"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2019/3606 E., 2022/2256 K.
DAVA TARİHİ : 15.12.2017
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 22. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/520 E., 2019/286 K.
Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, müdahalenin meni, ecrimisil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı; İstanbul İli, ... İlçesi, Merkez Mahallesi, ... Mevkii, 6650 ada, 15 parselde kain zemin kat, 8 no'lu bağımsız bölüme ilişkin olarak; Beyoğlu 10. Noterliğinin 26.05.2015 tarihli ve 11391 yevmiye no'lu "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi" imzalandığını, tanzim edilen sözleşme uyarınca davalı yan tarafından ödenecek olan satış bedelinin vade tarihinin "inşaat bitiminden sonra Tapu Müdürlüğünde teslimi sırası" olarak belirlendiğini, satış vaadi sözleşmesinden sonraki 5 aylık süreçte kat irtifakı kurularak bağımsız bölüm tapularının hak sahiplerine verildiğini, satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölüme ait tapunun 20.10.2015 tarihinde teslim edilmesine rağmen, satış bedelinin ödenmediğini, satış vaadi borçlusunun hali hazırda 2016 yılının Ağustos ayından bu yana inşaatı tamamlanan bağımsız bölümü mesken olarak kullanmakta ve bağımsız bölümde oturmakta olduğunu, davalının temerrüde düşmüş durumda olduğunu, davalı yanın herhangi bir bedel ödememesine rağmen ve kötü niyetli olarak "... Mah. ... Sk. No: 54 Kat: 2 D:8 .../İST" adresinde bulunan bağımsız bölümü işgal etmesi üzerine 26.10.2016 tarihinde ... Kaymakamlığına başvurarak 3091 sayılı Kanun uyarınca tecavüzün önlenmesi ve bağımsız bölümün kendisine teslimi konusunda talepte bulunulduğunu, yürütülen soruşturma kapsamında 08.11.2016 tarih ve 14 sayılı kararı ile men talebinin reddine karar verildiğini, davalının Beyoğlu 57 nci Noterliğinin 20.03.2017 tarihli ve 06143 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile "inşaatın bitmiş olduğunu, 6 ayı ... bir süredir eve taşındığını ve evde oturduğunu, dairenin tapusunun kendisine verilmediği ve yedi ... içerisinde tapunun kendisine verilmesini, aksi halde yasal yollara tevessül edeceğini" bildirdiğini, davalı yanın kötü niyetli ihtarnamesine karşı tarafından cevaben Bakırköy 38 ... Noterliğinin 17.04.2017 tarihli ve 13007 yevmiye numaralı cevabi ihtarnamesi ile "Satış bedeli olan 200.000,00 TL'nin ödenmemesi sebebiyle sözleşme konusu 6650 Ada 15 Parselde mevcut 8 no'lu bağımsız bölüme ilişkin olarak Beyoğlu 10 uncu Noterliğinin 26.05.2015 tarihli ve 11391 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin feshedildiğini, 2016 yılının Ağustos ayından beridir süregelen işgale son verilmesini, haksız işgalin karşılığı olarak aylık 1.200,00 TL'den toplamda 9.600,00 TL ecrimisil tutarının kendisine posta havalesi ile gönderilmesi" hususunu ihtar ettiğini, davalı tarafın keşide edilen Beyoğlu 57 nci Noterliğinin 20.03.2017 tarihli ve 06143 yevmiye no'lu ihtarnamesi ile 6 ayı ... bir süredir uyuşmazlık konusu taşınmazı haksız olarak işgal ettiğini açıkça ikrar ettiğini, Beyoğlu 10 uncu Noterliğinin 26.05.2015 tarihli ve 11391 yevmiye no'lu "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi"nin feshiyle; davalı tarafın taşınmaz üzerinde devam eden haksız müdahalesinin men'ine ve gerçekleştirmiş olduğu haksız işgalin ... Kaymakamlığına yapılan 26.10.2016 tarihli vaki tecavüzün önlenmesine yönelik şikayet tarihinden itibaren, taahhuk edecek aylara ilişkin aylık ecrimisil bedelinin, tahakkuk ettiği ayın sonundan itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsil edilmesi ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı; davacının dava dışı müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesini yaptığı 65 nolu parselde kendisinin mesken olarak kullandığı ve zilyedi olduğu gecekondusunun bulunduğunu, bu gecekonduyu tahliye etmesi karşılığında kendisine dava konusu 8 nolu dairenin verileceğinin ve 1 yıllık kira bedeli ödeneceğinin taahhüt edildiğini, bu nedenle 26.05.2015 tarihli satış vaadi sözleşmesinin yapıldığını ancak zorunlu olarak satış bedelinin sözleşmede gösterildiğini, 2016 yılı Ağustos ayından itibaren kat irtifakı tapusunun verildiği halde kendisine 15.05.2017 tarihli ihtara rağmen tapu devrinin verilmediğini ayrıca davacının kardeşi tarafından tapuya haciz konulduğunu ve taşınmazın ayıplı hale geldiğinin tespit edildiğini, tarafına teslim olunan daire için davacının ecrimisil isteme ve müdahalenin men'ini talep etme hakkının olmadığını, tebligatın usulüne uygun yapılmadığını, tarafına ihtarname gönderilmediğini, mağdur ediliğini belirterek davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalı arasında Beyoğlu 10 uncu Noterliğinin 26.05.2015 tarih11391 yevmiye nolu, düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaaadi sözleşmesinin yapıldığı, dava konusu taşınmaz üzerindeki inşaatın bitiminin ardından dava konusu dairenin davalıya teslim edildiği, binada bulunan diğer bağımsız bölümlerinin tapularının hak sahiplerine devredildiği, dava konusu taşınmazın da davalıya tesliminin yapıldığı, davalının 2016 yılının Ağustos ayından itibaren dava konusu taşınmazı mesken olarak kullanmaya başladığı, Beyoğlu 57. Noterliğinin 20.03.2017 tarihli ve 6143 yevmiye nolu ihtarnamesinin davalıya tebliğ edildiği, davalının taşınmaza ilişkin satış vaadi sözleşmesi gereğince taşınmaz satım bedelini ödemeyi kabul etmediği, dava tarihine kadar da herhangi bir ödemede bulunmadığı, bu sebeple taraflar arasındaki sözleşmenin feshine ilişkin koşulların oluştuğu, davalının ... Kaymakamlığına şikayet tarihi olan 26.10.2016 tarihinden itibaren haksız işgalci konumunda bulunduğu, bu tarihten sonra davalı aleyhine ecrimisil koşullarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne, taraflar arasındaki Beyoğlu 10 uncu Noterliğinin 26.05.2015 tarihli ve 11391 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesinin feshine, dava konusu İstanbul İli, ... İlçesi, Merkez Mahallesi, 6650 ada, 15 parselde tapuya kayıtlı 8 numaralı bağımsız bölüme davalının yapmış olduğu haksız müdahalenin men'ine ve davalının taşınmazdan tahliyesine, ecrimisil talebinin kabulü ile 26.10.2016 - 31.12.2016 tarihleri arasında 1.707,00 TL, 01.01.2017 - 15.12.2017 tarihleri arasında 9.660,00 TL olmak üzere toplam 11.367,00 TL ecrimisilin kademeli yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı istinaf dilekçesinde, mahkeme kararının yerinde olmadığını, yapılan tebligatların usulüne uygun olmadığını, davacının fuzuli işgale yönelik talebinin reddedilmesi gerektiğini, iyi niyetli hamil olduğunu, delillerin eksik toplandığını, mahkemece verilen kararda belirtilen harç ve vekalet ücretinin usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; incelenen dosyada, tespit edilen uyuşmazlık noktaları göz önünde bulundurulduğunda, adına tapunun tescilini isteyen davalının taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan sözleşme hükümlerine göre taşınmazın bedelini ödediğini ispatlayamadığı, dolayısıyla davacının sözleşmenin feshi yönündeki talebinin yerinde olduğu, davacının ihtarından sonra davalının bedelini ödemediği taşınmazdaki işgalini haksız işgal olarak değerlendirmek gerektiği, bu nedenle de mahkemece bilirkişi marifetiyle yapılan ecrimisil hesabında bir usulsüzlük bulunmadığı, İlk Derece Mahkemesince dava dilekçesindeki taleplere yönelik toplanmış olan delillerin gerekçede tartışılmasında bir usulsüzlük bulunmadığı, ancak mahkemece kurulan hüküm fıkrasında davacının dava dilekçesinde talep ettiği, sözleşmenin feshi, müdahalenin meni ve ecrimisile ilişkin talepleri yönünden ayrı ayrı vekalet ücreti ve harç hesaplanmasının yerinde görülmediği, yargılama gideri ve vekalet ücretinin sözleşmenin feshi ve davacının ıslah ettiği değer göz önünde bulundurularak 211.367,00 TL üzerinden değerlendirilmesi gerekirken her talep için ayrı ayrı vekalet ücreti ve yargılama giderine hükmedilmesinin yerinde görülmediği, bu nedenle davalının istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile mahkemece verilen kararın kaldırılmasına, davacının davasının kabulü ile, taraflar arasındaki Beyoğlu 10. Noterliğinin 26.05.2015 tarih ve 11391 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesinin feshine, dava konusu İstanbul İli, ... İlçesi, Merkez Mahallesi, 6650 ada, 15 parselde tapuya kayıtlı 8 numaralı bağımsız bölüme ilişkin davalının yapmış olduğu haksız müdahalenin men'ine ve davalının taşınmazdan tahliyesine, ecrimisil talebinin kabulü ile 26.10.2016 - 31.12.2016 tarihleri arasında 1.707,00 TL, 01.01.2017 - 15.12.2017 tarihleri arasında 9.660,00 TL olmak üzere toplam 11.367,00 TL ecrimisilin kademeli yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin feshi ile el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talebine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6098 Türk Borçlar Kanunu'nun "Seçimlik haklar" başlıklı 125 ... maddesi şöyledir; "Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.
Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden ... zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.
Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir."
2. Aynı Kanun'un "İfada sıra" başlıklı 97 nci maddesi şöyledir;
"Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir. "
3. Değerlendirme
1. Taraflar arasında düzenlenen Beyoğlu 10. Noterliğinin 26.05.2015 tarihli 11391 yevmiye nolu düzenleme şeklindeki satış vaaadi sözleşmesinin incelenmesinde; davacının dava konusu taşınmazda yapılmakta olan inşaattan zemin 8 nolu daireyi 100.000,00 TL bedel karşılığında davalı ... ...'a satmayı vaad ettiği, bedelin inşaatın bitiminde tapu müdürlüğünde teslimi sırasında ödeneceğinin bildirildiği, taşınmazın teslim edildiği, peşinat olarak herhangi bir bedel alınmadığı anlaşılmıştır.
2. Dava konusu taşınmazın tapu kaydının ise halen davacı ... adına kayıtlı olduğu görülmüştür.
3. Davacı yan 28.10.2016 tarihinde Kaymakamlığa başvurarak, müdahalenin meni talebinde bulunmuş olup 08.11.2016 tarihinde talebin reddine karar verilmiştir. Bunun üzerine davalı taraf davacıya 20.03.2017 tarihinde noter kanalıyla ihtarname çekip, 6 ayı ... süredir taşınmazda oturduğunu, tapunun kendine verilmediğini, 7 ... içerisinde verilmesi gerektiğini bildirmiştir. Davacı yan ise 17.04.2017 tarihli ihtarnamede cevaben sözleşmeyi feshettiğini, müdahalenin menini ve ecrimisil talep ettiğini beyan etmiştir.
4. TBK'nın 97 nci maddesine göre, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez. Somut olayda davacı taraf, davalıya tapuda devri gerçekleştirmek için hazır olduğunu bildirmediğinden ve sözleşmeye uygun olarak davrandığı kabul edilemeyeceğinden, davacının sözleşmenin feshine, müdahalenin menine ve ecrimisil tazminatına hak kazanamayacağı aşikardır. Bu nedenle davanın reddi gerekirken, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak Bölge Adliye Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiş olup, kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının davalı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
21.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.