"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali, ödenen bedellerin iadesi ve sözleşme kapsamında verilen senetler nedeniyle borçlu olmadığının tespiti davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulüne, Yalova 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 08.04.2021 tarihli ve 2020/514 E., 2021/270 K. sayılı kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 11.06.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde taraflardan kimsenin gelmemiş olduğu belirlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin birlikte hareket eden davalılar tarafından hediye tatil kazandığından bahisle aldatılarak davalılara ait olduğu belirtilen tesise götürüldüğünü, buradan müvekkiline psikolojik baskı ve yıldırma yöntemleriyle sözleşme imzalatıldığını, davalıların çeşitli bahanelerle sözleşmeyi yenilediklerini, taraflar arasında yapılan sözleşmelerin geçersiz olduğunu, müvekkilinin hangi devre mülkü aldığını, kendisine ait yerin neresi olduğunu ve tesisin özelliklerini bilmediğini, sözleşmeler kapsamındaki devremülkün kullanıma hazır bir şekilde müvekkiline teslim tesellüm yapılmadığını belirterek müvekkil ile davalılar arasında akdedilen İP01-1523 numaralı ve 10.12.2016 tarihli, İP01-1523A numaralı ve 22.07.2017 tarihli, İP01-1523AA numaralı ve 14.08.2018 tarihli, İP01-1523AAA numaralı ve 17.08.2018 tarihli, İP01-1523AAAA numaralı ve 30.12.2018 tarihli, İP01-1523B numaralı ve 14.01.2019 tarihli, 7712200166 numaralı ve 28.01.2019 tarihli, 7712200227 numaralı ve 09.04.2019 tarihli, 7712401198 numaralı ve 15.05.2019 tarihli, 7712401417 numaralı ve 19.06.2019 tarihli, 1 numaralı PROTOKOL adlı 14.07.2019 tarihli, 2 numaralı PROTOKOL adlı 22.08.2019 tarihli, 7712200365 numaralı ve 11.07.2020 tarihli harici satım sözleşmelerinin geçersizliğinin tespiti ile iptaline ve müvekkiline iadesine; sözleşmeler kapsamında müvekkili tarafından davalılara ödenen toplam 430.305,00 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren ticari avans faiziyle birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen alınarak müvekkiline verilmesine, müvekkili ile davalılar arasında imzalanan İP01-1523B numaralı ve 14.01.2019 tarihli sözleşmeye istinaden davalılara verilen 14.01.2019 vadeli, 21.750,00 TL bedelli 1 adet senedin, 7712200166 numaralı ve 28.01.2019 tarihli sözleşmeye istinaden davalılara verilen 28.01.2019 vadeli, 76.500,00 TL bedelli 1 adet senedin, 7712401198 numaralı ve 15.05.2019 tarihli sözleşmeye istinaden davalılara verilen 15.05.2019 vadeli 1 adet 70.000,00 TL bedelli senedin, 7712200365 numaralı ve 11.07.2020 tarihli sözleşmeye istinaden davalılara verilen 17.07.2020 vadeli 1 adet 10.000,00 TL bedelli senedin iptalleri ile müvekkiline iadesine ve bu senetler bakımından müvekkilinin borçlu olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalı ... Pazarlama İthalat İhracat San. Tic. A.Ş. vekili; müvekkili şirketin dava dosyası bakımından taraf olmadığını, sözleşmede adının geçmediği gibi imza veya kaşesinin de bulunmadığını, müvekkiline ödeme yapılmasının tek başına dava konusu sözleşmenin tarafı haline getirmeyeceğini, davacının müvekkili şirket hesabına 7.850,00 TL ödeme yaptığını, sözleşme tarihinden ve tapu devrinden üç yıl sonra dava açıldığını, tapuyu alıp üç yıl sonra dava açmanın iyiniyet kaideleriyle bağdaşmadığını, sözleşmenin tapu pay devrini içerdiğini, tapu devri ile müvekkili şirketin edimini yerine getirdiğini, müvekkili şirketin tüm üyelerine konaklama ile ilgili davet gönderdiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
2. Davalı ... Otel İşl. Tur. İnş. Tic. A.Ş. vekili; müvekkili şirketin dava konusu sözleşmeye taraf olmadığını, davacının müvekkili şirket yönünden tüketici sıfatına haiz olmadığını, sözleşmede imza veya kaşesinin bulunmadığını, sözleşmelerin nispiliği ilkesi gereğince dava konusu sözleşmelerden müvekkilinin sorumlu tutulmasının hukuk güvenliğini zedeleyeceğini, son zamanlarda algı etkisi altında müvekkili şirkete husumet yöneltildiğini savunarak müvekkili şirket yönünden pasif husumet yokluğundan reddini talep etmiştir.
3. Davalı Termalde Termal Otel İşletmeciliği Tur. İnş. Paz. A.Ş., Royal Doğa Sağlık Termal Turizm İnşaat Paz. ve San. Tic. Ltd. Şti., İnter Holiday Turizm Pazarlama Otelcilik ve Ticaret A.Ş. vekili; sözleşme tarihinden ve tapu devrinden üç yıl sonra dava açıldığını, tapuyu alıp üç yıl sonra dava açmanın iyiniyet kaideleriyle bağdaşmadığını, sözleşmenin tapu pay devrini içerdiğini, tapu devri ile müvekkili şirketin edimini yerine getirdiğini, müvekkili şirketin tüm üyelerine konaklama ile ilgili davet gönderdiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
4. Davalı GEO Turizm İnşaat Oto Kir. ve Dan. Hiz. A.Ş. vekili; müvekkili şirket ile davacı arasında imza edilen herhangi bir sözleşme olmadığını, müvekkili şirketin dava konusu sözleşmede herhangi bir imza veya kaşesinin bulunmadığını savunarak, müvekkili şirket yönünden husumet nedeniyle reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalıların tapu devrini vaat ettiği taşınmazlar ve bir adet bağımsız bölüm hisse devrinin yapıldığı taşınmaza ait yönetim planının davalı Kuşadası Otel İşletmeleri A.Ş. tarafından tapuya verildiği, bu davalının sağlayıcı konumunda olduğu, davalı Kuşadası A.Ş. ile davalıların müşterek ve müteselsil sorumluluk ilişkisi bulunduğu, davacıya davalı Geo tarafından ayrı bir bedel üzerinden resmi satış sözleşmesi kapsamında bağımsız bölümlerden birinin hissesinin devrinin yapılıp devredildiği, davaya konu sözleşmenin devre dayanak olmadığı, ilgili devrin Kat Mülkiyeti kanuna uygun bir devir de olmadığı, davalıların sözleşme kapsamında üzerine düşen edimi yerine getirmediği, ayrıca her ne kadar davalı taraf davacının konaklama yaptığını iddia etmiş ise de konaklama yapılmış olmasının geçersiz bir sözleşmeyi geçerli hale getirmeyeceği gerekçesiyle davanın kabulüne taraflar arasında imzalanan sözleşmelerin ve bağlı protokollerin iptaline, davacı tarafından ödenen 430.305,00 TL'nin, her bir ödemenin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine, taraflar arasında yapılan sözleşmeye istinaden verilen 14.01.2019 vadeli 21.750,00 TL'lik senedin, 28.01.2019 vadeli 76.500,00 TL'lik senedin, 15.05.2019 vadeli 70.000,00 TL bedelli senedin, 17.07.2020 vadeli 10.000,00 TL bedelli senedin iptaline, davacıya iadesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili; iade edilecek bedele avans faizi yerine yasal faiz uygulanmasının doğru olmadığını, davanın kabul gerekçeleri çok daha fazla iken kararda yalnızca birkaç sebebin belirtildiğini ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalı Royal Doğa Sağlık Ltd. Şti. vekili; 13 adet sözleşme imzalayan davacının tüketici kabul edilemeyeceğini, sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, tapu devri yapıldığını, davalının edimlerini yerine getirdiğini, davacının sözleşmeyi benimsediğini, müvekkilinin sadece kendisine ödenen tutardan sorumlu tutulabileceğini, davacıya ödenecek iade tutarının tamamının davalılardan tahsiline karar verilmesinin hatalı olduğunu, müvekkilinin ayrı bir tüzel kişiliğe sahip olduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
3. Davalı Termalde Termal A.Ş. vekili; 13 adet sözleşme imzalayan davacının tüketici kabul edilemeyeceğini, sözleşmeye bağlı kullanımın gerçekleştiğini, tapu devri yapıldığını, davalının edimlerini yerine getirdiğini, davacının sözleşmeyi benimsediğini, müvekkilinin sadece kendisine ödenen tutardan sorumlu tutulabileceğini ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
4. Davalı Geo Turizm A.Ş. vekili; Mahkemenin görevsiz ve yetkisiz olduğunu, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, iadesi istenilen bedelin diğer davalıya ödendiğini, davalının sözleşmede imzasının ve kaşesinin bulunmadığını, müvekkilinin ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
5. Davalı Kuşadası Otel İşl. A.Ş. vekili; Mahkemenin görevsiz ve yetkisiz olduğunu, müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, iadesi istenilen bedelin diğer davalıya ödendiğini, davalının sözleşmede imzasının ve kaşesinin bulunmadığını, müvekkilinin ayrı bir tüzel kişiliğinin bulunduğunu, müvekkiline yöneltilen davaların algı çerçevesinde olduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalılar arasında organik bağ olduğu, tüketicilerin devre mülk sözleşmesi yapmalarındaki saik, tatil amaçlı konaklama imkanından faydalanmak olduğundan sonradan geçerli hale gelen devre mülk sözleşmesi gereğince tapu devri yapılan ve mesken niteliğinde bulunan bağımsız bölümün sözleşmede belirlenen dönemde tatilini yapabilmesi için tüketicinin kullanımına hazır edilmesi gerektiği, aralarındaki organik bağ nedeniyle sözleşmeden birlikte sorumlu olan davalı şirketlerin, sözleşmeden kaynaklanan bu edimlerini yerine getirmekle yükümlü oldukları, davalının dava dilekçesi ekinde dayandığı tapu kayıt örneği ile benzer dosyalardaki tapu kayıtlarına göre dava konusu 424 ada 27 parsel 4 numaralı bağımsız bölümün 516 ve 5 nolu bağımsız bölümün 492 hissedarı bulunmakta olduğu, oysa sözleşmedeki bir haftalık kullanım sürelerine ve yönetim planının 17. maddesine göre yılda en az 7 gün bakım ve onarım süresi tanınmış olmasına göre söz konusu bağımsız bölümün bir yıl içinde en fazla 51 devre mülk sahibi tarafından kullanılmasının mümkün olduğu, davacı ile tapu devri yapılan en az bir kişi devre mülkü kullanmak isterse hangisine öncelik tanınacağı ve satın aldığı tatil hakkının nasıl kullandırılacağı hususunda belirsizlik bulunduğu, davacının bu duruma katlanmasını beklemenin hakkaniyete uygun olmadığı, davalının da ahde vefa ilkesi gereğince taahhüdünü sözleşmeye uygun olarak yerine getirmediğinin kabul edilmesi gerektiği, davalıların sözleşmede belirtilen tesislerin ve tatil yapma imkanına sahip olduğu başkaca tesislerin davacının tatil yapabilmesi için faal ve kullanıma elverişli olduğuna ilişkin savunmaya ve davacının belirtilen RCI sistemini fiili olarak kabulüne ilişkin herhangi bir belge ibraz edilmediği, mevcut duruma ve dava konusu bağımsız bölümdeki hissedar sayısına göre davacının kendisine pay devri yapılan bağımsız bölümde tatil hakkını kullanması fiilen mümkün olmadığı, sözleşmedeki amacın gerçekleşme imkanının bulunmamasının sözleşmenin feshi için haklı sebep oluşturduğu gerekçesiyle davanın kabulü gerekirken, dosya kapsamına uygun olmayan gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmediği, avans faizine hükmedilmesi gerekirken yasal faize hükmedilmesinin hatalı olduğu, davacıya tapu devri, iptal edilen sözleşme nedeniyle yapıldığı, taraflar arasındaki sözleşme iptal edildiğine göre davacıya devri yapılan tapunun da sebepsiz zenginleşmeye neden olmaması ve sözleşmenin feshinin sonucu olarak iadesinin gerektiği değerlendirilerek davacı adına tescil edilen tapunun iptali ile davacıya tapuyu devreden önceki malik adına tesciline karar verilmesi gerektiği, dava konusu senetlerin davacı tüketici yönünden geçersizliğinin tespiti ile yetinilmesi gerekirken, senetlerin iptaline karar verilmesi de doğru olmadığı gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurularının kabulü ile Yalova 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 08.04.2021 tarih, 2020/514 E. ve 2021/270 K. sayılı kararının kaldırılmasına, davanın kabulü ile, taraflar arasında imzalanan sözleşmelerin ve bağlı protokollerin iptaline, davacı tarafından ödenen her bir ödemenin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine, taraflar arasında yapılan sözleşmeye istinaden verilen 14.01.2019 vadeli 21.750,00 TL'lik senedin, 28.01.2019 vadeli 76.500,00 TL'lik senedin, 15.05.2019 vadeli 70.000,00 TL bedelli senedin, 17.07.2020 vadeli 10.000,00 TL bedelli senedin davacı tüketici yönünden geçersizliğinin tespitine, Yalova İli, Termal İlçesi, Akköy Köyü, 424 Ada, 27 Parsel no.lu, zemin kat, 4 no.lu bağımsız bölümde davacı adına kayıtlı 7/3650 payın ve Yalova İli, Termal İlçesi, Akköy Köyü, 424 Ada, 27 Parsel no.lu, zemin kat, 5 no.lu bağımsız bölümde davacı adına kayıtlı 7/3650 payın iptali ile davalı Geo Turizm İnşaat Oto Kiralama ve Danışmanlık Hizmetleri Tic. A.Ş. adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
2. Bölge Adliye Mahkemesinin 17.03.2023 tarihli ek kararıyla; kararın davalı Geo Turizm İnşaat Oto Kiralama ve Danışmanlık Hizmetleri Ticaret A.Ş. vekili Avukat ... tarafından 27.02.2023 tarihinde temyiz edildiği, ancak temyiz yoluna başvurma harcı ile temyiz karar harcının yatırılmadığı, temyiz harçlarını yatırması için davalı vekiline muhtıra çıkarıldığı, muhtıranın 06.03.2023 tarihinde usulüne uygun olarak tebliğ edilmesine rağmen verilen bir haftalık kesin süre içerisinde harçların yatırılmadığı anlaşıldığından 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 366 ncı maddesi yollamasıyla 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 344 üncü maddesi uyarınca davalı Geo Turizm İnşaat Oto Kiralama ve Danışmanlık Hizmetleri Ticaret A.Ş. vekilinin temyiz başvurusunun yapılmamış sayılmasına karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Kuşadası Otel İşl. A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı Kuşadası Otel İşl. A.Ş. vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrarlayarak kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, hisseli gayrimenkul satış sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin iadesi, sözleşme kapsamında verilen senetlerin iptali ile senetler nedeniyle borçlu olmadığının tespiti istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Devre mülk hakkı" başlıklı 57 ncı maddesi,
2. Dava sırasında yürürlükte olan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un "Devre tatil ve uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri" başlıklı 50 nci maddesinin dokuzuncu fıkrası,
3. 14.01.2015 tarihinde Resmi Gazete yayınlanarak yürürlüğe giren Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin "Kapsam" başlıklı 2 nci maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrası,
4. Yine aynı Yönetmeliğin "Ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışı" başlıklı 15 inci maddesinin üçüncü fıkrası,
5. Aynı uyuşmazlıklarda verilen Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 14.03.2022 tarihli ve 2021/8921 E., 2022/2171 K. sayılı ilamı, 14.03.2022 tarihli, 2021/8913 E., 2022/2170 K. sayılı ilamı ve 14.03.2022 tarihli ve 2021/8911 E., 2022/2169 K. sayılı ilamı,
6. Dairemizin 2022/2328 E., 2023/1982 K. sayılı emsal kararı.
3. Değerlendirme
1. Devre mülk hakkı 634 sayılı KMK’nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile TMK'nun 706, TBK'nın 237, Tapu Kanunu'nun 26 ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Ancak taraflar arasında haricen düzenlenen sözleşme sonucunda tapuda devir yapılmış ise, geçersiz sözleşme geçerli hale gelecektir.
2. Somut uyuşmazlıkta, davalı ... adına dava konusu yapılan tesiste işyeri açma ve çalışma ruhsatı verildiğinden organik bağın bulunduğu ve tapu devri ile geçerli hale gelen sözleşmeden dava konusu tesisin davacı tarafça kullanıldığına dair dosya arasında delil bulunmadığı, zilyedliğin devrinin de ispatlanamadığı anlaşıldığından davacının yönetmelikte belirlenen usulle dönme hakkını kullanması nedeniyle sözleşmenin iptal edilmesi yerinde görülmüştür.
3. Bu nedenle temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, emsal Yargıtay kararlarında da davalılar arasında organik bağ olduğunun kabul edilmesine, Bölge Adliye Mahkemesi kararının gerekçesinin usul ve yasaya uygun olmasına ve yukarıda açıklanan mevzuat hükümlerine göre, davalı Kuşadası Otel İşl. A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,11.06.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.