"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ: Erzurum Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/278 Esas, 2023/1359 Karar
KARAR : Esastan ret
İLK DERECE MAHKEMESİ: Tunceli 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2019/310 Esas, 2020/76 Karar
Taraflar arasındaki bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilerek tapuya tescili davasında yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacılar ve davalıların ... Yapı Kooperatifi üyesi olduklarını, söz konusu kooperatifin ... Mevkii 104 ada 41 ve 42 nolu parsellerde kain üzerinde A, B ve C bloktan ibaret 10'ar daireden oluşan toplam 30 daire inşaa ettiğini, bu arsaların ...Yapı Kooperatifi adına kayıtlı iken 104 ada 5 parselden ifraz edilerek 104 ada 41 ve 42 nolu parseller halini aldığını ve S.S. Bayındırlık Yapı Kooperatifine 04.05.1987 tarihinde satıldığını, daha sonra da ... Yapı Kooperatifi adını aldığını, söz konusu parsellerin ilk alındığında iki parsel arasından yol geçtiği için tüm işlemlerin iki parsele ilişkin olarak aynı tarihlerde, aynı yetkili kişilerce kooperatif adına gerçekleştirildiğini, bu yönü ile 20.07.1987 tarihinde S.S. Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü Konut Yapı Kooperatifi tarafından kat irtifakı tesisinin yapıldığını, bu irtifak yapılırken A blok olarak gösterilen 104 ada 42 nolu parseldeki taşınmazlardan 1, 2, 9 ve 10 nolu bağımsız bölümlerin arsa payının 7/76, diğer arsaların bağımsız bölüm payının ise 8/76 olarak tesis edildiğini, 104 ada 41 parselde inşa edilecek B ve C blokların 1, 2, 9 ve 10 nolu bağımsız bölümlerin arsa payları 6/132, diğer bağımsız bölümlerin arsa paylarının ise 7/132 olarak gösterildiğini, inşaat ruhsatlarının her iki parsel için aynı anda alındığını, yönetim planlarının 20.07.1987 tarihli ve 198-199 yevmiye ile alındığını, 29.09.1990 yılında kura çekiminin yapıldığını, kura çekimini gösterir noter evrakında ... Konut Yapı Kooperatifi yerleşim planının da ekli olduğunu, bu plana göre A blok yolun bir tarafında, B ve C blokların ise yolun diğer cephesine konumlandığını, yine vaziyet planına göre D ile gösterilmiş yerinde krokide konumlandırıldığını, kuralar çekilip tasfiyesi gerçekleştirilmesine kadar bütün kooperatif üyelerinin toplamda aynı bedeli ödediğini, bir üyenin diğerinden fazla ödediği bir bedelin olmadığını, her hangi bir daire için şerefiye parasının da ödenmediğini, kredilerin borçlandırılmasına ilişkin sözleşme de bütün 30 ortak adına imzalandığını ve bütün ortakların dairelerinin ipoteğe konu edildiğini, yine dönemin kooperatif başkan ve yönetim kurulu üyesinin istemleri doğrultusunda A, B, C bloklar üzerinde 05.11.1991 tarihinde kat mülkiyeti tesis edildiğini, bu açıdan yürütülen bütün usulü işlemlerde 104 ada 41 ve 42 nolu parseller ayrımına gidilmeksizin kooperatif adına işlemlerin gerçekleştirildiğini, B ve C blok şeklinde bir düzenin olmayacağı, B ve C bloktan bahsedildiğinde öncesinde A bloğun da olacağının tartışılmayacak bir durum olduğunu, 21.03.1993 tarihinde yapılan yönetim kurulu toplantısında kooperatifin tüm işlemlerinin bittiğini ve üyelerin evlerine taşındığı kooperatife karşı tüm yükümlülüklerin yerine getirildiği, herhangi bir borcunun kalmadığı kararlaştırılarak kooperatifin tasfiyesine karar verildiğini ve 02.07.1993 tarihinde tarihinde yapılan olağan genel kurul sonrasında tasfiye yapıldığını, tüm bu süreçlerde ilk kat irtifakı tesis edilirken arsa payı dağılımında arsa payının A, B, C bloklar toplamı 2987 m² baz alınarak yapılması gerekirken A blok 104 ada 42 nolu parsel baz alınarak arsa payının dağıtıldığını, B ve C bloklar için ise 104 ada 41 nolu parsel baz alınarak 2263 m² üzerinden arsa payının dağılımının gerçekleştiğini, oysa arsa payının dağılımının 2987 m² ve 30 daire nazara alınarak gerçekleşmesi gerekirken ayrı ayrı değerlendirilerek A blokta oturanlar aleyhine oluşacak şekilde eksik arsa payı dağılımı gerçekleştirilmesinin usul ve kanuna aykırı olduğunu, bu dağılımın kat malikleri açısından haksızlığa yok açtığını, aynı şart ve koşullarda kooperatife üye olup aynı ücreti yatıran; ancak kurada A bloğu çekmeleri dolayısıyla arsa payları eksik olarak hesaplanan kat maliklerinin mağdur olduğunun açık olduğunu, bu yapıların hali hazırda ortak olarak kullandıklarının bir başka göstergesinin ise A blok altındaki kazan dairesinin 3 bloğunun ortak kazan dairesi olarak kullanılmasının yine A blok bodrum katta kiraya verilen dairenin kira bedelinin 30 daire açısından ortak gelir olarak kullanılması olduğunu belirterek 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan (634 sayılı Kanun) kaynaklanan arsa paylarının toplu yapı esasları nazara alınarak yeniden düzenlenmesi için başvurunun hasıl olduğunu belirterek Tunceli ili, Merkez Atatürk Mahallesi 104 ada 41 ve 104 ada 42 parsellerde tapuya kayıtlı bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazların arsa paylarının 634 sayılı Kanun hükümlerine göre yeniden düzenlenerek ve tespit edilen arsa paylarının tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
II. CEVAP
1. Davalılar ..., ..., ..., ..., ... cevap dilekçelerinde özetle; öncelikle davanın husumet yönünden reddine karar verilmesini, Mahkemenin yargı yolu bakımından görevli olmadığını, dava konusu parsellerin imar uygulaması neticesinde oluştuğunu ve bu davaların 634 sayılı Kanun'a dayanılarak ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) genel hükümleri çerçevesinde taraflarına yöneltilmesinin doğru olmadığını ve idare mahkemesinde açılması gerektiğini belirterek öncelikle husumet yönünden reddine, haksız ve yersiz olarak açılan davanın usulden ve esastan reddine karar verilmesini talep etmişlerdir.
2. Davalı ..., ... ve ... vekili sunduğu cevap dilekçesinde özetle; kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenen davacıların aradan uzunca bir zaman geçtikten sonra bunun düzeltilmesini istemekte iyi niyetli olmadıklarını, bu hususun 634 sayılı Kanun'da belirtildiğini, yine davacıların aynı kanun gereğince korunmaya değer hukuki yararları olmadığını, dava konusu taşınmazlar üzerinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulur iken kat mülkiyeti yasası ve hukukun genel hükümlerine uygun davranıldığını, 634 sayılı Kanun'da kat mülkiyeti ile kat irtifakı kurulur iken bu mülkiyete konu olan gayrimenkullerin bağımsız bölümlerinin her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değeri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkca gösterilmesi suretiyle kurulması gereğinin belirtildiğini, dava konusu taşınmazlarda da bu hususun göz önüne alınarak kurulduğunu, yine yüksek mahkeme kararlarının da kanuna uygun olarak bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerinin, cinslerinin, bulunduğu katların, alanının, ısınma ya da aydınlatma sistemlerinin, mimari kullanım şeklinin, cephesinin, manzarasının, kullanım amacının, eklentilerinin durumunun, güneşten yararlanma durumunun, rüzgar ve dış etkenlerden etkilenme durumunun bağımsız bölümlere arsa payı belirlenmesinde esas alınacağının belirtildiğini, arsa payı, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulurken amacın ana yapının veya yapıların bulunduğu parsel arsasından bağımsız bölümlere rayiç değerleri oranında arsadan pay verilmesi olduğunu, yalnızca arsa payının bağımsız bölüm sayısına bölünerek eşit pay verilemeyeceği gibi bağımsız bölümlerin metrekarelerine göre de pay verilemeyeceğini, arsa payının belirlenirken bağımsız bölümün değerinin bulunarak bu değerin bağımsız bölüme özgülenen arsa payı karşılaştırılarak denklik sağlanacağını, dava konusu bağımsız bölümlere de arsa payı belirlenip özgülenirken bu gereğe uyulduğunu, her bir bloktaki 1, 2 ve 9, 10 numaralı bağımsız bölümlerin arsa payının farklı olması bu bağımsız bölümlerin değerinin esas alınarak belirlendiğini, 1 ve 2 nolu bağımsız bölümlerin binanın giriş katı, 9-10 numaralı bağımsız bölümlerin ise çatı katına denk geldiğini, bu bölümlerin sorunlu olduğu ve değerleri düşük olduğu için her iki kattaki taşınmazlara arsa payının denklik oluşması adına kanuna uygun olarak belirlendiğini, diğer bağımsız bölümler içinde bu gereği uyulduğunu, A blokun diğer bloklar ile ilgisinin olmadığını ve kendine ait arsa ve kat mülkiyeti hükümlerine tabi olduğunu ve arsa payı özgülemesinin yapıldığını, arsa payı tahsisine göre B ve C blokların ortak kullanım alanlarının A bloktan farkli olduğu gibi, B ve C blokun gider ve harcamalarının da kendine özgün olduğunu, B ve C blok tarafından çevre düzenlemesi ve diğer ortak kullanım alanları için yapılan harcamaların sadece aynı blok sakinleri tarafından karşılandığını, yakın zamanda Belediyenin düzenleme ortaklık payı kesintilerinin sadece B ve C blokun bulunduğu arsa üzerinde yapıldığını ve 540 m² azaldığını, söz konusu azalmanın imar uygulamasından sonra tapuda güncellendiğini ve arsa paylarından düşülmediğini, bu payların güncellenmesi halinde davalı bağımsız bölümlerin arsa paylarının davacılara göre fazla olmadığının açık olduğunu belirterek; davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacılar vekili istinaf dilekçesinde özetle; Mahkemece verilen kararın usul ve kanuna aykırı olduğunu, yapılan bütün dairelerin kooperatif tarafından yapıldığını, daha sonradan kura çekilerek ferdileştirme işlemi yapıldığını, bütün kooperatif üyelerinin aynı bedeli ödediklerini, dönemin kooperatif başkan ve yönetim kurulu üyesinin istemleri doğrultusunda A, B, C bloklar üzerinde 05.11.1991 tarihinde kat mülkiyet tesis edildiğini, yürütülen bütün usulü işlemlerde 104 ada 41 ve 42 no’lu parseller ayrımı yapılmaksızın kooperatif adına işlemlerin gerçekleştirildiğini, hak ve yükümlülüklerin herkes adına eşit olduğunu, kat mülkiyeti geçişi sırasında B ve C blok ayrı tutularak A blok maliklerinin arsa payları eksik hesaplanmak suretiyle tapuya kayıt yapıldığını, Mahkemece gerekçesinde kat mülkiyetinin kurulması aşamasında arsa paylarının tüm maliklerin bilgisi olduğunu, müvekkilinin dava dilekçesinde belirtiği kooperatifin tasfiye olmadan önce taşınmazların bloklarının belirlendiğini, taşınmazların tapularını alırken arsa paylarının belli olması ve bu paylardan haberdar olduklarını, eldeki davaya kadar uzun bir süre boyunca itirazlarının olmadığını görüldüğüne değinildiğini, bu gerekçenin hukuken kabul edilemeyeceğini, tapuda kat mülkiyeti işlemini gerçekleştiren kişilerin müvekkillerinin olmadığını, kat mülkiyetine geçiş işlemini gerçekleştiren kişilerin B ve C blokta hak sahibi olan başkan ve yöneticilerinin olduğunu, tapuda hangi şekilde arsa payı dağıtıldığından davacıları bilgisinin bulunmadığını, tapu kayıtlarında ve dosyaya sunulan kooperatif kayıtlarında davacıların bütün kat maliklerini arsa paylarını bildiklerine dair bir belge bulunmadığını, maliklerin tek bildikleri şeyin kendilerine hangi bloktan kaçıncı katın çıktığını, arsa payı düzeltim davalarında herhangi bir zamanaşımı ve hak düşürücü süre söz konusu olmayacağını, kat maliklerinin her zaman için davayı açma haklarının bulunduğunu, Mahkemenin eldeki davaya kadar uzun bir süre geçmiş olması gerekçesinin hatalı olduğunu, Mahkemece alınan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığını, rapora karşı itirazlarının detaylı şekilde sunduklarını, bu itirazlarının değerlendirilmediğini, raporun hiçbir bölümünde A, B, C blok arsa payı dağıtımının orantılı olduğuna dair tek bir tespitte yapılmadığını, Mahkemenin ve bilirkişilerin davanın esasını değerlendirmediklerini, ikinci planda davanın esasının B ve C blok lehine A blok aleyhine olacak şekilde arsa payı dağıtılması olgusu olduğunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanun'undan kaynaklı arsa paylarının toplu yapı esasları nazara alınarak yeniden düzenlenmesi gerektiğini, Mahkemenin aksi kabulle davanın reddine karar verilmesinin usul ve kanuna aykırı olduğunu ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile arsa payları arasında orantısızlık olduğu hususunun ispat edilemediği, böylece Mahkeme kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili temyiz dilekçesinde özetle; istinaf dilekçesindeki itirazlarını tekrar ederek kararın eksik araştırma ve inceleme neticesinde verildiğini ileri sürmüştür.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, tarafların kat maliki oldukları ana gayrimenkulde bağımsız bölümlerin arsa paylarının değerleriyle orantılı olup olmadığının tespiti ile yeni arsa paylarının tapu siciline tesciline ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
1.6100 sayılı Kanun'un 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri.
2. 634 sayılı Kanun'un 3 üncü maddesi.
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Dava konusu ana gayrimenkullerde 1991 yılında kat mülkiyetinin tesis edildiği hususunda uyuşmazlık yoktur. İki parselin ayrı ayrı kat mülkiyetli olduğu gözetildiğinde bir bütün olarak arsa payı düzeltilmesi yapılamayacağı gözetilerek Mahkemece yazılı olduğu şekilde davanın reddine karar verilmesi yerindedir.
3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacılar vekilinin yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Davacılardan peşin alınan temyiz harcının Hazineye irat kaydedilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
30.04.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
LÇ