"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/745 E., 2024/411 K.
Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davalılar vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyize konu edilen kararda dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu anlaşılmıştır.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369 uncu maddesinin ikinci fıkrası uyarınca duruşma isteğinin reddi ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; müvekkilinin ... Noterliğinin 14.09.1977 tarihli Gayrimenkul Kati Satış Sözleşmesi ile davalılar ve murisi evvelleri adına kayıtlı bulunan dava konusu tapulu taşınmazdaki hisselerden 600 m²'sini 36.000,00 TL'ye satın aldığını, satış bedelinin ödenmesine rağmen davalıların taahhüt ettikleri satış sözleşmesinin gereğini yerine getirmediklerini, davalılara ihtarname ile sözleşmeye dayalı hakların talep edildiği halde davalıların yükümlülüklerini yerine getirmemeleri nedeniyle davalılarca alınan 36.000,00 TL satış bedelinin alındığı tarihten itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ve yine sözleşmeden cayma cezai şart bedeli olan 100.000,00 TL'sinin de sözleşme tarihinden itibaren işleyecek olan yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, resmi şekilde yapılmış bir satış sözleşmesi bulunmadığını, ... Noterliğinin 14.09.1977 tarihli sözleşmesinin Abdurrahim tarafından keşide edilmiş olup davacının taraf ehliyeti bulunmadığını, 1977 yılı itibariyle dava konusu taşınmazın kadastro öncesine ait davalıların malik olduğunu gösteren tapusu bulunduğu halde davacının 1977 yılından beri davaya konu alacağını istemeden beklemesinin davacının alacaklı olmadığını gösterdiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 04.03.2015 tarihli kararıyla; davanın 10 yıllık zamanaşımı süresi içinde açılmadığı, davalı tarafça zamanaşımı itirazının süresinde yapıldığı gerekçesiyle, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 09.05.2016 tarihli ilamıyla; davanın noterde yapılan 14.09.1977 tarihli gayrımenkul satış sözleşmesine dayalı olarak açıldığı, davacının sözleşmenin gereklerinin getirilmediğinden bahisle ödediği bedelin iadesi ile cezai şart talebinde bulunduğu, somut uyuşmazlıkta taşınmazın zilyetliğinin ve tapusunun davacıya devredilmediği anlaşılmış ise de dava konusu taşınmazın davalılar adına tescilinin de dava tarihi itibariyle gerçekleşmediğinin dosya kapsamı itibariyle anlaşıldığı, o halde dava tarihi itibariyle sözleşme gereği, ifanın henüz imkansız hale gelmediğinden zamanaşımının dolduğundan bahsedilemeyeceği, Mahkemece, tarafların delilleri toplanıp sonucuna göre karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
Bozmaya uyan Mahkemenin 22.10.2019 tarihli kararıyla; bozma sonrası tarafların bildirmeleri üzerine toplanan dellillerden bozma öncesi yapılan yargılama esnasında davaya konu taşınmazın tedavüllü kayıtlarının dosyada bulunmadığı, bozma sonrası gelen tedavüllü kayıtlardan dava edilen taşınmazın Batman ili, ... İlçesi, ... Köyü ... mevkii sıra no 13, yevmiye 47, ... vasfında 6000 m² yüzölçümünde olduğu ve davalılar adına tescilin 02.04.1966 tarihinde yapıldığı, sonrasında 1985 yılında tapulama işlemi yapıldığı ... Belediyesi adına tescil yapıldığı ve bu tescil işlemine karşı dosya davalıları davacı olarak ... Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açtıkları ve Mahkmece 1994/14 E. sayılı ve 1999/ 66 K. sayılı ilamı ile dava edilen taşınmazı da kapsayan 04.02.1966 tarihli cilt no 26 ve sayfa no 6, sıra no 3 te bulunan 1 ve 2 parseller için davanın kabulü ile davacılar adına tesciline karar verildiği ve bu kararın Yargıtay 17. Hukuk Dairesinin 06.07.2000 tarihli 2000/2970 E. ve 2000/3367 K. sayılı ilamı ile onandığı ve 06.07.2000 tarihi itibari dava edilen bu taşınmazın da içinde bulunduğu taşınmazların dosya davalıları adına tescilinin kesinleştiği ve böylece gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu yerin davalılar bakımından ifa imkanının doğduğu ve 06.07.2000 tarihinden itibaren zamanaşımı süresinin işlemeye başladığı, 10 yıllık zamanaşımı süresinin 06.07.2010 tarihinde dolacağı, bu tarihten sonra alacağın zamanaşımına uğrayacağı, bu dava tarihinin ise 10.11.2014 olup davalılarca süresinde zamanaşımı itirazında bulunulduğu, açılan davanın 10 yıllık zamanaşımı süresi dolduktan sonra açıldığı gerekçesiyle, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Mahkemenin 22.10.2019 tarihli kararının süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 23.02.2021 tarihli ilamıyla, bozma sonrası Mahkemece bozma ilamına uyulmasına karar verilmişse de, gerekçeli kararda, her ne kadar bozma ilamına uyulmasına karar verilmiş ise de şeklinde ifade ile davanın yeniden zamanaşımının dolması nedeniyle reddine karar verildiği, ancak bozma ilamında zamanaşımının dolmadığının nitelendirilmesi ve bozmaya uyulması karşısında, yeniden aynı şekilde zamanaşımının dolduğundan bahisle red kararı verilemeyeceği belirtilerek, davacının sair temyiz itirazları incelenmeksizin karar, bozulmuştur.
Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ihtar tarihi ve dava tarihi itibariyle taşınmazın zilyetliğinin ve tapusunun davacıya devredilmediği anlaşılmış ise de dava konusu taşınmazın davalılar adına tescilinin de dava tarihi itibariyle gerçekleşmediği, bozma ilamında da belirtildiği biçimde henüz satış vaadi borçlularının ifa olanak ve imkanı bulunmadığından davalı tarafın zamanaşımı def'inin reddi gerektiği, mahallinde keşif icra edilip tanıkların dinlendiği, 13 sıra nolu tapu kaydının Batman ili, ... ilçesi, ... mahallesinde bulunan okul yeri ile bir ilgisinin bulunmadığı, fakat 13 sıra nolu tapu kaydının keşif ile tespitinin yapıldığı biçimde ... mevkindeki arazı kesitini kapsadığı, dava konusu 13 sıra nolu tapu kaydının Batman 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/4 E. sayılı dosyasında dava konusu edildiği ve o davanın 23.09.2016 tarihinde kesinleştiği ve ilgili eski tapu kaydının hükmen tescil yolu ile ... Mahallesi eski 28 ada 1,2,3,4,5,6,7,8 ve 9 nolu parsellere revizyon gördüğü ve daha sonra da hükmen revizyon gören bu taşınmazın neticeten ... Mahallesi yeni 416 ada 1,2,3,4,5,6,7,8,9 ve 10 nolu parsel numaralarını aldığı ve bu taşınmazların da aralarında davalıların da malik olduğu muhtelif hisselerle tapu kaydının oluştuğu, netice itibariyle anılan Mahkeme hükmünün kesinleştiği tarih itibariyle ifa olanağının da bulunduğu, buna rağmen davalılarca gerek ihtarname cevabından ve gerekse davadaki inkar ve ret yönündeki savunmalardan ifa yapılmadığı, davacının talebini taşınmazın adına tescili isteminden vazgeçip sözleşmeye konu 36.000,00 TL bedel ve 100.000,00 TL cezai şartın davalıdan tahsiline hasretmesi gözetilerek davasının kabulüne ve faiz başlangıç tarihi olarak davadan önce keşide edilen ihtarnamenin davalılara tebliğ tarihi tespit edilemediğinden davalıların ihtarnameye cevap tarihlerinin temerrüt tarihi olarak kabul edildiği gerekçesiyle, davanın kabulü ile davacının ... Noterliğinin 14.09.1977 tarihli Gayrimenkul Kati Satış Sözleşmesi gereği ödediği 36.000,00 TL ve cezai şart bedeli 100.000,00 olmak üzere toplam 136.000,00 TL'nin 28.04.2014 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiş, karara karşı, süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, bilirkişi raporunun hatalı değerlendirildiğini, Mahkemece ifa imkânsızlığı hakkında yanılgılı değerlendirme yapıldığını, davacının satış parasının tümünün ödenmediğinin dosyadaki kayıtlar ve adi yazılı belgelerle sabit olduğunu, cezai şartın koşullarının oluşmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, noterde yapılan Gayrımenkul Satış Vaadi Sözleşmesine dayalı açılan alacak ve cezai şart istemine ilişkindir.
Taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran akitler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmaz (TMK 634/1), BK 213 (TBK 237) maddede de; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmi şekil şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. Bu bağlamda, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89.maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (re'sen) yapılacağı kuralını getirmiştir. Öyle ise, kaynağını BK'nın 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri BK'nın 213. madde ile 4721 sayılı TMK'nın 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.
Temyizen incelenen karar incelendiğinde; davacının davalılardan 14.09.1977 tarihli noterde yapılan Gayrımenkul Satış Sözleşmesi ile 36.000,00 TL bedelle taşınmaz satın aldığı, sözleşme içeriği incelendiğinde davacının belirlenen satış bedelinin davalılara ödediğinin sabit olduğu, bu sözleşmede satış bedelinin davacıdan alındığının açıkça belirtildiği nazara alındığında davalıların satış bedelinin ödenmediği yönündeki itirazlara itibar edilemeyeceği, taraflar arasında akdedilen 14.09.1977 tarihli satış vaadi sözleşmesi noter tarafından kanuni geçerlilik şartlarına uygun olarak düzenlenmiş geçerli bir sözleşme olduğundan bu sözleşmeye dayalı ifaya ekli cezai şartın da geçerli kabul edilmesi gerektiği, bozma ilamları ile kesinleşen hususlar hakkında yeniden değerlendirme yapma imkanının bulunmadığı, ve özellikle temyiz edenin sıfatı da nazara alındığında Mahkemece yapılan değerlendirme ve verilen kararda bir isabetsizlik bulunmadığının anlaşılmasına göre, davalılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 439. maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edenlere yükletilmesine,
1086 sayılı Kanun'un 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
16.01.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.