"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2022/418 E., 2022/440 K.
Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, bozmaya uyan Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; davalı şirketin ........-Ortaköy ........, Caddesi, 39 ada 12 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan dükkanda, İstanbul 5. Noterliğinin 26.03.2004 tarihli ve 05744 sayılı süreli kira sözleşmesiyle kiracısı olduğunu, kiralanana ait 22.10.2006 ile 21.10.2008 döneminde faiz hariç ödenmeyen toplam 1.549.800,00 USD kira parasının tahsili amacıyla müvekkili tarafından başlatılan takibe davalının haksız olarak itiraz ettiğini, davalı şirkete İstanbul 10. Noterliğinden keşide edilen ihtarname ile kira sözleşmesinin 22.10.2006 tarihinden itibaren yenilenmeyeceğinin ve kiralananın sözleşme sonu olan 21.10.2006 tarihinde boşaltılarak teslim edilmesi gerektiğinin aksi takdirde 5393 sayılı Kanun'un ilgili hükümlerine göre Beşiktaş Kaymakamlığınca tahliye edileceği hususunu içeren tebligatın adres yetersizliğinden 02.09.2006 tarihinde iade olunduğunu, dolayısıyla söz konusu ihtarnamenin karşı tarafa tebliğ edilmediğini, bu nedenle başka bir işlem yapılmayıp sözleşme feshinden vazgeçilmiş olduğundan, davalının halen müvekkilinin kiracısı olduğunu, ortada borçluya tebliğ edilmiş geçerli bir fesih ihbarı bulunmadığını ileri sürerek; fazlaya dair tüm hakları saklı kalmak kaydıyla, davalı tarafın itirazının iptali ile takibin devamını, davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; kira sözleşmesi davacı tarafça 20.08.2006 tarihli ihtar ile feshedildiğinden ancak fuzuli işgale ilişkin tazminat talebinde bulunulabileceğini, kiralanan istifadesine tam olarak sunulmaması nedeniyle müvekkili şirket tarafından açılan kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davanın derdest bir dava bulunduğunu, kiralanana ruhsat alınamadığı halde kullanılmayan mecur için kira bedeli ödendiğini, proje onayı süreci uzadığından hiç faaliyete başlanılmadığını, kiralananın ayıplı olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemece verilen 30.12.2014 tarihli ve 2009/13 E., 2014/605 K. sayılı kararla; kesinleşen uyarlama davasında dayanılan gerekçe içeriğinden kiralananın kiralama amacına uygun bir şekilde kiracıya teslim edilmediği, kiralanana ruhsat verilmediği, projenin onaylanması işinin kiraya veren tarafından yapılması gerektiği halde bu işlem uzun yıllar sürdüğünden kira sözleşmesinin aynı şartlarla kendiliğinden uzamış sayıldığının kabul edilmeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Birinci Bozma Kararı
1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 08.12.2016 tarihli ve 2015/9023 E., 2016/7349 K. sayılı ilamıyla; " Somut olayda; kiralananın 2886 sayılı Yasa hükümlerine göre kiraya verildiği ve kira sözleşmesinin 22.10.2003 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli olduğu konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu nitelikteki taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri kira süresinin bitimi ile yasal olarak sona erer. Sözleşmenin sona erdiği tarih itibariyle taraflar arasındaki kira ilişkisi sona erdiğinden davalı fuzuli şagil durumuna gelmiş, aynı zamanda bu husus taraflar arasında görülen İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2006/698 E., 2010/284 K. sayılı davada da kesinleşmiştir. Dolayısıyla az yukarıda ayrıntıları ile açıklandığı üzere ortada bir kira sözleşmesi bulunmamaktadır. Bu halde, Mahkemece, davanın ecrimisil hükümleri çerçevesinde değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerektiği" gerekçesiyle karar bozulmuştur.
B. İkinci Bozma Kararı
1. Bozmaya uyan Mahkemenin 08.12.2020 tarihli ve 2017/160 E., 2020/234 K. sayılı kararıyla; uyuşmazlığın çekten kaynaklı olduğu, görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemeleri olduğundan bahisle, davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.
2. Dairece verilen 25.04.2022 tarihli ve 2022/498 E., 2022/3955 K. sayılı ilamla; "...davanın mutlak ticari dava olmadığı, kaldı ki davalının cevap dilekçesinin yasal süresinden sonra verilmiş olduğu, bu itibarla süresinde yapılmış olunan iş bölümü itirazının da bulunulmadığı gözetildiğinde davaya bakmakla görevli olduğu gözetilerek, işin esasına girilmesi ve ulaşılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, çekten kaynaklanması nedeniyle mutlak ticari dava niteliğinde olan davaya bakma görevinin ticaret mahkemesine ait olduğu yönündeki yanılgılı gerekçesiyle görevsizlik verilmiş olması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir." gerekçesiyle, karar bozulmuştur.
C. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 04.12.2017 tarihli bilirkişi raporunda 22.10.2006 ile 21.10.2008 tarihleri arasındaki ecrimisil bedelinin toplam 1.742.564,07 TL, takip tarihine kadar işlemiş yasal faiz miktarının ise 93.470,48 TL olduğu, sözleşmenin bitimi ile sözleşme hükümleri artık uygulanamayacağından sözleşmede yazılı olduğu gibi döviz üzerinden ecrimisil hesabı ve 3095 sayılı Kanun'un 4/a maddesine göre döviz türü üzerinden faiz hesabı yapılamayacağı, alacak miktarının yargılama sonucu belirli hale geldiği ve likit olmadığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, takibin 1.742.564,07 TL asıl alacak, 93.470,48 TL işlemiş faiz toplamı olan 1.836.034,55 TL olarak devamına, fazlaya ilişkin talebin reddine, davacının icra inkâr tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuran
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili; fazlaya dair talep yönünden verilen red kararının hatalı olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporuna karşı itirazların dikkate alınmadığını, asıl alacak miktarının takipte belirtilen miktardan düşük olduğunu, kira sözleşmesine göre kira bedelinin karşılığına göre belirlenen bedelin düşük olduğunu, icra inkar tazminatı talebinin reddine karar verilmesinin de doğru olmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalı vekili; davacının davasını ispat edemediğini, hesaplamanın hatalı olduğunu, işgale yönelik bir iddia bulunmadığını, kiralananın 21.10.2006 tarihinde fiilen elinden alındığını, taşınmaz üzerindeki yapıların yıktırıldığını ve her tarafının açık hale geldiğini, bu haliyle anahtar tesliminin mümkün olmadığını, kiralanan alanın açık otopark olarak kullanıldığını, buna ilişkin hava fotoğraflarının dosya arasına alınmasının talep edildiğini ancak alınmaması nedeniyle eksik inceleme ile karar verildiğini, talep edilen dönemde kiralananın müvekkilinin işgali altında olduğunu davacının ispatlayamadığını, ecrimisil bedelinin fahiş olduğunu, icra takibinde kira alacağı talep edildiğinden davanın reddi gerektiğini, ecrimisil bedelin hesaplamasının komisyon tarafından yapılması gerektiğini, mevzuattaki düzenlemeye uyulmadığını, vekalet ücretinin fahiş hesaplandığını belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ecrimisil alacağının tahsili için başlatılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75 inci maddesi.
3. Değerlendirme
1. İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın davaya konu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
2. Temyizen incelenen kararda; taraflar arasında 22.10.2003 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu, kiralananda restaurant, yüzme havuzu, tenis sahası, depo, basketbol sahası bulunduğu ancak sözleşmenin devamında davacının da kontrolünde kiralananda bulunan yapıların yıktırıldığının belirtildiği, kira alacağı talep edilen dönemin 22.10.2006- 21.10.2008 dönemi olduğu, davalı tarafça kiralananın boş olduğuna dair ilk tespit tarihinin söz konusu dönemden sonraki 19.11.2008 tarihi olduğu, dava konusu alanın dava dışı İspark A.Ş. tarafından 02.03.2011 tarihinde teslim alınarak açık otopark olarak kullanıldığı, davalı tarafça kiralananın öncesinde kiraya verene teslim edildiğine dair bir delil sunulmadığı, hava fotoğraflarına ilişkin delilin ise delil listesinde yer almadığı, davacının 21.06.2019 tarihli beyanında 04.12.2017 tarihli bilirkişi raporunun yeterli olduğunu belirttiği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsallerden de yararlanmak suretiyle ecrimisil bedelinin belirlendiği, bilirkişi raporunun bozma içeriğine uygun, taraf, Mahkeme ve Yargıtay denetimine açık ve hüküm kurmaya elverişli olduğu, takip konusu haksız fiil alacağı niteliğindeki ecrimisilin varlığı ve miktarı alınan bilirkişi raporu ve yapılan yargılama ile saptandığına ve dolayısıyla alacak likit olmadığına göre icra inkar tazminatına hükmedilemeyeceği, vekalet ücretinin doğru hesaplandığı, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin ileri sürülen sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmadığının anlaşılmasına göre, usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 439 uncu maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harçlarının temyiz edenlere yükletilmesine,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
17.01.2024 tarihinde oy birliği ile karar verildi.