"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tesciline ilişkin asıl ve birleştirilen davalarda yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın yeniden görülmesi için dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleştirilen davaların kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı idare, davalılar ... vd, davalılar ... vd. ile ... vd. vekillerince istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun davacı idare yönünden esastan reddine, istinaf eden davalılar yönünden kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak, düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı idare, davalılar ... vd. ve davalılar ... vd. vekilleri tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı idare vekili asıl ve birleştirilen dava dilekçelerinde; ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 6746 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalılar ... vd. vekili cevap dilekçesinde özetle, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgenin gelişmişlik, ulaşım ve belediye hizmetlerinden yararlanma oranı, imar oranı gibi objektif özellikler nazara alınarak taşınmazın değerinin tespit edilmesi gerektiğini, emsal kayıtların dikkate alınması gerektiğini, zira taşınmazın kıymetli bir konumda olduğunu, davacı idarenin düşük değer takdir ettiğini ileri sürmüştür.
2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; kamulaştırma işlemlerinin usulüne uygun ifa edilmediğini, ayrıca uzlaşma tebliğinin usulüne uygun yapılmadığını, idarenin takdir ettiği bedelin düşük olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
3. Davalılar ... vd. vekili cevap dilekçesinde özetle, davacı idarenin kamulaştırılan taşınmaz için davalılara teklif ettiği bedelin üzerinde uzlaşmaya varılabilecek bir bedel olmaktan çok uzak olduğunu, teklif edilen bedelin taşınmazların gerçek değerinin %40'ını bile bulmadığını, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gerektiğini belirterek taşınmazın gerçek değerinin tespitini talep etmiştir.
4. Diğer davalılar cevap dilekçesi sunmamışlardır.
5. Birleştirilen dosya davalıları vekili cevap dilekçesinde özetle; davalılara ait olan bağımsız bölümlere idarenin takdir ettiği bedelin uygun olmadığını, davalılara aylık 5000,00 TL kira getirisi olan bağımsız bölümler olduğunu ileri sürmüştür.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare, davalılar ... vd, davalılar ... vd. ile davalı ... vd. vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; tespit edilen bedelin yüksek belirlendiğini, Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı sonrası aldırılan ve hükme esas olan raporun yeterli olmadığını, emsal seçimi ve karşılaştırmasının hatalı olduğunu, bedelden hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğini ileri sürmüştür.
2. Davalılar ... vd. vekili istinaf dilekcesinde özetle; davacı idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmesinin hatalı olduğunu, dava konusu taşınmazda müvekkillerinin daire ve dükkanlarının olduğunu, söz konusu binanın asansörlü, kaloriferli, bakımlı bir yapı olduğunu, müvekkilleri tarafından dava ikamesinden kısa bir süre önce dairelere son derece yüksek miktarlarla tadilat yaptırıldığını, buna rağmen yapının III-B sınıfı kabul edilip yıpranma payı düşülmesi ile yapıya düşük bedel belirlendiğini ileri sürmüştür.
3. Davalılar ... vd. vekili istinaf dilekcesinde özetle; serbest piyasa alım satım değerlerinin araştırılmaması ve bu konudaki taleplerinin dikkate alınmaması neticesinde tespit edilen kamulaştırma bedelinin gerçek alım satım değerlerinin çok altında kaldığını, müvekkillerinin kanun önünde eşitlik, hak arama özgürlükleri ve mülkiyet haklarının ölçüsüz bir biçimde kamu idaresi lehine kısıtlandığını, idare lehine sebepsiz zenginleşmeye sebebiyet verdiğini ileri sürmüştür.
4. Davalı ... vd. vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkillerine ait iki adet bağımsız bölümün gerçek rayiç değeri nazara alınmadan bedellerinin düşük hesaplandığını, kira ödemelerini gösterir şekilde celp edilen tüm banka kayıtları incelendiğinde dava tarihi itibarıyla 3 adet iş yeri için toplam aylık 5.000,00 TL kiranın ödendiğinin açıkça görüldüğünü, dava tarihi itibarıyla yıllık 60.000,00 TL kira getirisi olan iki adet bağımsız bölüm için 5 yıllık kira getirisi karşılığında kamulaştırma bedeli tespit edilmesi gerektiğini, gerçek duruma, hayatın olağan akışına, gerçek rayice tamamen aykırı ve bağımsız bölümlerin iç özelliklerini dikkate almayan raporun yanlış olduğunu, emsal seçiminin hatalı, karşılaştırmasının yetersiz olduğunu, bedelin düşük belirlendiğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak, taşınmaz üzerindeki yapıya birim fiyatları esas alınıp, yıpranma payı düşülerek bedel belirlenmesinde aykırılık bulunmadığı, taşınmazın hükme esas alınan bilirkişi raporunda belirlenen niteliğine göre kamulaştırma bedelinin adil ve hakkaniyete uygun olduğu anlaşıldığından davacı idare vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalılar vekillerinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile davacı idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesi gerektiğinden İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare, davalılar ... vd. ve davalılar ... vd. vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2.Davalılar ... vd. vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki sebepleri tekrarla yapı bedelinin ve zemin bedelinin düşük olduğunu ileri sürmüştür.
3.Davalılar ... vd. vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki sebepleri tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, temel olarak davacı idare ile davalı tapu malikleri arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370, 371 ve 373 üncü maddeleri.
2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesi ile 11 inci maddesi.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Arsa niteliğindeki taşınmaza 2942 sayılı Kanun’un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsal karşılaştırması yapılarak; üzerindeki yapıya aynı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (h) bendi uyarınca birim fiyatları esas alınıp, yıpranma payı düşülerek değer biçilmesi yöntem itibarıyla doğrudur.
3. Buna karşın; aynı kamulaştırma kapsamında dava konusu taşınmaza bitişik olan 12424 parsel sayılı taşınmaza 01.03.2014 değerlendirme tarihi itibarıyla5000 TL/m² birim fiyat takdir edildiği ve bu bedelin Dairemiz denetiminden geçerek 2015/23183 Esas, 2016/11314 Karar ile uygun görüldüğü, yine dava konusu taşınmaza yakın konumdaki 6744 parsel sayılı taşınmaza 30.10.2013 değerlendirme tarihi itibarıyla 4800 TL/m² birim fiyat takdir edildiği ve bu bedelin Dairemiz denetiminden geçerek 2017/24283 Esas, 2018/7117 Karar sayılı ilamıyla ile onandığı, Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı sonrası düzenlenen ek raporun bilimsel ve yeterli gerekçe içermediği anlaşıldığından, değerlendirme tarihi olan 10.09.2013 itibarıyla dava konusu taşınmaza takdir edilen 7600,00 TL/m² birim fiyatı inandırıcı görülmemiştir.
4. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerekir.
5. 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (i) bendi hükmü uyarınca bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler de dikkate alınarak kamulaştırma karşılığının yasal biçimde belirlenmesi gerekir. Buna göre bağımsız bölümlerin yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte ekstra ilaveler varsa bunlar da göz önünde tutulması bu tür ilaveler yok ise de açıkça raporda izah edilmesi gerekir.
6.Dava konusu taşınmazın mahalle adının hüküm fıkrasında gösterilmemesi doğru görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı idare, davalılar ... vd. ve davalılar ... vd. vekillerinin temyiz itirazları yerinde olduğundan, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istek hâlinde iadesine,
Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
02.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.