"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/38 Esas, 2024/52 Karar
KARAR : Kabul
Taraflar arasındaki 4650 sayılı Kanun'la değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun (2942 sayılı Kanun) 10 uncu maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescili davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı idare vekili dava dilekçesinde özetle; İzmir ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 50 ada 22 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın davacı idare adına tescilini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın konumu gözetilerek gerçek değerinin belirlenmesini talep etmiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 18.09.2015 tarihli ve 2014/305 Esas, 2015/140 Karar sayılı kararıyla davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Birinci Bozma Kararı
1. Mahkemenin 18.09.2015 tarihli ve 2014/305 Esas, 2015/140 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; kararın onanmasına karar verilmiştir.
3. Dairemizin onama kararına karşı süresi içinde davacı idare vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.
4. Dairemizce yapılan karar düzeltme incelemesi sonucunda; hükme esas alınan bilirkişi raporunda kıyasi emsal olarak incelenen taşınmazın satışı gerçek kişiler arasında yapılan bir satış olsa da emsalin üzerindeki fabrika binası ile birlikte satıldığı, bu yapı bedeli düşülerek hesap yapılmış ise de ticari amaçlı olan bu satışın emsal olarak değerlendirilmesi doğru olmadığı gibi, emsal taşınmazın 155,59 m²lik kısmı satış tarihinden önce yola terk edildiğinden satış tarihinde parselasyon işlemi görmüş imar parseli olduğu, dava konusu taşınmaz ise değerlendirme tarihi itibarıyla kadastro parseli olduğu hâlde, taşınmazın tespit edilen metrekare birim fiyatından düzenleme ortaklık payı düşülmeden hesap yapıldığından bilirkişi raporu inandırıcı görülmemiş olup yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi ve dosyada dava konusu taşınmazın kıymet takdir raporunun olmadığı bunun yerine 229 ada 2 parsel sayılı başka bir taşınmazın kıymet takdir raporu olduğu ve bilirkişilerce bu rapordaki yapılar ile uyumlu olarak hesap yapan rapor doğrultusunda eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen İkinci Karar
Mahkemece 11.12.2019 tarihli ve 2018/259 Esas, 2019/244 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
C. İkinci Bozma Kararı
1. Mahkemenin 11.12.2019 tarihli ve 2018/259 Esas, 2019/244 Karar sayılı kararına karşı davacı idare vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; hükme esas alınan bilirkişi raporunda emsal alınan taşınmazın hisse satışı olduğu ve dava konusu ... Mahallesi 50 ada 22 parsel sayılı taşınmazın ve içinde bulunduğu bölgenin ileride imar uygulamasına tabi tutulması hâlinde kesilmesi gereken düzenleme ortaklık payı oranının ve dava konusu taşınmazın çevresinde düzenleme görmüş parseller var ise bunlardan kesilen düzenleme ortaklık payı oranları ile bunlara ilişkin bilgi ve belgeler Belediye İmar Müdürlüğünden sorularak alınacak cevaba göre bilirkişi kurulu raporu denetlenmeden dava konusu taşınmazın emsal karşılaştırması sonucu tespit edilen metrekare birim fiyatından emsalden kesilen oranında düzenleme ortaklık payı düşülmek suretiyle hesap yapan rapor doğrultusunda eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru olmadığı gibi, bilirkişi kurulunca emsal alınan taşınmazın satışına ilişkin akit tablosu Tapu Müdürlüğünden istenilip, dava konusu taşınmazlar ile somut emsal taşınmazın 2014 yılında, Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Müdürlüğünden getirtilip, dava konusu taşınmazların değerlendirme tarihi itibarıyla hükme esas alınan bilirkişi raporunda somut emsal kabul edilen taşınmazın ise bilirkişilerce değerlendirmeye esas alınan satış tarihi itibarıyla fiili imar uygulaması sonucu oluşan imar parselleri mi, yoksa imar planına dahil olmakla birlikte olduğu gibi bırakılan kadastro parselleri mi oldukları ilgili Belediye İmar Müdürlüğü ile Tapu Müdürlüğünden ayrı ayrı sorulup, alınacak cevaplara göre bilirkişi kurulu raporu denetlenmeden eksik inceleme ile hükme esas alınan rapor inandırıcı olmadığından yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi, dava konusu taşınmazın kıymet takdir raporunda 44,65 m²lik yapı olduğu ve 4 adet ağaç bulunduğu belirtildiği hâlde, dava dışı başka bir taşınmazın kıymet takdir raporundaki yapılarla uyumlu olarak hesap yapan rapor doğrultusunda eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.
D. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Üçüncü Karar
Mahkemece 29.04.2022 tarihli ve 2021/116 Esas, 2022/63 Karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
E. Üçüncü Bozma Kararı
1. Mahkemenin 29.04.2022 tarihli ve 2021/116 Esas, 2022/63 Karar sayılı kararına karşı taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Dairemizce yapılan inceleme sonucunda; özel amaçlı satış olduğu gerekçesiyle bozmaya konu edilen emsal ... Mahallesi 972 ada 4 parsel sayılı taşınmaz, bozma sonrası yine emsal alındığı gibi, emsal taşınmazın hisse satışı olduğu, aynı orandaki payların farklı bedellere satıldığı ve dava konusu ... Mahallesi 50 ada 22 parsel sayılı taşınmazın ve içinde bulunduğu bölgenin ileride imar uygulamasına tabi tutulması hâlinde kesilmesi gereken düzenleme ortaklık payı oranının ve dava konusu taşınmazın çevresinde düzenleme görmüş parseller var ise bunlardan kesilen düzenleme ortaklık payı oranları ile bunlara ilişkin bilgi ve belgeler Belediye İmar Müdürlüğünden sorularak alınacak cevaba göre bilirkişi kurulu raporu denetlenmeden ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmaz bu yönden karşılaştırılmadan hesap yapan rapor doğrultusunda eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru olmadığı gibi, bilirkişi kurulunca emsal alınan taşınmazın, satışına ilişkin akit tablosu Tapu Müdürlüğünden istenilip, dava konusu taşınmazlar ile somut emsal taşınmazın 2014 yılında, Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından resen belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Müdürlüğünden getirtilip, dava konusu taşınmazların değerlendirme tarihi itibarıyla hükme esas alınan bilirkişi raporunda somut emsal kabul edilen taşınmazın ise bilirkişilerce değerlendirmeye esas alınan satış tarihi itibarıyla fiili imar uygulaması sonucu oluşan imar parselleri mi yoksa imar planına dahil olmakla birlikte olduğu gibi bırakılan kadastro parselleri mi oldukları ilgili Belediye İmar Müdürlüğü ile Tapu Müdürlüğünden ayrı ayrı sorulup, alınacak cevaplara göre bilirkişi kurulu raporu denetlenmeden eksik inceleme ile hükme esas alınan rapor inandırıcı görülmediğinden kararın bozulmasına karar verilmiştir.
F. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Son Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; bilirkişi raporuna itirazlarının değerlendirilmediğini, kök raporda aynı emsal ile değer oranı 1,43 iken hükme esas alınan ek raporda gerekçesi gösterilmeden değer oranı 0,99 olarak alınmak suretiyle belirlenen bedelin düşük olduğunu, bilirkişi raporları arasındaki çelişkiler giderilmeden karar verilmesinin hatalı olduğunu, muhdesatların bedelinin düşük belirlendiğini ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, ... olarak davacı idare ile davalı tapu maliki arasındaki kamulaştırma bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 427 ilâ 439 uncu maddeleri.
2. 2942 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin sekizinci fıkrası ve 11 inci maddesi.
3. Değerlendirme
1. Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanun’un geçici 3 üncü maddesinin atfıyla 1086 sayılı Kanun’un 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten önceki 428 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukukî nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı vekilinin aşağıdaki paragrafın kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
3. Dava konusu taşınmaza 2942 sayılı Kanun'un 11 inci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca emsalin üstün ve eksik yönleri belirlenip kıyaslaması yapılarak değer biçilmesinde yöntem itibarıyla bir isabetsizlik görülmemiştir.
4. Buna karşın; dava konusu taşınmazın değeri belirlenirken emsal olarak incelenen ... Mahallesi 154 ada 2 parsel ile dava konusu taşınmazın kıyaslanması hususunda bilirkişi raporları arasında çelişki bulunmaktadır.
5. Bozma sonrası alınan 04.09.2023 tarihli kök raporda dava konusu taşınmaz emsalden 1,43 kat değerli bulunmuşken, hükme esas alınan 05.01.2024 tarihli ek raporda yine aynı emsal incelenmiş ve dava konusu taşınmaz bu sefer 0,99 daha değersiz bulunmuştur. Bu husus emsal ile dava konusu taşınmazın kıyasında çelişki oluşturduğu gibi, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan metrekare değerleri dosya kapsamına alınarak rapor denetlenmeden hüküm kurulduğu ve dosya kapsamındaki birinci karara esas alınan bilirkişi raporunda m2 birim bedeli 936,00 TL, ikinci karara esas alınan bilirkişi raporunda m² birim bedeli 960,00 TL, üçüncü karara esas alınan bilirkişi raporunda m² birim bedeli 935,00 TL, dördüncü karara esas alınan ek bilirkişi raporunda ise 640,00 TL/m² olarak belirlendiği gözönünde bulundurulduğunda rapor inandırıcı görülmediğinden ayrılma nedenleri konusunda çelişkiyi giderecek şekilde bilirkişi heyetinden ek rapor alınıp sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi bozmayı gerektirir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile Mahkeme kararının BOZULMASINA,
Davalıdan peşin alınan temyiz harcının istenildiğinde iadesine,
06.03.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.