"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki sözleşmeye aykırılık, eksik ve ayıplı imalatlar nedeniyle tazminat istemli davadan dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine, re’sen yapılan inceleme neticesinde İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; vekil edeni ile, davalı arasında imzalanan "Gayrimenkul Satış ve Borçlanma Sözleşmesi" uyarınca ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Mevkii 4184 Parsel B24 Bloktaki dubleks taşınmazı satın aldığını, sözleşme gereği 640.000,00 TL'nin davalıya sözleşmede belirtilen şekilde ödendiğini, ... bu taşınmazın Mayıs 2017 tarihinde vekil edenine fiilen teslim edildiğini, teslim sonrası taşınmazda ortaya çıkan ayıplar ve eksikliklerin giderilmemesi üzerine yerine getirilmesinin davalıdan talep edildiğini,vekil edeninin taşınmazı proje aşamasında katalog ve maketlerden kendisine verilen bilgiler dahilinde satın aldığını, yine taşınmazda bulunacak asgari şartların imzalanan sözleşme ile belirlendiğini, ancak vekil edeninin taşınmazı tesliminden sonra sözleşmeye aykırı, eksik ve ayıplı imalatlar olduğunun zamanla ortaya çıktığını, vekil edenine kataloglarda gösterilen ve site maliklerine ait olacağı belirtilen yeşil alan ve sosyal tesisin vekil edenine devredilen tapu kaydına dahil olmadığı, ... bu arazinin halen daha ... Belediyesi mülkiyetinde olduğunun öğrenildiğini, bu arazinin aslen site ve site maliklerine ait olmadığı belediyeden kiralanmış olduğu bu şekilde villaların değerinin yüksek gösterildiği sonradan ve yeni yapılan araştırma ile öğrenildiğini, davacının bu hususta açıkça kandırıldığını, sosyal tesisler içinde bulunan hamam ve saunanın sadece ... olarak inşa edilmesi ve yerin mülkiyeti konusundaki sıkıntının çözülmemesi ve doğalgazın bağlanamaması sebebiyle vekil edeninin hem aktif kullanım yapamadığı ve beklediği menfaati sağlayamadığı hem de taşınmazının değerinin düştüğünü, vekil edeninin taşınmazının da bulunduğu site çevresine yapılan istinat duvarının gereği gibi yapılmamış olması nedeniyle yaşanan toprak kaymasının vekil edenini hem mağdur ettiğini hem de taşınmazın değerini düşürdüğünü, ısınma sistemindeki eksiklikler nedeniyle vekil edeninin daha fazla doğalgaz ve ek elektrikli ısıtıcı kullanmak zorunda kaldığını, üst kat ebeveyn banyosu ve alt kat tuvalette hiç petek konulmadığını, diğer odaların peteklerinin ise olması gerekenden küçük takıldığını, taşınmazın drenajının düzgün yapılmaması nedeniyle hem su alma hem ısınamama sorunu yaşadığını, davalının müdahale etmemesi üzerine drenajın vekil edeni tarafından yaptırıldığını belirterek davalıdan satın alınan ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Mevkii 4184 Parsel B24 numaralı taşınmazın taahhüt edilen özelliklerde yapılmaması, ayıplı ya da eksik imalatları, yeşil alan ve sosyal tesisler dahil yanlış ve yanıltıcı bilgiler vererek taşınmazın fazla değerde gösterilmesinden kaynaklanan zararlardan olmak üzere bilirkişi marifetiyle hesaplandıktan sonra arttırılmak ve fazlaya ilişkin talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla şimdilik 5.000,00 TL'nin arabuluculuk tarihi olan 06.12.2021'den itibaren işleyecek mevduata uygulanan en yüksek faizi ile tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; sözleşmenin geçersiz olduğunu, davanın zamanaşımına uğradığını savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bağımsız bölüme ilişkin olarak salon kısmının toprak seviyesinde olduğu, pencere doğramalarının yere
kadar olduğu, kolonlar tarafında rutubete bağlı sıva kabarmaları ile boya bozulmalarının olduğu, sorunun drenajdan kaynaklandığı, bahçe toprağındaki suyun evin dış duvarlarından
drenaj boruları ile uzaklaştırılmamasından kaynaklı olduğu, villanın çatısının aktığı, akıntı izlerinin halihazırda mevcut olduğu, sözleşmede tuvalet ve banyolarda havlupan olacağı yazmakla birlikte alt kattaki tuvalette havlupan
yapılmadığı, üst kattaki havlupan askı borularının paslanmış durumda olduğu, banyo kapısı ile mutfak kapısı kasalarında çatlaklar olduğu, üst kattaki ebeveyn yatak odası pencerelerinin
kanatsız, sabit pencere olduğu, pencere kenarlarındaki
duvarlarda boyuna çatlaklar olduğu değerlendirilmesi yapılmakla söz konusu ayıpların mevcut olduğu, ayıpların yapımdan kaynaklanan gizli ve açık ayıplar olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile 314.375,00 TL'nin 5.000,00 TL'sinin dava tarihinden, 309.375,00 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde, öncelikle davanın usulden reddi gerekirken esas incelemesi yapılarak davanın kabulüne karar verilmesi açıkça hatalı olduğunu, davanın 5.000,00 TL'den açıldığı, tüketici hakem heyeti üst limitinin ise davanın açılış tarihi itibariyle 2021 yılı için 11 bin 330 TL olarak belirlendiğini, dava konusu taleplerin zamanaşımına uğramış olması sebebiyle zamanaşımı yönünden usulden reddi gerektiğini, davacı tarafın dava konusu taşınmazı; bilboardlardan, kataloglardan inceleyerek değil sitenin yapımı tamalandıktan sonra, bizzat site içerisinde gezerek, alacağı taşınmazı görerek satın aldığını, davacının dava dilekçesinin ekinde sunduğu sözleşmenin hiçbir hukuki geçerliliği bulunmadığını, davaya konu ... İli, ... İlçesi, 4184 Parsel, B24 Blok'taki bağımsız bölümü 02.05.2017 tarihinde devredilmiş olduğunu, öncesinde noter aracılığıyla herhangi bir satış vaadi sözleşmesi yapılmadığını, bu kapsamda davacı tarafından dava dilekçesi ekinde sunulan 29.08.2016 tarihli sözleşme adi şekilde yapılmış olup; herhangi bir hukuki geçerliliği bulunmadığını, taşınmazın çatısında akıntı olduğu (2.000,00 TL), salonda sıva kabarmalarını ve boya bozulmalarının drenaj eksikliğinden kaynaklandığı (3.000,00 TL) ve bu hususların gizli ayıp niteliğinde olduğunun tespit edildiği ifade edildiğini, bu tespitlere ve belirlenen tutarlara itiraz ettiğini, tuvalette ve banyoda radyatör olmaması (5.000,00 TL) açık ayıp niteliğinde olduğu belirtildiğini, kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabi olduğunu, davacı taşınmazı 07.06.2017 tarihinde eksiksiz bir şekilde aldığını beyan ettiğini, davanın taşınmazın tesliminden yaklaşık 5 yıl sonra açıldığını, davacının dilekçesinde eksik imalatları ayrı, değer kaybını ayrı olacak şekilde harçlandırmadığını, eksik ... ve ayıp kavramları birbirinden farklı olduğunu, harçlandırılmayan talep yönünden davanın reddi gerektiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını ve davanın öncelikle usulden istinaf sebeplerinin kapsamında esastan reddini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; İlk Derece Mahkemesince dava konusunun açık ayıp olarak nitelendirilmesi hatalı olmuş ise de, dosyada alınan bilirkişi raporu ile davalı tarafından yapılan imalatlar mimari proje ile uyumlu olsa da sözleşme eki şartname, ilan ve reklamlarda, broşür ve katologlarda vaat edilen hususlara uygun olmaması sebebiyle davacının eksik imalattan ve ayıplı imalattan kaynaklı değer düşüklüğünü talep edebileceği, davacının çatıdaki akıntı, salondaki ve mutfaktaki sıva kabarmaları ve boya bozulmalarına ilişkin şikayetlerinin yerinde yapılan tespitlerle piyasa rayiçleri dikkate alınarak giderim bedelinin belirlendiği, davalının belirlenen değer kaybının hesaplama yöntemine ve bedeline ilişkin açık bir istinafı bulunmadığı görülmekle mahkemece dava konusu olayın niteliğine uygun, konusunda uzman bilirkişiden alınan, hüküm kurmaya, taraf ve istinaf denetimine elverişli bilirkişi raporuna göre; davalı tarafça satış tarihinde taahhüt edilen vasıf ve niteliğe uygun ve ayıplı teslim olmaması nedeniyle dava konusu konutta oluşan değer düşüklüğünün 309.375,00 TL olarak belirlendiği, mahkemece bu belirlemeye göre davanın kısmen kabulüne karar verilmesi sonuç itibariyle doğru olduğu kanaatiyle davalı tarafın aksi yöndeki istinaf taleplerinin reddine, bununla birlikte gerekçe yönünden kararın kaldırılarak yeniden hüküm kurulmasına, davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü aynı nedenlerle kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklanan bedel indirimi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un (6502 sayılı Kanun) 8 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır.
2. 6502 sayılı Kanun'un 8 inci maddesinin ikinci fıkrasında; ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren malların da ayıplı olarak kabul edileceği belirtilmiştir.
3. 6502 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasında malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketicinin seçimlik hakları belirlenmiş olup bu haklar;
a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,
c) Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere
satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,
ç) İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme olarak sıralanmıştır.
4. 6502 sayılı Kanun'un zamanaşımı başlığını taşıyan 12 nci maddesi; "Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır." şeklindedir.
3. Değerlendirme
1. 6502 sayılı Kanun'un gerekçesinde açıkça vurgulandığı üzere, ayıplı malda tüketicinin seçimlik haklarından faydalanabilmesi için, ayıbı belirli bir süre içinde ihbar etmesi yükümlülüğü kaldırılmıştır.
Nitekim, tüketicinin seçimlik haklarından birini kullandığı yönünde satıcıya her halükarda bildirimde bulunması gereğinin olması, bunun öncesinde ayrıca bir de ayıbı ihbar etmesi zorunluluğunu anlamsız kılmaktadır.
O halde tüketici; taşınır mallarda iki yıllık, taşınmaz mallarda beş yılllık zamanaşımı süresi içinde ayıbı tespit ettiği sürece seçimlik haklarını da kullanabilecek olup somut uyuşmazlıkta davacı ile davalı arasında imzalanan 29.08.2016 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış ve borçlanma sözleşmesi ile satışı kararlaştırılan taşınmazın teslim tarihi 02.05.2017 ile dava tarihi arasında henüz 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı, sosyal alanlar haricindeki ayıplı imalata yönelik verilen kararda isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
2. Dava konusu somut uyuşmazlıkta sözleşme ekindeki teknik bilgilerin bulunduğu kısımda, "inşaat bilgileri" başlığında açık yüzme havuzu, güneşlenme terasları, kapalı yüzme havuzu, sosyal tesis, çocuk parkı, hamam, sauna, tenis kortu, basketbol sahası, anfı tiyatro, şelale, gölet, kamelya alanlarının yapılacağının yazılı olduğu, fakat bu imalatların dava dışı Belediyeye ait alan üzerine inşa edilmiş olduğu, dosyaya davacı tarafça sunulan dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu siteye ilişkin katalogdaki görsellerde sosyal donatı alanlarının sitenin ayrılmaz parçası gibi resimlenmiş olduğu, sözleşme ekindeki inşaat işlerine ilişkin taahhütler de göz önüne alındığında davacı tüketiciye bu sosyal donatılara sahip bir taşınmazın satışının yapıldığı, ancak taşınmazın sözleşmeye aykırı şekilde ve ayıplı olarak davacıya teslim edilmiş olduğu, 6502 Sayılı Kanun'un yukarıda yer verilen 8/1 inci maddesinde tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmayan, sözleşmeye aykırı olan malın ayıplı mal olarak nitelendirildiği, reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan malların da yine aynı Kanun'un 8/2 nci maddesinde ayıplı mal kavramı içerisinde değerlendiği, bu durumda dava konu sosyal donatı tesislerinin sözleşmede ve tanıtım kataloglarında vadedilmesine rağmen siteye ait alan içerisine inşa edilmemesi hususunun Bölge Adliye Mahkemesi kararının aksine eksik ifa değil, ayıp niteliğinde olduğu anlaşılmakla Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
3. Ayıp nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde "mutlak...", "nispi..." ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi..." olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre, satış tarihi itibariyle satılanın ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları, satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değerleri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran satış bedeline uygulanmaktadır.
Dosyada İlk Derece Mahkemesince hükme esas alınan ve Bölge Adliye Mahkemesince de doğru olduğu kabul edilen bilirkişi raporunda konutta oluşan değer azalmasının tespiti yapılırken yukarıda yer verilen yöntemin yanlış şekilde yorumlanarak dava konusu taşınmazın rapor tarihi itibariyle ikinci el ayıplı ve ayıpsız bedelinin birbirine bölünmesi sonucu ortaya çıkan oranın, taşınmazın satış tarihindeki ayıplı değerine yansıtılması sonucu ortaya çıkan değer olan 309.375,00 TL üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
27.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.