"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/1655 E., 2022/876 K.
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın taşınmaz satış bedeli yönünden kabulüne, alacak yönünden reddine karar verilmiştir.
Kararın davalılar vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılar ile davacı şirket arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi tanzim edilerek anlaşma sağlandığını, sözleşmeye göre yüklenici şirketin edimini yerine getirdiğini, inşaatların tamamlandığını; arsa sahiplerine aidiyeti öngörülen 632 ada, 6 parseldeki üç adet dubleks, iskan ruhsatı da alınmak suretiyle teslim edildiğini, sözleşmeye uygun bir şekilde edimini yerine getiren yüklenici şirkete, arsa sahiplerinin talepleri doğrultusunda yapmış olduğu inşaat maliyetinin karşılığı olan son sekizinci dairenin bedelinin davalılar tarafından ödenmediğini, 2013 yılı Şubat ayında, en kısa sürede ödenmek üzere davalı ... tarafından 9.000,00 TL istenen paranın defalarca istenmesine karşın iade edilmediğini, davacı şirkete ferağı gereken 1. kat 4 no.lu bağımsız bölümün, davalılar tarafından 110.000,00 TL bedel ve 1/2' şer hisse ile ... ve ...'e ... Tapu Müdürlüğü'nün 09/06/2017 gün ve 1169 yevmiye no.lu işlemi ile devredildiğini, tapu alıcılarının tapu satış bedeli olarak gösterilen 110.000,00 TL'yi eşit olarak davalıların ... Bankası ... Şubesi'ndeki hesaplarına aktarıldığını, taşınmazın değerinin günün rayiçlerine göre 250.000,00 TL'nin altında olmadığını, arsa sahiplerinin davalılar tarafından alınan bedelin müvekkil şirkete intikal ettirilmediğini, davacı şirketin sözleşmede olmadığı halde bir dubleks için ankastre seti ve bir buzdolabı konulduğunu, bedeli 10.000,00 TL olan bu miktarın da talep edildiğini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 05.11.2017 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte; dava metninde açıklanan daire bedeli 110.000,00 TL ve bir adet dublekse konulmuş olan ankastre seti ve buzdolabının bedeli 10.000,00 TL toplam 120.000,00 TL'nin davalılardan müteselsilen tazminine, davalılardan ...'ya elden ödenen 9.000,00 TL'nin bu davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin davalılara yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalılar ile davacı yüklenici şirketi temsilen şirket ortağı ve münferit imza yetkilisi ... arasında mülkiyeti müvekkillerine ait olan taşınmazlar üzerine inşaat yapılması amacıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedildiğini, sözleşme gereği davacı yüklenici şirketten olan alacaklara ilişkin karşı dava talep haklarını saklı tuttuklarını, müvekkillerinin davacı şirketin maddi zorluk içerisine düşmemesi amacıyla sözleşme gereği edimlerini yerine getirmemiş olmasına ve borç muaccel olmamasına karşın teminat olan taşınmazı davacı müteahhit firmadan satın alan dava dışı 3. kişiye devrettiğini, ... Tapu Müdürlüğünde taşınmazın resmi devri yapıldığı sırada sadece 40.000,00 TL bedelin teminat dairesinin ikamesi olarak taraflarına gönderildiğini, satış bedelinin bakiye kısımlarının davacı şirket tarafından ...'den alındığını, 40.000,00 TL bedelin sözleşme gereği teminat dairesi olarak inşaat tamamlanana kadar davalılara bırakılan bağımsız bölümün davacı müteahhit şirket tarafından satılması üzerine teminat miktarı olarak taraflarına gönderildiğini, yargılamaya konu eserin sözleşmeye aykırı, ayıplı ve eksik teslim edilmiş olması sebebiyle yüklenici firmanın üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğini, davacının, davalılardan ...'ya elden para verdiği iddiasının dayanaksız ve soyut iddialardan ibaret olduğunu, davacının 1 adet beyaz eşya takımı konulduğu iddiasının da asılsız olduğunu, davacı ile taşınmaz alıcısı 3. kişi arasında resmi şekilde akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini sunduklarını, yapılacak bilirkişi incelemesi ile binada bulunan eksikliklerin ve cezai şart alacaklarının olduğunun anlaşılacağını, binada bulunan eksikliklerin ve cezai şart miktarlarının toplamının 40.000,00 TL teminatı aştığından bahisle haksız ve mesnetsiz davanın reddine, yargılama giderleri ve vekillik ücretinin de karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile inşaat mühendisinin raporunda; keşif tarihinde davacının edimlerini yerine getirdiğini, dairelerde oturanların olduğunu, arsa sahiplerine düşen dairelerin inşaatlarının bitirilmiş olduğunu, herhangi bir eksik işin bulunmadığını, dubleks daire içindeki eşyalar ile ilgili herhangi bir belge veya fatura dava dosyasında bulunmadığını, bahçe tanzimi ile ilgili de herhangi bir belgenin bulunmadığını, dava tarihi itibariyle 4 nolu bağımsız bölümün 160.000,00 TL değerinde olduğunu beyan ettiği, 2018 yılında yapılan keşifte sunulan rapora göre de arsa sahibine verilmesi gereken dairelerle ilgili olarak eksik işlerin olmadığının tespit edildiği, davalılar tarafından yapıldığı belirtilen eksik işlere dair belge ve bilginin dosyada olmadığının belirtildiği, ... Bankası cevabına göre ...'ya ait hesaba 35.000,00 TL'nin ... ve ...tarafından 09.06.2017 tarihinde yatırıldığı ve anılan tutarın bir dakika sonra çekildiği, yine ... Bankası cevabına göre ...'ya ait hesaba 35.000,00 TL'nin ... tarafından 09.06.2017 tarihinde saat 14:29'da yatırıldığı ve anılan tutarın bir dakika sonra çekildiği, yine ... Bankası cevabına göre ...'ya ait hesaba 40.000,00 TL'nin ... tarafından 09.06.2017 tarihinde saat 14:32'de yatırıldığı görüldüğü, banka kayıtlarına göre davaya konu daireyi satın alan ... tarafından davalılar ....'nın hesabına toplamda yatırılan tutarın 110.000,00 TL olduğu, avaya konu daireinin satım bedelinin davalıların hesaplarına gönderildiği banka kayıtlarına göre sabit olup, davalı ...'un 12.03.2019 tarihinde yapılan duruşmadaki 70.000,00 TL parayı hesabından çekerek davacı şirket yetkilisine ödendiğine ilişkin hiçbir belgeye dayanmayan, soyut ve dayanağı olmayan beyanına itibar edilmediği, davalıların geriye kalan 40.000,00 TL'yi haklı sebeplerle uhdelerinde tuttuklarına ilişkin savunmalarının da inşaat bilirkişisinin raporuna göre dayanaksız olduğu, inşaat bilirkişisi raporunda davaya konu taşınmazın projesine uygun bir şekilde imal edilerek davalılara teslim edildiği, inşaatta herhangi bir eksikliğin bulunmadığı belirtildiğine göre davalıların uhdesinde tuttuğu bedelin de haklı sebeple elde tutulduğuna ilişkin davalı savunmalarının yerinde olmadığı, ayrıca varsa eksik işlerin davalılar tarafından tamamlandığına dair bir belgenin de dosya içinde olmadığı, davalıların noter ihtarı ile temerrüde düştüğü anlaşıldığından 110.000,00 TL'nin tamamının temerrüt tarihinden itibaren davalılardan alınarak davacıya verilmesi gerektiği, davacının talebinde belirttiği 9.000,00 TL'nin davalılara verildiğine ilişkin herhangi bir delili mevcut olmadığı ve davalının da söz konusu bedeli almadığına ilişkin yemin ettiği gözetilince bu tutarın ispat edilemediği, 10.000,00 TL ankastre bedelinin, ankastrenin daireye konulmasının davacı tarafından yükümlenen ek bir maliyet olup olmadığı, davacı tarafından mı yoksa başkası tarafından mı daireye konulduğu ispatlanamadığı belirtilerek davanın taşınmaz satış bedeli yönünden kabulü ile; 110.000,00 TL alacağın temerrüt tarihi olan 05.11.2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, ankastre ve buzdolabı bedeli olarak talep edilen 10.000,00 TL ve 9.000,00 TL'lik alacak yönünden davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalılar vekili istinaf dilekçesinde; taraflar arasında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, davalıların davacı ile imzalamış oldukları sözleşme gereğince taşınmazın devrine ilişkin edimlerini yerine getirdiklerini, bu hususun gerek tanık ...’in beyanları gerekse dosyaya ibraz edilen satış vaadi sözleşmesi ve sair deliler ile sabit olduğunu, mahkeme kararının eksik ve hatalı hazırlanan bilirkişi raporuna dayandığını, davanın daha önce de istinaf incelemesinden geçtiğini, mahkemenin bozma kararında belirtilen gerekçelere uygun karar vermediğini bildirmiş ve İlk Derece Mahkemesince verilen kararın kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosya içeriği, toplanan deliller, kararda yazılı gerektirici nedenler, istinaf talep dilekçesi içeriği değerlendirilerek yapılan inceleme sonucu; davalıların, yükleniciye kalan bağımsız bölümün 3. kişiye satışından dolayı, banka havalesi ile tahsil ettikleri bedeli, davacı yükleniciye iade ettiklerini kesin delillerle kanıtlayamadıkları, alınan bilirkişi raporuna göre eksik ve ayıplı işler bulunmadığı, trafo bağlantısının davacı yükleniciye ait olacağına dair sözleşmede bir hüküm bulunmadığı geç teslimin davalılarca kanıtlanamadığı, yükleniciye kalan müstakil arsa üzerine yapılan bağımsız bölümlerin sayısında bir fazlalık olmadığı, kararlaştırılan sayıda yapılmış olan bağımsız bölümlerin bir kısmına kot farkından istifade ile inşaat alanı sınırlamalarına uygun biçimde yapılan müştemilat nitelikli eklenti yapılmasının davalılar için ek bir talep hakkı doğurmadığı anlaşıldığından davanın kısmen kabulüne dair mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir husus bulunmadığı sonucuna varılmakla davalıların istinaf isteminin reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalılar vekili temyiz başvuru dilekçesinde istinaf dilekçesi içeriğini tekrar ederek ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca alacak istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486 maddeleri,
3. Değerlendirme
1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalılar vekilinin aşağıdaki paragrafların kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2.Taraflar arasında ... 2. Noterliği'nin 13.12.2012 tarih ve 11409 yevmiye no.lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olup, davacı yüklenici, davalılar ise arsa sahipleridir.
3.Mahkemece 110.000,00 TL daire satış bedelinin yükleniciye iadesine, diğer taleplerin reddine karar verilmiştir. Davalı arsa sahipleri temyiz talebinde bulunmuştur.
4.Davacı vekili dava dilekçesi ile 4 no.lu bağımsız bölümün 110.000,00 TL karşılığında dava dışı 3.kişilere devredildiğini beyan etmektedir. Davacı ile 3. kişi ... arasında noterde yapılan satış vaadi sözleşmesinde 4 no.lu bağımsız bölümün 70.000TL bedel karşılığında satışının vaad edildiği belirtilmiştir. Ayrıca davacı şirket yetkilisi bu bedeli tamamen ve nakden aldığını da beyan etmektedir. Davalı taraf ise, 40.000,00 TL satış bedelini teminat olarak elinde tuttuğunu kabul etmiştir. Bu durumda satış vaadi sözleşmesi uyarınca satış bedelinin yükleniciye ödendiğinin kabulü ile davalı arsa sahiplerinin 40.000,00 TL’yi ellerinde tutmakta haklı olup olmadıkları hususunun araştırılması gerekmektedir.
5.Bilirkişi 29.12.2020 tarihli raporunda “ Kottan dolayı kazanılan bodrum kattaki bu eklentiler, (2 adet 1+1) gibi kullanılıyor olsa da, bağımsız numaraları yoktur, projeye aykırı olarak ilave edilmiş yapılar değildir. Tapu Kayıtlarında eklenti olarak görünmekte olup, ayrı olarak satılabilmesi mümkün değildir. En baştan beri yüzölçümleri hesaba katıldıkları için arsa pay oranı değişmemektedir. Mal sahibine verilen parselin sınırları içerisinde değillerdir” şeklindeki değerlendirmesi ile fazla yapıldığı iddia edilen bölüm hakkında değerlendirmede bulunmuş ise de, arsa sahiplerinin diğer iddiaları değerlendirilmemiştir.
6.Sözleşmenin özel şartlar başlığı altındaki 1. maddesinde iskan alımının yüklenici sorumluluğunda olduğu; 6. maddesinde “... inşaat 2013 yılı Haziran ayı sonuna kadar eksiksiz, noksansız, kusursuz olarak ikamete elverişli bir şekilde arsa sahiplerine teslim edilecektir. İşin bitirilmesinden amaç ise suyun, elektriğin bağlanmaya hazır olması kanalizasyon irtibatının sağlanması, teknik şartnameye göre bütün tesislerin tamamlanmış bulunması ve tratuvarın düzenlenmesidir.” “...cezai şart: aksi takdirde müteahhit; geçecek her ay için arsa sahibine kalan bağımsız bölüm başına kira yoksunluğu olarak 400,00 TL cezai şart olarak daireler teslim edilinceye kadar ödemeyi...” 8.maddesinde “... Mal sahiplerinde müteahhite kalan bağımsız bölümlerden 5 (Beş) tanesinin, inşaatların tamamı bitirilip iskanları alınıp anahtarları mal sahiplerine teslim edildiğinde ise, iskanların alındığı günden itibaren bir (1) ay içerisinde müteahhite kalan bağımsız diğer bölümlerin satışı tapuda müteahhite veya göstereceği üçüncü kişilere devredilecektir.” teknik şartname başlığı altındaki 6. maddede “müteahhit, mal sahiplerine yapacağı daireleri kendisine ait dairelerle aynı malzeme ve özenle yapacaktır” denmektedir.
7.Bu hükümler karşısında yüklenicinin edimini ifa edebilmesi için anahtar teslim şartının kararlaştırıldığının kabulü gerekir. Anahtar teslim şartı içinde iskan ruhsatını da barındırır, dosyada iskan ruhsatına rastlanmamıştır. Keşifte binaların kullanıldığı gözlemi yapılmış ise de, hangi tarihten itibaren kullanıldığı, davalının cezai şart isteyip isteyemeyeceği hususları irdelenmemiştir. Diğer taraftan anahtar teslim şartı göz önünde bulundurulduğunda davalıların dosyaya sunduğu elektrik dağıtım bedelinin ödendiğine dair makbuzdan sorumluluk yükleniciye ait olmaktadır. Ayrıca davalının eksik ve ayıplı ... bedeli iddialarının, yüklenicinin kendi dairelerine yaptığı imalatın arsa sahibine düşen dairelere de yapılacağı yönündeki taleplerinin değerlendirilmediği görülmektedir.
8.Bu durumda mahkemece yapılacak bilirkişi incelemesi ile "anahtar teslim" şartı göz önünde bulundurularak, eksik ve ayıplı işlerin belirlenmesi, gerekirse ilgili kuruluşlardan abonelik kayıtlarının sorgulanması suretiyle cezai şart hakkının doğup doğmadığının, doğdu ise, bedelinin hesaplanması suretiyle davalı arsa sahiplerinin elinde kalan 40.000,00 TL teminat bedelinden mahsubu ile sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bozulması gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde davalılara iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
03.04.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.