"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/1437 E., 2022/2719 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 1. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2019/654 E., 2020/18 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 12.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...ın sözlü açıklamaları dinlendikten sonra eksikliğin giderilmesi bakımından mahalline geri çevrilen dosya yeniden gelmekle; belli günde dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü;
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında düzenlenen 14.11.2013 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ..., 1395 ada, 5 parselde kayıtlı ... Palace adlı projeden 142 ve 118 numaralı dairelerin satışının kararlaştırıldığını, toplam 5.000,00 TL peşinat olmak üzere 100.000 USD ödeme yaptığını ileri sürerek; davalı şirkete ödenen 100.000,00 USD'nin ödeme tarihlerinden itibaren mevduata uygulanan azami faiz ile birlikte müvekkile iadesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu bağımsız bölümlerin konut niteliğinde olduğu, 14.11.2013 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile ..., 1395 ada, 5 parselde kayıtlı ... Palace adlı projeden 142 ve 118 numaralı dairelerin, davalı tarafından davacıya satışının kararlaştırıldığı, davacının 5.000,00 TL peşinat olmak üzere toplam 100.000,00 USD ödeme yaptığı, davacının çekmiş olduğu ihtarname ile sözleşmenin usulünce düzenlenmemesi nedeni ile sözleşmeyi feshettiği, ödediği bedeli iadesi gerektiği, her iki bağımsız bölüme ilişkin satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması gerektiği, buna göre davanın kabulü ile davacının sözleşmeyi fesih talebinin ve ihtarın yerinde olduğundan, iki adet gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshedildiğininin tespitine, ödemiş olduğu 100.000,00 USD'nin sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince ödeme günündeki TL kur karşılığı üzerinden paraya çevrilerek davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; görev hususunda hiç bir araştırma yapılmadığını, Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı sonrası İlk Derece Mahkemesinin direnme benzeri bir karar verdiğini, kararın gerekçesiz olduğunu, adil yargılanma hakkının ihlal edildiğini, satıcı-müvekkilin aynı zamanda yüklenici olduğundan, bahse konu sözleşme alacağın temliki hükümlerine tabi olup adi yazılı olarak taraflarca imzalanmasının geçerlilik açısından yeterli olduğunu, tapulu taşınmazın haricen satışı geçersiz ise davacı, geçersiz sözleşmeye dayanarak Tüketici Mahkemesinden talepte bulunamayacağından Mahkemece davanın görev yönünden reddine karar verilmesi gerektiğini, vekalet ücreti ve karar ilam harcının fahiş olduğunu, müvekkil şirketin bu projenin yapımında yüklenici olduğunu, dolayısıyla arsa/iş sahibi ile arasında yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşecek olan bağımsız bölümleri 3. kişilere satarken yapmış olduğu alacağın temliki niteliğindeki adi yazılı satış sözleşmelerinin geçerli olduğunu, iki tarafa borç yükleyen davaya konu sözleşmelerin tek taraflı irade beyanı ile sona erdirilmeyeceğini, taraflar arasında imzalanan sözleşmeler uyarınca davacının sözleşme konusu taşınmazları satın almaktan vazgeçmesi durumunda ödenen tutardan gecikme bedelleri ve vazgeçme akçesi, tazminat ve diğer bedellerin düşülmesi gerekmekte iken bu hususun dahi dikkate alınmadan verilen kararın hatalı olduğunu, davanın sebepsiz zenginleşme değil alacağın temliki hükümlerine tabi olduğunu, ödeme günündeki kur hesaplanarak değil davalıya ödeme günündeki kurun esasa alınması gerektiğini ileri sürerek; kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğu, davacının davalı yükleniciye 100.000 USD ödeme yaptığının sabit olduğu, davalının edimlerini yerine getirmediği, Mahkemece verilen kararın yerinde bulunduğu gerekçesiyle davalının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararı temyiz etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçersizliğinin tespiti ve ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası.
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Karar) 112 ve 237 nci maddeleri,
3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi.
4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı maddesinin üçüncü fıkrası ile 89 uncu maddesi,
5. Yürürlük tarihi itibariyle uyuşmazlığa uygulanması gereken 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun "ayıplı mal" başlıklı 4 üncü maddesi.
3. Değerlendirme
1. Kaynağını 6098 sayılı Kanun'un 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, aynı Kanun'un 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur.
2. 6098 sayılı Kanun’un 77 nci maddesine göre; haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğar. Anılan madde hükmünden de anlaşılacağı üzere, sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasında uygun nedensellik (illiyet) bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekmektedir. Sebepsiz zenginleşme hâlinde zenginleşen ve fakirleşen arasında kanun gereği bir borç ilişkisi doğar ve bu borcun konusu malvarlığında meydana gelen fazlalığın geri verilmesidir.
3. Bununla birlikte; yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, 6098 sayılı Kanun'un 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme geçerlidir.
4. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olayın incelenmesinde; davalı yüklenici tarafından, davacı ile arasındaki sözleşmenin, alacağın temliki hükmüne dayandığından geçerli olduğu iddia edilmişse de, Dairemizce arsa sahipleri ile davalı arasında varsa kat karşılığı inşaat sözleşmesi eksiklik talep yazımızla istenmiş olup, davalı vekilinin dosyaya sunduğu beyan dilekçesinden, davalının aynı zamanda arsa sahibi olduğu anlaşılmıştır.
5. Hal böyle olunca; davacı ile davalı yüklenici arasında 14.12.2013 tarihinde yapılan sözleşme, adi yazılı nitelikte bir sözleşme olup, resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
17.100 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,01.07.2024 tarihinde oybirliği ile karar verildi.