"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2022/980 E., 2022/582 K.
DAVA TARİHİ : 25.05.2017
HÜKÜM/KARAR : Asıl Ve Birleşen Davanın Kabulü
İLK DERECE MAHKEMESİ : Adana 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2021/195 E., 2021/519 K.
Taraflar arasındaki asıl ve birleşen sözleşmenin iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın asıl ve birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın asıl ve birleşen davada davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
ASIL DAVA
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin Adana İli, Yüreğir İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi 11386 ada 18 parselin hissedarı ve üzerindeki iki yapının maliki olduğunu, davalı yüklenici ...Gayrimenkul Ltd. Şti. ile Adana 11. Noterliği’nin 10/09/2014 tarih ve 26961 yevmiye numaralı kat karşılığı sözleşmesi imzaladığını, inşaatın bitim süresinin ruhsat tarihinden itibaren 24 ay olarak kararlaştırıldığını, ancak inşaata başlanması için ruhsat başvurusunun dahi yapılmadığını, müvekkilince keşide edilen ihtarnamenin adresin terk edilmiş olması nedeni ile tebliğ edilemediğini, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesini talep etmiştir. Yargılamanın devamı sırasında ..., dava konusu olan bu taşınmazdaki hissesini dava dışı ...'ya 22/01/2018 tarihinde satmıştır. 6100 sayılı HMK'nın 125. maddesi gereğince dava konusu taşınmazdaki hisseyi satın alan ..., davacı vekiline vekalet vermiş ve davaya onun adına devam olunmuştur.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde; inşaat süresinin ruhsat tarihinden itibaren başlayacağını, müvekkilinin ruhsat için gerekli hazırlıkları tamamladığını, davacının sözleşme konusu taşınmaz üzerindeki yapıları boşaltmadığını ve taşınmazı boş olarak müvekkiline teslim etmediğini, buna rağmen müvekkilinin 07/04/2017 tarihinde 33.700,00 TL ödeme yaptığını, yapıların yıkılmadan ve yapı izni verilmeden inşaata başlanamayacağını, adres değişikliğinin ise tüm hissedarlara yazılı olarak bildirildiğini, taşınmazı inşaat yapmaya el verişli ve boş şekilde teslim etmeyen davacının kendi kusuru ile uzamaya sebebiyet verdiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
BİRLEŞEN 2018/585 ESAS SAYILI DAVA
I. DAVA
Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin Adana İli, Yüreğir İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi 11386 ada 18 parselin hissedarı ve üzerindeki iki yapının maliki olduğunu, davalı yüklenici ...Gayrimenkul Ltd. Şti. ile Adana 11. Noterliği’nin 10/09/2014 tarih ve 26961 yevmiye numaralı kat karşılığı sözleşmesi imzaladığını, inşaatın bitim süresinin ruhsat tarihinden itibaren 24 ay olarak kararlaştırıldığını, ancak inşaata başlanması için ruhsat başvurusunun dahi yapılmadığını, müvekkilince keşide edilen ihtarnamenin adresin terk edilmiş olması nedeni ile tebliğ edilemediğini, sözleşmenin feshine ilişkin açılan asıl davaya diğer hissedarların muvafakat vermediğini, bu nedenle muvafakat vermeyen diğer hissedarların eldeki bu davada hasım olarak gösterildiğini, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesini talep etmiştir. Yargılamanın devamı sırasında ..., dava konusu olan bu taşınmazdaki hissesini dava dışı ...'ya 22/01/2018 tarihinde satmıştır. 6100 sayılı HMK'nın 125. maddesi gereğince dava konusu taşınmazdaki hisseyi satın alan ..., davacı vekiline vekalet vermiş ve davaya onun adına devam olunmuştur.
II. CEVAP
Birleşen davada davalılar, davaya cevap vermemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı, makul süre içinde inşaata başlamadığı için davacı tarafın sözleşmeyi geriye etkili olarak feshetmek istemesinin yerinde olduğu gerekçesi ile asıl dava ve birleşen 2018/585 Esas, 2018/420 Karar sayılı dosyada davaların ayrı ayrı kabulü ile asıl dosyanın davacısı ile birleşen dosyanın davalıları ve asıl dosyada davalı olan şirket arasında, Adana 11. Noterliği'nin 10.09.2014 tarih, 26961 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ...Gayrimenkul Yat. İnş. Pro. Gıda San Tic. Ltd. Şti. ve davalılar ... ve ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı ...Gayrimenkul Yat. İnş. Pro. Gıda San Tic. Ltd. Şti. vekili 29/01/2018 tarihli istinaf dilekçesinde:
Müvekkili şirket ile davacı arasında Taşınmaz Satış ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, müvekkili şirketin Adana İli Yüreğir İlçesi Cumhuriyet Mah. 11386 ada 18 parselde inşaat yapmayı taahhüt ettiğini, davacı tarafın üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğini, sözleşmeye konu edilen taşınmazı boş olarak müvekkili şirkete teslim etmediğini, davacı taraf yerini boş olarak teslim etmediğinde, edimlerin yerine getirilmesi için sözleşmede kararlaştırılan sürenin başlamayacağını, davacının gerek kendi evini gerekse kiracılarının bulunduğu yerleri boşaltması ve kiracılar nedeniyle zarara uğramaması için 07.04.2017 tarihinde müvekkili şirketin davacı tarafa 33.700,00 TL ödeme yaptığını, inşaat bitimine kadar davacıya ev kiraladığını,
Davacı tarafın kendine ait yeri boş olarak teslim etmediği sürece müvekkili müteahhitin işe başlayamacağı ve belediyenin ruhsat vermeyeceği açıkça ortada iken yerel mahkemenin bu hususu gözardı ettiğini, arsa payı sözleşmelerinde yüklenicinin asli edim yükümlülüğünün belirlenen arsaya bina yapma borcu olduğunu, davacının sözleşmenin feshini istese bile sözleşme konusu taşınmazın hisseli olduğunu, taşınmaz üzerinde tüm maliklerin kendi payları oranında mülkiyet hakkına sahip olduğunu, bu sebeple müvekkili şirketin diğer hisse malikleriyle sözleşme yapma gayesinde bulunduğunu ve diğer hissedarlarla anlaşmasının 2017 yılına kadar sürdüğünü, müvekkili şirketin de tüm hissedarlarla anlaşmadan işe başlayamayacağının aşikar olduğunu, müvekkili şirketin davacı ile aralarındaki sözleşmeye binaen üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmek için dava tarihinden önce ilgili belediyeye projeyi sunup harçlarını yatırdığını, müvekkili şirketin adres değişikliğini tüm hissedarlara bildirdiğini, sözleşmeye konu edilen yerin 6306 sayılı yasa gereğince riskli yapılı yerlerden sayıldığını ve taşınmazların yıkım kararının geç onaylandığını,
Ruhsat alındıktan sonra 24 ay olarak belirlenen inşaat bitim süresi olduğunu ancak ruhsatın ne kadar sürede alınacağı sözleşmede kararlaştırılmadığını, diğer hissedarlarla anlaşmadan inşaata başlanılamayacağı için bu hususun göz önünde bulundurulması gerektiğini, inşaatın başlangıcı konusunda müvekkili şirket yönünden bir gecikme söz konusu olmadığını, dava konusu olayda müvekkili şirketin tüm hazırlıkların sonuna geldiğini ve inşaata başlamaya hazır olduğunu, ruhsat başvuru konusunda kusuru bulunmadığını,
Müvekkili şirket tüm süreçleri bitirdikten sonra ruhsat başvurusunda bulunduğunu, bu kez de "taşınmazın hissedarlarından birinin muvafakatini geri alması sebebiyle yapı ruhsatının düzenlenemediği" hususunun 12/03/2019 tarihli Yüreğir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün cevabi yazısıyla bildirildiğini belirterek,
Yerel mahkemece verilen kararın kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.
Davalılar ... ve ... vekili 26/12/2021 tarihli istinaf dilekçesinde;
Sözleşmeye konu olan yerin 6306 sayılı kanun gereğince riskli yapılı yerlerden sayıldığını, ilgili kanunun 30923 sayılı uygulama yönetmeliğinin değişiklik yapılmasına ilişkin 19.10.2019 tarihli yönetmeliğinin ilgili kısmının; "Uygulama alanında hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, hak sahiplerince aşağıda belirtilen şartlar dâhilinde talep edilebilir.
a) Fesih hakkının kullanılabilmesi için;
1) Bütün maliklerle anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışındaneya hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınıp bu karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerekir. Sözleşmelerin bu gerekçe ile fesih edilebilmesi için, sözleşme hükümlerine göre yapım işinin başlanılmasından önce hak sahiplerince yerine getirilmesi gereken edimler var ise bunların yerine getirilmiş olması, yapım işine başlanılmasına engel teşkil edecek bir yargı kararı, idare kararı, idare uygulaması veya benzeri geçerli bir gerekçe olmaması ve yapım işine müteahhitten kaynaklanan sebeplerle başlanılmamış olması gerekir." hükmünü içerdiğini,
Yönetmelikte de açıkça izah edildiği üzere tüm maliklerin anlaşma sağlamasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamış olması gerektiğini, son malik ile anlaşmanın 31.01.2017 tarihinde yapılmış olup, bir yıllık süre dolmadan 25.05.2017 tarihinde haksız olarak iş bu davanın açıldığını,
İlgili yönetmeliğe göre 300/1141 paya sahip davacının, iş bu davayı tek başına açamayacağını, nitekim, diğer paydaşlar muvafakat etmediği için davalı olarak dosyada yer aldıklarını, iş bu sebeplerden dolayı davanın öncelikle usulden, sonrasında bir yıllık süre henüz dolmadığı için esastan reddedilmesi gerektiğini,
Bununla beraber, davacının, binasını müvekkili ve diğer davalı paydaşlar gibi müteahhide teslim etmediğini, edimini yerine getirmediğini, müteahhitten kaynaklanmayan bir sebepten dolayı yapıma başlanılamadığını, müvekkillerinin evlerinin yıkılmış olup, iş bu projenin, davacı yanın engelleri neticesinde sürüncemede bırakıldığını,
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden paydaşlar arasında yapılan son sözleşme tarihinin 31.01.2017 olup, mahkemenin gerekçeli kararda dile getirdiği ruhsat başvurusunda bulunmak için makul sürenin, 31.01.2018'den önce müteahhidin inşaat ruhsatını almamış olması halinde söz konusu olacağını, hükmün bu sebeple hatalı olduğunu,
Müteahhidin makul sürede, yani 08.05.2017 tarihinde ruhsat başvurusunda bulunduğunu, ruhsat başvurusunda bulunmasına rağmen haksız yere iş bu davanın açıldığını, müvekkilleri ve diğer paydaşların davacı paydaş yüzünden zarara uğratıldığını,
İmar değişikliğinin 28/04/2016 tarihinde yapıldığını, bu tarihten önce ruhsat başvurusunun yapılmasının faydasız olduğunu, inşaata başlamanın da imkansız olduğunu, 28/04/2016 tarihinde 18 parselin 30 parsel olarak güncellediğini, davacının da buna itiraz ederek yerel mahkeme sürecinin uzamasına sebep olduğunu belirterek,
Yerel mahkemece verilen kararın kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Yüreğir Belediyesi İlçe ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 08/04/2019 tarih ve 2256 sayılı yazısında; Cumhuriyet Mahallesi, 11386 ada, 30 nolu parsel (eski 18) sayılı taşınmaz üzerinde inşaat yapılması hususunda belediyelerine 08.05.2017 tarihinde 3304 sayılı dilekçe ile başvurulduğu, başvurunun kontrolü sonrası ruhsat verilmesine engel bir durumun olmadığı, başvurunun kabul edildiği ve ruhsat yazım aşamasına geldiğinin anlaşıldığı, bu aşamada maliklerden ...'nın vekaletini iptal ettiğini avukatı vasıtasıyla 20/06/2017 tarihinde belediyeye bildirmesi üzerine ruhsat yazımının durdurulduğunun bildirildiği, dava konusu taşınmazla ilgili olarak hissedarlardan;
- ... ve ... ile ...Gayrimenkul Yat. İnş. Pro. Gıda San. Tic. Ltd. Şti. arasında, Adana 3. Noterliği'nin 31/01/2017 tarih 1794 yevmiye numaralı,
- ... ile ...Gayrimenkul Yat. İnş. Pro. Gıda San. Tic. Ltd. Şti. arasında, Adana 11. Noterliği'nin 20/11/2015 tarih 35426 yevmiye numaralı,
- ... ile ...Gayrimenkul Yat. İnş. Pro. Gıda San. Tic. Ltd. Şti. arasında, Adana 3. Noterliği'nin 05/01/2017 tarih 370 yevmiye numaralı,
- ... ile ...Gayrimenkul Yat. İnş. Pro. Gıda San. Tic. Ltd. Şti. arasında, Adana 11. Noterliği'nin 20/11/2015 tarih 35424 yevmiye numaralı, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı,
Buna göre taşınmazın tüm hissedarlarıyla, 31/01/2017 tarihi itibariyle düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olduğu, davalı yüklenici ...Gayrimenkul Yat. İnş. Pro. Gıda San. Tic. Ltd. Şti., davacıyla yaptığı sözleşmeden sonra, diğer paydaşlarla da farklı zamanlarda sözleşme imzalayarak ve tüm paydaşlarla sözleşme imzaladıktan yaklaşık üç ay sonra inşaat ruhsatı almak için ilgili belediyeye başvurarak, davacıya ve diğer paydaşlara karşı edimini yerine getirme gayreti içerisinde olduğunu göstermiş, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini de davacıya ödemek suretiyle edimlerini yerine getirmeye başladığı, davacı, davalı yüklenicinin edimini makul süre içerisinde yerine getirmediğini iddia etmişse de, davaya konu taşınmaz paylı mülkiyete konu olup, davacı dışında diğer paydaşların da sözleşmeye katılımının sağlanması gerektiği, davacı tarafın, sözleşme yaptığı tarih itibariyle bunu bilebilecek durumda olduğu, sözleşmenin geçerli bir sözleşme haline dönüşmesinden önce yükleniciden, sözleşme hükümlerini yerine getirmesi beklenemeyeceği, yüklenici, diğer paydaşlarla da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak ve akabinde makul süre içerisinde ruhsat için gerekli başvuruyu yapmak suretiyle taraflar arasındaki sözleşmeye uygun davranmış olduğu, ilk derece mahkemesince asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmiş olmasının yerinde olmadığı gerekçesiyle davalı ...Gayrimenkul Yat. İnş. Pro. Gıda San. Tic. Ltd. Şti. vekili ile birleşen dosya davalıları ... ve ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile yerel mahkemenin kararının HMK nın 353/1-b-2 maddesi gereğince kaldırılarak, yeniden yargılama yapılmasına gerek bulunmadığından düzeltilmek suretiyle asıl ve birleşen davanın kesin olarak reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi, 06/06/2022 tarihli ek kararı ile kesin olarak verilen karara karşı davacı vekili tarafından 06/06/2022 havale tarihli dilekçe ile temyiz isteminde bulunulduğunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 362/1-a maddesi gereğince, miktar veya değeri Yüzyedibindoksan Türk lirasını geçmeyen davalara ilişkin kararlar hakkında temyiz yolunun kapalı olduğu, dava değerinin bu miktarın altında olduğu anlaşılmakla davacı vekilinin temyiz dilekçesinin HMK'nın 366 ve 346/1 maddesi gereğince reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararı ve 06/06/2022 tarihli ek kararına karşı süresi içinde asıl ve birleşen davada davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davacı vekili; davanın tespit davası niteliğinde olduğunu ve kararın temyizinin mümkün olduğunu, davalı yüklenicinin diğer hissedarlarla sözleşme yapmakta gecikmesinin kendi kusuru olduğunu, müvekkili ile 2014 yılında sözleşme imzalamışken diğer hissedarlarla 2017 yılında sözleşme imzaladığını, davalının ruhsat başvurusunun dava açıldıktan sonra olduğunu, davalıya ihtarname ile 45 gün ruhsat alma süresi verilmesine karşın alınmadığını, dosya kapsamında giren ilk belediye yazılarında ruhsat başvurusu bulunmadığının belirtilmesine karşın sonradan davalı yüklenici tarafından dava tarihinden sonra ruhsat başvurusu yapıldığını belirten imzasız yazının dosya kapsamına sunulduğunu, sonradan sunulan belgeyi kabul etmediklerini, yüklenicinin makul sürede inşaata başlamadığını, müvekkilinin ruhsat başvurusunun sonuçsuz kalmasına sebebiyet veren muvafakatin geri çekilmesi işleminin davadan sonra olduğunu, ileri sürülen gerekçeler ve resen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
Davacı vekili 06/06/2022 tarihli ek karara karşı temyiz dilekçesinde; davanın tespit davası niteliğinde olduğunu ve eda hükmü kurulmasının istenmediğini, davada taraflar arasındaki hukuki ilişkinin fesih sebebi ile sona erdiğinin tespitinin istendiğini ve tespit davalarının değere bakılmaksızın temyizi mümkün kararlardan olduğunu, ek kararın bozularak 02/06/2022 tarihli temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talebine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun (6100 sayılı Kanun) 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Bölge adliye mahkemesince, asıl ve birleşen davanın kesin olarak reddine karar verilmiş ise de kesinlik sınırı belirlenirken sadece asıl ve birleşen davada davacının, davalı yüklenici ile arasındaki 10/09/2014 tarihli ve 99.150,00 TL bedelli sözleşmesinin esas alındığı, oysa ki fesih kararının birleşen davalarda davalılar arasındaki çeşitli tarih ve bedelli sözleşmeleri de etkileyeceğinin kuşkusuz olduğu, bu hali ile sadece tek sözleşme bedeli üzerinden kesinlik sınırının belirlenerek verilen hükmün, temyiz yolu kapalı olarak verilmesinin hukuka aykırı olduğu, anılan nedenlerle davacı vekilinin 06/06/2022 tarihli ek karara karşı, kararın kesin olmadığına yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesinin 06/06/2022 tarihli ek kararının kaldırılmasına, asıl kararın kesin olmadığı anlaşıldığından, bu karara karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine karar verilmiştir.
2.1. Asıl davada ... ile davalı yüklenici ...Gayrimenkul Ltd. Şti. arasında Adana İli, Yüreğir İlçesi, Cumhuriyet mahallesi 11386 ada 18 parsel için emlak rayiç bedeli olan 99.150,00TL üzerinden Adana 11. Noterliği’nin 10/09/2014 tarih ve 26961 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. İnşaat bitim süresi ruhsat alındıktan sonra 24 aydır. İnşaat süresinde bitirilmediği takdirde arsa sahibine kira bedeli ödenecektir.
- Birleşen davada davalı ... ile davalı yüklenici ...Gayrimenkul Ltd. Şti. arasında Adana İli, Yüreğir İlçesi, Cumhuriyet mahallesi 11386 ada 18 parsel için emlak rayiç bedeli olan 64.500,00 TL üzerinden Adana 11. Noterliği’nin 20/11/2015 tarih ve 35426 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 5. maddesine göre, sözleşmenin imzalandığı tarihten sonra yüklenici gerekli izinleri alarak bölgenin imara açılmasıyla birlikte ve diğer hissedarlarla anlaşamaya vararak işe başlayacaktır. Yüklenici 31/12/2016 tarihine kadar diğer hissedarlarla anlaşmaya varamazsa arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak herhangi bir bildirime gerek kalmaksızın feshetmeye yetkili kılınmıştır. Yüklenici, işin tümünü 24 ayda bitirerek, anahtar teslimi şekilde teslim edecektir. İnşaat yapım süresi olan 24 ayda arsa sahibine kira yardımı yapılacak, inşaat süresinde bitirilmediği takdirde ayrıca arsa sahibine kira bedeli ödenecektir.
- Birleşen davada davalı ... ile davalı yüklenici ...Gayrimenkul Ltd. Şti. arasında Adana İli, Yüreğir İlçesi, Cumhuriyet mahallesi 11386 ada 18 parsel için emlak rayiç bedeli olan 55.620,00TL üzerinden Adana 11. Noterliği’nin 20/11/2015 tarih ve 35424 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 5. maddesine göre, sözleşmenin imzalandığı tarihten sonra yüklenici gerekli izinleri alarak bölgenin imara açılmasıyla birlikte ve diğer hissedarlarla anlaşamaya vararak işe başlayacaktır. Yüklenici 31/12/2016 tarihine kadar diğer hissedarlarla anlaşmaya varamazsa arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak herhangi bir bildirime gerek kalmaksızın feshetmeye yetkili kılınmıştır. Yüklenici, işin tümünü 24 ayda bitirerek, anahtar teslimi şekilde teslim edecektir. İnşaat yapım süresi olan 24 ayda arsa sahibine kira yardımı yapılacak, inşaat süresinde bitirilmediği takdirde ayrıca arsa sahibine kira bedeli ödenecektir.
- Birleşen davada davalı ... ile davalı yüklenici ...Gayrimenkul Ltd. Şti. arasında Adana İli, Yüreğir İlçesi, Cumhuriyet mahallesi 11386 ada 18 parsel için emlak rayiç bedeli olan 27.000,00TL üzerinden Adana 3. Noterliği’nin 05/01/2017 tarih ve 00370 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. İnşaat bitim süresi ruhsat alındıktan sonra 1 yıldır. İnşaat süresinde bitirilmediği takdirde arsa sahibine kira bedeli ödenecektir.
-Birleşen davada davalılar ... ve ... ile davalı yüklenici ...Gayrimenkul Ltd. Şti. arasında Adana İli, Yüreğir İlçesi, Cumhuriyet mahallesi 11386 ada 30 parsel için emlak rayiç bedeli olan 27.000,00TL üzerinden Adana 3. Noterliği’nin 31/01/2017 tarih ve 01794 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. İnşaat süresi, sözleşmedeki özel şartlar bölümünün 12. maddesinde ruhsat tarihinden itibaren 1 yıl, teknik şartlar ve mahal listesi bölümünün 12. maddesinde ise ruhsat tarihinden itibaren 18 ay olarak kararlaştırılmıştır. İnşaat süresinde bitirilmediği takdirde arsa sahibine kira bedeli ödenecektir.
2.2. Yüreğir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 03/08/2018 tarihli yazısına göre; 11386 ada 18 parselde inşaat yapılması ile ilgili bir ruhsat başvurusu bulunmadığı, 30/04/2018 tarihli yazısına göre 11386 daa 30 parselle ilgili de bir ruhsat başvurusu bulunmadığı belirtilmiştir.
- Yüreğir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 12-15/03/2019 tarihli yazısına göre; 11386 ada 30 parsel için ...gayrimenkul adına 08/05/2017 tarihli dilekçe ile ruhsat başvurusu yapıldığı, taşınmazın hissedarlarından birinin muvafakatini geri alması nedeniyle yapı ruhsatı düzenlenemediği belirtilmiştir.
-Yüreğir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün 08/04/2019 tarihli yazısına göre; ruhsat talebi ile ilgili 08/05/2017 tarihli tek başvuru olduğu, ikinci bir başvuru yapılmadığı, ruhsat başvurusunun kabul edildiği ve yazım aşamasına geldiği, bu aşamada maliklerden ... vekilinin 20/06/2017 tarihli başvurusu ile Adana 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2017/275 Esas sayılı davası açıldığının bildirildiği ve mahkemece verilecek kararın ruhsat iptaline yol açabileceği için ruhsat yazımının durdurulduğu ve mahkeme kararının beklenmesine karar verildiği belirtilmiştir.
2.3. Yüreğir Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü’nün 20/04/2018 tarihli yazısına göre, 11386 ada 18 parsel imar sebebiyle 28/04/2016 tarihinde 11386 ada 30 parsel olmuştur. 11386 ada 30 parsel tapu kayıtları incelendiğinde; taşınmaz üzerinde 06/06/2017 tarihinde 6306 sayılı Kanun gereği riskli yapı şerhi bulunduğu, 21/06/2017 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şerh edildiği, aktif kayda göre maliklerin 28/04/2016 tarihinde 321/1141 hisse ile ..., 28/04/2016 tarihinde 253/1141 hisse ile ..., 28/04/2016 tarihinde 78/1141 hisse ile ...Gayrimenkul Ltd. Şti., 13/02/2017 tarihinde 23,63 m2 hisse oranları ile ... ve ..., 13/2/2017 tarihinde 141,75 m2 hisse oranı ile ..., 22/01/2018 tarihinde 300/1141 hisse oranı ile ... adına tescil edildiği görülmüştür.
2.4. Yukarıda belirtilen bilgiler ışığında somut olayın değerlendirilmesinde; 28/04/2016 tarihli imar uygulaması sebebi ile oluşan yeni durumda sözleşme imzalanmayan hissedarlarla da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin imzalandığı, tüm hissedarlar ile sözleşme imzalanmasının akabinde yüklenici tarafından belediyeye ruhsat başvurusunda bulunulduğu, ancak asıl ve birleşen davada davacı arsa sahibinin beyanı ile ruhsat başvurusunun kabul edilmesine karşın yapı ruhsatının düzenlenememiş olduğunun anlaşılmasına göre, Bölge Adliye Mahkemesince asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmesinde hukuka aykırı bir yan bulunmadığı anlaşılmıştır.
2.5. Kaldı ki somut olayda; asıl davada davacı vekilinin 25/05/2017 tarihli dava dilekçesinde müvekkilinin sözleşme konusu taşınmaz üzerindeki iki ve tek katlı iki yapının maliki olduğunu beyan ettiği, yine davacı vekilinin 03/07/2017 tarihli dilekçesi ile sözleşme konusu taşınmaz üzerindeki yapıların yıkılmaması için yüklenicinin müdahalesine karşı ihtiyati tedbir talep ettiği, dilekçe ekinde sunulan fotoğraflarda yapıların halen ayakta olduğunun görüldüğü, tedbir talebinin 23/02/2018 tarihli ara karar ile kabul edildiği, tedbir kararına karşı itirazın bölge adliye mahkemesince reddedildiği, bu hali ile arsa sahibi davacının kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsayı yükleniciye fiziki ve hukuki ayıplarından arınmış olarak teslim etme borcunu da yerine getirmediği, anılan nedenle uzama nedeni ile yükleniciye bir kusur atfedilemeyeceği anlaşılmıştır.
3. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup asıl ve birleşen davada davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple; Bölge Adliye Mahkemesince asıl ve birleşen davanın kesin olarak reddine karar verilmiş ise de tek sözleşme bedeli üzerinden kesinlik sınırı belirlenerek verilen hükmün, temyiz yolu kapalı olarak verilmesi hukuka aykırı olup, davacı vekilinin ek kararın kesin olmadığına ilişkin temyiz itirazının kabulü ile ek kararın kaldırılmasına,
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz harcının asıl ve birleşen davada davacıdan alınmasına,
Dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
30/10/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.