"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
DAVA TARİHİ : 12.05.2015
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 5. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2015/296 E., 2020/48 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın aktif husumet yokluğundan reddine karar verilmiştir.
Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili, davalı ... tarafından projelendirilen, diğer davalıların yüklenici oldukları binalarda bulunan toplam 38 adet asansörün TSE tarafından kontrol edildiğini, kontrolü yapılan tüm asansörlerde benzer eksikliklerin tespit edildiğini ve kırmızı etiket yapıştırıldığını, hepsinde aynı eksik ifa ve gizli ayıplar olduğunu, davalılara bu durumun kat malikleri adına site yöneticileri davacılar tarafından ... 14. Noterliği'nin 23.01.2015 tarihli 140 yevmiye no'lu ihtarrnamesi ile ihtar edildiğini, ancak davalıların ihtara olumsuz cevap verdiğini, bu durumun can güvenliği açısından çok ciddi bir risk taşıdığını, eksik ifa ve gizli ayıbın söz konusu olduğunu gerekli kaynağın temin edilip asansörlerin Asansör Bakım ve İşletme Yönetmeliğine ve 14.08.2012 tarihli 28384 sayılı resmi gazetede yayınlanan tebliğe uygun hale getirilmeye çalışıldığını, kesin zararın ve maddi kaybın yargılama esnasında ortaya çıkacağını belirterek, şimdilik 40.000,00 TL alacağın davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiş bilahare sunmuş oldukları ıslah dilekçesi ile talebini 495.900,00 TL 'ye çıkarmıştır.
II. CEVAP
Davalı ... vekili, 10.07.2007 tarihinde daire teslimleri sırasında kurulan site yönetimine ortak alanlar ile birlikte eksiksiz olarak teslim edildiğini, davacıların yönetici olarak aktif dava ehliyetlerinin bulunmadığını, zamanaşımı nedeniyle de davanın reddinin gerektiğini, davacıların süresi içerisinde ayıp, ihbar külfetini yerine getirmediğini savunarak davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.
Davalı ... İnşaat Sanayi ve Ticaret Turizm Ltd. Şti. vekili, apartman yönetiminin bu davada aktif husumet ehliyetinin bulunmadığını, zamanaşımı-hak düşürücü süre itirazlarının bulunduğunu, dava konusu asansörlerin imal edilmesi ve montajının 2006 yılında yürürlükte olan Asansör Yönetmeliğine uygun olduğunu, yapım ve teslimi sonrasında ortaya çıkan yönetmelik değişikliğinden müvekkilinin sorumlu tutulmasının mümkün olmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Davalı ... Elektrik İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. vekili, asansörlerdeki sorunların imalattan değil, kullanım hatasından kaynaklandığınının açık olduğunu, yaklaşık 10 yıldır kullanılan asansörlerin bakımlarının periyodik olarak yapılması halinde sorunların oluşmayacağını, uzun zaman geçtikten sonra ortaya çıktığı iddia edilen sorunların imalattan kaynaklı açık veya gizli ayıp olmasının mümkün olmadığını, ayıp sürelerinin kanunen hak düşürücü süreler olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; "...Somut olay değerlendirildiğinde; bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yönetimine yetki vermesi ve site yönetiminin kat malikleri adına; binadaki ortak alandaki ayıplı işlere ilişkin dava açması hukuken mümkün değildir. Bu şekilde açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkili sağlanması da mümkün değildir. Bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerekir." gerekçesiyle davanın aktif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacılar vekili, toplu yapılarda toplu ... yönetim kurulunun ortak alanlara ait ihtifalardaki durumunu ana kuraldan ayrık tutarak istisnai bir düzenleme getirmek ya da içtihatlarla varlığını hukuki karine olarak husumet ehliyetinin bulunduğunu kabul etmek gerektiğini, temsil yetkisinin kat malikleri kurulu tarafından toplu ... yönetim kuruluna toplu genel kurul kararı ya da toplu ... yönetim planı ile devredildiği toplu yapılarda yönetim kurulunun kat malikleri adına hareket ederek sözleşme imzalama yetkisine sahip olduğunu, bu yetkinin doğal olarak sözleşmelerden doğan ihtilaflardan toplu ... yönetim kurulunun kat maliklerini aktif ve pasif olarak temsil edebileceği anlamına geldiğini, imkansızlığın bulunduğu böyle hallerde de ortak alanlarla ilgili olarak mağdur olan kat maliklerinin haklarının diğer kat maliklerinin insiyatifine bırakılmasının beklenmesinin de Anayasa ile güvence altına alınan hak arama özgürlüğü ile bağdaşmayacağını, toplu ... yönetiminin aktif ehliyeti olduğunu belireterek yerel mahkeme kararının kaldırılmasının talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; "Ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya yönetim kurulunun, kural olarak, aktif ve pasif davacı sıfatları bulunmadığı, ancak bu ehliyetin kapsamının KMK.'nın 35. maddesi uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil görevi ile ilgili olup, ortak alanlarda bulunan ayıp ve eksiklere ilişkin yöneticinin veya yönetim kurulunun temsil ve bu anlamda dava açma yetkisi bulunmadığı, site ortak alanlarına ilişkin ayıp ve eksik nedenine dayalı olarak bedelin tahsiline ilişkin davaların ancak mülkiyet hakkına dayanılarak açılacağı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35 inci maddesinde, yöneticinin görev ve yetkileri belirlenmiş olduğu, bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan ayıp ve eksik ... bedelinin tahsili davasını diğer kat malikleri adına açma yetki ve görevi bulunmadığı, somut olayda, davanın ... Toplu Konutları Toplu ... Yönetim Yöneticiliği tarafından açılmış olup, davacılar ile davalılar arasında bir sözleşme ilişkisi bulunmadığı ve davacı yönetimin kat malikleri adına bu talepli dava açma yetkisi de bulunmadığı" gerekçe gösterilerek istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili, istinaf dilekçesindeki hususları tekrar ederek, site yönetiminin aktif husumet ehliyetinin bulunduğunu belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ayıplı imalat nedeniyle alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
Dairemizin 20/12/2022 tarih ve 2022/7565 E., 2022/9662 K. sayılı emsal kararı
Dairemizin 15/03/2022 tarihli ve 2021/7671 E. 2022/2246 K. sayılı kararı da aynı yöndedir.
3.Değerlendirme
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2 nci maddesinin (b) bendinde, bu kanuna göre anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler"; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da "kullanma hakkı" olarak tanımlanmıştır. Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanun'un 16. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32. maddesinde ise; anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde de kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir. Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanunun 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanun'un 38 inci maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.
Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir.
Davacı site yönetimi, davalı tarafından hatalı, eksik yapılan işler nedeniyle meydana gelen eksikliklerin giderilmesi için kendisi tarafından yapılacak masrafları talep ve dava ettiğine göre ihtilaf, sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz ... görme hükümleri dairesinde çözümlenebilecek mahiyettedir.
Özellikle, günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması; başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle sadece tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı hak arama özgürlüğü ve adalete erişim haklarını engelleyeceği gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun olmayacaktır.
Binanın ortak alanlarında kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, aynı Kanun'un 35. maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olması nedeniyle bu hususların yöneticinin görevi kapsamında kaldığının kabulü gerektiği, site ve apartmanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesinin yönetici tarafından talep edilmesinin hak, adalet ve hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı, bu nedenle yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda olduğu gibi, binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak kişilerin can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için açılması gereken davalarda, kat maliklerini temsilen dava açma ehliyeti bulunduğu var sayılmalıdır.
Sonuç olarak denilebilir ki yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda ve bu sözleşmeler nedeniyle bizzat yapmış olduğu harcamalar yönünden rücu davalarında, yönetim kurulunun kat maliklerini temsilen aktif ve pasif dava ehliyeti bulunduğu varsayılmalıdır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınması hali doğacak veya alacakların tahsilinde özellikle birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde malik sayısının çokluğu da nazara alındığında ilgililerin tahsil imkansızlığı nedeniyle ilgililerin bundan zarar görmeleri sonucu kaçınılmaz olacaktır.
Hal böyle olunca; dava açılmadan önce, kat maliklerinin, can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi hususunda davacı yöneticiye yetki verdiklerini bildirdikleri ve buna yönelik davalı tarafın herhangi bir itirazının bulunmadığı anlaşıldığından davacı site yönetiminin davada taraf ehliyeti bulunduğu gözetilerek işin esasına girilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
İlk Derece Mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
VII. KARAR
Açıklanan sebeple,
1.Temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373 üncü maddesinin birinci fıkrası gereğince ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davacılar yararına BOZULMASINA,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
21.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.