"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1524 E., 2022/338 K.
DAVA TARİHİ : 25.12.2017
HÜKÜM/KARAR : Kabul-Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Konya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2017/1088 E., 2021/449 K.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı ... vekili ve davalı ... vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile davalı ... arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkillerine bir adet daire verilmesinin kararlaştırıldığını, taşınmazın müteahhidin kardeşi ...'a devir ve temlik edildiğini, müteahhitlerin taşınmazı davacılardan habersiz davalı ... Petrol Ürünleri Ltd. Şti.'ye devrederek taşınmaz üzerine ipotek tesis edildiğini, davacıların durumdan haberdar olmaları üzerine dairenin davacı ...'a ipotekle birlikte devredildiğini ancak ipotek şerhinin kaldırılmadığını, daha sonra taşınmazın banka aracılığıyla satışa çıkarıldığını ve ihale yoluyla davalı ... tarafından satın alındığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini yerine getirmemesi durumunda üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasının dinlenmeyeceğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshine, 10 numaralı bağımsız bölümün davacılardan ... adına tesciline, mümkün olmazsa daire bedelinin davalı ... dışındaki diğer davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin iyi niyetli olduğunu, kendisinin gayrimenkul alım satımı yaptığını, 10 yıldır bu işle iştigal ettiğini, taşınmazı icrada yapılan ihaleden satın aldığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
2-Davalı ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacılar ile aralarında sözleşme bulunmadığını, sunulan sözleşmede davacılardan sadece üçünün imzasının bulunduğundan sözleşmenin geçersiz olduğunu, davalı ...'ın taşınmazın bedelini ödeyerek davacılardan hisseyi satın aldığını ve diğer davalı ... Petrol Ürünleri Ltd. Şti.'ye sattığını, ipoteğin ... Petrol Ürünleri Ltd. Şti. aleyhine konulduğunu, sözleşmenin geçerli kabul edilmesi halinde bile yüklenici Süleyman'a devir olmadığından davacıların edimini yerine getirmemiş olduğunu, davalı ... Petrol Ürünleri Ltd. Şti'nin taşınmazı daha sonra ...'a devrettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
3-Davalı Vakıfbank vekili cevap dilekçesinde özetle; ... LPG Petrol Ürünleri Ltd. Şti.’nin kullanmış olduğu krediden dolayı dava konusu taşınmaz üzerine ipotek konulduğunu, taşınmazın icradan satıldığını, davanın bir yıllık hak düşürücü süre içinde açılmadığını, icra takibinden davacı ...'in haberdar edildiğini, tüm işlemlerden bilgi sahibi olduğunu, müvekkili bankanın iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
4-Davalı ... Petrol Ürünleri Ltd. Şti. davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacılardan ..., Hasan ve Mustafa'nın 25/12/2010 tarihinde arsa sahibi sıfatıyla davalı ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı, diğer davacıların da muvafakatlarının bulunduğu, taşınmaz üzerindeki inşaatın tamamlanmış olduğu göz önüne alındığında davacılar ile yüklenici Süleyman arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulduğunun kabul edildiği, davalı ... ile Ramazan'ın birlikte yüklenici sıfatıyla çalıştıkları, tapu kayıtları incelendiğinde davacıların hisselerini 27/07/2011 tarihinde yüklenici Ramazana devrettikleri, Ramazan’ın diğer davalı ... şirketine 09/01/2015 tarihinde devrettiği ve üzerine davalı Vakıflar Bankası lehine ipotek tesis edildiği, ... şirketinin de 24/01/2015'te taşınmazı davacı ...'e devir ettiği, 06/12/2017 tarihinde Konya 9. İcra Dairesinin 2016/10274 sayılı takibinde ihale yoluyla diğer davalı ...'a devredildiği, davacı arsa sahibinin her ne kadar bağımsız bölüm teslim edilmiş olsa dahi üzerinde ipotek tesis edilerek yapılan teslimin sözleşmeye uygun bir teslim niteliğinde olmayacağından sözleşmenin feshi koşullarının oluştuğu, ancak inşaatın tamamlandığı ve bu hususta tarafların uyuşmazlığı bulunmadığı anlaşıldığından geriye etkili feshin (dönme) koşullarının oluşmadığı bu sebeple sözleşmenin ileriye etkili feshi koşulları oluştuğu, davalı yüklenici Süleyman ve kardeşi Ramazan'ın ve ondan devir alanların, taşınmaz üzerinde sınırlı ani hak sahibi olan Vakıfbank'ın yüklenici tarafından tam bir teslim yapılmadığından tapuya ... ilkesinden TMK 1023 hükmü gereğince faydalanamayacağı gerekçesiyle; davacılar ile davalı ... arasında akdedilen 25.12.2010 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, davalı ... adına kayıtlı Konya ili Karatay ilçesi Mengene Mahallesi 25026 ada, 9 parsel 10 numaralı bağımsız bölümün mülkiyet tapusunun iptali ile davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ... ve ... vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; sözleşmenin geçersiz olduğunu, davanın 1 yıllık hak düşürücü süreden sonra açıldığını, davacı ...'ın taşınmazı 24.06.2015 tarihinde üzerinde mevcut ipotekle beraber satın almış ve bu tarihte taşınmazı üzerindeki ipoteği görmüş olduğunu, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile icra takibinde mevcut 20.04.2016 tarih ve 12019 yevmiye no.lu ihtarnamenin 28.04.2016 tarihli tebliğ şerhi incelendiğinde davacı ...’a ihtarnamenin tebliğ edildiğini, satış işlemleri bittikten ihale kesinleştikten sonra eldeki davanın açılmasının hakkın kötüye kullanılması mahiyetinde olduğunu, müvekkili bankanın iyiniyetli olduğunu, diğer taraftan müvekkili kurumun arsa üzerine ipotek koymamış olduğunu, bir bağımsız bölümün yani bitmiş bir gayrimenkulün üzerine ipotek tesis ettiğini belirterek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; iskan ruhsatı alınmış ve kat mülkiyetine geçilmiş bir dairenin resmi ihale yolu ile müvekkiline satılmış olduğunu, müvekkilinin iyiniyetli olduğundan davacılara karşı sorumlu bulunmadığını belirterek, kararın kaldırılmasını istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenici Süleyman ve üzerine arsa payı devredilen ..., arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini inkar etmişseler de, ilk derece mahkemesi kararını istinaf etmediklerinden, sözleşme ilişkisini kabul etmiş sayıldıkları, davalı ... Petrol Ürünleri Ltd. Şti.'nin de yüklenici ...'dan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini devraldığı, arsa maliklerinin de devre muvafakat ettikleri, davalı ... Petrol Ürünleri Ltd. Şti.'nin yapıyı tamamladığı, davacıya ait olması gereken dava konusu 10 no.lu bağımsız bölüm üzerine davalı Vakıfbank lehine davalı ... Petrol Ürünleri Ltd. Şti.'nin borcundan dolayı ipotek konulduğu, bağımsız bölümün daha sonra davacı arsa sahibi ... tarafından üzerindeki ipotekle birlikte çekincesiz olarak devralındığı, taşınmazın da ipotek borcundan dolayı cebir icrayla satılıp diğer davalı ... adına tescil edildiği, davacı arsa sahiplerinden ...’in, sözleşme kapsamında kendisine verilecek bağımsız bölümü üzerindeki ipotekle birlikte devraldığına, cebri icra aşamasında dahi taşınmazın satışına engel olacak hiçbir itirazda bulunmamasına göre ipotek alacaklısı davalı Vakıfbank ile taşınmazı cebri icra neticesinde kazanan davalı ...'un iyiniyetinin korunması gerektiği, nitekim, davacı arsa sahibinin kendi mülkiyetinde bulunan taşınmazın cebri icra yoluyla satış işlemlerine karşı çıkmayıp daha sonra bu şekilde dava açması hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğu, bu davalıların kötüniyetli olduğunun ispat edilemediği, davalı yüklenici ... Petrol Ürünleri Ltd. Şti. bakımından ise, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası kapsamında devrettiği 10 no.lu bağımsız bölüm şirketin kendi borcu nedeniyle satıldığından, sözleşmeden kaynaklı borcunu hala ifa etmemiş sayıldığı, davacı arsa sahiplerinin müspet zararı olan taşınmazın 190.000,00 TL olan rayiç değerini, davalı yüklenici ... Petrol Ürünleri Ltd. Şti.'den isteyebileceği gerekçesiyle, davalı Vakıfbank vekilinin ve davalı ... vekilinin istinaf başvurularının kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davacıların tapu iptali tescil talebinin reddine, davalı ... Petrol Ürünleri Ltd. Şti.'ye yönelik terditli davanın kabulüne, 190.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı ...'a verilmesine, diğer davalılar yönünden açılan davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacılar vekili temyiz dilekçesinde; müvekkillerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı ... Petrol Ürünleri Ltd. Şti.'ne devrine muvafakat etmediklerini, zaten sözleşmede devir yasağı bulunduğunu, taşınmazın müvekkili adına tescil edilmesinin devre muvafakat olarak değerlendirilemeyeceğini, üzerinde ipotek şerhi bulunarak yapılan teslimin, sözleşmeye ve usule uygunluğundan bahsedilemeyeceğini, taşınmaz müvekkillere tamamlanmış, her türlü şerhlerden ari ve oturulabilir vaziyette teslim edilmek zorunda olduğunu, yüklenicinin ancak o zaman taşınmaz üzerindeki hakka sahip olacağını, bu hususa ilişkin iyiniyet iddiası dinleyemeyeceği gibi taşınmazın cebri icra yolu ile satılmış olmasının da önemi olmadığını, zira İpotek sahibi Vakıfbank A.Ş.’nin hiç bir zaman gerçek bir ipotek hakkına sahip olmadığını, TMK’nın 3. maddesi gereğince iyiniyet asıl olup, müvekkillerin kötüniyetli olduklarını gösterir bir eylemlerinin mevut olmadığını belirterek, temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan fesih, tapu iptal ve tescil, mümkün değilse tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri.
3. Değerlendirme
1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun'un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Davacı vekilince karar temyiz edilmiş ise de; istinaf mahkemesince yukarıda belirtilen değerlendirmeler usul ve yasaya uygun olduğundan ve davacı arsa sahibi ...’ın sözleşme kapsamında kendisine verilecek bağımsız bölümü üzerindeki ipotekle birlikte devralıp, itirazda bulunmamasına göre davalı Vakıfbank ve davalı ...’nin iyiniyetinin korunması gerektiğinden davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
3.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davacılar vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan nedenlerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden ilgililerden alınmasına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
05.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.