"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2018/166 Esas, 2019/390 Karar
KARAR : Kısmen kabul
Taraflar arasındaki 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 1007 nci maddesi uyarınca tazminat istemine ilişkin davada verilen karar hakkında yapılan yargılama sonucunda Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davacı ve davalı Hazine vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının 18.05.1989 tarihli ve 17352 yevmiye Nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ... Sahil Tatil Köyü Yapı Kooperatifi adına kayıtlı Hatay ili, İskenderun ilçesi, ... köyü, 1244 ve 1245 parsel sayılı taşınmazları 5.000.00TL bedelle satın almayı kabul ve taahhüt ettiğini, sözleşmeyi kooperatifi temsile yetkili ... ve ...'ın imzaladıklarını, ardından adı geçenlerin, İskenderun Ticaret Sicil Memurluğundan verilen 09.01.1990 tarihli ve 27 sayılı yetki belgesine istinaden, 11.01.1990 tarihinde tapu sicil muhafızlıklarınca düzenlenen resmi senetle ve 102 numaralı işlemle, her bir parseli 8.491,00 TL bedelle sattıklarını, 1244 parselin tapu defterine kaydı yapılırken, 1245 parselin kaydının yapılmadığını, sanki satılmamış gibi askıda bırakıldığını, bu parselin davacı adına tapu defterine sehven veya ihmalen işlenmediğini bilen kooperatif temsilcileri ..., ... ve ...'ın bu defa 06.03.1991 tarihli ve 653 yevmiye Nolu resmi senet ile taşınmazı ...'e sattıklarını, ...'in taşınmazı sattığı ...'ın ise ...'a satış yoluyla devrettiğini, bu işlemlerin ikişer ay aralıkla yapılmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, İskenderun Tapu Müdürlüğünün gereken dikkat ve özeni göstermeyerek olayda kusurlu olduğunu, davacı adına kayıtlı olması gereken taşınmazın, kötü niyetli davalılar tarafından üçüncü kişilere devrine zemin hazırladığını, sicillerinin doğru tutulmasını üstlenen ve taahhüt eden Devletin, hukuksal duruma uymayan kayıtlardan doğan zararı 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci maddesi uyarınca üstlendiğini belirterek, tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, tapu kaydının yanlış tutulmasından dolayı müvekkilinin uğradığı 60.000,00TL zararın fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla davalılardan müştereken tahsiline hükmolunmasını talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmazı en son alan kişinin davalı ... olduğunu, davacı tarafın, satışların muvazaalı olduğu gibi bir intiba verdiğini, işlemlerin muvazaalı olduğu iddia edilmiş ise de davanın satış yapan diğer şahıslar olan ... ile ...'a da yöneltilmesi gerektiğini, müvekkilinin davacı tarafın dilekçesinde belirttiği işlemlerden davalının hiçbir şekilde bilgisi olmadığı gibi bunları bilmesinin de mümkün bulunmadığını, zira yıllardan beri Almanya'da ikamet ettiğini ve orada yaşadığını, dönem içerisinde yatırım amaçlı ve ileriye dönük olarak bazı taşınmazları satın aldığını, dava konusu taşınmazı da bu kapsamda satın aldığını, ifade ile davanın reddini istemiştir.
2.Davalı Hazine vekili cevap dilekçesinde özetle; Tapu Sicil Müdürlüğüne yöneltilen davada zamanaşımı süresinin geçtiğini, bu nedenle davanın reddi gerektiğini, davanın Tapu Sicil Müdürlüğü aleyhine yöneltilmesinin yersiz olduğunu, dava konusu işlemlerle ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünün sorumluluğunun bulunmadığını, husumet yönünden de davanın reddi gerektiğini, dava konusu işlemlerle ilgili olarak devletin sorumluluğundan bahsedilebilmesi için somut olarak bir zararın meydana gelmesinini yanı sıra ayrıca bunun telafisinin imkansız olmasının gerektiğini, dolayısı ile Devletin sorumluluğundan bahsedilemeyeceğini belirterek davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 05.01.2016 tarihli ve 2012/328 Esas, 2016/22 Karar sayılı kararı ile davanın kısmen kabulü ile ... adına tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, ... Sahil Tatil Yapı Kooperatifi yönünden sıfat yokluğundan davanın reddine, Hazine yönünden ise karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1.Mahkemenin 05.01.2016 tarihli ve 2012/328 Esas, 2016/22 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davalı ... ile davalı Hazine vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonucu; iptal edilen tapu kaydı, davalı ... adına kayıtlı olup; yolsuz tescille edinen kişilerden taşınmaz satın alan ve 3. kişi konumunda olanların iyiniyetli olması halinde 4721 sayılı Kanun'un 1023 üncü maddesi hükmünce taşınmazdaki haklarının korunacağında kuşku yoktur. Davalı ...'un yurtdışında yaşadığı, yaz tatili için geldiği bir dönemde kardeşlerine yakın olduğu için çekişmeli taşınmazı satın aldığı, tatil dönüşüne kadar satış işlemleri tamamlanmadığından vekaletname bırakarak döndüğü ve taşınmazı gerçek değerinden satın aldığı savunmasına karşın, mahkemece bu hususlar araştırılmadan karar verilmiş, kooperatif temsilcileri ve tapu müdürlüğü çalışanları hakkında görevi kötüye kullanmak ve sahtecilik suçlarından yapılan soruşturmada, zamanaşımı nedeniyle takipsizlik kararı verildiği anlaşılmakla birlikte, davalının kendisinden önceki satışların yolsuz tescil durumunda olduğunu bilebilecek durumda olup olmadığı tartışılmamıştır. Bilindiği üzere; "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur" (4721 sayılı
Kanun'un 705 nci maddesi) Tescilden önce mülkiyetin hangi hallerde kazanılacağı ise sözü edilen maddenin ikinci fıkrasında gösterilmiştir. Öte yandan, "ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar, sınırlarını ve tarihlerini tescile göre alır." (4721 sayılı Kanun'un 1022/1 nci maddesi) "Kurulması kanunen tescile tâbi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz". (4721 sayılı Kanun'un 1021/1 nci maddesi) Değinilen kanun hükümlerinde öngörüldüğü üzere hukukumuzda ayni hakkın doğumu ve kaldırılması tescil işleminin yapılmış olmasına bağlıdır. Başka bir deyişle, hak tescil edilmedikçe ayni hak niteliğini kazanamaz. Mülkiyetin nakledildiğinden söz edilemez. Belirtilen yasal düzenlemelere göre, davaya konu olayda mülkiyetin nakline ilişkin işlemin "tasarruf" aşamasında kaldığı, intikali sağlayan tescilin yapılmadığı gözetildiğinde, çekişmeli taşınmazın mülkiyetinin davacıya geçtiğini söyleyebilme olanağı yoktur. Diğer taraftan, "tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur." (4721 sayılı Kanun'un 1023 üncü maddesi) Kanun'da öngörülen ve dayanağını 4721 sayılı Kanun'un 3 üncü maddesinden alan iyiniyetin aynı zamanda bu iddiada bulunana bir özen ve itina borcu yüklediği de kuşkusuzdur. Ancak, bu özenin ve dikkatin sicile yönelik olması gerektiği tartışmasızdır. Sicile güvenen kişinin sicilin dayanağını oluşturan kayıt ve belgeleri inceleme yükümlülüğü yoktur. Bu sebeple, davalıya çekişmeli taşınmazın satışına ilişkin resmi akit tablosunu inceleme mükellefiyeti yüklenemez. O halde, davalının savunmasındaki hususlar araştırılmalı, taşınmazın tapudaki satış değeri ile gerçek rayiç değer arasında aşırı fark bulunup bulunmadığı, davalının 4721 sayılı Kanun'un 3 ncü maddesi anlamında özen borcunu yerine getirip getirmediği, 4721 sayılı Kanun'un 1023 üncü maddesi kapsamında iyiniyet savunmalarına değer verilmesi olanağının bulunup bulunmadığı tartışılmalı, bundan sonra oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kısmen kabulü ile ... adına tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, S.S Yangın Özbalık Sahil Tatil Yapı Kooperatifi yönünden davanın kabulü ile 75.258,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile tahsiline, Hazine yönünden karar verilmesine yer olmadığına ve ... yönünden ise davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı ve davalı Hazine vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davanın Tapu Müdürlüğü ve Hazine yönünden de kabul edilmesi gerektiğini, yapılan satışın kötü niyetli olduğunu, kısa süre aralıklarıyla yapılan satışın hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, ..., ... ... ve ... Kooperatif yetkilileri arasında da ayrı ayrı araştırma yapıldığı takdirde kötü niyetli oldukları ortaya çıkacağından kooperatife hükmedilen tazminat miktarından diğer davalıların da müştereken sorumlu tutulmaları gerektiğini ileri sürmüştür.
2. Davalı Hazine vekili temyiz dilekçesinde özetle; Hazine yönünden davanın reddi yerine karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesinin hatalı olduğunu ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukukî Nitelendirme
Uyuşmazlık, temel olarak 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi uyarınca tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 427 ilâ 439 uncu maddeleri.
2. 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesinin birinci fıkrası.
3. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2009 tarihli ve 2009/4-383 Esas, 2009/517 Karar sayılı ilâmında tapu işlemlerinin kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğu, tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan bu kayıtlarda yapılan hatalardan 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulünün gerektiği, Devletin sorumluluğunun kusursuz sorumluluk olduğu, bu işlemler nedeniyle zarar görenlerin 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi gereğince zararlarının tazmini için Hazine aleyhine adlî yargıda dava açabilecekleri belirtilmiştir.
4. 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi uyarınca kabul edilen Devletin sorumluluğu, tapu sicilinin önemi ve kişilerin bu sicile olan güven duygularını sağlamak bakımından aynî hakkının saptanması, herkese açık tutulmasında tekel hakkı sağlayan bir sicil olması esasına dayanmaktadır. Bu sorumluluk, asıl ve nesnel (objektif) bir sorumluluk olduğundan zarara uğrayan zararının ödetilmesini doğrudan Devletten isteyebilir.
5. 4721 sayılı Kanun’un 1007 nci maddesi gereğince açılan davalarda, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu sahibinin oluşan gerçek zararı neyse tazminatın miktarı da o kadar olmalıdır. Gerçek zarar, tapu kaydının iptali nedeniyle tapu malikinin mal varlığında meydana gelen azalmadır. Tazminat miktarı zarar verici eylem gerçekleşmemiş olsaydı zarar görenin mal varlığı ne durumda olacak idiyse aynı durumun tesis edilebileceği miktarda olmalıdır. Zarara uğrayan kişinin gerçek zararı ise tazminat miktarının belirlenmesinde esas alınacak değerlendirme tarihine göre belirlenecek olup bu tarihe göre tapusu iptal edilen taşınmazın niteliği ve değeri belirlenmelidir. Taşınmazın niteliği arazi ise net gelir metodu yöntemi ile arsa vasfında ise değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanması suretiyle gerçek değer belirlenmelidir.
3. Değerlendirme
1. Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 26.9.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Dosya kapsamından, davacı ... ile davalı kooperatifi temsile yetkili ... ve ... arasında düzenlenen İskenderun 3. Noterliğinin 18.05.1989 tarihli ve 17352 sayılı gayrimenkul satış vaadine konu, 1244 ve 1245 parsel sayılı taşınmazların, tapuda düzenlenen 11.01.1990 tarih ve 102 sayılı satış işlemi ile kooperatif temsilcileri tarafından her biri 8.941.500,00 eski TL bedelle davacıya satıldığı, 1244 sayılı parselin satış işleminin tapu defterine işlendiği halde; 1245 sayılı parselin satış işleminin işlenmediği ve taşınmazın ..., ... tarafından dava dışı ...'e 06.03.1991 tarihinde; ondan ...'a 17.05.1991 tarihinde; ondan da davalı ...'a 28.08.1991 tarihinde satıldığı anlaşılmaktadır.
3. Dava konusu arsa niteliğindeki taşınmaza emsal kıyaslaması yapılarak değer biçilmesinde isabetsizlik görülmemiştir.
4.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı Hazine vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
5. Dosya kapsamından, davacının zararı, tapu dairesinde yapılan işlemden kaynaklanmakta olup, dava konusu olayda, Devletin sorumluluğuna ilişkin uygun illiyet bağı ve 4721 sayılı Kanun'un 1007 nci uyarınca kusursuz sorumluluk ilkelerine dayanaklı olarak zararın tazminine ilişkin koşullar oluştuğundan tazminattan davalı Hazine ve ... Sahil Tatil Yapı Kooperatifi'nin müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulması gerektiği gözetilmeden karar verilmesi bozmayı gerektirir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1.Davalı Hazine vekilinin tüm, davacı vekilinin diğer temyiz taleplerinin reddine,
2.Davacı vekilinin temyiz istemlerinin kısmen kabulü ile Mahkeme kararının BOZULMASINA,
Davalı Hazine harçtan muaf olduğundan harç alınmamasına, davacıdan peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine,
07.02.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.