"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki taşınmazın tapu kaydının hatalı tutulmasından kaynaklanan zararın 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 1007 nci maddesi uyarınca tazmini davasında davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun davalı ... vekili yönünden esastan reddine, davacı vekili yönünden kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak düzeltilerek yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının maliki olduğu ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 595 (yeni 834 ada 60 parsel sayılı taşınmazın ilk tapu kaydının tarla vasfı ile 1936 yılına ait olduğunu, orman idaresinin yazılı başvurusu üzerine arazinin orman sınırları içeresinde kalmış olduğunun anlaşıldığını, ancak tapu kayıtlarında orman sınırları içerisinde kalıp kalmadığı ile ilgili bir bilgi bulunmadığını, Orman İdaresinin arazinin orman sınırları içerisinde kaldığının kesinleşmesinden itibaren tapu iptali ve tescil davası açması gerektiğini, arazinin kuru mülkiyetinden başka hiçbir hakkını kullanamadığını, Orman İdaresinin pasif kalarak dava açmamasından dolayı müvekkilinin süre gelen zararının artmaması için dava açıldığını, bu sebeple orman sınırları içerisinde kalan müvekkiline ait taşınmazın tapu kaydının iptali ile Hazine adına tesciline, şimdilik 10.000,00 TL olmak üzere fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla belirlenecek bedelin faizi ile birlikte davalı kurumdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; öncelikle davacı tarafın açmış olduğu davanın Maliye Hazinesiyle ilgisi bulunmayıp husumetin Orman Genel Müdürlüğüne yöneltilmesi gerektiğini, bu nedenle davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesini, esasa yönelik olarak ortada tapu sicilinin yolsuz tutulmasından doğan bir zarar bulunmadığından devletin sorumluluğunun da söz konusu olmadığını, öncelikle açılan davanın usulden reddine, esasa girilmesi durumunda zamanaşımı nedeniyle reddine ve haksız ve hukuksuz olan davanın reddine karar verilerek dava konusu taşınmazın orman vasfıyla Maliye Hazinesi adına tesciline, vekâlet ücreti ve yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin 30.12.2020 tarihli ve 2019/222 Esas, 2020/448 Karar sayılı kararı ile tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne, tazminat talebinin ise kısmen kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; 04.08.2020 tarihinde gayrimenkul değerlerdirme uzmanı tarafından sunulan rapor ve 23.10.2020 tarihinde heyet halinde sunulan ek raporda dava konusu yerin değerinin 906.850,00 TL olarak hesaplandığını, davalı Hazinenin bu raporlara süresinde herhangi bir itirazda bulunmadığını, usulsuz olarak ücretin yatırılmaması durumunda keşif delilinden vazgeçileceğinin yazılmasına rağmen Mahkemenin kendi kararına uymayarak yokluklarında keşif icrasını gerçekleştirdiğini ve masrafı davalı Hazineden aldığını, arazinin öncelikle tarım arazisi olarak değerlendirilip bölgede arazilerin kullanımıyla ters düşmesinin raporun haksız ve usulsüz şekilde düzenlendiğini gösterdiğini, Belen Belediyesinin emlak beyanına esas değerinin raporda belirtilen değerin yaklaşık dört katı olduğunu, çorak ve hiçbir ekim olmayan arazilerin bile daha fazla m² fiyatına sahip olduğu bir ilde m² fiyatının 8,00 TL olarak belirlenmesinin açıkça Hazinenin korunması amacıyla raporun düzenlendiğinin göstergesi olduğunu, önceki itiraz olmayan rapor ve ek raporda yerin değerinin 9 kat daha değerli tespit edildiğini, bu kapsamda dosyanın bu aşamada mevcut ilk rapor üzerinden karara bağlanması gerektiğini, dosya kapsamında ilk etapta verilmiş olan bireysel bilirkişi raporlarına ve daha sonrasına ek rapor düzenlenmek suretiyle verilmiş olan heyet raporuna davalı tarafından süresinde itiraz edilmediğinden kendileri lehine usuli kazanılmış hak oluştuğunu, bu kapsamda yapılan keşif ve alınan raporun usulsüz olduğunu ve dikkate alınmaması gerektiğini, davalı lehine kısmen ret ile belirlenen vekâlet ücreti kararının kaldırılması gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
2. Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; somut olaydaki davanın her ne kadar taşınmazın Hazine adına tesciline ve tazminata ilişkin olsa da doğrudan zarara yol açtığı iddia olunan fiil Orman İdaresinin tasarrufu sonucu oluştuğundan Maliye Hazinesine karşı husumet yönetilmesinin hukuka aykırı olduğunu, davacı tarafından talep edilen alacağın tamamının zamanaşımına uğradığını, konusu taşınmazın orman vasfında olduğunu, herhangi bir şekilde özel mülkiyete konu olarak özel şahıslar arasında devir işlemlerine konu olmasının mümkün olmadığını, keşif sonucu alınan ilk raporun somut olayla ve taşınmazın fiili durumu ile herhangi bir şekilde ilgilisinin bulunmaması nedeniyle yeniden keşif kararı verilmesi ve masrafın Hazineden alınmasında hukuk düzeni ve kanunlar açısından bir hukuka aykırı bir yön bulunmadığını, aksine Mahkemece doğru bir şekilde hüküm kurulabilmesi için belirtilen araştırmaların yapılmasının zorunlu olduğunu, 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci madddesi anlamında Hazinenin sorumlu tutulmasının hakkaniyete uygun olmadığını belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesince yapılan inceleme sonucunda dava konusu taşınmazın değerini ve davacının talep edebileceği tazminat miktarını 906.850,00 TL olarak belirleyen gayrimenkul değerlendirme uzmanı tarafından hazırlanan 04.08.2020 tarihli bilirkişi raporu ve 23.10.2020 tarihli bilirkişi heyeti raporunun incelenmesinde taşınmazın tarla olarak kabul edildiği halde önceden çıkan yangın nedeniyle taşınmazın net geliri hesap edilemediğinden taşınmazın değerinin emsal satışlar değerlendirilerek tespit edildiği anlaşıldığı, 04.08.2020 tarihli ve 23.10.2020 tarihli taşınmazın değerini tespit eden raporların hükme esas alınamayacak nitelikte oldukları, davacı vekilinin, davalı tarafın bilirkişi raporuna itirazları bulunmadığı gerekçesiyle ilk alınan raporun kendileri lehine usuli kazanılmış hak oluşturacağı iddiası bulunmakta ise de taşınmaz bedelini ve dolayısıyla tazminat miktarını adil ve hakkaniyete uygun olarak tespit etme yükümlülüğü bulunan Mahkemenin, bilirkişi raporunu denetlemesinin ardından resen yeni bir bilirkişi heyeti oluşturarak yeni bilirkişi raporu alınmasını sağlaması isabetli bulunarak davalının istinaf isteminin esastan reddine karar verilerek davacının istinaf isteminin ise kabulü ile vekâlet ücreti yönünden hüküm düzeltilmek suretiyle yeniden esas hakkında hüküm kurulmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü hususları tekrar etmiştir.
2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü hususları tekrar etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi uyarınca tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 4721 sayılı Kanun’un “Sorumluluk” başlıklı 1007 nci maddesinin birinci fıkrası şöyledir:
“Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.”
3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2009 tarihli ve 2009/4 - 383 Esas, 2009/517 Karar sayılı ilâmında tapu işlemlerinin kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğu, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan bu kayıtlarda yapılan hatalardan 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulünün gerektiği, Devletin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olduğu, bu işlemler nedeniyle zarar görenlerin 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi gereğince zararlarının tazmini için Hazine aleyhine adlî yargıda dava açabilecekleri belirtilmiştir.
4. 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi uyarınca kabul edilen Devletin sorumluluğu, tapu sicilinin önemi ve kişilerin bu sicile olan güven duygularını sağlamak bakımından aynî hakkının saptanması, herkese açık tutulmasında tekel hakkı sağlayan bir sicil olması esasına dayanmaktadır. Bu sorumluluk, asıl ve nesnel (objektif) bir sorumluluk olduğundan zarara uğrayan zararının ödetilmesini doğrudan Devletten isteyebilir.
5. 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi gereğince açılan davalarda, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır. Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup bu tarihe göre tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
6. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanun'nu (2942 sayılı Kanun) 11 inci maddesi.
3. Değerlendirme
1. Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Dava konusu Hatay ili, Belen ilçesi, Soğukoluk Mahallesi 595 (yeni 834 ada 60 parsel ) parsel sayılı taşınmazın davacı tarafından 27.12.2018 tarihinde satış yoluyla edinildiği, taşınmazın orman sınırları içinde kaldığı, davacının dava konusu taşınmazı satın alırken üzerinde şerh bulunmadığı, eldeki davanın 24.04.2019 tarihinde açıldığı anlaşılmaktadır.
3. Dava konusu taşınmazın değeri tespit edilirken öncelikle arsa mı yoksa arazi mi olduğunun belirlenmesi gerekir. Taşınmazın değerlendirme tarihi olan 24.04.2019 tarihinde 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içinde olup olmadığı, değilse belediye veya mücavir alan sınırları dahilinde bulunup bulunmadığı, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı ve etrafının meskun mahal olup olmadığı, en yakın yerleşim birimlerine, kamu kurum ve kuruluşlarına olan uzaklığının ne olduğu hususları Belediye Başkanlığından sorulup alınacak yazı cevabına göre, taşınmazın vasfı belirlendikten sonra taşınmazın niteliğine göre oluşturulacak bilirkişi eşliğinde mahallinde yapılacak keşifte;
a) Arsa olduğunun tespiti hâlinde, değerlendirmeye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanan 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca taşınmazın bedelinin değerlendirme gününden önceki yakın tarihte yapılan emsal satışlara göre hesaplanması zorunludur.
Bu itibarla, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerekir.
Bu durumda, taraflara dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi için, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak denetime elverişli rapor sonucuna göre hüküm kurulmalıdır.
b) Tarım arazisi olduğunun belirlenmesi hâlinde ise 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (f) bendi uyarınca; o yörede mutad olarak ekilen münavebeli ürünleri ve münavebeye alınan ürünlerin dekar başına verim miktarları Tarım ve Orman İlçe Müdürlüğünden, değerlendirme tarihi olan 2019 yılı dekar başına üretim masrafları ile hasat dönemindeki ortalama toptan kg satış fiyatlarının da ilgili resmî kuruluşlardan sorulmasından sonra taşınmazın olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelirine göre bedel tespiti, dava konusu taşınmazın konumu ve bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özellikleri dikkate alınarak objektif değer artış oranı uygulanması gereklidir.
Bu itibarla eksik inceleme ile açıklanan hususlarda değerlendirme yapılmadan genel deyimlerle taşınmaza değer biçen rapor doğrultusunda yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Taraf vekillerinin temyiz itirazları yerinde olduğundan, temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Davacıdan peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine,
Dosyanın 6100 sayılı Kanun'un 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
06.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.