden esas hakkında; davanın kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına, alacağın likit olduğu anlaşıldığından asıl alacak üzerinden hesaplanan 66.428 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiş, ayrıca müvekkilinin intifa hakkı sahibi olarak dava dışı .......A.Ş. ile kira sözleşmesi imzaladığını, bu sözleşmenin alt kira sözleşmesi olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 uncu maddesi; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” hükmü ile kira sözleşmesinin tanımı yapılmışıtır.
2. Aynı Kanun'un 322 inci maddesinde “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir” düzenlemesi yer almaktadır.
3. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Kiralananın anahtarının usulünce kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmedikçe kiralananın, kiracının kullanımında olduğunun kabulü gerekir.
3. Değerlendirme
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlenmiş olmasına, taraflar arasında düzenlenen 14.12.2018 başlangıç tarihli sözleşme kapsamında davalının kiralananı kiraya verene teslim ettiğini ispatlayamadığı yönündeki gerekçenin yerinde bulunmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
8.400 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
28.03.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.