"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2023/871 E., 2023/3896 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/458 E., 2021/586 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili; 1974 yılınca 10 adet makbuz ile satın alınmış olan ve bedeli ödenen dava konusu ... İlçesi, ... Mahallesinde kâin tapunun 186 Ada 3 parsel numarasında kayıtlı taşınmazın 2981 sayılı Kanundaki amir hükme rağmen davalı ... tarafından müvekkillerinin kök maliki adına tescil edilmeyerek diğer davalı Avrupa Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığına devredilmesi neticesinde müvekkillerinin aynı yeri iki defa satın almak zorunda kaldıklarını, bu nedenle 293.400,00 TL zarara uğradıklarını ileri sürerek; müvekkillerinin uğradıkları ve uğrayacakları kesin olan zarar yönünden fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 10.000,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı ... vekili; müvekkili Kuruma husumet düşmediğini, Mahkeme aksi kanaatte ise davanın reddini istemiştir.
2.Davalı ...; davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazdaki davaya konu 3/5 payın mülkiyeti dava dışı Alibeyköy Belediyesine ( daha sonra Eyüp Belediyesine dâhil olan) ait iken tapu tahsis belgesi ile 1974 yılında dava dışı ... ve ...'ye verildiği, tapu tahsis bedelinin ödendiği, daha sonra tapunun 186 ada 3 parselde kayıtlı bulunan taşınmaz ve üzerinde inşa edilmiş olan 5 katlı ve her katta 1 dairenin bulunduğu taşınmazın 3. katındaki daireyi davacı ..., 4. ve 5. katındaki daireleri ise davacılar ... ve ...'ın dava dışı ... ve ...'den noterde satış vaadiyle fiilen devraldığı, şöyle ki 3. kattaki dairenin dava dışı ... ve ... tarafından daha doğrusu bu daireye mahsus olunmuş 1/5 payın dava dışı ...'e satış vaadi ile devredildiği, dava dışı ...'ün de bu hissesini davacılara Eyüp .... Noterliğinin 27.04.2011 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle devrettiği, bu şekilde davacıların, dava dışı ... ve ...'nin 3 payını devraldığı ve taşınmaz üzerine yapılmış olan 5 katlı ve her katta 1 dairenin bulunduğu taşınmazdan 3, 4, ve 5. katındaki daireleri fiilen devraldıkları ve kullanmaya başladıkları, davalı Eyüp Belediye Başkanlığı tarafından davaya konu taşınmaz üzerinde bulunan binadaki 1 ve 2 nolu dairelerin tapusunun dava dışı kök malik ... ve ... adına tescilinin sağlandığı, ancak 3,4 ve 5 nolu (kök maliklerin davacılara noter senediyle satış vaadi yaptığı daireler) dairelerin tescil işlemlerini yapmadığı ve davacıların hak iddia ettiği 3,4, 5 nolu dairelerin davalı Eyüp Belediye Başkanlığı tarafından diğer davalı Hazineye (Milli Emlak) devredildiği, davacılarca daha sonra 3/5 paya yönelik 293.400,00 TL bedelle davalı Hazineden (Milli Emlak) satın alındığı, davacıların 293.400,00 TL bedelle devraldığı yeri daha evvelinde zaten tapu tahsis bedelini ödeyip zilyet olan dava dışı ... ve ...'den satış vaadiyle devraldığı, böylece davacıların mülkiyet hakkı sahibi bulunduğu taşınmazı 2. kez bedel ödemek suretiyle satın almak zorunda kaldıkları, bu durum dava dışı olup tanık olarak dinlenen ... ve ...'nin doğruladıkları, 2. kez ödenen bu bedelin taşınmazı maliki iken davacılara mülkiyet devri yapmadan davalı Hazineye satan davalı Belediyenin sorumluluğunda olduğu, bu durumda davanın 2. kez ödenen 293.400,00 TL bedel bakımından davalı ... yönünden kabulü gerektiği, ancak tapu kaydına güvenerek bedeli ödemek suretiyle taşınmazı edinen davalı Hazine yönünden husumet yokluğu nedeniyle davanın reddi gerektiği, taleple bağlı kalınarak hüküm kurulması gerektiği gerekçesiyle; davanın davalı Hazine yönünden husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine, davalı ... yönünden kabulü ile taleple bağlı kalınarak 10.000,00 TL'nin tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
IV. İSTİNAF
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıdaki tarih ve sayı ile belirtilen kararıyla; mülga dava dışı Alibeyköy Belediyesinin 1980 yılında tüm malvarlığı, hak ve yükümlülükleri ile birlikte dava dışı İstanbul Büyükşehir Belediyesine devredildiği, 1984 yılında ise dava dışı Alibeyköy Belediyesinin idari sınırları içinde davalı Eyüp Belediyesinin kurulduğu, davacıların bayiinin tahsis bedelini mülga Belediyeye ödedikleri önceki belediyenin lağvedilmesi üzerine tüm malvarlığının önce dava dışı İstanbul Büyükşehir Belediyesine geçtiği ve akabinde de malvarlığının tamamının yeni kurulan davalı Belediyeye intikal ettiği, çekişmeli taşınmazın dava dışı mülga Alibeyköy Belediyesince ilan edilen “Gecekondu Önleme Bölgesi” içerisinde bırakıldığı, taşınmaz değerlerinin bankaya yatırıldığı, İdarenin yatırılan paraya vaziyet ettiği, davalı Belediyeye davada husumet düştüğü anlaşılmakla bu yöndeki itirazının yerinde olmadığı, somut olayda dava açıldıktan sonra 29.11.2017 tarihinde dava konusu edilen 3/5 payın tapuda davacılardan Cabir adına satış yolu ile tescil edildiği, dava konusu taşınmazın Vakıflar Genel Müdürlüğü adına kayıtlı iken 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun'un 5228 sayılı Kanunla değişik geçici 4. maddesi uyarınca Hazineye ait taşınmazlarla trampa edilerek Hazinenin mülkiyetine geçtiği, daha sonrasında ise 4706 sayılı Kanunun 5. maddesindeki “,.. öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilir.” hükmü çerçevesinde de davalı Belediyeye devredildiği, davalı ... adına tescilin dayanağının 4706 sayılı Kanunun 5.maddesi olduğu, anılan hükme göre “Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, Bakanlıkça tespit edilen Hazineye ait taşınmazlardan 31.12.2000 tarihinden önce üzerinde yapılanma olanlar; öncelikle yapı sahipleriyle bunların kanuni veya akti haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilir. Bu şekilde devredilen taşınmazlar haczedilemez ve üzerinde 3.kişiler lehine herhangi bir sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu taşınmazlar belediyelerce öncelikle talepleri üzerine yapı sahipleriyle bunların kanuni veya akti haleflerine rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli en az dörtte bir peşin ödenmek üzere 3 yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına kanuni faiz oranının yarısı uygulanır. Taksitle satışa esas bedel ile taksit süresi ve sayısını belirlemeye belediyeler yetkilidir…” şeklinde düzenleme içerdiği, buna göre davalı Belediyeye taşınmazın devredilme amacının yapı sahiplerine rayiç bedel üzerinden satılması olduğu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 04.12.1996 tarihli ve 1996/14-763-864 sayılı kararında da belirtildiği üzere, tapu tahsis belgesinin bir mülkiyet belgesi olmayıp sadece fiili kullanmayı belirleyen ve ilgilisine kişisel hak sağlayan bir zilyetlik belgesi olduğu, tapu tahsis belgesinin varlığının tahsis edilen yerin adına tahsis yapılan kişi veya mirasçıları adına tescili için yeterli olmadığı, tahsis kapsamındaki yerin hak sahibi adına tescil edilebilmesi için; hukuki yönden geçerliliğini koruyan bir tapu tahsis belgesinin bulunması yanında aranan şartlardan birisinin de, "Tahsise konu arsa bedelinin ödenmiş olması, ödenmemiş ise taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin uzman bilirkişiler aracılığı ile saptanarak hükümden önce mahkeme veznesine veya belirlenecek tevdi mahalline depo edilmiş olması" şeklinde olduğu, o halde taşınmazın belirlenen arsa rayiç değerinin depo edilmesinin tescil için bir ön şart olduğu gibi, 4706 sayılı Kanunun 5. maddesi uyarınca arsa veya hissenin yapı sahibine devredilmesi için rayiç bedelin ödenmesinin zorunlu olduğu, davacının satış vaadinin tarafı olan dava dışı kişilere yaptığı ödemelerin tapu tahsis belgesindeki payın devrine ilişkin olup, yasal düzenleme uyarınca arsanın idare tarafından satışı için rayiç bedelin idareye ödenmesi gerektiği, bu sebeple anılan yasa hükümleri uyarınca davalı ... tarafından taşınmazın satış yolu ile davacılar adına bedelsiz tescili mümkün olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile verilen kararın hatalı olduğu, kabule göre de, davacılar dava konusu taşınmaz ile ilgili olarak davalı Belediyeye yeniden ödeme yaptıkları iddiası ile bu davayı açmışlarsa da, 293.400,00 TL olarak belirlenen satış bedeli yönünden, yapılan ödeme miktarının 73.350,00 TL ödediklerine dair dosyada ödeme belgesi bulunmasına rağmen Mahkemece rayiç bedelin tamamının ödendiğine dair tespit ve gerekçesinin de yerinde görülmediği gerekçesiyle; davalı Belediyenin istinaf talebinin kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karara karşı davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili; davalı Belediyenin 1974 yılında alınan ve ödemesi yapılan taşınmazın tapusunu satın alan kişilere vermediğini, hukuksuz şekilde taşınmazı davalı Milli Emlak Müdürlüğüne devrettiğini, davalı Milli Emlak Müdürlüğünün ise bu taşınmazı ikinci kez 293.400,00 TL bedelle sattığını, davalı Milli Emlak Müdürlüğünün zorlamaları sonucunda işlem ve ödemelerin dava dışı ... üzerinden yapıldığını, ancak ödemeleri dava dışı ...'ın değil, müvekkillerinin yaptığını, dava dışı ...'ın dürüstlük kuralı gereğince tapuyu davacılara devrettiğini, zira davalı ...'ın parayı kendisinin ödemediğini, ödemeleri müvekkillerinin yaptığını beyan ettiğini, talepleri gibi ödemenin iadesi gerektiğini, aynı yer için 1974 ve 2017 yılında iki kez hak sahiplerinden ödeme alındığını, hak sahibi olanların haklarını müvekkillerine 2005 ve 2006 yıllarında noterden sattıklarını, tapu olmaması sebebiyle devrin noterden yapıldığını, 2017 yılındaki son satışta müvekkilleri muhatap alınmadığı için işlemlerin ve ödemelerin dava dışı ... üzerinden yapıldığını, ikinci kez bedel ödeyenin müvekkilleri olduğunu, davalı Belediyenin bedelsiz olarak kök maliklere tapuları vermesi gerekirken kanuna aykırı şekilde tekrar ve 32.600,00 TL bedelle kök maliklere kendi uhdesinde tuttuğu hissesini diğer bir ifadeyle 2/5 payı sattığını, kök malik olan kişilerin, 3/5 payı haricen ve noter kanalı ile müvekkillerine sattıkları için müvekkillerine ait hisselerle ilgili tasarrufta bulunmadıklarını, sadece kendi kullanımında oldukları 2/5 payı ikinci kere satın aldıklarını, kök maliklere yapılan satışın da yasal olmadığını, dava konusu yerin tamamının kök malikler adına bedelsiz tescili gerektiğini, alınan bilirkişi raporları ile haklılıklarının tespit edildiğini, ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, sebepsiz zenginleşmeden kaynaklı alacak istemine ilişkindir.
Dava konusu taşınmazın Vakıflar Genel Müdürlüğü adına kayıtlı iken 4706 sayılı Kanun'un 5228 Sayılı Kanunla değişik geçici 4. maddesi uyarınca Hazineye ait taşınmazlarla trampa edilerek Hazinenin mülkiyetine geçtiği, sonrasında ise 4706 sayılı Kanunun 5. maddesi hükmü çerçevesinde de davalı Belediyeye devredildiği, 4706 sayılı Kanunun 5. madde hükmüne göre bu taşınmazın davalı Belediyece öncelikle talepleri üzerine yapı sahipleriyle bunların kanuni veya akti haleflerine ''rayiç bedel üzerinden'' doğrudan satılacağının belirtildiği, anılan hüküm uyarınca arsa veya hissenin yapı sahibine devredilmesi için rayiç bedelin ödenmesinin zorunlu olduğu, davacıların satış vaadinin tarafı olan dava dışı kişilere yaptığı ödemelerin tapu tahsis belgesindeki payın devrine ilişkin olup, yasal düzenleme uyarınca arsanın idare tarafından satışı için rayiç bedelin ödenmesinin zorunlu olduğu, bu sebeple davalı ... tarafından taşınmazın satış yolu ile davacılar adına bedelsiz tescili mümkün olmadığı anlaşılmakla, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,20.02.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.