"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/2470 Esas, 2022/2062 Karar
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 16. Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/525 Esas, 2020/154 Karar
Taraflar arasındaki bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilerek tapuya tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; ana gayrimenkulde bulunan bağımsız bölümlere, değerleriyle doğru orantılı arsa payı verilmediğini, Mahkemece yeni arsa paylarının belirlenerek tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulması ve arsa paylarının belirlenmesinde müvekkilinin hiçbir dahli ve dolayısıyla kusurunun söz konusu olmadığını, tüm bu hususların ilgili teknik kişilerce yapıldığını, müvekkillerinin arsa payı çoğunluğuna dayanarak ortak mahallerdeki bazı yerlerin davalılara ait bağımsız bölümlere tahsis edilmesinin mümkün olmadığını, ancak bir ortak alanın farklı amaçla da olsa kullanımının usulünce alınacak ortak bir karar yanında proje değişikliğini de gerektirdiğinden yalnız arsa payı çoğunluğu ile iddia edilen hususların gerçekleştirilmesinin mümkün olamayacağından bahisle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
2. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili davalının aynı taşınmazda zemin kat 1 nolu dükkanın hissedarı, zemin kat, 2 nolu dükkanın hissedarı, 3 üncü kat 7 nolu dairenin, 17 nolu dubleks dairenin ve 18 nolu dubleks dairenin maliki olduğunu, kat mülkiyeti kurulma aşaması ve yönetim planı oluşturulurken mevcut fiili durum ve bağımsız bölümlerin o günkü rayiç durumlarının dikkate alındığını ve ona göre belirleme ve tespit yapıldığını, zemin katında bulunan dükkanın hem m² hem de konum olarak rayiç değerinin dairelerin üzerinde olduğunu, keza 7 nci kat 17 ve 18 nolu bağımsız bölümlerinde çatı arası dubleks olarak 22/450 hisse oranlarının fazla olmadığını, aksine düşük olduğunu, davanın reddine, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacıların taleplerinin zamanaşımına uğradığını, zemin katta yer alan 2 nolu dükkanın başka hissedarlarının bulunduğunu, bu kişilerin davaya dahil edilmediğini, davacıların iyi niyet ve dürüstlük ilkelerine aykırı hareket ettiklerini, arsa payları yeniden düzenlenirken tarafların kabulünde olan fiili durumun üzerinden değil de onaylı mimari projedeki ölçüler üzerinden belirleme yapılmasının hakkaniyete aykırılık teşkil ettiğini, arsa payları yeniden düzenlenirken emsal olarak kabul edilen taşınmaz ile müvekkiline ait taşınmazın karşılaştırmasının eksik yapıldığını, müvekkiline ait bağımsız bölümlerin değerinin düşük belirlendiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmaz üzerinde 18 bağımsız bölümün bulunduğunu,15.01.2009 tarihinde kat irtifakı kurularak arsa paylarının belirlenmiş olduğunu, mahkemece tarafların sunduğu deliller ile resen toplanan delillerin, ana taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin değerlendirildiğini, mahallinde uzman bilirkişilerden oluşan heyetle keşif yapıldığını, rapora göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri ile oransız olarak belirlenmiş olduğunun anlaşıldığını, mahkemece bilirkişi heyetinin raporlarına itibar edilerek bağımsız bölümlerin arsa paylarının yeniden düzenlendiği ve hükme esas alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya yeterli ve elverişli olduğu anlaşıldığından davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarının tekrar ederek, kararın eksik inceleme neticesinde verildiğini ileri sürerek bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, tarafların kat maliki oldukları ana gayrimenkulde bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleriyle orantılı olup olmadığının tespiti ile yeni arsa paylarının tapu siciline tesciline ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1.6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (634 sayılı Kanun) 3 üncü maddesi.
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Dava konusu ana gayrimenkulde 2009 tarihinde kat irtifakının tesis edildiği anlaşılmaktadır.
3. Davacı kat maliklerinin, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemlerinde bizzat bulunmadıkları dosya kapsamı ile sabittir.
4.Dosya da mevcut bilirkişi raporunda incelemenin kat irtifakı tarihi esas alınarak yapıldığı belirtilmiş ise de somut olarak kat irtifakı tarihinde bağımsız bölümlerin değerini etkileyecek ana taşınmazın o dönem ki konumu ve şartlarını gösterir bir bilgi ve belge dosya kapsamına alınmadığı gibi verilen yeni arsa paylarının hangi kriterlere göre ne şekilde hesaplandığı açık ve hiçbir tereddüte mahal bırakmayacak şekilde belirtilmemiştir. Ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir. Bağımsız bölümlerin güncel ve kat mülkiyeti tarihindeki bedellerinin hangi kriterlere göre belirlendiği dahi açıklanmamıştır.
5. Kat irtifakı yahut kat mülkiyeti tesisi tarihinde ana gayrimenkuldeki 1 numaralı bağımsız bölüme fazladan pay ayrılmasını gerektirecek herhangi bir somut veri ye ulaşılamıyor ise yeni arsa payları 634 sayılı Kanun ve Yargıtayın yerleşik içtihatları doğrultusunda belirlenmelidir.
6. Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki, cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısıtma ve aydınlatma süreleri, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususların yeniden değerlendirilmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme sonucu işin esası hakkında davanın kabulüne karar verilmesi bozmayı gerektirir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Davalı ... vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Davalı ...'den peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
04.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.