"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/938 E., 2022/1135 K.
DAVA TARİHİ : 21.06.2016
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Samsun 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/96 E., 2022/94 K.
Taraflar arasındaki tazminat, eksik iş bedeli ve nama ifaya izin davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre davalının kararlaştırılan zamanda teslimi gerçekleştiremediğini, davalı yüklenicinin eksik ve ayıplı imalatlara rağmen 26/06/2015 tarihinde iskan alarak inşaatı terk ettiğini, sözleşmede yapması gereken şekilde imalatı gerçekleştirmediğini, buna rağmen sözleşmedeki kademeli ferağ gereğince yükleniciye kalacak dairelerden 46 tanesinin tapusunun davacı kooperatif tarafından yükleniciye devredildiğini, Samsun 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/21 D. İş sayılı dosyasında eksik ve ayıplı iş bedelinin 388.635,90 TL belirlendiğini, bu dosyada tespit edilmeyen eksikliklerin de olduğunu, bu hususun bilirkişilerce değerlendirilmediğini, sözleşme gereğince geciken süre içerisinde davacıya ait kira ödemeleri de yapılmadığını, bu sebeple davacıya ait taşınmaz üzerinde bulunan inşaatın mevcut durumunun inşaat sözleşmesi, inşaat projesi ve yapı ruhsatı ile karşılaştırılarak eksik veya ayıplı imalatların tespiti ve bu eksikliklerin giderilmesi ile inşaatın sözleşmeye ve projesine uygun hale getirilmesi için gerekli masrafın belirlendikten sonra davalı yüklenici adına davacı tarafından tamamlanmasına izin verilmesine, inşaat sözleşmesi gereğince davacıya kalacak 39 adet bağımsız bölüm için teslimde geciken 29 aylık süre için 1.000,00 TL kira bedeli tazminat alacağının tahakkuk ettikleri tarihe göre kademeli olarak hesaplanacak yasal faizleri ile birlikte davalıdan tahsiline ve davalının inşaatı terk etmiş olması ve belirtilen bedelleri karşılamasının imkansız bulunması dikkate alınarak dava konusu toplam bedel ile davacının kira tazminatı alacağı ve yargılama masrafları ile vekalet ücretlerinin ve çıkarsa kamu borçlarının tapusu halen davcı üzerinde bulunan ve sözleşmeye göre yüklenici davalıya kalacak olacağından henüz satılmamış olan B Bloktaki 10, 18, 34 no.lu bağımsız bölümlerin satışı suretiyle karşılanmasına bunun için arsa sahibi davacıya yetki verilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiş, 02.12.2021 tarihli dilekçesi ile davacı vekili, nama ifa talepleri olmadığını, taleplerinin eksik ve ayıplı ifa imalat bedelinin tazminine ilişkin olduğunu belirtmiştir.
II. CEVAP
Davalı tarafa usulüne uygun yapılan tebligatlara rağmen davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacının, 02/12/2021 tarihli beyan dilekçesi ile nama ifaya izin taleplerinin olmadığını, dava dilekçesindeki taleplerinin eksik ve ayıplı imalat bedeline yönelik olduğunu belirterek dava dilekçesinde oluşan çelişkiyi açıkladığını, davaya konu sözleşmede işe başlama tarihinin 24.10.2009, bitiriliş tarihinin 24.04.2013 olduğu, davacı tarafın 26.06.2015 tarihine kadar kira alacağı talebinde bulunduğu, A Blok yapı kullanma izin belgesinin 10.03.2016, B Blok yapı kullanma izin belgesinin 11.08.2015 tarihinde alındığı, bu haliyle sözleşmede belirlenen süreden sonra 11.08.2015 tarihinde teslimin tamamen gerçekleştiği, teslim olgusunun aksinin davalı tarafça ispatlanamadığı ve davacının gecikme tazminatı niteliğinde kira alacağı hakkının doğduğu anlaşıldığından davacının kira alacağına yönelik talebinin kabulü ile 521.040,00 TL'nin davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine, her ne kadar Samsun 1. Tüketici Mahkemesinin davacı ve davalının da tarafı olduğu 2016/407 Esas, 2017/569 Karar sayılı dosyasında dava konusu inşaatın %100 oranında bitirildiğinin ve eksik imalat bulunmadığının tespit edildiği, verilen kararın Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin denetiminden geçerek kesinleştiği ve dava konusu talebe dayanak eksik iş bulunmadığına dair kesinleşmiş mahkeme kararı bulunsa da 2015 yılında yapılan tespit keşifinde ve 31.10.2018 tarihli bilirkişi raporunda tespit edilen ve eldeki davada davaya konu edilen eksikliklerin, 19.02.2019 tarihinde yapılan keşfe kadar davacı tarafından giderildiği, davalı yüklenicinin işten el çekmiş olması, davacı tarafça dosyaya sunulan fatura ve belge içerikleri, dosya kapsamı ile eksik işlerin davacı tarafından giderildiği kanaatine varılmış olup davacı tarafın eksiklikleri giderdiği anda 14.09.2021 tarihli bilirkişi heyet ek raporu ile A Blok inşaatında yapılan imalatların tamamlanma oranın %96,07 ve eksik ve kusurlu imalatlarının oranın ise %3,93, eksik işlerin dosya kapsamına sunulan belgeler ve inşaat durumuna göre giderilme bedelinin ise 246.521,04 TL olarak hesaplandığı dikkate alınarak 246.521,04 TL eksik ve kusurlu iş bedelinin davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davacı müvekkil kooperatif ile davalı yüklenici arasında düzenlenen KKİS'ne göre tarafların yükümlülüklerinin belirlendiğini, yine yüklenici tarafından hazırlatılan inşaat projesinin bu sözleşmenin esasını oluşturduğunu, yani davalı yüklenicinin inşaatı söz konusu projeye uygun olarak yapıp bitirmek ve davacı kooperatifin haklarını buna göre teslim etmek zorunda olduğunu, tespit dosyasındaki keşif ve bilirkişi incelemesinin de doğal olarak bu projeye göre yapıldığını, davalı yüklenicinin inşaat ruhsatını bu projeye uygun olarak almak zorunda olduğunu, davalının projeden daha az imalat gerektirir şekilde ruhsat almış olmasının ve imalatı buna göre yapmasının davacı kooperatifin kusuru olmadığını, davalı yüklenicinin niçin projeye uygun ruhsat almadığını, projeye göre 9.685,63 m² olarak yapması gereken inşaatı neden 7.841 m² olarak daha az yaptığını izah edemediğini, KKİS'ne göre davalı yüklenicinin taahhüdünü tam olarak yerine getirmek zorunda olduğunu, oysa davalının inşaatı 1.844,63 m² daha az yaptığını, hükme esas alınan 18.01.2022 tarihli ek raporun imalata göre hesap yapıldığını belirtmekte olup, eksik bırakılan miktarın bedelini izah etmediğini, mahkemece KKİS'nin temelini oluşturan mimari projeye göre yapılması gereken 9.685,63 m²'nin, imalatın değil, davalının aldığı inşaat ruhsatına göre yapılan 7.841 m²'yi, imalatı hükme esas almasının hatalı olduğunu, anlaşmazlığın özünün zaten davalı yüklenicinin eksik ve ayıplı yaptığı imalat olduğunu, buna göre 9.685,63 m² olarak yapılması gereken inşaat bedelinin hükme esas alınması gerekirken 7.841 m² imalat bedelinin esas alınmasının hukuka uygun olmadığını, belirterek yerel mahkeme kararının kaldırılması istemi ile istinaf başvurusunda bulunmuştur.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları delillere, hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, vakıa mahkemesi hakiminin dosyadaki delillerle çelişmeyen tespit ve değerlendirmesine ve uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarına göre, HMK’nın 355. maddesi uyarınca istinaf sebepleriyle sınırlı olarak ve re'sen kamu düzeni yönünden yapılan inceleme sonucu, ilk derece mahkemesinin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı kanaatine varıldığından; davacı vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353/1-b-1 bendi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili temyiz başvuru dilekçesinde istinaf dilekçesi içeriğini tekrar ederek hükmün bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca eksik ve ayıplı iş bedelinin ve kira tazminatının tazmini istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri.
3. Değerlendirme
1. Taraflar arasında Samsun 3. Noterliğinin 24/07/2009 tarih ve 15414 yevmiye numaralı arsa pay karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, davacı taraf geç teslim nedeniyle tazminat, eksik iş bedeli ve nama ifaya izin talebinde bulunmuş, mahkemece davanın kısmen kabulü ile 521.040,00 TL kira alacağı ve 246.521,04 TL eksik ve kusurlu iş bedelinin tazminine hükmedilmiştir.
3. Mahkemece hükme esas alınan raporda; tespit raporundaki m² hesaplarının dosyadaki mimari projeye göre A blokta toplam 9.685,63 m² üzerinden yapıldığını, kendilerinin ise ruhsat üzerindeki m²'leri dikkate alarak A blok için toplam 7841 m² üzerinden hesaplama yaptıklarını, aradaki farkın bundan kaynaklandığını belirtmişlerdir.
4. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre arsa üzerinde arsa sahiplerince onaylanacak avan projeye göre iskan edilebilir, site özellikli bloklar, otoparklı konut inşaatı, tesisler, bahçe ve çevre düzenlemesi, bahçe duvarları ve bekçi kulübesi yapılacağı, bu işlemlerin yapımı için gerekli projelerin kooperatifin tayin ettiği temsilicinin görüşü alınarak hazırlanacağı belirtilmiştir. Ayrıca belediyeden inşaat ruhsatının alınması sırasında tasdikli projelere uygun olarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre sözleşmedeki paylar oranında kat irtifakının site adına tesis olacağı, kat irtifakı kurulması ile ilgili olarak hazırlanacak yönetim planının taraflarca müşterek bir çalışma ile hazırlanacağı kararlaştırılmıştır.
5. Sözleşmedeki edimin ifası asıldır. Bu durumda kanuna ve taraflar arasındaki sözleşmeye göre de arsa sahibinin aleni bir muvafakati olmadığı sürece yüklenicinin edimini sözleşme hükümleri çerçevesinde ifa etmesi gerekmektedir. Edimin sözleşmeye göre ifası için de belediyeye sunulan sözleşme veya kat irtifak planı, proje vs. gibi evrakın taraflar arasındaki sözleşmeye uygunluğu ve bu belgelerdeki şartlara arsa sahibinin açık muvafakatinin varlığı gereklidir.
6. Taşınmazlarda iskan alınması ile konutun kullanılabilir halde olduğu ve buna bağlı olarak herhangi bir eksikliğin kalmadığı yönünde yasal bir karine bulunsa da bunun aksi her zaman ispat edilebilir. Davaya konu olayda da her ne kadar iskan ruhsatı alınmış ise de, sözleşmeye göre binada eksikliklerin bulunması halinde arsa sahibi tespit edilen eksikliklerin tamamlanmasını yükleniciden isteyebilir. Nitekim arsa sahibi de sözleşme eki projeye göre imalat yapılmadığını, kararlaştırılandan daha az metrekarede inşaat yapıldığını iddia etmektedir.
7. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; taraflarca ortaklaşa kararlaştırılan veya açık bir muvafakat varsa o muvafakate göre belirlenen projedeki ya da ruhsattaki metrajlara göre eksik ifa olup olmadığını belirlemek ve sonucuna göre karar vermek olup, bu hususlar gözardı edilerek varılan sonuçla verilen karar doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
25.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.