"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/3365 Esas, 2023/429 Karar
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/275 Esas, 2022/441 Karar
Tapu kaydının hatalı tutulması nedeniyle uğranılan zararın 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun (4721 sayılı Kanun) 1007 nci maddesi uyarınca tazmini davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın Kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davacının ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 1488 parsel sayılı taşınmazın yüzölçümünün Kadastro Müdürlüğü tarafından 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun (3402 sayılı Kanun) 22 nci maddesinin (a) bendi uyarınca yapılan yenileme kadastrosu neticesinde azaldığını, davacının tapu kayıtlarına güvenerek satın aldığı taşınmazda oluşan fark için ödemesinin karşılıksız kaldığını belirterek düzeltme işlemi ile oluşan eksikliğin tazmin edilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
Davalı Hazine vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesinden devletin kusursuz sorumluluğuna dayanabilmesi için tüm hak ve hukuki yolları tüketmesi ve uğradığı zararı giderememiş olması gerektiğini, açılan davada bu yolları tüketmediğinden davanın reddi gerektiğini taşınmazın yüzölçümündeki azalmanın işlem sebebiyle oluştuğunun tespit edilmesini, taşınmazın çapında bir değişiklik olduğunu ve komşu parsellere kayma olduğunun belirlenmesi halinde davacının açacağı tapu iptali davası ile zararını karşılayabileceğini, davanın husumet yönünden reddine, taşınmazın çapında bir değişiklik olmamasına rağmen, taşınmazın miktarında hesap hatası ya da kullanılan yöntem farklılığı gibi sebeplerle azalma meydana gelmişse bu durumda davacının tazminat hakkının tapu sicilinin yanlış tutulmuş olması nedeni ile doğduğu gözetilerek, zararın doğduğu 20.03.2018 tarihi ile taşınmazın tapuda bağlık olarak gösterilmesi de dikkate alınarak kadastronun kesinleştiği tarihteki gerçek değerinin hesaplanmasını, söz konusu işlemi yapan memurların tespiti ile davanın ihbarını, davanın reddi ile yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne ve tespit edilen bedelin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1.Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; şehrin en çok tercih edilen muhitinde yer alan dava konusun taşınmazın bedelinin düşük belirlendiğini, asıl alacağa en az reel enflasyon oranında faiz uygulanması gerektiğini ileri sürerek istinaf talebinde bulunmuştur.
2.Davalı Hazine vekili istinaf dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmazın bedelinin yüksek belirlendiğini, davanın zamanaşımı nedeniyle reddi gerektiğini, bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığını, davacı lehine yargılama gideri ve vekâlet ücretine hükmedilmemesi gerektiğini ileri sürerek istinaf talebinde bulunmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa niteliğindeki dava konusu taşınmazın değerinin emsal kıyaslaması yapılarak tespit edilmesinde davanın kabulüne karar verilmesinin hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle, davacının tapu siciline güvenerek satın aldığı taşınmazda oluşan azalmadan tapuya güven ilkesi gereğince Devlet'in sorumlu olduğu saptanarak yazılı olduğu şekilde karar verilmesi yerinde olduğundan istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; bilirkişi raporunda taşınmazın gerçek değerinin çok altında bedel belirlendiğini, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgenin yapılaşmanın yaygın olduğu şehrin en çok tercih edilen yerlerinden olduğunu, yazlık evler açısından gözde bir alan olduğunu, belirlenen alacağa faiz uygulanmasının zararı karşılamayacağını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
2.Davalı Hazine vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiş, ayrıca 3402 sayılı Kanun'un 41 inci maddesine göre yapılan düzeltmenin nereden kaynaklandığı ve bu işleme karşı dava açılıp açılmadığının belirlenmediği kadastro çalışmasından kaynaklanan eksilmeden sorumlu tutulamayacaklarını, bedelin belirleme yönteminin hatalı olduğunu, faiz ve vekâlet ücretinin hatalı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi uyarınca tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 4721 sayılı Kanun’un “Sorumluluk” başlıklı 1007 nci maddesinin birinci fıkrası şöyledir:
“Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.”
3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2009 tarihli ve 2009/4 - 383 Esas, 2009/517 Karar sayılı ilâmında tapu işlemlerinin kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğu, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan bu kayıtlarda yapılan hatalardan 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulünün gerektiği, Devletin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olduğu, bu işlemler nedeniyle zarar görenlerin 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi gereğince zararlarının tazmini için Hazine aleyhine adlî yargıda dava açabilecekleri belirtilmiştir.
4. 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi uyarınca kabul edilen Devletin sorumluluğu, tapu sicilinin önemi ve kişilerin bu sicile olan güven duygularını sağlamak bakımından aynî hakkının saptanması, herkese açık tutulmasında tekel hakkı sağlayan bir sicil olması esasına dayanmaktadır. Bu sorumluluk, asıl ve nesnel (objektif) bir sorumluluk olduğundan zarara uğrayan zararının ödetilmesini doğrudan Devletten isteyebilir.
5. 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi gereğince açılan davalarda, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır. Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup bu tarihe göre tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Dosyadaki bilgi ve belgelerden; davacının, ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi ... parsel sayılı 18.860,57 m² yüzölçümlü taşınmazı 1979 tarihinde satın aldığını, yüzölçümünün hatalı olması nedeniyle Kadastro müdürlüğünce 3402 sayılı Kanun'un 41 inci maddesi gereğince yapılan teknik hataların düzeltilmesi çalışması ile taşınmazın yüzölçümünün 8.274,00 m² olarak düzeltildiği, düzeltme işleminin kesinleşmesi üzerine 28.06.2019 tarihinde yeni yüzölçüm miktarı ile tapuya tescil edildiği, davacının taşınmazın yüzölçümünün küçülmesi nedeniyle eldeki davayı açtığı anlaşılmaktadır.
3. Dava konusu taşınmazın hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özelliklerine ve dosya kapsamına göre arsa niteliğindeki niteliğindeki taşınmaza emsal kıyaslaması yapılarak değer biçilmesi yöntem itibarıyla doğru olduğu gibi; taşınmazın gerçek bedelinin 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi gereğince davalı Hazineden tahsiline karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.
4. Arsa niteliğindeki taşınmazlara değer biçilirken dava konusu taşınmaz ile emsalin zaruret olmadıkça yakın bölgelerde ve benzer yüzölçümlü olması, değerlendirme tarihine yakın satışların emsal alınması ve kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan satışlara göre değer biçilmesi gerektiği halde, hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal olarak esas alınan .... Mahallesi ... ada 6 parsel sayılı taşınmazın, dava konusu taşınmazdan farklı yer ve özellikte olup emsal olarak alınması doğru olmadığı gibi; dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın 2019 yılında Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Müdürlüğü'nden getirtilip, dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi itibarıyla; hükme esas alınan bilirkişi raporunda somut emsal kabul edilen taşınmazın ise bilirkişilerce değerlendirmeye esas alınan satış tarihi itibarıyla fiili imar uygulaması sonucu oluşan imar parselleri mi, yoksa imar planına dahil olmakla birlikte olduğu gibi bırakılan kadastro parselleri mi oldukları ilgili Belediye İmar Müdürlüğü ile Tapu Müdürlüğü'nden ayrı ayrı sorulup alınacak cevaplara göre bilirkişi kurulu raporu denetlenmeden eksik inceleme ile karar verildiğinden bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.
5. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi bozmayı gerektirmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle,
1. Taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Davacıdan peşin alınan temyiz harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
02.10.23 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.