"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1382 E., 2022/1629 K.
DAVA TARİHİ : 22.12.2021
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 2. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2021/740 E., 2022/461 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine, resen karar kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düsünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin davalı ile imzaladığı satış sözleşmesi gereğince proje aşamasında 650.000 TL ödeyerek dubleks daire satın aldığını ve 07.06.2017 tarihinde teslim edildiğini, kataloglarda gösterilen ve site maliklerine ait olacağı belirtilen yeşil alan ve sosyal tesisin tapu kaydına dahil olmadığı, Belediyenin mülkiyetinde olduğunun öğrenildiğini, bu tesisleri aktif olarak kullanamadığını, istinat duvarının gereği gibi yapılmadığını, ısınma sisteminde eksiklikler olduğunu, drenajın düzgün yapılmaması nedeniyle zeminden su aldığını ve yaptırmak zorunda kaldığını, çatı oluklarının da gereği gibi düzenlenmediği için tekrar yaptırdığını, yaptırmak durumunda kaldığı ayıplı imalat bedelleri, halen yapılmayan ayıplı imalat ve projede fazla tahsil edilen bedellerden, eksik ifadan davalının sorumluluğunun bulunduğunu ileri sürerek; bilirkişilerce tespit edilecek değere göre artırılmak üzere şimdilik 5.000,00 TL'nin arabuluculuk tarihi 06.12.2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile talebini artırmıştır.
II. CEVAP
Davalı vekili; davacının talebinin zamanaşımına uğradığını, sözleşmenin adi şekilde yapılması nedeniyle hukuki geçerliliğinin bulunmadığını, tüm maliklere ortak olanların siteye ait olmadığı bilgisinin sözlü olarak bildirildiğini, Belediye ile yapılan anlaşmada inşaat alanı dışındaki sosyal alanların müvekkili şirket tarafından inşa edileceğinin kararlaştırıldığını, dairelerin bitiminden 1 yıl sonra tamamlandığını, bu süre içerisinde maliklerin fiilen kullanmaya başladıklarını, sözleşmede sosyal tesislerin site alanına dahil olduğunun belirtilmediğini, aktif olarak kullanılmaya devam edildiğini, dairenin eksiksiz bir şekilde teslim edildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; somut olayda davacı ile davalı arasında sözleşmenin 2015 yılında akdedildiği, taşınmazın 07.06.2017 tarihinde teslim edildiği, davanın 2021 yılında açıldığı, TKHK'nın 12 nci maddesinde yer alan zamanaşımı süresinin dolmadığı anlaşıldığından davalının bu talebinin yerinde görülmediği, sözleşmede belirtildiği, katalogda yer aldığı ve vaziyet planında da gösterildiği yeşil alana ilişkin olarak mimari projede yeşil alanın olmadığı, inşaat ruhsatı alınmadan önce davalı şirket ile belediye arasında yapılan protokol ile yeşil alan kullanımının tüm site ile beraber kamuya açılmış olduğu, yapılan kiralama ihalesi ile sosyal tesisim kullanımının 3 yıl boyunca site sakinlerine ait olacağının tespit edildiği ancak satış esnasında vaziyet planına göre yeşil alanın site sakinlerinde olacağının belirlendiği ve söz konusu yeşil alan eksikliğinin sonradan giderilebilecek bir eksiklik olmadığı, inşaa edilen yeşil alanın mevcut durumunun davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık (görünür) ayıp olduğu; bu nedenle taşınmazda değer kaybına neden olacağı anlaşıldığından davacı tarafından TKHK'nın 11 inci maddesinde belirtilen seçimlik haklarından bedel indirimi talebini kullanabileceği, söz konusu eksikliğin değer kaybına neden olacak olması nedeni ile nispi metod yöntemine göre hesaplama yapıldığı, sosyal donatı alanlarının yasal olarak site kullanımında olamayacağı, mülkiyetinin siteye ait olmadığı, kataloglarda bu alanların site kullanımındaymış gibi resimlendiği, sözleşme ekindeki inşaat bilgileri kısmında açık havuz, kapalı havuz, ... vs. imalatların yazılı olduğu göz önüne alınarak tüketicinin hile ile aldatıldığının kabul edildiği, bağımsız bölüme ilişkin olarak salon kısmının toprak seviyesinde olduğu, pencere doğramalarının yere
kadar, kolonlar tarafında rutubete bağlı sıva kabarmaları ile boya bozulmalarının olduğu, sorunun drenajdan kaynaklandığı, bahçe toprağındaki suyun evin dış duvarlarından
drenaj boruları ile uzaklaştırılmamasından meydana geldiği, villanın çatısının aktığı, sözleşmede tuvalet ve banyolarda havlupan olacağı yazmakla birlikte alt kattaki tuvalette havlupan
yapılmadığı, üst kattaki havlupan askı borularının paslandığı, banyo kapısı ile mutfak kapısı kasalarında çatlaklar olduğu, pencerelerde sorunların bulunduğu, söz konusu ayıpların mevcut olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile 326.292,00 TL'nin 5.000,00 TL'sinin dava tarihinden, 321.292,00 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; dava tarihi itibariyle talebin Tüketici Hakem Heyeti görevi kapsamında olduğunu, davanın usulden reddi gerektiğini, taleplerin zamanaşımına uğradığını, sözleşmenin geçerliliği bulunmadığını, tüm maliklere ortak alanların siteye ait olmadığının sözlü olarak bildirildiğini, Belediye ile yapılan protokol kapsamında inşa edildiğini, site sakinlerinin halen kullanımında olduğunu, raporda sadece sitenin kullanımında olduğunun belirtildiğini, birinci alternatife göre hesaplamanın dikkate alınmasını, itirazlarının dikkate alınmadığını, sözleşmede site alanına dahil olduklarının yazılmadığını, fazla bedel ödediği iddiasının doğru olmadığını, haksız kazanca sebebiyet verildiğini, bilirkişi raporunda belirtilen tutarların piyasa koşullarının üzerinde belirlendiğini, açık ayıpların zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiğini, davacının taleplerini açıklamadığı, harçlandırılmayan talebe yönelik hüküm verildiğini ileri sürerek kararının kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanunu'nun 184 üncü maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterli olup, taraflar arasında yapılan sözleşmenin 10 uncu maddesinde alıcı statüsünün devri başlığı altında alıcının sözleşmeden doğan haklarını devredebileceği hüküm altına alınarak taraflar arasında yazılı sözleşme sonrası da tapu devri davacı adına gerçekleşmekle davalının sözleşmenin geçersiz olduğu yönündeki istinafının yerinde görülmediği, somut olayda, taraflar arasındaki sözleşmenin yalnızca bir daire satışına ilişkin olmayıp, konut tesliminin yanında taşınmazın bulunduğu alanın bütünlük arz eden bir toplu ... olmasının getirdiği ve gerektirdiği yan edimleri de içeren vasıflı bir satım sözleşmesi mahiyeti taşıyor olması nedeniyle uyuşmazlık noktası anlamında eksik ifa kavramı ile ilgili doktrin ve uygulamadaki görüşlere daha çok inşaat hukukuna ilişkin kaynaklardan ulaşıldığı, somut olay değerlendirildiğinde; davacı tüketicinin, kendisine teslim edileceğinin sözleşme ve tanıtım materyalleri ile taahhüt edildiğini iddia ettiği sosyal donatı alanlarının mülkiyeti site sakinlerine ait olmayan taşınmaz üzerinde yapılmasının satın alınan taşınmazda değer kaybı yarattığını ileri sürerek açtığı davanın yukarıda yapılan açıklamalar ve 6502 sayılı Kanun'da hüküm bulunmayan hallerde genel hükümler uygulanacağından ihbar koşuluna bağlı olmaksızın BK’nın 146 ncı maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerektiği, (Yargıtay HGK. 20.12.2018 gün 2017/13-768 E., 2018/1969 K. sayılı ilamı), Mahkemece dava konusunun açık ayıp olarak nitelendirilmesi hatalı olmuş ise de, dosyada alınan bilirkişi raporu ile davalı tarafından yapılan imalatlar mimari proje ile uyumlu olsa da sözleşme eki şartname, ilan ve reklamlarda, broşür ve katologlarda vaat edilen hususlara uygun olmaması sebebiyle davacının eksik imalattan kaynaklı değer düşüklüğünü talep edebileceği, davalının belirlenen değer kaybının hesaplama yöntemine ve bedeline ilişkin açık bir istinafı bulunmadığı, talep olunan çatıdan akıntı, salondaki sıva kabarmaları ve boya bozulmalarının drenaj eksikliğinden kaynaklandığı ve gizli ayıp niteliğinde olduğu, tuvalette radyotörün bulunmaması, kapı kasalarındaki çatlakların, yatak odası penceresindeki duvardaki çatlakların açık ayıp olarak bilirkişice tespit olunduğu görülmekle Mahkemece dava konusu olayın niteliğine uygun, konusunda uzman bilirkişiden alınan, hüküm kurmaya, taraf ve istinaf denetimine elverişli bilirkişi raporuna göre; davalı tarafça satış tarihinde taahhüt edilen vasıf ve niteliğe uygun teslim olmaması nedeniyle nispi metod prensibi uyarınca dava konusu konutta oluşan değer düşüklüğünün 326.292,00 TL olarak belirlendiği, Mahkemece bu belirlemeye göre davanın kabulüne karar verilmesinin sonuç itibariyle doğru olduğu bu nedenle gerekçe yönünden kararın kaldırılmasına, davalı vekilinin istinaf talebinin 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine, re'sen yapılan inceleme sonucu ise kararının HMK'nın 353/1-b.2 maddesi gereğince kaldırılmasına, yeniden hüküm kurulmasına, davanın kısmen kabulü ile 326.292,00 TL'nin 5.000,00 TL'sinin dava tarihinden, 321.292,00 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdigi sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmistir.
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklanan bedel indirimi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un (6502 sayılı Kanun) 8 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca "Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır".
2. 6502 sayılı Kanun'un 8 inci maddesinin ikinci fıkrasında; "Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan; satıcı tarafından bildirilen veya teknik düzenlemesinde tespit edilen niteliğe aykırı olan; muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren malların da ayıplı olarak kabul edileceği belirtilmiştir".
3. 6502 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasında malın ayıplı olduğunun anlaşılması durumunda tüketicinin seçimlik hakları belirlenmiş olup bu haklar;
a) Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
b) Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,
c) Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere
satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,
ç) İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini isteme olarak sıralanmıştır.
4. 6502 sayılı Kanun'un zamanaşımı başlığını taşıyan 12 nci maddesi; ''Kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde, ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa bile, malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre konut veya tatil amaçlı taşınmaz mallarda taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır.'' şeklindedir.
3. Değerlendirme
1. 6502 Sayılı Kanun'un gerekçesinde açıkça vurgulandığı üzere, ayıplı malda tüketicinin seçimlik haklarından faydalanabilmesi için, ayıbı belirli bir süre içinde ihbar etmesi yükümlülüğü kaldırılmıştır. Nitekim, tüketicinin seçimlik haklarından birini kullandığı yönünde satıcıya her halükarda bildirimde bulunması gereğinin olması, bunun öncesinde ayrıca bir de ayıbı ihbar etmesi zorunluluğunu anlamsız kılmaktadır.
O halde tüketici; taşınır mallarda iki yıllık, taşınmaz mallarda beş yılllık zamanaşımı süresi içinde ayıbı tespit ettiği sürece seçimlik haklarını da kullanabilecek olup somut uyuşmazlıkta davacı ile davalı arasında imzalanan 29.08.2015 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış ve borçlanma sözleşmesi ile satışı kararlaştırılan taşınmazın teslim tarihi 07.06.2017 ile dava tarihi arasında henüz 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı, sosyal alanlar haricindeki ayıplı imalata yönelik verilen kararda isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla, davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.
2. Dava konusu somut uyuşmazlıkta sözleşme ekindeki teknik bilgilerin bulunduğu kısımda, "inşaat bilgileri" başlığında açık yüzme havuzu, güneşlenme terasları, kapalı yüzme havuzu, sosyal tesis, çocuk parkı, hamam, sauna, tenis kortu, basketbol sahası, anfı tiyatro, şelale, gölet, kamelya alanlarının yapılacağının yazılı olduğu, fakat bu imalatların dava dışı Belediyeye ait alan üzerine inşa edilmiş olduğu, dosyaya davacı tarafça sunulan dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu siteye ilişkin katalogdaki görsellerde sosyal donatı alanlarının sitenin ayrılmaz parçası gibi resimlenmiş olduğu, sözleşme ekindeki inşaat işlerine ilişkin taahhütler de göz önüne alındığında davacı tüketiciye bu sosyal donatılara sahip bir taşınmazın satışının yapıldığı, ancak taşınmazın sözleşmeye aykırı şekilde ve ayıplı olarak davacıya teslim edilmiş olduğu, 6502 Sayılı Kanun'un yukarıda yer verilen 8/1 inci maddesinde tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmayan, sözleşmeye aykırı olan malın ayıplı mal olarak nitelendirildiği, reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan malların da yine aynı Kanun'un 8/2 nci maddesinde ayıplı mal kavramı içerisinde değerlendiği, bu durumda dava konu sosyal donatı tesislerinin sözleşmede ve tanıtım kataloglarında vadedilmesine rağmen siteye ait alan içerisine inşa edilmemesi hususunun Bölge Adliye Mahkemesi kararının aksine eksik ifa değil, ayıp niteliğinde olduğu anlaşılmakla Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
3. Ayıp nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde "mutlak...", "nispi..." ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay HGK tarafından öteden beri uygulanan "nispi..." olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre, satış tarihi itibariyle satılanın ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değerleri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran satış bedeline uygulanmaktadır.
Dosyada İlk Derece Mahkemesince hükme esas alınan ve Bölge Adliye Mahkemesince de doğru olduğu kabul edilen bilirkişi raporunda konutta oluşan değer azalması tespiti yapılırken yukarıda yer verilen yöntemin yanlış şekilde yorumlandığı anlaşılmış olup, dava konusu taşınmazın rapor tarihi itibariyle ikinci el ayıplı ve ayıpsız bedelinin birbirine bölünmesi sonucu ortaya çıkan oranın, taşınmazın satış tarihindeki ayıplı değerine yansıtılması sonucu ortaya çıkan değer olan 307.692,00 TL üzerinden davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,
2. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373 üncü maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
19.10.2023 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.