"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1197 E., 2023/285 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/145 E., 2022/35 K.
Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ve katılma yoluyla davalı vekli tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin, davalı şirket ile İstanbul İli Kadıköy İlçesi ......, Mahallesi 1156 ada 75 parselde bulunan B blok K:15 30 numaralı bağımsız bölüme ilişkin 23.09.2020 tarihli adi yazılı satış vaadi sözleşmesini imzaladığını, akabinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin uygulanmasına ilişkin 11.01.2021 tarihli protokolün düzenlendiğini, müvekkilinin satış için davalıya ait banka hesabına 250.000,00 TL gönderdiğini ancak sözleşmenin hukuki geçerliliği bulunmadığını, ödemenin iadesi için aleyhine başlatılan icra takibine davalının haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptali ile davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacının, taşınmazı kullanan ve şirkete birikmiş kira borcu bulunan dava dışı kiracının kızı olduğunu, kiracıya kira borçlarının ödenmesi için ihtarname gönderildiğini ve kira bedellerinin tahsili ve tahliye talepli icra takibinin kesinleştiğini, davacının şirkete müracaat ederek taşınmazı satın almak istediklerini beyan etmesi üzerine davaya konu sözleşmenin imzalandığını, davacı tarafın bu yeri satın almak için 250.000,00 TL peşinat verdiğini ancak daha sonra diğer ödemeleri tamamlamadığını, bunun üzerine taraflar arasında 11.01.2021 tarihli protokolün imzalandığını ve kalan bedelin vade tarihinin 12.03.2021 tarihi olarak belirlendiğini, protokolde satış miktarının tamamı ödenmediği takdirde daha önce peşin olarak alınan 250.000,00 TL'nin 9 aylık kira bedeline sayılacağının kararlaştırıldığını, bakiye satış bedeli ödenmediğinden peşinat olarak alınan 250.000,00 TL'nin protokol kapsamında 9 aylık kira bedeli karşılığı sayıldığını ve iade edilmediğini savunarak, davanın reddini ve lehlerine kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; takibe esas 250.000,00 TL alacağın taraflar arasındaki 11.01.2021 tarihli protokol kapsamında davalıya ödendiği, bilahare taraflar arasında alım satımı kararlaştırılan taşınmaz ile ilgili alım satımın gerçeleşmediği hususunda ihtilaf olmadığı, taraflar arasındaki protokolün taşınmaz alım satımına ilişkin geçerli sözleşme hükmünde olmadığı, dolayısıyla protokol kapsamında taşınmaz alımından vazgeçilmesi halinde ödenen bedelin dava dışı kişinin borçlarına mahsup edileceğine dair anlaşmanın da bağlayıcı olamayacağı, ayrıca davalının kiracılar aleyhine yürüttüğü takip nedeni ile tahliye karar verildiğinden davalının kiracılardan olan alacağının davacının ödemesinden mahsup edilemeyeceği, yapılan ödemenin iadesi gerektiği gerekçesiyle; davanın kabulü ile takibe itirazın iptaline ve takip konusu alacağın likit olması sebebiyle %20 nispetinde hesaplanan 50.000,00 TL icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; davacının babasının taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu ve noter huzurunda taşınmazın 31.03.2021 tarihinde tahliyesini taahhüt ettiğini, 23.09.2020 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereğince ödenen 250.000,00 TL peşinatın 11.01.2021 tarihli protokol uyarınca vade tarihi itibariyle oluşacak 9 aylık kira bedeli karşılığı mahsup edildiğini, 11.01.2021 tarihli protokolün daha önce imzalanan 23.09.2020 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden bağımsız ve ayrı bir sözleşme olduğunu, herhangi bir resmi şekil şartına tabi olmadığını, davacı tarafın şahitler huzurunda işbu bu protokolü kendi hür iradesine uygun olduğunu beyan ederek imzaladığını, davacının taleplerinin dürüstlük ve iyi niyet kuralı ile bağdaşmadığını ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalı şirket arasında akdedilen 23.09.2020 tarihli adi yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi gereğince, davalının maliki olduğu bağımsız bölümün davacıya satışı, tapu müdürlüğünde resmi devir işleminin yapılması hususunda anlaşmaya varıldığı, davacının banka vasıtasıyla davalı şirkete " Erenköy Hacı Hakkı Bey Sk. Dilman Parsiyesi B Blok Daire: 30 alım bedeli" açıklaması ile 23.09.2020 tarihinde 250.000,00 TL para transferi yaptığı, gönderilen para ve miktarının davalı tarafın da kabulünde olduğu, taraflar arasında imzalanan 11.01.2021 tarihli sözleşmenin 5. maddesinde ; "Alıcı belirlenen 12.03.2021 tarihine kadar taşınmazı satın almadığı takdirde mezkur sözleşme ile ödemiş olduğu 250.000,00 TL bedel alıcının babası olan kiracının 9 aylık kira bedeline mahsup edilecektir. Alıcı mezkur bedelin, taşınmaz alım satımı gerçekleşmemesi durumunda babasının kira bedeline mahsup edilmesini kabul, beyan ve taahhüt etmiştir" hükmüne yer verildiği, sözleşmenin bu hükmü gereğince davacının ödediği 250.000,00 TL'nin iadesini istemeyeceği, davacı tarafın maddi hukuk kurallarına göre alacaklı olduğuna inanarak takibe giriştiği anlaşıldığından ve takipte kötü niyetli olduğuna dair bilgi ve belge bulunmadığından kötü niyet tazminatı şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle; istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine ve şartları oluşmayan kötü niyet tazminatına hükmedilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili ve katılma yoluyla davalı vekilli temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekil şartını taşımadığından geçersiz olduğunu, İstinaf Mahkemesince geçersiz sözleşmenin hatalı şekilde yorumlandığını, gerekçenin eksik ve yetersiz olduğunu, protokolün kefalete ilişkin olduğu değerlendirilecek olursa da şekil şartlarına aykırı olduğu, azami bedel ve eş rızası bulunmadığı ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalı vekili; davalının hür iradesi ile imzaladığı sözleşme sonrası bu davayı açmasının kötü niyetli olduğunu gösterdiğini, lehine kötü niyet tazminatına karar verilmesi gerektiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, geçerli taşınmaz satım sözleşmesi nedeniyle ödenilen satım bedelinin tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) "üçüncü kişinin fiilinin üstlenme" başlıklı 128 nci maddesi.
3. Değerlendirme
Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, özellikle kanunlarda öngörülen şekil şartına uyulmaması nedeniyle geçersiz olduğu tartışmasız olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden sonra imzalanan 11.01.2021 tarihli sözleşmenin 5. maddesinde yer alan hükmün, üçüncü kişinin kira borcunu ödemeyi üstlenme niteliğinde olup, düzenlenmesi herhangi bir şekil şartına bağlanmadığından geçerli ve taraflar için bağlayıcı olmasına, davacının takipte kötü niyetli olduğunun davalı tarafından ispatlanmamasına göre, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,
Fazla alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davacıya iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
10.01.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.