"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/2563 E., 2023/952 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 19. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/467 E., 2022/131 K.
Taraflar arasında karşılıklı olarak görülen alacak davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince; asıl davanın kısmen kabulüne karşı davanın kabülüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında imzalanan taşınmaz alım-satım sözleşmesi ile satış bedelinin 3.500.000,00 TL olarak belirlendiğini, davalının banka hesabına 500.000,00 TL peşinat ödenmesi ve satıştan vazgeçmesi halinde cayan tarafın 50.000,00 TL ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, sözleşme gereği müvekkilinin 500.000,00 TL peşinatı banka yolu ile davalıya gönderdiğini, sözleşmenin akdedilmesinden sonra taşınmazın müvekkiline natamam halde teslim edildiğini, tadilatların müvekkili tarafından yapıldığını, satış bedelinin müvekkili tarafından ödenmeye hazır olunduğunun davalıya bildirildiğini, davalının ise hiçbir sebep belirtmeden taşınmazı satmaktan vazgeçerek 500.000,00 TL'yi müvekkiline iade ettiğini, sözleşmeyi haksız yere fesheden davalının cayma bedelini ödemediğini, müvekkili tarafından taşınmaza yapılan masraflar neticesinde gayrimenkulün değerinin arttığını ileri sürerek, tadilatlar nedeniyle yapılan toplam 446.322,20 TL masraf ile 50.000,00 TL cayma alacağının ve taşınmazda meydana gelen değer artışı nedeniyle şimdilik 10.000,00 TL'nin faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacı ile müvekkilinin aynı sitede bulunan dairelerinin takası konusunda şifahen anlaştıklarını, davacının sonradan takastan vazgeçtiğini ve nakte ihtiyacı olduğunu söylemesi üzerine müvekkilinin davacıya ait dairenin satış bedelini ödeyerek taşınmazın devrini aldığını, davacının bu daireyi teslim etmeyerek fuzulen işgal ettiğini, bununla birlikte davalının asıl dava konusu dairede tadilatlar yaptığını fakat bakiye bedeli uzun süre ödemediğini, müvekkilinin ön peşinatı 04.09.2018 tarihinde davacıya iade ettiğini, bu itibarla davacının her iki daire açısından fuzuli şagil olduğunu savunarak, asıl davanın reddini istemiş; karşı davasında ise; haksız işgal nedeniyle şimdilik 1.000,00 TL ecrimisilin tahsilini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; asıl davada davacı tarafın, resmi şekil şartlarını taşımadığından geçersiz olan sözleşme uyarınca sözleşmeye konu taşınmaza yapmış olduğu masrafları ve değer artış bedeli ile sözleşme hükümleri uyarınca cayma bedelini talep ettiği, dava konusu sözleşme konusu dairenin taraflar arasındaki değerinin 3.500.000,00 TL olarak belirlendiği, emsal karşılaştırması yapılarak davacı tarafça yapılan tadilattan sonra bilirkişice belirlenen değerin 4.000.000,00 TL olduğu, değer artış payı ile zorunlu ve faydalı masrafların sebepsiz zenginleşme oluşturacağından birlikte istenmesinin mümkün olmadığı, belirlenen bedelin değer artış payı ile orantılı olması gerektiği, geçersiz sözleşme nedeniyle cayma tazminatı hükmünün de geçersiz olduğu, bu kapsamda davacı tarafın, dosya kapsamına ve yerleşik kararlara uygun olarak belirlenen ve bu sebeple itibar olunan bilirkişi raporu ile tespit edilen 446.322,22 TL masrafa ilişkin kısmının kabulüne, birleşen davanın kabulü ile A6 Blok D26 nolu daire için 32.066,67 TL, A3 Blok D1 nolu daire için, 57.730,07 TL ecrimisil bedelinin karşı davalıdan tahsili ile karşı davacıya verilmesine karar vermiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı-karşı davalı vekili; yapılan masrafların taşınmazın değerine etkisi yönünden cayma bedeli de dahil olmak üzere asıl davanın kabulünün gerektiğini, karşı dava yönünden ise gayrimenkul alım-satım niyeti ile tarafların sözleşme yaptıklarını, haksız işgalin söz konusu olmadığını, davalı/karşı davacının rızası ile gayrimenkulü teslim alarak tadilat yaptığını, ecrimisil hesaplanmasının usul ve yasaya açıkça aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
2. Davalı-karşı davacı vekili; taşınmazda gerçekleştirilen lüks ve sökülüp götürülebilir masrafların talep edilmesinin mümkün olmadığını, müvekkili tarafından daireye yapılan masrafların hesaplamada dikkate alınmadığını, projeye aykırı imalatların talep edilemeyeceğini, dairede yapılan imalatların keşif ile tespit edilmediğini, taşınmazın 13.03.2020 tarihinde 1.500.000,00 TL bedel ile satıldığını, ecrimisil tazminatının nasıl ve hangi değer üzerinden hesaplandığının açıklanmadığını, eksik inceleme ile kurulan hükmün hukuka aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; geçersiz sözleşme nedeni ile asıl davada cayma bedeli ile değer artış payının istenemiyeceği, davacının sunduğu tutarlar ve tanık beyanları ile yaptığı masraf tutarının 446.322,22 TL olarak belirlendiği, A6 Blok 26 nolu daire için alınan 500.000,00 TL kaporanın iade edildiği, 04.09.2018 ile karşı davanın açıldığı 19.11.2018 tarihleri arasındaki dönem için hesapların 32.066,67 TL ecrimisil ile A3 Blok 1 nolu dairenin tapusunun devredildiği 26.12.2017 ile 31.07.2018 tarihleri arasındaki dönem için hesaplanan 57.730,00 TL ecrimisilin yerinde olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurularının ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Taraf vekilleri; istinaf sebeplerini tekrar ederek kararın bozulmasını istemişlerdir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık; geçersiz taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle asıl davada, zorunlu ve faydalı masraflar ile değer artış bedeli ve cayma bedeli tahsili, karşı davada ise ecrimisil talebine yöneliktir.
2. İlgili Hukuk
08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı,
3. Değerlendirme
Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, mahallinde yapılan keşif sonrası düzenlenen ve hükme esas alınan kök ve ek bilirkişi raporlarının yerleşmiş içtihatlarına uygun bulunmasına göre, taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
22.04.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.