"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/942 E., 2022/291 K.
İLK DERECE MAHKEMESİ : Sivas 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2020/302 E., 2021/205 K.
Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davada tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın asıl davada davalı T. Vakıflar Bankası T.A.O. ile birleşen davada davalılar ..., ... ve ... vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen davada davalılar ..., ... ve ... vekillerince duruşmasız, asıl davada davalı T. Vakıflar Bankası T.A.O. vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 24.10.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde asıl davada davalı T. Vakıflar Bankası T.A.O. vekili Avukat Gözde Tarman, birleşen davada davalılar ... vd. vekili Avukat ... ile asıl ve birleşen davada davacılar vekili Avukat ...'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
1.Asıl Dava
Davacılar vekili asıl dava dosyasına konu dava dilekçesinde özetle; arsa sahibi müvekkilleri ile müteahhit Cemalettin Tutaş-Tuztaş İnşaat Taah. Arasında Sivas Merkez Kılavuz Mah. 2906 ada 1 no.lu parselde tapuya kayıtlı olan taşınmaza yapılacak bina ile ilgili 04.09.2013 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, 06.09.2013 tarihinde müteahhit olan davalıya hiçbir bedel almadan tapuda devrettiklerini, toplam 56 daireden 21 adet dairenin arsaları karşılığında kendilerine verilmesi kaydı ile taşınmazın tamamı davalıya devredildiğini, sözleşmenin 4. maddesinde inşaatın en geç 31.12.2016 tarihine kadar bitirilip teslim edileceği belirtilmesine ve inşaat bitirilmesine rağmen müteahhit tarafından müvekkile devredilmediğini, dava konusu edilen dairelerden 20 adedinin davalı Vakıflar Bankasına satıldığını, C Blok 3. kat 7 no.lu bağımsız bölüm numaralı 1 adet dairenin de davalı ...'a satıldığını, yine davalı vakıflar bankasının dava konusu taşınmazları satışa çıkardığını öğrendiklerini, taşınmazın davalılara devri gerçek bir satış ilişkisinden dayanmadığını, müteahhit müvekkilere olan edimini yerine getirmemek için önceki borçlarına karşılık dava konusu taşınmazları davalılarla anlaşmalı olarak tapuda devir yaptıklarını, yükleniciden taşınmaz alanların Medeni Kanunun 1023. maddesinden yararlanmasının söz konusu olmayacağını ileri sürerek, sözleşme gereği kendilerine verilmesi gereken 21 adet bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile ... adına 3/5, ... adına 2/8 oranında tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
2.Birleşen Dava
Davacılar vekili birleşen davaya konu dava dilekçesinde özetle; dava konusu edilen taşınmazlardan Sivas Merkez Kılavuz Mah. 2906 ada, 1 no.lu parsel C Blok 2 no.lu bağımsız bölüm numaralı taşınmazın ise davalı ...'a, C Blok 8 no.lu bağımsız bölüm numaralı taşınmazın davalı ...'e, C Blok 14 no.lu bağımsız bölüm numaralı taşınmazın davalı ...'a satıldığının tespit edildiğini belirterek taşınmazların davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile haciz, ipotek ve tüm takyidatlarından arındırılarak ... adına 3/5, ... adına 2/5 oranında tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1.Asıl Davada Cevap
a.Davalı Vakıflar Bankası vekili cevap dilekçesinde özetle; davacıların, husumeti yalnızca müvekkil bankaya yönelterek, asli ilişki içinde bulundukları firma hakkında hiçbir işlem yapmamış olmalarının hukuka aykırı olduğunu, dava dışı Tuztaş Grup İnş. Taah. Ltd. Şti. ile müvekkil Banka Sivas Şubesi arasında akdedilen kredi sözleşmelerine istinaden borçluya krediler kullandırıldığını, kullandırılan bu kredilerin teminatını teşkil etmek üzere mülkiyeti Cemalettin Tuztaş'a ait "Sivas ili Merkez ilçesi Kılavuz Mah. ada:2906 parsel:1 cilt:73 sayfa:7299 da kayıtlı arsa" niteliğindeki taşınmaz kaydında 28.01.2014 tarihinde 1. dereceden 3.000.000,00-TL bedelli ve 09.09.2014 tarihinde 2. derecede 5.000.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiğini, kredi ödemelerinde aksamalar meydana geldiğini, takip hesaplarına aktarılmadan evvel müvekkil banka ile teminatta olan konu gayrimenkul, geri alım hakkı tanınarak müvekkil bankaya devredilerek, taşınmaz bedelinin borçtan mahsup edildiğini, müvekkil bankaca ipotek tesisi ve taşınmazın alımı işlemleri tarihinde, taşınmazların tapu kaydı üzerinde herhangi bir takyidat/tedbir şerhi bulunmadığı gibi kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmesine ilişkin bir şerh de bulunmadığını, davacılar ile dava dışı şirket arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi ve ipotek tesis / müvekkil banka adına tescil tarihinde tapu kayıtları üzerinde herhangi bir şerh/takyidat/tedbir kararı vs. yer almaması nedeniyle iyi niyetli üçüncü kişi konumundaki Bankanın kazanımının TMK'nın 1023. maddesi gereğince korunması gerektiğini savunarak, davanın reddini talep etmiştir.
b.Dahili davalı Cemalettin Tuztaş vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkil aleyhine ikame edilen haksız ve hukuka aykırı davanın hukuki yarar yokluğu ve hukuksal dayanaktan yoksun olması sebebiyle reddi gerektiğini, davacılar vekilinin beyanları haksız ve gerçeğe aykırı olduğunu, tapunun kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden müvekkiline devredildiğini bilmediğini beyan etmiş ise de Vakıfbank vekilinin beyanları gerçeği yansıtmadığını, bankanın durumdan haberdar olduğu, hatta müvekkilin o tarihlerde ekonomik durumunun çok iyi olması nedeniyle banka müdür yardımcısı ile müvekkilin ilişkilerinin iyi olduğu, davanın kabul edilmesi durumunda müvekkil hem banka tarafından hem de davacılar tarafından mağdur duruma düşürüleceğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden 2.000.000,00 TL bedelli senet karşılığında tapu devir işlemleri gerçekleştirilmiş olup, müvekkil üçüncü iyiniyetli kişi olarak kefil olmuş, kat karşılığı inşaat sözleşmesini kendi kredi borcu olmamasına rağmen ilgili bankaya kefil olurken bildirdiğini, müvekkil dava konusu olayların her aşamasında iyiniyetli olarak hareket etmiş olup, müvekkil aleyhine yöneltilen iş bu haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın reddini savunmuştur.
2.Birleşen Davada Cevap
Birleşen dosyada davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin tapuya güvenen iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, taşınmazı kredi kullanmak suretiyle bedelini ödeyerek satın aldığını, ayrıca dairenin yükleniciden konut satın alan üçüncü kişiden alındığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile ihtilafın davacıların sözleşmeyi ileriye etkili fesih hakları bulunup bulunmadığı ve sözleşmenin tarafı olmayan davalılara karşı tapu iptali ve tescil talep edip edemeyecekleri noktasında toplandığı, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin, eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshinin mümkün olmadığı, yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerektiği, yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalinin arsa sahibince istenebileceği, kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden bu tür kişilerin TMK'nın 1023. maddesinin koruması altına alınmış, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edildiği, dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisaplarının geçerli sayıldığı, ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması için sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması ve kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkânsız olması gerektiği, yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmalarının mümkün olmadığı, öyle bir durumda üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, somut olayda teknik bilirkişilere hazırlatılan raporda taşınmazın %95 oranında tamamlandığı ve dava konusu edilen taşınmazların sözleşmede davacılara bırakılan yerler olduğu, Yüksek Yargıtay içtihadıyla kabul edilen sınır olan %90'ın üzerinde tamamlanma gerçekleştiğinden tapunun artık eski haline (arsaya) dönmesinin mümkün olmadığı, sözleşmenin ileriye feshedilmesi gerektiği, müteahhitin sözleşmedeki edimini yerine getirmediği için tapuda gerçek hak sahipliğini kazanamamış olması ve devretme yetkisini haiz olmaması ve dolayısıyla üçüncü Vakıflar Bankasına yaptığı devirlerin hukuken geçersiz olması, yükleniciden konut alan Vakıflar Bankasının iyiniyet iddiasının dinlenemez olması, aynı şekilde Vakıflar Bankasından bağımsız bölüm alan dördüncü kişilerin de iyiniyet iddiasının davacının üstün ayni hakkı karşısında dinlenemez olması karşısında (tefrikle dosyada kalan) 20 adet bağımsız bölüm hakkında açılan asıl davanın ve birleşen davanın ayrı ayrı kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl dosya davalısı Vakıflar Bankası, birleşen dosya davalısı ..., ... ve ... vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1.Davalı ... Vekilinin İstinafı
Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin dava konusu taşınmazı satın aldığı tarih itibari ile inşaatın tamamlanmışlık seviyesinin %95, taşınmaz başında icra edilen keşif sonrasında alınan bilirkişi ek raporuna göre de dava konusu parsel üzerindeki inşaatın tamamlanmışlık seviyesinin %95 olduğunu, kalan %5'lik kısmın ise yapı kullanma izni alınmaması olarak gösterildiğini, ancak dava devam eder iken bu eksiklik dahi giderilmiş, yapı kullanım belgesi alınmış ve bu şekli ile dava konusu parsel üzerindeki yapının tamamlanmışlık oranının %100 olduğunu, %100 tamamlanmışlık seviyesindeki bir taşınmazdan dördüncü kişi olarak taşınmazı satın alan müvekkiline karşı arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan sözleşme nedeni ile ayni hak taleplerinin ileri sürülemeyeceğini, zira dosya kapsamında davalı müvekkilin mezkur bağımsız bölümü kredi çekmek sureti ile aldığından bahisle banka tarafından kredinin kullandırıldığı aşamada yapılmış eksper raporu bulunduğunu, taşınmazı dördüncü kişi olarak alan müvekkilinin tapuya ... ilkesi gereği iyi niyetinin kabul edilmesi gerektiğini, buna rağmen haksız davanın kabul edildiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
2.Davalı ...'in İstinafı
Davalı ... istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazı satın aldığı tarih itibari ile inşaatın tamamlanmışlık seviyesinin %95, taşınmaz başında icra edilen keşif sonrasında alınan bilirkişi ek raporuna göre de dava konusu parsel üzerindeki inşaatın tamamlanmışlık seviyesinin %95 olduğunu, kalan %5'lik kısmın ise yapı kullanma izni alınmaması olarak gösterildiğini, ancak dava devam eder iken bu eksiklik dahi giderilmiş, yapı kullanım belgesi alınmış ve bu şekli ile dava konusu parsel üzerindeki yapının tamamlanmışlık oranının %100 olduğunu, %100 tamamlanmışlık seviyesindeki bir taşınmazdan dördüncü kişi olarak taşınmazı satın alan kendisine karşı arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan sözleşme nedeni ile ayni hak taleplerinin ileri sürülemeyeceğini, zira dosya kapsamında kendisinin mezkur bağımsız bölümü kredi çekmek sureti ile aldığından bahisle banka tarafından kredinin kullandırıldığı aşamada yapılmış eksper raporu bulunduğunu, taşınmazı dördüncü kişi olarak aldığından tapuya ... ilkesi gereği iyi niyetinin kabul edilmesi gerektiğini, buna rağmen haksız davanın kabul edildiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
3.Davalı ...'ın İstinafı
Davalı ... istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazı satın aldığı tarih itibari ile inşaatın tamamlanmışlık seviyesinin %95, taşınmaz başında icra edilen keşif sonrasında alınan bilirkişi ek raporuna göre de dava konusu parsel üzerindeki inşaatın tamamlanmışlık seviyesinin %95 olduğunu, kalan %5'lik kısmın ise yapı kullanma izni alınmaması olarak gösterildiğini, ancak dava devam eder iken bu eksiklik dahi giderilmiş, yapı kullanım belgesi alınmış ve bu şekli ile dava konusu parsel üzerindeki yapının tamamlanmışlık oranının %100 olduğunu, %100 tamamlanmışlık seviyesindeki bir taşınmazdan dördüncü kişi olarak taşınmazı satın alan kendisine karşı arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan sözleşme nedeni ile ayni hak taleplerinin ileri sürülemeyeceğini, zira dosya kapsamında kendisinin mezkur bağımsız bölümü kredi çekmek sureti ile aldığından bahisle banka tarafından kredinin kullandırıldığı aşamada yapılmış eksper raporu bulunduğunu, taşınmazı dördüncü kişi olarak aldığından tapuya ... ilkesi gereği iyi niyetinin kabul edilmesi gerektiğini, buna rağmen haksız davanın kabul edildiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
4.Davalı Vakıflar Bankası Vekilinin İstinafı
Davalı Vakıflar Bankası vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin ödenmemiş kredi borcuna mahsuben taşınmazları devraldığını, iyi niyetli olan müvekkilinin tapu siciline ... ilkesi gereğince mülkiyet hakkının korunması gerektiğini, mahkemece bu hususun araştırılmadığını, taşınmazların KKİS gereğince edinildiğinin müvekkilince bilinmesinin mümkün olmadığını, zira tapuda buna dair bir şerh olmadığını, sözleşme tarihinden 5 yıl sonra açılan davada yüklenici yerine müvekkilinden edimin ifasının talep edilmesinin hakkın kötüye kullanımı olduğunu, müvekkilinin kendisine dava açılmasına sebebiyet vermediği için yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmaması gerektiğini, davacı tarafça muvazaa iddiasının ispatlanamadığını, yüklenici devrin bedel mukabilinde yapıldığını ileri sürmüş olmakla artık devrin avans niteliğinde olduğu hususunun ispata muhtaç hale geldiğini ileri sürerek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dava konusu taşınmazların inşaat tamamlanma seviyelerinin %100 seviyesinde olduğunu, alınan ek raporda dava konusu taşınmazlarının iş bitirme tutanağı ilgili idare tarafından onaylanmadığı, dava konusu taşınmazlarının dava konusu taşınmazların inşaatın bütünü ile değerlendirilmesi halinde tamamlanma seviyelerinin %95 seviyesinde olduğu, davacının edimini ifa ederek taşınmazı davalı yükleniciye devrettiği, ancak yüklenicinin arsa sahibine düşecek dairelerin tapularını devretmeyerek edimini yerine getirmede temerrüte düştüğü, inşaatın getirildiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshinin mümkün olmadığı; ancak ileriye etkili feshedilebileceği, davacı tarafça tapu iptal ve tescil talep edilmiş olmakla bu talebin fesih iradesini de içinde barındırdığı, bu noktada mahkemece sözleşmenin ileri etkili feshine karar verilmesinde bir isabetsizlik olmadığı, bununla birlikte sözleşmede davacı arsa sahiplerine düştüğü belirlenen dava konusu taşınmazların kat irtifakı tapularının davalı yüklenici tarafından kendi adına çıkartıldığı, daha sonra kefili olduğu kredi borcu nedeniyle taşınmazları davalı bankaya borcuna mahsuben devrettiği, bu noktada tapuda KKİS şerhi olmamasının davalı bankanın iyi niyetle taşınmazı edindiğini göstermeyeceği, zira davalı yüklenicinin taşınmazların KKİS gereğince edinildiğinin bankanın bilgisi dahilinde olduğunu savunmalarında belirttiği, mahkeme gerekçesinde de haklı olarak belirtildiği üzere müteahhitin sözleşmedeki edimini yerine getirmediği için tapuda gerçek hak sahipliğini kazanamamış olduğu, bu nedenle yolsuz tescile dayalı devirlerde yükleniciden pay satın alan üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarının dinlenemeyeceği belirtilmekle dosya içeriğine, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye göre delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşıldığından, davalı ... ve davalı Vakıflar Bankası vekilleri ile davalı ... ve davalı ...'in istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl dosya davalısı Vakıflar Bankası, birleşen dosya davalısı ..., ... ve ... vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
1.Birleşen dosya Davalılarının Temyizi
Birleşen dosya davalıları ayrı ayrı sundukları temyiz dilekçesinde özetle; bankanın iyi niyetli olmadığından bahisle davalı müvekkile ait tapuların iptal edildiği, dava konusu meskenin yükleniciden edinildiği tarihte banka yönü ile tapuda şerh olmadığı gibi davalılar tarafından bankadan edinilir iken de herhangi bir tapuda şerh bulunmadığı, davalıların dava konusu taşınmazı satın aldığı tarih itibari ile inşaatın tamamlanmışlık seviyesinin %95 olduğu, mezkur bağımsız bölümü kredi çekmek sureti ile aldığını, Yargıtay içtihatları gereği %100 tamamlanmış bir inşaatta sözleşmenin geriye veya ileriye etkili fesih edilerek ayni hak tesisi mümkün olmadığı, karar ile sözleşmelerin şahsiliği ve tapuya ... ilkesini ihlal edildiği belirtilerek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmişlerdir.
2.Asıl dosya Davalısı Vakıflar Bankasının Temyizi
Davalı vekili temyiz dilekçesinde özetle; davanın kabul edilerek bankanın kullandırmış olduğu kredilerin tahsilatının bertaraf edildiği, bankadan kredi çekildiği, kredinin nakit ödeme yapmaksızın taşınmaz devri ile kapatıldığı, hayatın olağan akışında, kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayan arsa sahiplerinin, arsanın yalnızca belirli bir payını yükleniciye devredeceği, bu devir sonrasında da sözleşmenin 3. şahıslara etki doğurması için tapu kayıtlarına şerh verilmesi gerektiği, mahkemece bu hususların hiç değerlendirilmediği, ipotek tesis tarihinde, taşınmazın tapu kaydı üzerinde herhangi bir takyidat/tedbir şerhi bulunmadığı gibi, kat karşılığı inşaat hakkı sözleşmesine ilişkin bir şerh de bulunmadığı, dolayısıyla bankanın ipotek tesis işlemini ve alım işlemini yaparken tapu kaydına iyiniyetle güvenerek ayni hak kazanan 3. kişi konumunda olduğu, bankanın kazanımı TMK. 1023. maddesi gereğince korunması gerektiği, yüklenici Tuztaş Grup tarafından bankadan kredi kullanıldığı, kredi kullanırken teminat olarak davaya konu taşınmazları gösterildiği, kredinin ödenmediği, sonucunda teminatta bulunan taşınmazların bankaca alınarak kredinin tasfiye edildiği, taşınmazların müvekkil bankanın alacağına mahsuben alındığını, muvazaa iddiasının mahkemece incelenmediğini, kaldı ki, incelenmiş olsa dahi müvekkil Bankanın kayıt ve belgeleri ile taşınmazların alacağa mahsuben alındığı ve muvazaalı bir işlemin olmadığı kolaylıkla ispat edilebileceği belirtilerek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (6100 sayılı Kanun) 369. maddesinin birinci fıkrası ile 371. maddesi,
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 470 vd. maddeleri, 472. maddesi,
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi.
3. Değerlendirme
TMK'nın 1023. maddesi hükmü gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyette dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu iktisabı, yasal olarak korunur ise de; aynı Yasa'nın 1024. maddesi hükmü gereğince, bir ayni hak, yoksun olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca; yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli ruhsat ve projesine, imar ile fen ve tekniğine uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi gerekir. Uygulamada, yüklenici tapuya hak kazanmamasına rağmen finans temini olanağı sağlamak üzere sözleşmenin başlangıcında ya da aşamalı olarak tapu devri yapılacağı kabul edilmekte ve yapılmaktadır. Ancak yapılan bu devirler avans niteliğinde olup tapu payı devredilmiş olsa dahi yüklenici edimini tamamen yerine getirmediği sürece ayni hakkı kazanması mümkün değildir. Bu nedenle arsa sahibi avans niteliğinde devrettiği arsa paylarının iadesini isteyebilir. Eğer yüklenici üçüncü kişiye temlik etmiş veya satış vaadinde bulunmuş ise, burada üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenilmeden tapu arsa sahibine iade edilir. Zira ancak gerçek alacak (hak kazanılan) temlik edilebileceğinden yüklenicinin kazanamadığı hakkın temlikinden söz edilemez. Bu temlik işlemine dayanılarak hak talebinde bulunulamaz. Bu genel ilke ve kurallar Dairemiz ve HGK'nın birçok içtihadında kabul edildiği gibi (Emsal Yarg. HGK 2014/15-605 Esas 2016/293 Karar 09.03.2016 tarih) Anayasa Mahkemesinin 27.09.2017 tarihli 30193 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan başvuru numarası: 2014/12321 olan 20.07.2017 tarihli kararında “...Öte yandan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yükleniciye düşen arsa payını satın alan kişinin sonradan arsa malikinin menfaatlerini koruma amacıyla tapusunun iptâlinin bu kişiye bir külfet yükleyeceği açıktır. Böyle bir durumda her iki tarafın menfaatlerini dengeleyecek mekanizmaların varlığı ve bu bağlamda tapusu iptâl edilen kişiye tanınan imkânların ve giderim yollarının varlığı önem taşımaktadır. Başvuru konusu olayda, başvurucuların borçlar hukuku kurallarına göre yükleniciye karşı dava açma ve zararlarını tazmin etme imkânlarının bulunduğu anlaşılmaktadır. Bunun dışında ayrıca başvurucuların arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yüklenicinin halefi sıfatıyla sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde arsa sahiplerinden tazminat talep edebilecekleri de görülmektedir. Dolayısıyla öncelikle başvuruya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesindeki uyuşmazlığa ilişkin olarak devletin pozitif yükümlülükleri kapsamında mülkiyetin korunmasına yönelik belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir kanun hükümlerinin ve buna dayalı olarak yerleşik yargısal içtihatların mevcut olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca bireysel başvuruya konu yargılama süreci bir bütün olarak dikkate alındığında mülkiyet hakkının korunması yükümlülüğü yönünden başvurucuların usule ilişkin güvencelerden etkin biçimde yararlanmasının sağlandığı, kararlarda yer verilen tespit ve gerekçelere göre yargısal makamların takdir yetkilerinin sınırının aşılmadığı sonucuna varılmıştır. Nihayet başvurucuların mülkiyet haklarının korunmasına ilişkin etkin ve yeterli güvencelerin mevcut olduğu da anlaşılmaktadır. Sonuç olarak tüm bu hususlar birlikte gözetildiğinde yükleniciye düşen arsa paylarını satın alan başvurucuların, halefi oldukları yüklenici tarafından sözleşmenin gereğinin yerine getirilmemesi nedeniyle tapu kayıtlarının iptâl edilmesi suretiyle yapılan müdahale yönünden mülkiyet hakkına yönelik bir ihlalin olmadığının açık olduğu anlaşılmıştır...” denilerek Dairemizin ve HGK'nın uygulamalarının yerinde olduğu ortaya konulmuştur.
Yukarıda açıklandığı üzere tapuya ... ilkesinin istisnası, Dairemizin yerleşik içtihatları uyarınca geriye etkili fesihlerde söz konusu olup ileri etkili fesih durumunda bu istisna uygulanması mümkün olmayıp genel ilke olan tapuya ... ilkesinin uygulanması gerekmektedir. Bu nedenle; arsa sahiplerinin dava dilekçesinde inşaatın bitirildiğini, bitirilmesine rağmen kendilerine düşen dairelerin verilmediğini beyan ettikleri ve dosya kapsamından da sözleşmenin geriye etkili feshedilmediği dikkate alındığında geriye etkili fesihte iyi niyetin istisnası sonucunu doğuran "Yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmaları mümkün değildir. Böyle bir durumda üçüncü kişilerin TMK'nın 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, yüklenici edimini tam ve yasal olarak yerine getirmediğinden aynı Yasa'nın 1024. maddesine göre yükleniciden pay satın alan kişilerin bu alımlarının korunması mümkün değildir" gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmesi ve geriye etkili fesih olmamasına rağmen davalıların iyi niyet savunmalarının dinlenmemesi hatalı olmuştur.
Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; sözleşmenin geriye etkili fesih olmadığı ve tapuya ... ilkesinin uygulanması gerektiği dikkate alınarak dosya kapsamında tarafların sunduğu deliller kapsamında davalıların kötü niyetli olup olmadığı değerlendirilerek sonucuna göre hüküm kurulmasından ibarettir.
Açıklanan nedenlerle hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulmasına karar verilmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan nedenlerle;
1.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
3.17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak Yargıtay duruşmasında temsil olunan davalı Vakıflar Bankası ve birleşen dosya davalıları ..., ... ile ...'a verilmesine,
4.Peşin alınan harçların istek halinde temyiz eden asıl davada davalı T. Vakıflar Bankası T.A.O. ile birleşen davada davalılar ..., ... ve ...'e iadesine,
5.Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
24.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.