"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2020/1005 Esas, 2022/2697 Karar
KARAR : Yeniden esas hakkında verilen karar
İLK DERECE MAHKEMESİ : ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/303 Esas, 2020/38 Karar
Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakkın davacı idare adına tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 132 ada 41 parsel sayılı taşınmazda kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakkın müvekkili idare adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğunu, aksi kabul edildiği takdirde kapitalizasyon faizinin %3, objektif değer artışının %700 oranında alınması gerektiğini, dava tarihi olan 2019 yılı esas alınarak değerlendirme yapılmasını, değer düşüklüğü oranının yüksek belirlenmesini, yargılama gideri ve vekâlet ücretinden davacı idarenin sorumlu tutulması gerektiğini, davacı idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesini, yasal faiz işletilmesi nedeniyle enflasyon karşısında değer kaybı oluştuğunu ve bu sebeple kamu alacakları için öngörülen en yüksek oranda faize hükmedilmesi gerektiğini ileri dürmüştür.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne, kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti ve bu hakkın davacı idare adına tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1. Davacı idare vekili istinaf dilekçesinde özetle; taşınmaz üzerindeki kapama portakal bahçesini oluşturan ağaçların değerinin taşınmazın arsa olarak tespit edilen değerine eklenerek değer düşüklüğü bedelinin tespitinin hatalı olduğunu, irtifak kamulaştırmasının ağaçların değerinde düşüklüğe sebep olmayacağını, dava konusu taşınmazın arsa vasfında değerlendirilmesinin hatalı olduğunu, taşınmazın değerinin zirai gelir metodu ile belirlenerek değer düşüklüğü oranının %35'i aşmaması gerektiğini, müvekkili idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemişken, davalılar lehine vekâlet ücretine hükmedilmesinin eşitlik ilkesine aykırı olduğunu ileri sürmüştür.
2. Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; üretim masraflarının brüt gelirin 1/3'ünden fazla olamayacağı dosyada uygulanması gerektiğini, taşınmazın değerinden yapılacak düzenleme ortaklık payı oranı kesintisinin tespiti için öncelikle ilgili belediye başkanlığından bu hususun sorulmasını, sonuç alınamaması halinde bilirkişi kurulunca hesaplama yapılması gerektiğini, yasal faiz işletilmesi nedeniyle enflasyon karşısında değer kaybı oluştuğunu ve bu sebeple kamu alacakları için öngörülen en yüksek oranda faize hükmedilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazın belediye ve mahalle sınırları içinde olduğu, belediye hizmetlerinden yararlandığı, önemli yerleşim merkezlerine ve anayollara mesafesinin yakın olduğu, civarında seyrek yapılaşmanın ve sanayi tesislerinin bulunduğu görülmekle arsa vasfında kabul edilerek emsal taşınmaz metoduna göre yapılan değer tespitinin yöntem olarak doğru olduğu, emsal olarak seçilen Karacailyas Emek mahallesi 5822 ada 2 parsel sayılı taşınmazın Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kriterlerini karşılayan uygun emsal niteliğinde olup yargısal denetimden geçtiği, dava konusu taşınmazın imar görmemiş kadastro parseli, emsal taşınmazın ise imarlı arsa vasfında olduğu, emsal taşınmaz ile dava konusu taşınmazın ayrı mahallelerde yer alması ve dava tarihi nazara alındığında 3194 sayılı İmar Kanunu'nda yapılan değişiklik nedeniyle dava konusu taşınmazdan %45 oranında düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmasında da herhangi bir isabetsizlik görülmediği, dava konusu taşınmaz üzerinde kapama narenciye bahçesi olduğu gözetilerek kaim değer metoduna göre muhdesat bedelinin de hesaplanıp arsa değerine ilave edilmesinin usul ve kanuna uygun olduğu, davacı idare lehine vekâlet ücretine hükmedilmemesinin de yerinde bulunduğu, ancak Yargıtay denetiminden geçerek onanan emsal değerler nazara alındığında bilirkişi heyetince tespit olunan 162,00 TL/m² arsa birim değerinin düşük olduğu, bölge rayicini yansıtmadığı ve hakkaniyete aykırı düzeyde bir bedel olduğu anlaşılmakla yapılan değerlendirme sonucu dava konusu taşınmazın emsal taşınmazın %56'sı oranında değerli olduğu kabul edilerek arsa birim değerinin 303,20 TL/m² edeceği kanaatine varıldığı, yine ek bilirkişi raporunda zirai muhdesatın brüt gelir ve maliyetine uygulanan 1/3 oranının hatalı olup 2019 yılına ait tarım verilerindeki gelir ve maliyet rakamlarının aynen alınması gerekmekle, Dairece resen yapılan hesaplama sonucu ortalama kaim değer 6,21 TL/m² olarak tespit edilip bu bedel arsa birim değerine eklenmekle ortalama birim değerinin 309,40 TL/m² olarak bulunduğu, dava konusu taşınmazda irtifak nedeniyle meydana gelen değer düşüklüğü oranı % 3,40 olup resen yapılan hesaplama sonucu irtifak kamulaştırma bedeli 266.255,00 TL olarak tespit edilmekle mahkemece hüküm altına alınan 132.116,00 TL'nin çıkarılması neticesinde 134.140,00 TL ilave bedel davacı idareye depo ettirilmekle tespit olunan 266.255,00 TL kamulaştırma bedeli üzerinden hüküm kurulması gerektiği, 2019 yılına ait tarım verilerinin dosyada bulunmaması eksiklik ise de bu veriler sistemden elde edilerek bilirkişi raporlarının denetlendiği, maliyet rakamları dışında uyumsuzluk görülmediği, yukarıda da belirtildiği gibi maliyet rakamları da tarım verilerine uygun olarak nazara alınıp resen hesaplama yapıldığı, Anayasa Mahkemesinin iptal kararı doğrultusunda tespit olunan kamulaştırma bedelinin tamamının kararın kesinleşmesi beklenmeksizin derhal davalı hak sahiplerine dava tarihinden 4 ay sonrasından başlayacak yasal faiziyle birlikte ödenmesine ilişkin hüküm kurulması gerektiği, davacı idare yararına irtifak hakkı tesisine ilişkin verilen karar eksik olup ayrıca irtifak hakkının tapuya kayıt ve tesciline de karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle taraf vekillerinin istinaf başvurusunun kabulü ile yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı idare vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiş; Bölge Adliye Mahkemesi kararı ile belirlenen ilave kamulaştırma bedeli için faiz başlangıç tarihinin hatalı belirlendiğini, İlk Derece Mahkemesinin karar tarihi veya istinafa başvuru tarihinin faiz başlangıç tarihi olarak kabul edilmesi gerektiğini ileri sürmüştür.
2. Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, temel olarak davacı idare ile davalı tapu maliki arasındaki kamulaştırma konusu irtifak hakkı bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası ile 11 inci maddesi.
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre taraf vekillerinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2. Arsa niteliğindeki ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 132 ada 41 parsel sayılı taşınmaza 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi ve aynı Kanun'un 11 inci maddesinin son fıkrası uyarınca taşınmaz malın niteliği, tamamının yüzölçümü, geometrik durumu ve enerji nakil hattı güzergahı dikkate alınarak değer düşüklüğü oranı belirtilmek suretiyle irtifak hakkı karşılığının tespit edilmesi yöntem itibarıyla yerindedir.
3. Buna karşın; hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal kabul edilen taşınmazın değerlendirme tarihi itibarıyla Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan metrekare değeri ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden getirtilip; dava konusu taşınmazın kadastro parseli, emsal alınan taşınmazın ise imar parseli olduğu anlaşıldığından, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede uygulanan düzenleme ortaklık payı oranı Belediye İmar Müdürlüğünden araştırılarak, tespit edilecek oranın dava konusu taşınmazın emsal karşılaştırması sonucu tespit edilen metrekare birim fiyatından düşülmesi gerektiği hâlde, bu birimlerden alınacak cevaplara göre bilirkişi kurulu raporu denetlenmeden eksik inceleme ile karar verilmesi doğru olmadığı gibi, hükme esas alınan bilirkişi raporunda esas alınan emsal taşınmaz üzerinden Bölge Adliye Mahkemesi tarafından soyut ifadelerle zemin metrekare birim değerinin belirlenmesi doğru görülmemiştir.
4. Bu durumda; taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkân tanınması, lüzumu hâlinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibarıyla, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibarıyla imar ya da kadastro parselleri olup olmadığı ve dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgede uygulanan düzenleme ortaklık payı oranının ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden ayrı ayrı sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerekmektedir.
5. Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda ağaç bedelini belirlemede esas alınan portakal ürünü ile münavebe desenine dâhil edilen taze fasulye, buğday ve güzlük kabak ürünlerinin değerlendirme yılı olan 2019 yılı itibarıyla dekar başına asgari ve azami verim miktarını, ayrıntılı üretim giderini (harcama kalemlerini tek tek gösteren) ve kilogram başına toptan satış fiyatını gösteren ... İl Tarım ve Orman Müdürlüğü ile ... İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünden alınan resmi veri cetvelinin dosya arasına alınması gerektiğinin düşünülmemesi bozmayı gerektirir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Taraf vekillerinin temyiz itirazları yerinde olduğundan temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Taraflardan peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde iadesine,
Dosyanın 6100 sayılı Kanun'un 373 üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
09.11.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.