"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın yeniden görülmesi için dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekilince temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasının istenilmesi üzerine, işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 25.04.2023 günü tayin edilerek taraflara tebligat gönderilmiştir.
Duruşma günü davalı vekili Avukat ... gelmiş, davacı idare vekili duruşmaya katılmamıştır.
Duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra duruşmaya son verildi.
Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi eski 360, yeni 13675 ada 5 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taşınmaza teklif edilen bedelin düşük olduğunu, değerli bir konumda bulunduğunu, nitelikleri dikkate alınarak değer biçilmesini, aksi takdirde davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin davalı tarafa ödenmesine, dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; taşınmaz için belirlenen bedelin fahiş olduğunu ileri sürerek istinaf yoluna başvurmuştur.
2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın hemen 1 km gerisinde 2015-2016 yılarında TOKİ tarafından ...-...-Yeni Mahalle Hurdacılar Çarşısında kamulaştırma yapıldığını ve bu kamulaştırma davalarında taşınmazların arsa metrekare birim fiyatlarının 1.000,00 TL olarak belirlenmiş olduğunu, dava konusu alanın Hurdacılar Çarşısına göre çok daha değerli konumda olduğunu, yakın mesafedeki taşınmazlarının dosyada belirlenen metrekare değerinden daha yüksek metrekare değeri ile satıldığını, dava konusu taşınmazın değerli bir konumda olduğunu, yapının yıpranma oranının % 20 oranında alınmasının hatalı olduğunu, dava konusu bina 1990 yılında yapılmış ise de binanın tamamının kat malikleri tarafından tek tek elden geçirilerek, yıpranan yerlerinin tadilatını yapıldığını, arsa bedeli ve binanın toplam değeri belirlendikten sonra, davalının kat mülkiyeti tapusundaki arsa pay oranı ile müvekkiline düşen kamulaştırma bedelinin tespitine; müvekkilinin dairesindeki tüm değer artıran etkenler eklenmeksizin sadece arsa ve bina değerinin arsa payına oranlanması ile bulunan kamulaştırma bedelini kabul etmediklerini, davalının bağımsız bölümdeki iyileştirmelerin kamulaştırma bedeline eklenmesi gerektiğini, belirlenen m² değerinin düşük olduğunu ileri sürerek İlk Derece Mahkemesinin kararının kaldrılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak değer belirlenmesinde, taşınmaz üzerinde bulunan konut niteliğindeki binanın 3. Sınıf (B) Grubu yapı olarak nitelendirilmesinde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 46 ncı maddesinin son fıkrası (ana gayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması hâlinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunacağı) hükmüne uygun değer tespitinde ve davacı idare yararına vekâlet ücreti takdir edilmemiş olmasında isabetsizlik bulunmadığından, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 353 üncü maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinin bir numaralı alt bendi gereğince istinaf başvurularının esastan reddine dair hüküm kurulmuştur.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek ve resen belirlenecek sebeplerle hükmün bozulmasına talep etmiştir.
2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri südrdüğü sebepleri tekarar ederek hükmün bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Kanun'un 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası ile 11 inci maddesi.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi yöntem itibarıyla doğru olduğu gibi, taşınmaz üzeindeki yapıya 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (h) bendi uyarınca resmî birim fiyatları esa alınıp yıpranma payı düşülerek değer biçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.
3. Buna karşın; 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci (g) göre arsa niteliğindeki taşınmazlara değer biçilirken dava konusu taşınmaz ile emsalin zaruret olmadıkça yakın bölgelerde ve benzer yüzölçümlü olması ve değerlendirme tarihine yakın satışların emsal alınması gerekir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda bu yönteme uyulmadan dava konusu taşınmaza farklı mahalleden ve dava konusu taşınmaza göre yüzölçümü büyük bir taşınmazın emsal alınması doğru olmadığı gibi, dava konusu taşınmaz ile emsal olarak kabul edilen taşınmazın Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Taktir Komisyonunca belirlenen emlak vergisine esas m² değerleri karşılaştırıldığında, emsal taşınmazın dava konusu taşınmazdan daha yüksek oranda değerli olduğu anlaşılmasına rağmen, yetersiz gerekçe ile emsal taşınmazı daha düşük oranda değerli kabul ederek değer biçen bilirkişi kurulu raporu inandırıcı görülmemiştir.
4. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu hâlinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerekmektedir.
5. Kabule göre de Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı öncesinde hükmedilen bedele İlk Derece Mahkemesinin ilk karar tarihi olan 02.04.2021 tarihine kadar, fark bedele ikinci karar tarihine kadar faiz işletilmelidir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesinin kararının BOZULMASINA,
03.09.2022 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince duruşmaya gelen temyiz eden davalı vekili için 8.400,00 TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz eden davacı idareden alınmasına,
Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istek hâlinde iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
25.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.