"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali tescil, tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak tapu iptali tescil talebinin reddine, tazminat isteminin kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili ve davalı ... vekili tarafından duruşmasız, ..., ... . ... mirasçısı ... vekili ve ..., ..., ..., ..., ... ,... tarafından duruşma istemli, ek karar ise davalılar ... vekili tarafından duruşmasız ve ..., ... vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 10.10.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalılar ... ve diğerleri vekili Avukat ..., diğer davalılar ... ve diğerleri vekili Avukat ... Kesin, diğer davalılar ... ve diğerleri vekili Avukat ...'ün sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için başka bir güne bırakılması uygun görülerek, uygun görülen günde Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalıların murisi ...'nın ... 5.Noterliğinin 07.10.2003 tarihli 30411 yevmiye numaralı ve ... 5. Noterliğinin 14.10.2003 tarihli 31550 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Sözleşmeleri ile ... İli, ... İlçesi, ... Mah. 228 pafta, 1644 ada 14 parsel ve ... İli, ... İlçesi, ... Mah., 229 pafta, 1643 ada 31 parselde (ifraz sonucu 1643 ada 60,61,62,63,64,65 ve 66) kayıtlı taşınmazlarda bulunan murisi ... ... (... ...)'dan intikal edecek hisselerin müvekkillere satışını vaad ettiğini, muris ...'nın, 18.12.2007 tarihinde vefat ettiğini, bu nedenle satış vaadi borçlusunun mirasçılarına dava açılması gerektiğini, satış vaadine konu taşınmazların, ...'un çok merkezi bir konumunda ana arter durumunda olan caddeye yakın bir noktada oldukça kıymetli olduğunu, dava konusu açısından davalıların müştereken müteselsilen sorumlu olduğunu ileri sürerek; satışı vaad edilen taşınmazlarda bulunan ... İli, ... İlçesi, ... Mah. 229 pafta, 1643 ada 63,64,65 ve 66 parseller ile aynı yer 1644 ada 14 parselde bulunan kök muris ... ... (... ...)'dan davalıların murisi ...'ya intikal edecek hisselerin tapu kayıtlarının iptali ile bu hisselerin müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, bu talebin kabul görmemesi halinde dava konusu taşınmazların dava tarihindeki değerinin tespit edilerek dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont avans faiz ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 19.03.2015 havale tarihli dilekçesi ile 1643 ada 65 parsele ilişkin taleplerinden vazgeçtiklerini, yine davacı ... mirasçılarının bu aşamada net olarak tespit edildiğini, mirasçı olmadıkları halde aleyhlerine dava açılan kişiler yönündeki taleplerinden vazgeçtiklerini beyan etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalılardan ...,... ve ... vekili; terditli açılmış davanın dava şartı eksikliği dolayısıyla reddi gerektiğini, dava konusu gayrimenkulün iştirak halinde mülkiyet rejimine tabi ve payların bölünebilmesi söz konusu olmadığından iştirak halindeki bütün maliklere karşı açılmayan ve sadece birinin mirasçılarına yöneltilen davanın husumet yönünden reddi gerektiğini, ayrıca ölü kimseler adına mirasçıların sonradan dahil edilmesi talebiyle dava açılamayacağını, ifa imkansızlığına kusurlu hareket ile sebebiyet vermeyen hissedarların satış vaadinde bulunan murisin mirasçısı sıfatıyla satış vaadi bedelinden fazlasını ödeme sorumluluğu olmadığını, dolayısıyla davacının terditli (tahsil) talebinin de bu yönlerden reddi gerektiğini beyan ederek davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.
2. Davalı ... vekili; dava konusu gayrimenkulün iştirak halinde mülkiyet rejimine tabi olduğunu ve payların bölünebilmesi söz konusu olmadığından iştirak halindeki bütün maliklere karşı açılmayan ve sadece birinin mirasçılarına yöneltilen davanın husumet açısından da reddi gerektiğini, yine ölü kimseler adına mirasçılarının sonradan tespit ve davaya dahil edilmesi talebiyle dava açılamayacağını, ayrıca davada genel olarak zamanaşımı bulunduğunu, esasa ilişkin beyanlarında ise; sözü edilen taşınmaz ve satış vaadinden haberi olmadığını, ... miras hisselerini ... İnş. A.Ş. tarafından belirtilen bir kişiye vekaletname vermek sureti ile bu şirkete devrettiğini, devir sırasında taşınmaz üzerindeki davaya konu satış vaadini belirleyecek bir şerh bulunmadığını, bu nedenle olayla ilişkisi, bilgisi bulunmayan ve tapuda malik olmayan tarafına sorumluluk atfının mümkün olmadığını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
3. Davalılardan ..., ..., ..., ... vekili; öncelikle ölü kimse aleyhine dava açılmasının mümkün olmadığını, dava konusu gayrimenkulün iştirak halinde mülkiyet rejimine tabi olduğunu ve payların bölünebilmesi söz konusu olmadığından iştirak halindeki bütün maliklere karşı açılmayan ve sadece birinin mirasçılarına yöneltilen davanın husumet açısından da reddi gerektiğini, ayrıca dava konusu taleplerin zamanaşımına uğradığını, sözleşmenin de geçerli olmadığını, bu nedenle davacının talep edebileceği miktarın, ancak sözleşmede yazılı miktarla sınırlı olduğunu, esasen ifa imkansızlığına kusurlu hareket ile sebebiyet vermeyen hissedarların satış vaadinde bulunan murisin mirasçısı sıfatıyla satış vaadi bedelinden fazlasını ödeme sorumluluğu olamayacağını beyan ederek davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.
4. Diğer davalılar davaya yazılı cevap vermemiş, ... ve diğer bir kısım davalılar vekili duruşmalara gelerek; davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 06.10.2015 tarihli, 2013/335 Esas, 2015/384 Karar sayılı kararı ile; Düzenleme Şeklindeki Satış Vaadi Sözleşmesinin ifa olanağı bulunmaması nedeniyle, sözleşme gereği tapu iptali ve tescil istemi yerinde görülmeyen davacının, sözleşme gereği ödenen bedelin güncellenerek iadesini isteyebileceği, resmi makamlar önünde usulüne uygun olarak düzenlenmiş olan sözleşmenin, aksi aynı nitelikteki belgeyle kanıtlanıncaya dek geçerli olduğu, davalı tarafça bu nitelikte bir delil sunulmadığı, davacı tarafça ödenen bedelin, bilirkişi raporu ile tespit edilen güncellenmiş değerine hükmetmek gerektiği gerekçesiyle ''davacının tapu iptali ve tescil istemine ilişkin davasının reddine, davacının alacak istemine ilişkin davasının kısmen kabulü ile 78.427,58 TL.alacağın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan miras hisseleri oranında tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine'' karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacı vekili ve davalılar vekilleri (davalı ... ve davalı ... ... hariç) temyiz isteminde bulunmuşlardır.
2. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 30.06.2020 tarihli, 2017/3469 Esas, 2020/5544 Karar sayılı ilamıyla; ''davacının temyizi yönünden; mahkemece, davaya konu taşınmazlarda muris ...'ya isabet eden hisselerin, elden çıkma yani 3. kişiye tapu devrinin yapıldığı ve ifanın imkansız hale geldiği tarihin belirlenerek, taşınmazların bu tarihteki rayiç değerine hükmedilmesi gerekirken, sözleşme bedelinin güncel değerine hükmedilmesinin usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirdiği, Davalı ...'nın yasal 10 günlük süre geçtikten sonra katılma yoluyla kararı temyiz ettiği anlaşılmakla davalı ...'nın temyiz dilekçesinin reddi gerektiği, diğer davalıların temyizi yönünden; davalıların sair temyiz itirazlarının reddi gerektiği, muris ...'nın 05.05.2008 tarihli veraset ilamı incelendiğinde;..., ................., ... isimli davalıların ...'nın mirasçısı olmadığı, bu nedenle mirasçı olmayan yukarıda isimleri yazılı davalılar yönünden husumet yokluğu nedeni ile davanın reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
3. Bir kısım davalılar bozma ilamına karşı karar düzeltme isteminde bulunmuş olup, Dairenin 22.09.2021 tarihli, 2020/10909 Esas, 2021/8837 Karar sayılı ilamıyla karar düzeltme istemlerinin reddine karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
1. Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, bozma ilamında da işaret edildiği üzere satış vaad eden muris ...'nın mirasçısı olmayan davalılar yönünden tefrik kararı verilerek dosyadan ayrıldığı, dava konusu yapılan bu taşınmazlar bilahare üçüncü kişilere devredilmiş olduğundan ve davacı taraf davasını yeni maliklere teşmil etmediğinden, dolayısıyla mirasçıların dava konusu bu taşınmazların davacıya geçirilmesine imkanları bulunmadığından tapu iptali ve tescil davasının reddine karar vermek gerektiği, Yargıtay bozma ilamında da işaret edildiği üzere davalıların murisinin satış vaadi sözleşmeleriyle dava konusu bu taşınmazlardaki hisselerini davacıya vermeyi taahhüt ettiği, parasını aldığı, dolayısıyla davalı tarafın taşınmazların mülkiyetini tapuda ferağ vermek suretiyle davacıya geçirme mükellefiyeti altında olduğu, buna rağmen dava konusu taşınmazların davacı mülkiyetine geçirilmediği, sözleşmenin aynen ifasının imkansız hale geldiği, bu haliyle davalı tarafın 6098 Sayılı TBK'nın 117.maddesine ve 818 Sayılı B.K.'nın 101.maddesine göre mütemerrit duruma düştüğü, bu sebeple TBK 125 ve BK 106.maddelerine göre davacı tarafın tazminat hakkının bulunduğu, bilirkişilerce 14.03.2022 tarihli raporun dosyaya sunulduğu, buna göre taşınmazların elden çıktığı 29.12.2009 tarihi itibariyle 1643 ada, 63, 64 ve 66 parsel sayılı taşınmazlardaki muris hissesinin değerinin 2.117.111,72 TL olduğunun hesaplandığı, ayrıca aynı bilirkişi raporunda dava konusu olan 1644 ada 14 parsel sayılı taşınmazdaki hissesinin değerinin de 561.611,85 TL olduğunun rapor edildiği, bilirkişiler tarafından, bozmaya gerekçe olmayan daha önceki değer tespitleri nazara alınarak geriye dönük Yİ:ÜFE endeks uyarlaması yapılarak bu değerler bulunduğundan ve daha önceki bozmaya konu olmayan bilirkişi raporlarındaki değer tespitleri taraflar açısından usuli kazanılmış hak doğurduğundan bilirkişiler tarafından yapılan bu tespitlerin mahkemece hadiseye ve hukuka uygun bulunarak hükme esas kabul edildiği, bilirkişiler tarafından daha önce verilen raporlardaki değer tespitleri bozmaya konu yapılmadığından bu raporların taraflar açısından usuli kazanılmış hak doğurması sebebiyle davalının itirazlarına itibar edilemediği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin reddine, dava konusu 1643 ada 65 parsel sayılı taşınmaz yönünden davanın açılmamış sayılmasına, terditli tazminat talebinin kabulüne, dava konusu 1644 ada 14 parsel yönünden 561.611,85 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, dava konusu 1643 ada, 63, 64 ve 66 parseller yönünden 2.117.111,72 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.
2. Mahkemenin 24.11.2022 tarihli ek kararları ile davalı ... vekilince muhtıraya rağmen harcın tamamını yatırmamış olması nedeniyle temyiz başvurusunun reddine, bir kısım davalılar vekili Av. ... tarafından, muhtırada belirtilen eksik harcın tamamının yatırılmadığı anlaşılmakla, davalı vekili tarafından yapılan temyiz başvurusunun reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davalılar ..., ... ... vekili; müvekkili murislerinin iradeleri fesada uğratılarak, dava konusu taşınmazlar için alınan tam yetkili özel vekaletnameler ile ... Büyükşehir Belediyesi ve ... Belediyesi aleyhine kamulaştırmasız el atmadan kaynaklı tazminat davaları açıldığını, bu davalar hakkında murise hiçbir bilgi verilmediğini ve neticede murise vekaleten davacıya ödenen tazminatların tamamına davacı tarafından el konulduğunu, Mahkemece belirtilen dava ve işlem dosyaları ve davacıya yapılan ödemeleri gösterir banka ödeme dekontlarının dosyaya celbedilmediğini, sonuç olarak, delillerin toplanmadığını, murisleri ve diğer davalılar tarafından davacı ve diğer arkadaşlarına karşı, hile ve irade fesadı sebebi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin iptali ve vekaleten ödenen kamulaştırma tazminat bedellerinin ödenmesi talepli olarak alacak davaları açılmasından sonra, davacının birlikte hareket ettiği kişiler tarafından söz konusu taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davalarından feragat edildiğini, bu feragatin temelinde kamulaştırma tazminatının davacı ve arkadaşlarında kalması karşılığında taşınmaz tescil taleplerinden vazgeçilmesi olduğunu, bu dönemde davacının herhangi bir dava açmayarak sessiz kaldığını, davacının dava konusu taşınmazlar üzerinde hiçbir hak ve alacağı olmadığını, bir an için hakkının doğduğu kabul edilse dahi bu hakkını kamulaştırmasız el atma sebebile tahsil ettiği tazminat ödemesi ile fazlası ile alındığını, dava konusu taşınmazın 3. kişiye hisse devrinin bizatihi davacının bilgisi dahilinde olduğunu, birlikte sözleşme yapılan Şahin Bolat tarafından bu devir işleminin yönetildiğini, ancak bu hususun dahi araştırılmadığını beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili; bozma sonrasında yapılan yargılamada bilirkişiden alınan raporda, ifanın 27.12.2009 tarihi itibariyle imkansız hale geldiğinin tespit edildiği ancak taşınmazların 2009 yılındaki rayiç değerinin somut verilere dayalı şekilde ve objektif biçimde tespit edilmediğini, daha önce (bozma öncesinde) alınmş raporda 2013 yılına ilişkin olarak belirlenmiş değerin endeks baz alınarak geriye doğru işletildiğini, dosya içeriğine/bozmaya aykırı raporda hesaplanan değer esas alınarak davanın kabulüne karar verildiğini, tescil talebinin reddi nedeniyle nisbi vekalet ücretine hükmedilmesi gerektiğini, dava konusu yerin, İmar Kanunu 18/son maddesinin “veraset yoluyla intikal eden...imar planı olmayan yerlerde...satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz” şeklindeki amir hükmüne göre satış vaadi sözleşmesi yapılamayacak yerlerden olduğunu, emredici hükme aykırılık dolayısıyla sözleşmenin batıl olduğunu beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
3. Davalılar ..., ..., ..., ..., ..., ... vekili, aynı sebeplerle Davalı ... vekili; taşınmazların Yargıtay Hukuk Dairesinin belirlediği (taşınmazların satış vaadine dayalı olarak devrinin imkansız hale geldiği) tarih olan 29.12.2009 tarihinde imar planı içerisinde olmadığını, yani imarı olmadığını, dolayısıyla 21.06.2013 tarihinde tespit edilen değerin geriye dönük olarak 29.12.2009 tarihinde (Yİ:ÜFE endeksleri uygulanarak) ulaştığı değerin tespitinin tamamen yanlış olduğunu, uyulmasına karar verilen bozma ilamı doğrultusunda davaya konu taşınmazlarda ...'ya isabet eden hisselerin müvekkillerinin 3.kişiye devrettikleri, ifanın imkansız hale geldiği 28.12.2009 tarihindeki rayiç değerinin, o tarihteki imar durumu, çevresel özellikleri, emsal rayiç değerler esas alınarak belirlenmesi gerektiğini, ayrıca, dava konusu 1643 Ada, 65 parsel sayılı taşınmaz yönünden "davanın reddine" karar verilmesi gerekirken, davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi ve yargılama giderlerine hükmedilmemesinin de yanlış olduğunu beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Ek Kararlarının Temyiz Sebepleri
1. Davalı ... vekili; karardaki toplam alacağın 2.673,723,97 TL ve müvekkilinin hissesine göre sorumluluğunun 55.806.74 TL olduğunu, bunun üzerinden harç alınması gerektiğini, buna göre ödemesi gereken harcın 950,66 TL olması gerektiğini, hesaplamanın buna göre yapılmasının istendiğini ve bakiye 950,66 TL harcın dosyaya yatırıldığını, Mahkemece bu talebin reddedilmesinin doğru olmadığını beyan ederek ek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalılar ..., ... (...); müvekkilleri ve diğer tüm davalıların miras hisselerinin aynı olmadığını, dolayısı ile miras hisseleri belirli olmasına rağmen, her bir mirasçının harcın tamamından müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmasının yasal olmadığını beyan ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
D. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali tescil, olmadığı taktirde tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. Bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. Usuli kazanılmış hak olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK).
2. Bundan başka, Yargıtay tarafından bozulan bir hükmün, bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan mahkeme kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Bir başka anlatımla, kesinleşmiş olan bu kısımları lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşturur (04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı YİBK).
3. Değerlendirme
1. Davalılar ... vekili, ... ve ... (...) vekilinin ek kararlara ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde; dava konusu uyuşmazlığın murisin tarafı olduğu gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklandığı, murisin vefat etmesi sebebiyle davanın tüm mirasçılarına yöneltilmesinin zorunlu olduğu anlaşılmakla davalılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunduğundan, davalı mirasçılardan bir kısmı tarafından nisbi temyiz harcının yatırılması yeterli olup, temyiz başvuru harcını yatırmış olan davalıların, süresinde nisbi harcı tamamlamadıkları gerekçesiyle ek kararlar ile temyiz istemlerinin reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olduğundan, mahkemenin 24.11.2022 tarihli ek kararlarının kaldırılmasına karar verilmiştir.
2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile yukarıda yer verilen hukuk kurallarına ve bozma kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş hususların incelenmesine hukukça imkan bulunmadığının anlaşılmasına göre, davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışından kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
3. Mahkemece bozmaya uyulmasına karar verildiği halde hükme esas alınan bilirkişi raporundaki hesaplamanın bozmaya uygun olmadığı, Mahkemece her bir taşınmaz yönünden taşınmazların dava dışı 3.kişilere devredildiği ve ifanın imkansız hale geldiği tarihlerin açıkça tespit edilerek, taşınmazların bu tarihteki rayiç değerlerinin hesaplanarak sonuca uygun bir karar verilmesi ve davada harca esas değerin 2.500.000,00 TL olduğu ve davacının davasını ıslah etmediği hususunun da dikkate alınarak hüküm kurulması gerekirken, yanılgılı şekilde daha önceki değer tespitleri nazara alınarak geriye dönük Yİ:ÜFE endeks uyarlaması yapılarak bulunan değerler üzerinden, bilirkişi raporlarındaki değer tespitlerinin taraflar açısından usuli kazanılmış hak doğurduğu kabulüyle karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalılar ... vekili, ... ve ... (...) vekilinin ek kararlara ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile Mahkemenin 24.11.2022 tarihli ek kararlarının KALDIRILMASINA,
2. Davalıların sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
3. Davalıların temyiz itirazının kabulü ile temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,
Aşağıda yazılı peşin harçların istek halinde temyiz edenlere iadesine,
17.100,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin davacıdan alınıp duruşma isteyen davalılara verilmesine,
6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
04.12.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.