"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesince, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın yeniden görülmesi için dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesinin kaldırma kararı üzerine yargılama yapan İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı idare vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verilmiştir.
Davalılar vekilince temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılmasının istenilmesi üzerine, işin duruşmaya tâbi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 09.05.2023 günü tayin edilerek taraflara tebligat gönderilmiştir.
Duruşma günü davacı idare ve davalılar vekilleri duruşmaya katılmadıklarından incelemenin evrak üzerinden yapılmasına karar verilmiştir.
Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 17330 (eski 4350) parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; idarece teklif edilen kamulaştırma bedelinin düşük olduğunu belirterek mahkemece belirlenmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, kamulaştırma bedelinin tespiti ile dava konusu taşınmazın davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; yerel mahkemece verilen kararın usul ve kanuna aykırı olduğunu, dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 4350 parsel sayılı taşınmazın arsa bedeli olarak hesaplanan m² bedeli rayiç değerlere göre oldukça yüksek olup, ortaklık payı düşülmeden yapılan hesaplamada arsanın gerçek değerinin çok daha üstünde bir bedel belirlendiğini, yerel mahkemenin kamulaştırılan taşınmazın şehir içindeki konumu, bu bölgede son zamanlarda yapılan satış işlemleri, taşınmazın niteliği, merkeze olan uzaklığı ve belediye imkanlarından faydalanma derecesi gibi konular dikkate almadan, yeterli inceleme yapılmadan vermiş olduğu 1.037.486,09 TL tutarındaki kamulaştırma bedelinin çok yüksek olduğunu, hükme esas alınan bilirkişi raporunda yapılmış olan emsal araştırmasında ... ilçesi, ... Mahallesinde kain, m² birim fiyatı 5.000,00 TL olan bir taşınmazın emsal olarak kabul edildiğini, bilirkişi heyeti tarafından bu kadar yüksek satış değeri olan tasınmazın emsal kabul edilmemesi gerektiğini, mahkemenin de rayicin çok üzerindeki bedeli kamulaştırma bedeli olarak hükme esas almış olmasının hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, yapılan itirazların Mahkemece kabul edilmediğini, bilirkişi heyeti her ne kadar ... ilçesi, ... Mahallesinde kain 427 No.lu parseli emsal olarak kabul etmiş olsa da emsal olarak kabul edilmesi gereken taşınmaz ... ilçesi, ... Mahallesinde kain 2791 sayılı taşınmaz olduğunu, ... ilçesi, ... Mahallesinde kain 2791 sayılı taşınmaz dava konusu taşınmaza benzer niteliklerde olup emsal olarak kabul edilen taşınmazın aksine gerçek satış değerini gösterdiğini, ayrıca dava konusu taşınmazdan yol geçmesi nedeniyle kamulaştırma harici kalan kısım çevreyoluna cepheli parsel olup bir hayli değer kazanacağını, uygulama sonunda çevre yoluna cepheli hâle gelecek parseldeki değer artışının bilirkişi raporunda irdelenmediğini, yine bilirkişi raporunda taşınmaz üzerinde bulunan ev ve duvar için yapılan hesaplamayı da kabul etmediklerini, 116.14 m² oturum alanına sahip 30 yıllık binanın değerinin ve 30 yıllık duvar değerinin de yanlış hesaplandığını, gerçeği yansıtmadığını, mahkemece taşınmaz üzerindeki ev ve duvar için gerçek değerinin çok üstünde bir bedel takdir ederek verdiği kararın usul ve esasa aykırı olduğunu ileri sürerek İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılması istemi ile istinaf yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa niteliğindeki taşınmaz ile somut emsal karşılaştırması yapıldığında dava konusu taşınmazın emsalin %20'si değerinde olacağı kanaatiyle taşınmazın m² değerinin 1.361,76 TL /m² kabul edilerek taşınmazın bedelinin 681.846,84 TL, yapı değerinin 61.759,88 TL, ağaç değerinin 1.660,00 TL olmak üzere toplam kamulaştırma değerinin 745.266,72 TL olması gerektiği gibi davacı idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesi gerektiğinden bahisle davacı idare vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmaz için belirlenen metrekare birim fiyatı rayiç değerlere göre oldukça yüksek olup düzenleme ortaklık payı düşülmeden yapılan hesaplamayla arsanın gerçek değerinin çok daha üstünde kamulaştırma bedeli tespit edildiğini, emsalin uygun olmadığını, dava konusu taşınmazdan geçen yol nedeniyle kamulaştırmadan arta kalan kısım çevre yoluna cepheli hâle geldiğinden değer artışı olacağı hususunun incelenmediğini, taşınmaz üstündeki ağaç ve yapı bedellerinin de hatalı inceleme ile yüksek belirlediğini ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; Bölge Adliye Mahkemesince hiç bir gerekçe gösterilmeden dava konusu taşınmazın somut emsalin %20'si değerinde olduğu kabul edilerek metrekare birim fiyatının düşük tespit edildiğini ileri sürerek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanun’un (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesi.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesi ile 369 uncu maddesinin birinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Dava konusu taşınmazın üzerindeki yapıya resmî birim fiyatları esas alınıp yıpranma payı düşülmek suretiyle ağaçlara yaş, cins ve verim durumuna göre maktuen değer biçilmesi doğrudur.
3. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukukî nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
4. Arsa niteliğindeki dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılmak suretiyle değer biçilmesi yöntem itibarıyla kanun hükümlerine uygun ise de somut emsal olarak incelenen 427 parselin aynı yevmiye No.lu resmî senette 1/5 er paylarının fahiş farkla satışının yapılması nedeniyle bilirkişi raporu inandırıcı bulunmadığı gibi emsal taşınmazın 2016 yılı Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan metrekare değeri ilgili Belediye Bakanlığı Emlak Müdürlüğünden getirtilip denetlenmeden ve dosya içindeki Belediye Başkanlığı yazı cevabında dava konusu taşınmazın yola terki olan imar parseli olduğu belirtiği hâlde buna ilişkin dayanak belgeleri getirtilip denetlenmeden dava konusu taşınmazı kadastral parsel olarak kabul ederek eksik incelemeyle metrekare birim fiyatı belirleyen bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığı anlaşılmıştır.
5. Bölge Adliye Mahkemesince hiç bir gerekçe gösterilmeden bilirkişi raporunda incelenen somut emsalin dava konusu taşınmazdan %20 oranında değerli olduğunun kabulü ile dava konusu taşınmazın metrekare birim fiyatının 1361,76 TL olarak belirlenmesi de doğru görülmemiştir.
6. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu hâlinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden, dava konusu taşınmazın ve içinde bulunduğu bölgenin ileride imar uygulamasına tabi tutulması hâlinde kesilmesi gereken düzenleme ortaklık payı oranının ve dava konusu taşınmazın çevresinde düzenleme görmüş parseller var ise bunlardan kesilen düzenleme ortaklık payı oranları ile bunlara ilişkin bilgi ve belgelerin ilgili Belediye İmar Müdürlüğü ile Tapu Müdürlüğünden ayrı ayrı sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi, bozmayı gerektirir.
7. Dosya içindeki fen bilirkişi raporuna göre; dava konusu taşınmazın kamulaştırma nedeniyle ifraz edilerek 17330 parsel olduğu belirtildiği hâlde en son tapu kaydı getirtilmeden parsel numarasının hatalı olarak yazılması bozmayı gerektirir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kısmen kabulü ile temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının açıklanan nedenlerle BOZULMASINA,
Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istek hâlinde iadesine,
Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
09.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.