"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
HÜKÜM/KARAR : Asıl Dava Ayşe Tülin ve ... yönünden reddine, ... yönünden Kabulüne, birleşen dava ... yönünden reddine, ... ve ... Daşdemir yönünden kısmen kabulüne
Taraflar arasında görülen asıl davada tapu iptal ve tescil, talep kabul edilmezse bedel alacağı ve kira kaybı alacağı, birleşen tapu iptal ve tescil davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Yargıtay(Kapatılan) 23.Hukuk Dairesince Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; asıl davada geç teslimden kaynaklı kira kaybı alacağı talebi kabul, birleşen davanın ise kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Mahkeme kararı davacı vekili, davalılar ... vekili ve ... vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. ASIL DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin ... ili, Merkez ilçesi, ... 1. Kısım 235 ada 46 parsel sayılı taşınmazın maliklerinden olduğunu, davacının davalılardan ... ile 3 Mayıs 2010 tarihinde ... 6. Noterliğinde 4795 yevmiye numarası ile Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış vaadi ve Kat Karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, imzalanan sözleşmenin ekinde yapılacak inşaatın krokisinin de yer aldığını ve yapılacak daire ve dükkanların işaretlenmiş olup bu krokinin de noter tarafından onaylanmış olduğunu, sözleşme hükümlerine göre söz konusu arsa üzerine 3 normal ve 1 zemin ile 2 ... kat olmak üzere 6 katlı 16 daire ve 1 dükkan yapılacağının kararlaştırılmış olduğunu, inşaatın tamamlama süresinin 24 ay olarak belirlenmiş olduğunu, ekli krokide gösterilen ve halk diline göre 1 (Birinci) kattan güneydoğu cepheli 3 (üç) bağımsız bölüm ve yine halk dilinde 3. kattan Doğu-Batı ve kuzey cepheli 8 (sekiz) bağımsız bölüm nolu meskenin plan ve projesine uygun olarak yapılıp davacıya verileceğinin kararlaştırılmış olduğunu, proje ve ruhsat aşamasında belediyeden kaynaklanan hukuki problemler nedeniyle bağımsız bölümlerin numarasının değişmiş olduğunu, 3 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerin tapu iptal ve tescilini, mümkün olmazsa kendisine verilmiş olan 4 numaralı bağımsız bölüm ile 3 numaralı bağımsız bölüm arasındaki bedel farkını, 10 numaralı bağımsız bölümün rayiç bedelini ve teslim olmadığı için gecikmeden kaynaklı kira alacağını talep ve dava etmiştir.
II.ASIL DAVA CEVAP
1.Davalı ... cevap dilekçesinde özetle; dava konusu yerin kendi dairesi ile ilgisinin olmadığını bildirerek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
2.Davalı ... davetiye tebliğine rağmen duruşmaya gelmediği gibi davaya karşı herhangi bir beyan ve itirazda da bulunmamıştır.
III.BİRLEŞEN DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkiline ait olması gereken 2 ve 7 no.lu bağımsız bölümlerin davalılar ... ve ... adına tapuya tescil edilmiş olduğunu, bu nedenlerle davalılar adına kayıtlı olan bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ile müvekkili adına tapuya tescil edilmesini talep ve dava etmiştir.
IV.BİRLEŞEN DAVA CEVAP
1.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin iyi niyetli 3. kişi konumunda olduğunu, müteahhit ile arsa sahibi arasındaki durumu bilmediğini ve bilmek mecburiyetinde de olmadığını bildirerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
2.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının sözleşme gereği alacağı dairenin bir adet olduğunu ve bu dairenin de davacıya teslim edilmiş olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.
3.Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı ... vekilinin davacıya isabet eden gayrimenkul miktarının 2 daireye yetmeyeceğini beyan etmiş olduğunu, davaya konu 235 ada 40 parselin veraseten ... ve ...'e birlikte intikal eden bir hisse olduğunu ve ... tarafından müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olduğunu, buna göre müvekkiline satılan 7 no.lu bağımsız bölümün ... adına tapuda tescili olduğunu, tapuda tescilli olan yeri de vekaleten ...'dan müvekkilinin satın almış olduğunu, bilirkişi raporunda sözleşmeye göre 8 nolu bağımsız bölüm dense de 7 no.lu bağımsız bölümün kat irtifakına göre arsa malikine düşeceğinin beyan edildiğini ki ...'inde arsa maliki olduğunu daireyi müvekkiline satan kişinin de ... olduğunu, ... olmadığını bu sebeple öncelikle müvekkili yönünden karar verilebilmesi için raporunun yeterli olmadığını, beyan ettikleri hususlarda yeniden rapor aldırılmasını aksi takdirde ise davanın müvekkili yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. MAHKEME KARARI
Mahkemenin 29/03/2016 tarihli ve 2013/1298 Esas, 2016/195 Karar sayılı kararı ile asıl davadaki davalılar ... ve ... hakkındaki davanın reddine, asıl davadaki davalı ... hakkındaki davanın kabülü ile 7.860,00TL kira bedelinin davalı ...'dan tahsili ile davacıya verilmesine, Birleşen dosyadaki davanın kabulü ile davaya konu olan ... Merkez ... Mahallesi 235 Ada 46 Parsel sayılı taşınmazda kain olan davalı Dursun oğlu ... adına kayıtlı birinci ... kat 2 nolu bağımsız bölüm ile, davalı ... oğlu ... adına tapuya kayıtlı aynı yer 1. Normal kat 7 nolu bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı ... oğlu ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ
A. Bozma Kararı
1. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ..., ... ve ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Yargıtay (23). Hukuk Dairesinin 09.05.2019 tarihli ve 2016/7129 Esas, 2019/1826 Karar sayılı kararında "Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil ile geç teslim nedeniyle kira tazminatı istemine, birleşen dava ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre davacıya 3 nolu ve 8 nolu daireler olmak üzere iki daire verileceği kararlaştırılmıştır. Ancak sözleşmeye göre onaltı daire bir dükkan yapılacakken fiiliyatta onbeş daire yapıldığı sabittir. Bu durumda davacıya iki daire düşmeyecektir. Davacının kendisine verilen 4 nolu daireyi aldığı ve davasında da sözleşme gereği kendisine verilecek olan 3 nolu daire ile arasındaki farkı ve verilmeyen 8 nolu daireyi talep ettiği anlaşılmıştır. Sözleşmenin yapıldığı andaki projeye göre inşaat yapılamadığı için sözleşmede belirlenen dairelerin bire bir karşılığı bulunmadığı gibi sözleşmeye göre tapu iptal tescil talebinin kabulü de mümkün değildir. Bu durumda davacıya verilen 4 nolu bağımsız bölüm ile sözleşmeye göre verilmesi gereken 3 nolu bağımsız bölüm arasındaki farkın davacıya verilmesi bunun yanı sıra yapılan bağımsız bölüm sayısı azaldığından fiiliyattaki eksilme nazara alınarak davacıya verilecek diğer bağımsız bölümden ne kadar hisse verilmesi gerektiği belirlenerek davacıya verilmesi gerekmektedir. Bu hususlar göz ardı edilerek ve de davacı iki adet bağımsız bölüm için iptal ve tescil talebinde bulunmuşken talep aşılmak suretiyle davacıya üç bağımsız bölüm tapusu verilmesi HMK 26. maddesine uygun olmamıştır" gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar
Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Davaya konu taşınmazların 2 ve 7 nolu bağımsız bölümler olması, asıl dava davalıları ... ve ...' in de bu bağımsız bölüm maliki olmamaları sebebiyle asıl dava kapsamında bu davalılar hakkında açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine dair verilen karara karşı herhangi bir temyiz sebebi ileri sürülmemiş ve bozma kararında da herhangi bir bozma sebebi yapılmamış olduğundan bu davalılar hakkında bozma öncesi verilen karar doğrultusunda aynı şekilde husumet yokluğu sebebiyle red kararı verildiği, bozma kararı sonrasında alınan bilirkişi raporunda kira bedeli her ne kadar 4.539,00-TL olarak hesaplanmış ise de; kira bedeline ilişkin olarak asıl dava kapsamında herhangi bir temyiz sebebi ileri sürülmediğinden ve bu hususta da herhangi bir bozma sebebi yapılmadığından, davacılar yararına usuli kazanılmış hak oluştuğu gözetilerek, bozma kararı öncesinde verilen karar doğrultusunda 7.860,00-TL kira bedelinin davalı ...' dan tahsiline dair hüküm kurulduğu,
Birleşen davaya gelinecek olunursa; davacıya verilen 4 no.lu bağımsız bölümün, sözleşmeye göre verilmesi gereken 2 no.lu bağımsız bölümden, onaylı mimari projeye göre daha değerli olması sebebiyle bu bağımsız bölüm yönünden davalı ... hakkında açılan davanın reddine dair karar verildiği, 7 no.lu bağımsız bölüm yönünden ise; eksik imalat sebebiyle davacının bilirkişi raporuna göre bağımsız bölüm üzerindeki arsa payı üzerinden davanın kabulüne dair karar verildiği, Davalı ... vekili tarafından müvekkilinin iyiniyetli olduğu iddia edilmiş ise de; Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2014/10549 esas ve 2016/3292 Karar sayılı ilamında da zikredildiği üzere; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğinde olduğu, söz konusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabileceği, kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden kişiler, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1023 ncü maddesinin koruyuculuğu altına alınmış, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmiş, dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayıldığı, Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkânsız olması gerektiği, yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacağı, aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşeceği, esasen bu durum yükleniciden arsa payının mülkiyetini devralan üçüncü kişiler için olduğu kadar, taşınmaz üzerinde mülkiyet dışında bir ayni hak, bu arada ipotek hakkı kuran üçüncü kişiler için de geçerli olduğu, yükleniciden pay devralan veya arsa sahibi tarafından avans olarak yükleniciye devredilmiş bir taşınmaz üzerinde kredi sözleşmesi gereği ipotek hakkı sahibi olan üçüncü kişiler de, söz konusu haklarının inşaatın usulüne uygun biçimde gerçekleşmesi halinde geçerlilik kazanacağını bilmeleri gerektiğinden Türk Medeni Kanununun 1023 üncü maddesinin korumasından yararlanamayacağı, açıklanan bu nedenle de; davalı vekilinin iyiniyet iddialarına itibar edilmediği gerekçesi ile asıl dava kapsamında ... ve ... hakkında açılan davanın reddine, asıl dava kapsamında ... aleyhine açılan davanın kabulü ile 7.860,00-TL kira bedelinin davalı ...'dan tahsili ile davacıya verilmesine, birleşen dava kapsamında ... aleyhine açılan davanın reddine, birleşen dava kapsamında davalı ... ve ... aleyhine açılan davanın kısmen kabul kısmen reddi ile; ... İli Merkez İlçesi ... Mahallesi 235 ada 46 parsel sayılı taşınmazda 432/6120 arsa payına sahip 7 no.lu bağımsız bölümün davalı ... adına kayıtlı bulunan tapusunun iptali ile; 415/6120 arsa payının davacı adına, bakiye kalan 17/6120 arsa payının davalı ... adına tapuya kayıt ve tesciline, 2 no.lu bağımsız bölüme ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili, davalılar ... ve ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; 2 ve 4 numaralı bağımsız bölümler arasındaki fark hesaplamasında kendilerine tapusu verilmiş bulunan 4 numaralı bağımsız bölümün daha değerli olmasında kendilerinin hatalı olmadıklarını bu taleplerinin reddedilmesi neticesinde kendileri aleyhine yargılama giderlerine hükmedilmemesi gerektiğini belirterek kararın bu yönden bozulmasını talep etmiştir.
2.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle, aleyhine hükmedilen kira alacağı bedeli bozma sonrası daha az hesaplandığını ancak bunun dikkate alınmayarak ilk karardaki miktara hükmedilmesinin doğru olmadığını belirterek kararın bozulmasını talep etmiştir.
3.Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde özetle; müvekkilinin 7 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden değil arsa sahibinde aldığını bu bağımsız bölümün arsa sahibine düşen bağımsız bölüm olduğunu ve iyiniyetinin korunması gerektiğini belirterek kararın bozulmasını talep ve dava etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil ve alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 428 nci maddesi, 438 nci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrası.
818 sayılı mülga Borçlar Kanununun 355 ve devamı (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 112 nci, 117 nci, 125 nci ve 147 nci maddeleri ile 470 nci maddesi ve devamı)
3. Değerlendirme
1.Mahkemelerin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Kanunun 428 nci maddesi ile 439 ncu maddesinin ikinci fıkrasında yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkân bulunmadığı anlaşılmakla; bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde bozma ilamı doğrultusunda bilirkişi raporu aldırıldığı ve buna uygun olarak karar verildiği, yüklenicinin ilk olarak verilen karardaki kira alacağını temyiz nedeni yapmadığı için bu hususun artık kesinleştiği, davacının belirttiği yargılama giderleri yönünden talebinin yerinde olmadığı ve 7 numaralı bağımsız bölümün sözleşmedeki paylaşım gereği yükleniciye düşen bağımsız bölüm olduğunda davalı ...'nın iyiniyet iddiasının yerinde olmadığı anlaşılmakla mahkemece verilen karada hukuka aykırılık bulunmadığı davacı, davalı ... ve davalı ... vekilinin temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenlere yükletilmesine,
Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,
16/01/2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.