"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2019/1399 E., 2021/2884 K.
HÜKÜM/KARAR : Kısmen Kabul
İLK DERECE MAHKEMESİ : Bakırköy 5. Tüketici Mahkemesi
SAYISI : 2018/215 E., 2019/289 K.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasında, Bölge Adliye Mahkemesince verilen kaldırma kararı doğrultusunda yapılan yargılama sonucunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı ... San. Ve Tic. A.Ş. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili ile davalılardan ... San. Ve Tic. A.Ş. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ile arsa sahipleri arasında Bakırköy .... Noterliğinde 12/07/2011 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkili ile yüklenici ... . arasında akdedilen 04/05/2011 tarihli satış sözleşmesi ile yükleniciye düşen B blok 60 no.lu bağımsız bölümün satın alındığını, sözleşme gereği borçlarını ifa eden müvekkiline konutun teslim edilmediğini ve bir başkasına satıldığını belirterek, dava konusu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini, mümkün olmadığı takdirde müvekkillinin ödediği tüm bedellerin yasal faizi ile birlikte tüm davalılardan alınarak müştereken ve müteselsilen tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Davalılardan ... San. Ve Tic. A.Ş. vekili cevap dilekçesinde; davalıların tümünün dava dilekçesinde yer alması gerektiğini, davacı vekilince birkaç arsa maliki davalı olarak gösterilerek diğer davalıların mahkemece tespit edilmesinin istendiğini, taşınmazın aynından kaynaklanan dava olduğu için taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğunu bu nedenle davanın yetki yönünden reddi gerektiğini, işin esası bakımından da davacıya karşı taahhüdünün bulunmadığını, önceki yüklenici inşaatı tamamlayamayınca arsa sahipleri ile akdettikleri yeni bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat yapımını üstlendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
2.Diğer davalılar davaya cevap vermemişlerdir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
1.İlk Derece Mahkemesinin 19/10/2017 tarihli, 2016/1935 Esas ve 2017/2480 Karar sayılı kararı ile satış vaadi sözleşmesinin davacıyla ... . arasında akdedildiği ve toplam 75.800 TL'nin bu şirkete ödendiği, davalının yükümlülüğünü yerine getirmediği ve bu tutarı iade etmekle yükümlü olduğu, davacı ile diğer davalı ... San. Ve Tic. A.Ş. arasında bu şirkete yükümlülük getirecek herhangi bir sözleşmenin bulunmadığı, aynı şekilde gerçek kişi davalıların da davacının talebiyle ilgili olarak herhangi bir yükümlülük altında bulunmadığı, bu tutarın iadesinden herhangi bir şekilde sorumlu olmadıkları, tapunun iptal edilmesi koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın ... . açısından kabulü ile 75.800,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile işbu davalıdan alınıp davacıya verilmesine, diğer davalılar açısından husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir.
2.Kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 22/02/2018 tarihli, 2018/293 Esas ve 2018/293 Karar sayılı kararı ile davalı ... San. Ve Tic. A.Ş. ile ... . şirketleri arasındaki sözleşmenin temini ile borcun üstlenilmesi kapsamının belirlenmesi, yeni müteahhit ... San. Ve Tic. A.Ş.nin eski müteahhitin üçüncü kişilere karşı borçlarını da temlik alıp almadığı hususunun belirlenmesi gerektiği, dava konusu taşınmazın mülkiyetinin yargılama sırasında el değiştirdiği anlaşılmakla HMK m. 125 uyarınca davacıya seçimlik hakkı hatırlatılarak sonucuna göre yargılamaya devam etmesi gerektiği belirtilerek sair istinaf itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek bulunmamakla yerel mahkeme kararının kaldırılmasına; yüklenicinin davacılara olan borcunun temlik edilip edilmediği, iki yüklenici arasındaki ilişki ve alacaklı davacıların durumu değerlendirilip araştırılarak ve davacıya HMK'nın 125. maddesindeki haklarını ne şekilde kullanacağının açıklattırılması ile bu delillerin toplanması ve değerlendirilmesi için dosyanın mahalline iadesine karar verilmiştir.
3.Kaldırma kararı sonrasında yapılan yargılama neticesinde İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararı ile gerek ... .'nin gerekse ... San. Ve Tic. A.Ş..'nin yüklenici konumunda oldukları ancak aralarında herhangi bir yazılı sözleşmenin varlığının ortaya konulamadığı, arsa sahipleri ile yapmış oldukları inşaat sözleşmelerine istinaden kendilerine kalan bağımsız bölümleri 3. kişilere satmış olmaları nedeniyle yapılan işlemlerin alacağın temliki niteliğinde olduğu, ... San. Ve Tic. A.Ş. nin arsa sahipleri ile yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki hükümler dikkate alındığında Altima'nın bir önceki yüklenicinin sözleşme yaptığı kişilerle yeni koşullara göre anlaşma yoluna gidilip inşaatı tamamlayacağının öngörüldüğü, bu nedenle ... San. Ve Tic. A.Ş.'nın ... .'ın yükümlülüklerini üstlenildiğinin değerlendirildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmelerine istinaden yükleniciden bağımsız bölüm satın alan tüketicilerin hak sahibi olabilmesi için yapımın sözleşmeye imar mevzuatına ve mimari projeye uygun olarak bitirilmiş olması gerektiği, dava konusu bağımsız bölümün davacı adına tescilinin mümkün olmayacağı, davacının davalı tüzel kişilerden dava konusu bağımsız bölümlere ilişkin yapılmış olan ödemelerin iadesi isteminde haklı olduğu, davacının 120.000,00 TL sözleşme bedelinin 75.800,00 TL'sini ödediği, Kentyap tarafından başlatılan inşaatla ilgili ... San. Ve Tic. A.Ş.'nın da dava konusu inşaatı tamamlama yükümlülüğü altına girdiği, davalılardan Helim ile Hacı Ahmet'in arsa sahibi olmaları nedeniyle bu kişilere karşı husumet yöneltilemeyeceği, bağımsız bölümün ... San. Ve Tic. A.Ş. adına kayıtlı iken dava dışı kişilere devredildiği, bu nedenle davacının bedel iadesi talebinin yerinde olduğu gerekçesiyle davalılar ... ile ... açısından pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine, diğer davalılar açısından davanın kabulü ile, 75.800,00 TL'nin tahsilde mükerrerlik oluşmaması kaydıyla dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılar .... ve ... San. Ve Tic. A.Ş.'den alınıp davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... San. Ve Tic. A.Ş. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
... San. Ve Tic. A.Ş. vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davacının ... . ile imzaladığı sözleşmenin tarafı olmayan müvekkili ... San. Ve Tic. A.Ş.'dan bir talepte bulunamayacağını, yerel mahkemenin müvekkili ... San. Ve Tic. A.Ş.'nin, ... .'ın yükümlülüklerini üstlendiğine dair kanaatinin doğru olmadığını, müvekkili ile .... arasında hiçbir hukuki, ticari ya da fiili bir ilişki bulunmadığını, ... .'ın proje yüklenicisiyken yapılması planlanan inşaatı yapmayarak iş alanını terk ettiğini, arsa malikleri ve ... .'ın imzalamış oldukları kat karşılığı inşaat sözleşmesini anlaşarak feshettiklerini, projeden adi yazılı sözleşme ile bağımsız bölüm alan üç bine yakın kişinin mağdur olduğunu, mağdurların bir dernek kurduklarını ve bu dernek ve arsa maliklerinin müvekkili şirket ile anlaşarak düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesini imzaladıklarını, taşınmazda yeni projeye başlandığını ve inşaatın yapıldığını, müvekkilinin .....nin yükümlülüklerini üstlenmediğini ileri sürerek yerel mahkeme kararı kaldırılarak davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıya seçimlik hakkı hatırlattırılarak sonucuna göre yargılamaya devam edildiği, davacı vekilinin 03/04/2018 havale tarihli dilekçesi ile taşınmazın rayiç değerinin tespit edilerek taşınmaz değeri kadar tazminatın faizi ile birlikte ... San. Ve Tic. A.Ş.'den tahsilini talep ettikleri, taleplerini tazminata dönüştürdüklerini beyan ettiği, davalı şirketlerin sicil kayıtları celp edildiği, ödeme belgeleri celp edilip bilirkişiden ek rapor alındığı, arsa sahipleri ile ikinci yüklenici ... San. Ve Tic. A.Ş. arasındaki 20/01/2014 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 8.30. maddesi kapsamında; "taşınmaz malikleri önceki müteahhidin iş bu sözleşmenin müteahhidinden hiç bir hak talep etmeyeceğini, bir hak talebi olursa dahi bunu kendilerinin karşılayacağını kabul ederler. İş bu sözleşmenin geçerlilik kazanacağı güne kadar yapılan iş ve işlemlerden kaynaklanan her türlü yükümlülük taşınmaz malikinin yükümlülüğündedir." şeklinde taraflarca kabul edilmiş olan düzenleme gereğince önceki dönemden kaynaklanan yükümlülüğün maliklerce üstlenildiğinin, yeni yükleniciye her hangi bir sorumluluk yüklenmediğinin, bu düzenlemenin aksi yönde dosyaya her hangi bir delil ve belgenin de ibraz edilmediğinin anlaşıldığı gerekçesiyle davalı ... San. Ve Tic. A.Ş. vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile kararın kaldırılmasına ve yeniden hüküm kurulması suretiyle davalı ... San. Ve Tic. A.Ş. yönünden davanın reddine, davalılar ... ile ... açısından pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine, davalı Kentyap İnşaat Sanayi Tic Ltd Şti açısından davanın kabulü ile, 75.800,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalı ... .'nden alınıp davacıya verilmesine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalılardan ... San. Ve Tic. A.Ş. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1. Davacı temyizi temyiz dilekçesinde; ... San. Ve Tic. A.Ş.'nin inşaatı ....nden muvazaalı devraldığını, birlikte hareket ettiklerini, ... San. Ve Tic. A.Ş. vekilinin duruşmada daire başı fark bedeller alınarak yeni sözleşmeler imzalandığını ikrar ettiğini, ... .nin inşaatı %29,40 seviyesine kadar getirdiğini ve arsa sahiplerinden bir bedel almadan işi ve inşaatı devrettiğini, davacının da kısmi inşaat bedeli kadar sebepsiz zenginleşen arsa sahiplerinden yüklenici halefi sıfatıyla ödediği bedeli isteyebileceğini, diğer arsa maliklerinin tespit edilerek davaya dahil edilmesi gerektiğini, arsanın büyük kısmının davalı ... San. Ve Tic. A.Ş.'ye ait olduğunu ve davalı ... San. Ve Tic. A.Ş.'nın arsa maliki olarak da sorumluluğu bulunduğunu, muvaaza açıkça ispat olunduğundan davalı ... San. Ve Tic. A.Ş.'nin de müvekkiline karşı sorumlu olduğunu ileri sürerek hükmün bozulmasını talep etmiştir.
2. Davalı ... San. Ve Tic. A.Ş. vekili temyiz dilekçesinde; dava değeri 75.800,00 TL olduğundan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hükmedilmesi gereken vekalet ücretinin 10.654,00 TL olduğunu ileri sürerek hükmün vekalet ücreti yönüden düzeltilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde tazminat istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 818 sayılı Borçlar Kanununun 106-108 nci maddeleri ile 355 ve devamı maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre ve özellikle karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 7/2 maddesinde davanın dinlenebilmesi için kanunlarda öngörülen ön şartın yerine getirilmemiş olması ve husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmesinde, davanın görüldüğü mahkemeye göre bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde yazılı miktarları geçmemek üzere üçüncü kısımda yazılı avukatlık ücretine hükmolunacağının düzenlenmiş bulunmasına göre davalı ... San. Ve Tic. A.Ş. vekili yararına hükmedilen vekalet ücreti de usul ve kanuna uygun olup davalı Altima vekili ile davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Davacı harçtan muaf olduğundan peşin alınan harcın iadesine,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz eden davalı ... San. Ve Tic. A.Ş. ye yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,20/09/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.