"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/760 E., 2023/1477 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kocaeli 2. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2022/376 E., 2023/163 K.
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili; müvekkilleri ile davalı şirket arasında 06.10.2015 tarihli gayrimenkul satış ve borçlanma sözleşmesi imzalandığını, müvekkillerinin Kocaeli İli Başiskele İlçesinde yapılan ... Sitesinden villa tipi taşınmaz satın aldıklarını, sözleşmenin eki niteliğinde olan teknik şartnamede, yapılacak unsurlar arasında yeşil alan, sosyal tesis, çocuk parkı, tenis kortu, basketbol sahası, amfi tiyatro, yüzme havuzu ve kamelya gibi alanların belirtildiğini, taşınmazın devrinden sonra müvekkilleri ile davalı şirket arasında yapılan sözleşmede tesislerin mülkiyetinin site sakinlerine ait olacağı belirtilmesine rağmen mülkiyetin Başiskele Belediyesinde olduğu tespit edildiğini, yeşil alanın mülkiyetinin sadece site sakinlerine ait olması gerekirken, tüm halka açık olacak şekilde siteye kazandırıldığının anlaşıldığını, davalı şirketin, Başiskele Belediyesinden kiraladığı sosyal alan ve yeşil alanı, satış esnasında müvekkillerine, ilgili alanların mülkiyetinin site sakinlerine ait olacağı şeklinde beyanda bulunduğunu ve tanıtım kılavuzunda belirttiğini, davalı şirketin, kiralanmış olan sosyal tesis ve yeşil alanı sanki kendi mülkiyetindeymiş gibi göstermesinin ve müvekkilleri dahil tüm alıcılara bu durumu gizlemesinin hileli işlem yaptığının göstergesi olduğunu belirterek, sosyal tesis ve yeşil alan için ödemiş olduğu kira bedellerinin, elektirik ve su faturalarının, bakım ve korunması için firmalara verilmiş hizmet bedellerinin ve taşınmazda ayıplı ifa sebebiyle yaşanan değer kaybının tespit edilerek fazlaya dair haklarını saklı tutmak şartı ile 20.000,00 TL'nin davalıdan yasal faiziyle birlikte tahsilini talep etmiş, 30.01.2023 tarihli dilekçesi ile dava değerini 478.947,37 TL olarak ıslah etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili; dava konusu taleplerin zaman aşımına uğradığını, davacı tarafın taşınmazı kataloglardan inceleyerek değil, site yapımı tamamlandıktan sonra bizzat taşınmazı görerek satın aldıklarını, davacılar tarafından imzalandığı iddia edilen sözleşmenin adi şekilde yapılmış olması nedeniyle geçersiz olduğunu, davaya konu ortak alanların siteye ait olmadığı bilgisinin tüm maliklere sözlü olarak verildiğini, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin hiçbir maddesinde sosyal tesislerin site alanına dahil olduğuna dair bir düzenleme bulunmadığını, müvekkilinin davaya konu ortak alanların yapımı için 7.000.000,00 TL harcadığını, her ne kadar Belediye ile yapılan protokolde ortak alanların site sakinleri ve kamunun hizmetine sunulduğu düzenlenmiş ise de, alanların mevcut konumu gereği yalnızca site sakinlerinin kullanımında olduğunu, davacıların villa değerlerinin yüksek gösterildiği ve kendilerinden fazla bedel tahsil edildiği iddialarının hakkaniyete aykırılık teşkil ettiğini, taşınmazın davacılara vaat edilen bütün nitelikleri haiz, ayıpsız, taahhüt edilen zamanda tam ve eksiksiz olarak teslim edildiğini ve buna ilişkin teslim tutanağı düzenlendiğini, davacıların kullandıkları ortak alanlara ilişkin kira, elektrik, su, bakım ve onarım giderlerinin tahsilini talep edemeyeceklerini ileri sürerek, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın kabulüne 478.947,37 TL'nin 20.000,00 TL'sinin dava tarihinden, 458.947,37 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili; dava açılış tarihi ve harca esas değer yönünden Tüketici Hakem Heyeti sınırlarında olduğu halde, İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verildiğini, dava konusu taleplerin zamanaşımına uğradığını, yapılan arabuluculuk görüşmeleri öncesinde müvekkiline konuyla ilgili herhangi bir başvuru olmadığını, davacı tarafın dava konusu taşınmazı; bilboardlardan, kataloglardan inceleyerek değil, sitenin yapımı tamalandıktan sonra, bizzat site içerisinde gezerek satın aldığını, davacının imzaladığını iddia ettiği gayrimenkul satış ve borçlanma sözleşmesinin adi şekilde yapılması nedeniyle geçersiz olduğunu, davaya konu ortak alanların siteye ait olmadığı bilgisinin bütün maliklere sözlü olarak verildiğini, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin hiçbir maddesinde sosyal tesislerin site alanına dahil olduğunu ilişkin bir ibare bulunmadığını, her ne kadar yapılan protokolde ortak alanların site sakinleri ve kamunun hizmetine sunulduğu bilgisine yer verilmişse de; ortak alanların mevcut konumu gereği yalnızca site sakinlerinin kullanımında olduğunu, alınan bilirkişi raporunda da bu alanın fiilen sadece ... isimli sitenin kullanımında olduğuna ilişkin tespit yapıldığını, müvekkili şirketin site sakinlerinin süresiz olarak kullanımına verilen davaya konu ortak alanların yapımı için 7.000.000,00 TL maliyete katlandığını, davacı kendisinden fazladan bedel tahsil edildiği yönündeki iddia ve taleplerinin haksız kazanç sağlamaya yönelik olduğunu, davacıların dilekçelerinde mülkiyeti kendilerine ait olmayan alana ilişkin yapmış oldukları kira, elektrik, su, bakım ve koruma giderlerinin de müvekkili şirketten tahsilini istediklerini, Mahkemece bu hususa ilişkin hüküm kurulmadığını, dosya kapsamında davacının satın alma tarihinden önce site inşaatının tamamlanıp tamamlanmadığının önem taşıdığını, bu hususunda araştırılması gerektiğinin açık olduğunu, ancak bu husus araştırılmaksızın hüküm kurulduğunu, davacıların dilekçesindeki taleplerini ayrı ayrı olacak şekilde harçlandırmadıklarını, bu kapsamda Mahkemece öncelikle davacının talebinin açıklattırılması gerekmekteyken, bu hususa ilişkin herhangi bir değerlendirme yapılmaksızın davanın kabulüne karar verilmesinin açıkça hatalı olduğunu, harçlandırılmayan talep yönünden davanın reddi gerektiğini ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın kısmen kabulüne, 65.000,00 TL değer düşüklüğü bedelinin 20.000,00 TL'sinin dava tarihinden bakiye 45.000,00 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili; Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesinin kararına ek olarak bir bilirkişi raporu alındığını, bilirkişi raporunun taraflarına tebliğ edilmeden ve hukuki haklarını kullanma imkanı sunulmadan karar verildiğini, alınan ek bilirkişi raporunda nispi metot yöntemi uygulanarak taşınmazın satın alındığı tarih itibarıyla hesaplama yapıldığını, nispi metodun uygulanmasında taşınmazın satın alındığı tarih itibarıyla hesaplama yapılacağını gösteren bir kural bulunmadığını, verilen kararda taşınmazın yıllar içinde yaşadığı değer kaybından çok daha az bir parasal miktara hükmedildiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.
2. Davalı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını istemiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ayıplı ifa nedeniyle konutta oluşan değer kaybının tahsili istemine istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Kanun'un “Hukuki dinlenilme hakkı” kenar başlıklı 27 nci maddesi şöyledir:
"(1) Davanın tarafları, müdahiller ve yargılamanın diğer ilgilileri, kendi hakları ile bağlantılı olarak hukuki dinlenilme hakkına sahiptirler.
(2) Bu hak;
a) Yargılama ile ilgili olarak bilgi sahibi olunmasını,
b) Açıklama ve ispat hakkını,
c) Mahkemenin, açıklamaları dikkate alarak değerlendirmesini ve kararların somut ve açık olarak gerekçelendirilmesini, içerir."
2. 6100 sayılı Kanun'un "Bilirkişi raporuna itiraz" kenar başlıklı 281 inci maddesinin birinci fıkrası şöyledir:
"(1) Taraflar, bilirkişi raporunun, kendilerine tebliği tarihinden itibaren iki hafta içinde, raporda eksik gördükleri hususların, bilirkişiye tamamlattırılmasını; belirsizlik gösteren hususlar hakkında ise bilirkişinin açıklama yapmasının sağlanmasını veya yeni bilirkişi atanmasını mahkemeden talep edebilirler. (Ek cümle:22/7/2020-7251/24 md.) Bilirkişi raporuna karşı talebin bu süre içinde hazırlanmasının çok zor veya imkânsız olması ya da özel yahut teknik bir çalışmayı gerektirmesi hâlinde yine bu süre içinde mahkemeye başvuran tarafa, sürenin bitiminden itibaren işlemeye başlamak, bir defaya mahsus olmak ve iki haftayı geçmemek üzere ek süre verilebilir."
3. Değerlendirme
1. Hukuki dinlenilme hakkı gereğince; tarafların gerek yargı organlarınca gerek karşı tarafça yapılan işlemler konusunda bilgilendirilmeleri zorunlu olup yargılamayla ilgili açıklamada bulunma, bu çerçevede iddia ve savunmalarını ileri sürme ve ispat etme hakkına sahip oldukları için, iddia ve savunmalarını yargı organlarının tam olarak dikkate alıp değerlendirmesi gerekmektedir.
2. Dosya kapsamına göre somut olayda hükme esas alınan 09.11.2023 tarihli bilirkişi raporu taraf vekillerine tebliğ edilmeden hüküm kurulduğu anlaşılmaktadır. İlâmın İlgili Hukuk kısmında açıklanan ilke ve esaslar doğrultusunda değerlendirme yapıldığında; davalı tarafın bilirkişi raporuna karşı beyan ve itirazlarını sunma hakkından mahrum bırakılması, hukuki dinlenilme hakkının ihlâli niteliğindedir.
3. Şu hâlde Bölge Adliye Mahkemesince; taraf vekillerine usulüne uygun olarak bilirkişi raporu tebliğ edilip, varsa itirazları değerlendirildikten sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir. Bu husus gözetilmeden davacının hukuki dinlenilme hakkı kısıtlanarak yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir.
4. Bozma nedenine göre, taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
2. Bozma sebebine göre taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde temyiz eden davalıya iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.11.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.