"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 46. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/1119 E., 2024/234 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 10. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2020/426 E., 2021/633 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin davalı ... Gayrimenkul Geliştirme A.Ş. ile noterde 29.01.2018 tarihinde dava konusu bağımsız bölümün 320.000,00 TL bedelle tarafına satışı hususunda Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdettiğini, peşinat olarak toplam 10.000,00 TL ödediğini ve 310.000,00 TL (70.000,00 TL+240.000,00 TL) tutarında iki adet senet verdiğini, inşaat şirketinin yönlendirmesi ile davalı bankadan aynı tarihte konut finansman kredisi kullandığını ve bu kredinin bağlı kredi olduğunu, dava tarihi itibariyle davalı şirkete 133.740,70 TL ödeme yapıldığını, dairenin teslim tarihi 31.12.2018 olduğu halde teslim edilmediğini, dairenin kaba inşaat halinde olduğunu, inşaatın hali baz alındığında temerrüde düşen davalı şirkete süre verilmesine de gerek kalmadığını ileri sürerek; sözleşmenin feshine, bağlı kredinin iptaline, senetlerin iptaline, ödenen taksitlerden 133.740,70 TL'nin ödeme tarihinden itibaren ticari faizi ile tahsiline, aylığı 2.500,00 TL'den kira alacağı ve diğer munzam zararlarının müştereken ve müteselsilen davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı Banka vekili; davacının kendi hür idaresi ve istediği ile kendisinin belirlediği bir taşınmazı satın almak ve satış bedelinin bir kısmını kredi ile ödemek istediğini belirterek müvekkili bankadan kredi kullandığını, davacının diğer davalı şirkete yönlendirilmediğini, kredi sözleşmesinin belirli bir malın alınmasına ilişkin düzenlenmediğini, kredinin bağlı kredi olmadığını, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine istinaden sözleşmelerin nispiliği gereği müvekkili bankaya hiçbir talebin yöneltilemeyeceğini, kira alacağı ya da cezai şart adı altındaki taleplerin müvekkili bankaya yöneltilemeyeceğini, bağlı kredi olduğu kabul edilse dahi yasal sorumluluk süresinin sona erdiğini savunarak, müvekkili banka yönünden öncelikle husumetten davanın reddini, Mahkeme aksi kanaatte ise davanın reddini istemiştir.
2.Davalı Şirket vekili; davacının, taraflar arasında akdedilen sözleşme kapsamında ödenmesi gerekli bedelleri ödemediğini, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin ilgili maddeleri uyarınca müvekkilinin taşınmazı davacıya teslim ve mülkiyeti tescil borcunun henüz doğmadığını, taşınmazın teslime hazır olmasına ve sözleşme kapsamında ödenmesi gerekli bedellerin tamamının ödememesine rağmen davacının sözleşme kapsamında ödenen bedelin iadesini talep etmesinin dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, davalı bankanın müvekkilinin proje bazında anlaşmalı olduğu bankalardan biri olmadığını, projeye finansal destek sağlayan ya da müvekkili tarafından yönlendirme yapılan bankalardan olmadığını, taraflar arasındaki sözleşmenin 7. maddesi uyarınca ülkedeki ekonomik kriz, darbe girişimi, Covid-19 pandemisinin mücbir sebepler olarak kabul edileceğini ve bu haller sebebi ile gecikilen sürenin teslim süresine ekleneceğini, davacının sözleşmeden dönme iradesini ileri sürdüğü kabul edilse dahi sözleşmeden dönme hakkının temerrüt halinin üzerinden uzun bir süre geçtikten sonra kullanılmasının hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, davacının kira alacağına ilişkin talebinin sözleşmeye aykırı ve fahiş olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının “alıcı” ve davalı şirketin “satıcı” sıfatı ile imzaladıkları 29.01.2018 tarihli “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi” ile davalı şirketin “... İstanbul" projesinden C Blok 235 numaralı bağımsız bölümün davacıya KDV dahil 323.200,00 TL bedelle satışına ilişkin anlaşmaya varıldığı, 10.000,00 TL'nin peşin alındığı, 240.000,00 TL'nin kredi ile ödeneceğinin belirtildiği, 15.12.2019 vade tarihli 70.000,00 TL tutarlı bir ödeme daha belirtildiği, sözleşmenin 6. maddesinde dairenin Mahal Listesi ve Teknik Şartname'ye uygun şekilde inşaatı tamamlanarak 31.12.2018 tarihinde alıcıya teslim edileceği, teslim tarihi olan 31.12.2018 tarihinden itibaren en geç 6 ay içerisinde Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskan) alınarak tapu devrinin de yapılacağının belirtildiği, sözleşmenin incelenmesinde davacı ile davalı banka arasında 29.01.2018 tarihli 240.000,00 TL bedelli, 120 ay vadeli konut kredisi sözleşmesi yapıldığı, 19.02.2020 tarihli yapılandırma sözleşmesinin de yapıldığı, dosyaya sunulan senet suretlerinin incelenmesinde ise davacının davalı şirket ile yaptığı sözleşme kapsamında, davacı tarafından davalı şirket adına düzenlenen 19.01.2018 düzenleme tarihli, 22.01.2018 vade tarihli ve 240.000,00 TL tutarlı emre yazılı senet ile 15.12.2019 vade tarihli ve 70.000,00 TL tutarlı emre yazılı senet bulunduğu, 6502 sayılı Kanunun 4/5 maddesi uyarınca dava konusu senetlerin tüketici yönünden geçersiz olduğu, taşınmaza ilişkin tapu ve belediye kayıtlarına göre taşınmazın davalı şirket adına kayıtlı olduğu, iskan ruhsatının bulunmadığı, inşaatın henüz tamamlanmadığı, davacının tapu devri ve fiili teslim yapılmadığını belirtmiş olup, davalı şirketin de aksi yönde iddiası ve delili bulunmadığı, sözleşmede belirtilen teslim ve tapu devir tarihi geçtikten sonra davanın açıldığı, 16.09.2021 tarihli duruşmada davacı vekilince daha öncesinde bankaya veya davalı şirkete fesih ihbarnamesi göndermediklerini, davanın fesih beyanı olarak kabul edilmesi ve iki sözleşmenin de feshedilmesini istediklerinin beyan edildiği, inşaat mühendisi bilirkişi tarafından yapılan incelemede inşaatın halen natamam olduğu ve sözleşmede belirtilen teslim tarihi itibariyle davalı şirket açısından gecikmeyi haklı kılacak bir mücbir sebep durumunun da dosya kapsamından bulunmadığının belirtildiği, bu durumda davacının sözleşmenin feshini talep etmekte haklı olduğu, bankacı bilirkişi raporuna göre dosyaya davalılar arasında düzenlenmiş herhangi protokol sunulmamasına karşın, davalı bankanın, davacıya davalı şirkete ait konut projesi kapsamında konut kredisi kullandırdığı ve davacının, davalı bankadan kullanmış olduğu konut kredisinin “Bağlı Kredi” olduğu kanısına varıldığının belirtildiği, nitekim davacı tanıklarının beyanlarının da bağlı kredi olgusunu ispatladığı, raporda, davacının davalı bankaya kredi kapsamında 123.737,25 TL ödediğinin belirlendiği, sözleşmeye göre de davacının davalı şirkete 10.000,00 TL peşinat ödediği, davacının davalı bankadan kullanmış olduğu konut kredisinin bağlı kredi olması sebebi ile davacının bankaya ödediği tutarı davalı bankadan 6502 sayılı Kanunun 35. maddesi uyarınca isteyebileceği, bankanın sorumluluğunun konut kredisinin limitine kadar olacağı, davacının sözleşme ile bağlı kalmak istemeyip sözleşmenin feshini talep ettiği, kira alacağı talebinin haklı dayanağı bulunduğu ve tutarı hususlarının dosya kapsamı itibariyle ispat edilemediği, yine munzam zarar iddiasının dayanağının da bulunmadığından bu taleplerin reddi gerektiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile davacı ile davalı şirket arasında yapılan 323.200,00 TL bedelli, 29.01.2018 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin feshine, davacı ile davalı banka arasında yapılan 29.01.2018 tarihli 240.000,00 TL bedelli 120 ay vadeli, konut kredisi sözleşmesinin feshine, ayrıca yapılandırmaya ilişkin 19.02.2020 tarihli yeni sözleşmenin de feshine; davacının kredi taksitleri ve fer'ileri yönünden davalı bankaya borçlu olmadığının tespitine, davacının davalı banka ile yaptığı kredi sözleşmesinin bağlı kredi olduğunun tespitine, davacının davalı şirkete ödediği 10.000,00 TL ve davalı bankaya kredi kapsamında ödediği toplam 123.737,25 TL olmak üzere, toplamda 133.737,25 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, davacının diğer taleplerinin ve fazlaya dair isteminin reddine, davacının davalı şirket ile yaptığı sözleşme kapsamında, davacı tarafından davalı şirket adına düzenlenen 19.01.2018 düzenleme tarihli 22.01.2018 vade tarihli ve 240.000,00 TL tutarlı emre yazılı senet ile 15.12.2019 vade tarihli ve 70.000,00 TL tutarlı emre yazılı senedin tüketici senedi olduğunun tespitine, bu senetlerin davacı yönünden geçersiz olduğunun tespitine ve davacı yönünden bu iki senedin iptaline, davacının bu iki senetten dolayı borçlu olmadığının tespitine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili ile davalı banka vekili istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ve davalı şirket arasında 29.01.2018 tarihinde “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi” ile davalı şirketin “Nivo İstanbul" projesinden C Blok 235 numaralı bağımsız bölümün davacıya KDV dahil 323.200,00 TL bedelle satışı konusunda anlaşma yapıldığı, davacı ile davalı banka arasında 29.01.2018 tarihli 240.000,00 TL bedelli, 120 ay vadeli konut finansman kredisi sözleşmesi ile 19.02.2020 tarihli yapılandırma sözleşmesinin de yapıldığı, davacının kira ve gecikme tazminatına ilişkin taleplerinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi kapsamında müspet zarar kavramı içine girdiği, müspet zararın ancak aynen ifa ile istenebileceği, davacının ise aynen ifadan vazgeçerek sözleşmenin feshi ile ödediği bedelin iadesi yolunu seçtiği ve talebi gibi karar verildiği, dairenin teslimi halinde getirmesi beklenen kira geliri kaybı, satışı nedeniyle beklenen kazanç, geciken ifa nedeniyle ifaya bağlı ceza gibi talepler müspet zarar kapsamındaki alacak kalemleri olduğundan Mahkemece davacının kira kaybına yönelik müspet zarar talebinin reddi yönünde karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından davacının istinaf talebinin yerinde görülmediği, taraflar arasındaki düzenleme şeklindeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin "Banka Kredisi" başlıklı 3/d maddesinde, alıcının satıcının belirleyeceği bankadan banka kredisi kullanabileceğinin belirtildiği, davacı ile davalı banka arasında konut finansmanı kredi sözleşmesi içeriğinde inşaat projesinin diğer davalı şirketin yer almaması, gerekse davalı şirket ile davacı arasındaki satış vaadi sözleşmesi içeriğinde davalı bankanın yer almaması, davalı banka ve inşaat şirketi arasında herhangi bir sözleşmenin bulunmaması dikkate alındığında iki sözleşme arasında ekonomik bir birlik oluşmadığı kanaatine varıldığı, bankacı bilirkişinin raporundaki proje aşamasındaki konut yönünden sağlanan kredinin sırf bu sebeple bağlı kredi olduğuna dair görüşe itibar edilmediği, davacının davalı bankadan kullandığı kredinin bağlı kredi olduğuna ilişkin yazılı herhangi bir delilin de dosyada yer almadığından davalı banka yönünden davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerekirken İlk Derece Mahkemesince yazılı şekilde karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı banka vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılıp yeniden, davacının davalı banka hakkındaki davasının pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davacının davalı şirket hakkındaki davasının kısmen kabulü ile davacı ile davalı şirket arasında yapılan 29.01.2018 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin feshine, davacının davalı şirket ile arasında yapılan 29.01.2018 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca ödediği 10.000,00 TL ve davalı bankaya kredi kapsamında ödediği toplam 123.737,25 TL olmak üzere toplamda 133.737,25 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalı şirketten alınarak davacıya verilmesine, davacının davalı şirketle yaptığı sözleşme kapsamında, davacı tarafından davalı şirket adına düzenlenen 19.01.2018 düzenleme tarihli, 22.01.2018 vade tarihli ve 240.000,00 TL tutarlı emre yazılı senet ile 15.12.2019 vade tarihli ve 70.000,00 TL tutarlı emre yazılı senedin, tüketici senedi olduğunun tespitine, bu senetlerin davacı yönünden geçersiz olduğunun tespitine ve davacı yönünden bu iki senedin iptaline, davacının bu iki senetten dolayı borçlu olmadığının tespitine, davacının davalı şirket hakkındaki fazlaya dair taleplerinin reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; sözleşme haklı nedenle feshedildiğinden menfi zararlarının kabul edilmemesinin hatalı olduğunu, Bölge Adliye Mahkemesinin bağlı krediye ilişkin davalı banka yönünden yaptığı değerlendirmenin doğru olmadığını, davalı banka yönünden bağlı kredi olgusunun bilirkişi raporu, tanık beyanları ile ispat edildiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin feshi, bu taşınmaz satış vaadi sözleşmesine istinaden alındığı ve bağlı kredi olduğu belirtilen konut kredisinin iptali, senetlerin iptali, borçlu olmadığının tespiti, ödemelerin faiziyle davalılardan müteselsilen tahsili, kira alacağı ve diğer munzam zararlarının davalılardan müteselsilen tahsili istemine ilişkindir.
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararı; davacının menfi zarar talepleri yönünden Derece Mahkemelerince yapılan değerlendirmede bir isabetsizlik bulunmadığı, davacının davalı bankadan kullanılan kredinin bağlı kredi olduğu yönündeki iddiasının ise taraflar arasındaki düzenleme şeklindeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin "Banka Kredisi" başlıklı 3/d maddesinde, alıcının satıcının belirleyeceği bankadan banka kredisi kullanabileceğinin belirtildiği, davacı ile davalı banka arasında konut finansmanı kredi sözleşmesi içeriğinde inşaat projesinin diğer davalı şirketin yer almaması, gerekse davalı şirket ile davacı arasındaki satış vaadi sözleşmesi içeriğinde davalı bankanın yer almaması, davalı banka ve inşaat şirketi arasında herhangi bir sözleşmenin bulunmaması dikkate alındığında iki sözleşme arasında ekonomik birlik oluşmadığı kuşkusuz olduğundan Bölge Adliye Mahkemesince davalı banka yönünden pasif husumet yokluğundan verilen ret kararında bir isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370. maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,26.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.