"İçtihat Metni"
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 27. Hukuk Dairesi
SAYISI : 2021/920 E., 2023/162 K.
DAVA TARİHİ : 08.06.2018
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 7. Asliye Ticaret Mahkemesi
SAYISI : 2019/511 E., 2021/386 K.
Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.
Kararın davalı ... vekili, ... ve ... Pres Döküm Kalıp ve Makina San. Tic. Ltd. Şti. vekili, davalı ... vekili, ... ...Mühendislik İnşaat A.Ş. vekili, ... Grup İth. İhr. Paz. Tic. Ltd. Şti. vekili ve davalı ... vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılar ... ...Mühendislik İnşaat A.Ş. vekili ... ve ... Pres Döküm Kalıp ve Makina San. Tic. Ltd. Şti. vekilince duruşmalı, diğer temyiz eden bir kısım davalılar vekilince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.10.2023 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davalılardan ... Pers Döküm Kalıp ve Mak. San. Tic. Ltd. Şti. ve ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ..., davalı ... vekili Avukat ... ile davacılar vekilleri Avukat ... ve Avukat ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacılar vekili dava dilekçesinde, arsa sahipleri olan müvekkilleri ile yüklenici davalı ...… Ltd. Şti. arasında müvekkillerine ait Yuva Köyü 63477 ada 19 parsel sayılı arsa üzerine inşaat yapımı için Ankara 7. Noterliğinin 27.03.2015 tarihli 02755 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, sözleşmenin 10.maddesinde işin süresinin belirtildiğini, buna göre davalı yüklenicinin ruhsat tarihinden itibaren ve fiili inşaata başlanması anından sonra en geç 24 ay içerisinde yapı kullanma izin belgesi almaya hazır olacak şekilde işi bitirmesi gerektiğini, ancak bu sürenin herhalde yer tesliminden itibaren protokolün 8.maddesindeki hususlar saklı kalmak kaydıyla 36 ayı geçemeyeceğini, sözleşmeyle birlikte yer teslimi yapılmış olmasına ve inşaata başlanılmasına hiçbir engel bulunmamasına rağmen yüklenici davalının 07.06.2016 tarihinde inşaat ruhsatı aldığını, buna göre işin iskan ruhsatı da alınmak suretiyle teslim edilmesi gereken tarihin (madde içeriğinde sürenin 36 ayı geçmeyeceği yazılı olmakla) 27.03.2018 tarihi olduğunu, sözleşmede paylaşımın 4. maddede düzenlendiğini, zemin kat 7,8,9,10,11 ve 12 no.lu dükkanlar ile birinci kat 13,14,15,16 ve 17 no.lu dükkanların davalı yükleniciye isabet ettiğini, sözleşmenin 7.maddesinde satış yetkilerinin hangi aşamada verileceği hususunun düzenlendiğini, 7 no.lu dükkan hariç diğer tüm bağımsız bölümlerin satış yetkilerinin yükleniciye verildiğini, davalı yüklenicinin sözleşmede belirlenen süre ve şartlarda halen dahi işi tamamlayarak teslim edemediğini ve yüklenici tarafından, satış yetkisi verilen bağımsız bölümlerin diğer davalılara satıldığını, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin geriye etkili feshini talep ettiklerini, müvekkillerince Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/218 D.İş sayılı ve Ankara 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/95 D.İş sayılı dosyalarında yaptırılan tespit sonucunda verilen raporlarla inşaatın %10 seviyesinde olduğunun belirlendiğini, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede ve halen işi tamamlayamadığını ve teslim süresinin de sona erdiğini, 8 no.lu dükkanın davalı ... … A.Ş., 9 nolu dükkanın davalı ... ...Ltd.Şti., 10 no.lu dükkanın davalı ..., 11 nolu dükkanın davalı ... Pres …Ltd.Şti., 12 ve 13 no.lu dükkanların davalı ... …A.Ş., 14 nolu dükkanın davalı ..., 15 no.lu dükkanın davalı ..., 16 ve 17 nolu dükkanların davalı ...'e devredildiğini, sözleşmenin geriye etkili feshine bağlı olarak avans mahiyetinde yükleniciye verilen ve yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile 1/2 oranında müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ettiklerini belirterek, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, sözleşmenin geriye etkili feshine bağlı olarak avans mahiyetinde yükleniciye satış yetkisi verilen ve yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen Ankara ili, Yenimahalle ilçesi, Yuva Mah. 63477 ada 19 parselde bulunan zemin kat 8,9,10,11,12 no.lu ve birinci kat 13,14,15,16 17 no.lu bağımsız bölümlerin davalılar adlarına olan tapu kayıtlarının iptali ile 1/2 oranında müvekkili davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
1-Davalı ...…Ltd Şti. vekili davaya cevabında, sözleşmeye göre iş bitirme süresinin henüz dolmadığını, sözleşmenin 10. maddesinde inşaat için 24 aylık sürenin öngörüldüğünü ve aynı madde de 36 aylık ikinci bir sürenin belirlendiğini, bu sürelerde işin bitirilememesi halinde sözleşmenin 12. maddesinde 6 aylık ek bir sürenin kararlaştırıldığını, bu süreler dolmadan açılan davanın reddi gerektiğini, sözleşmedeki 36 aylık sürenin yer teslimi ile başlayacağını, sözleşmenin "Yer Teslimi" başlıklı 2. maddesinde taşınmazın boş olarak ve takyidatsız şekilde teslim edileceğinin açıkça düzenlendiğini, davacıların sözleşme tarihinden kısa süre önce çektikleri kredi nedeniyle taşınmaz üzerine 04.03.2015 tarihinde ipotek koydurduklarını, sözleşmenin 2. maddesinde taşınmazın "takyidatsız" tesliminin öngörüldüğünü, ipoteğin varlığı karşısında usulüne uygun bir teslimden bahsedilemeyeceğini, buna göre sözleşmeye uygun yer tesliminin ancak ipoteğin kaldırıldığı 09.02.2017 tarihinde gerçekleştiğinin kabulü gerektiğini, inşaata başlanabilmesi için yapı ruhsatının hukuken zorunlu bir belge olup ruhsat alınmadan inşaata başlanmasının mümkün olmadığını, davaya konu taşınmazın bulunduğu bölgede idare mahkemesi tarafından verilmiş yürütmeyi durdurma kararı mevcut olduğundan inşaat ruhsatının ancak bu kararın kaldırılmasından sonra 07.06.2016 tarihinde alınabildiğini, bu durumun mücbir sebep olduğunu, öte yandan ülkede başta darbe girişimi olmak üzere bir çok olumsuz ve üzücü olay gerçekleştiğini, inşaat maliyetlerinde fahiş artışlar yaşandığını, yaşanan bu gelişmeler nedeniyle müvekkiline ek süre verilmesi gerektiğini, yine prekast inşaat sisteminin uygun olacağı düşünülerek proje değişikliğine gidildiğini ancak bu durumun bir başka yürütmeyi durdurma kararına takılı kaldığını ve yine belediyede onay beklediğini, bu kararların yürürlükte olduğu dönemin iş süresine eklenmesi gerektiğini, bunun dışında sözleşmenin 10. maddesinde 36 aylık sürenin bitimini müteakip 6 aylık düzenlenen ek sürenin de henüz dolmadığını, 24 aylık normal süre bakımından ise; bu sürenin başlangıcının inşaat ruhsatının alındığı ve fiili inşaata başlandığı tarih olduğunu, inşaat ruhsatının 07.06.2016 tarihinde alındığını, yapı ruhsatındaki gecikmenin idare mahkemesince verilmiş yürütmeyi durdurma kararından kaynaklandığını, karar kalktığında da makul bir süre içinde inşaat ruhsatının alındığını, 24 aylık süreye ilave olarak sözleşmenin 12.maddesinde düzenlenen 6 aylık ek sürenin de mevcut olduğunu, 6 aylık ek süre henüz dolmadığından davacıların fesih hakkının mevcut olmadığını, işin süresinde bitirilmemesinde davacıların kusurlu davranışlarının etkili olduğunu, sözleşme aşamasında taşınmazdaki ipoteğin müvekkilinden gizlendiğini, sözleşmenin 7. maddesinde düzenlenen vekaletnamenin geç verildiğini, müvekkilince noterden keşide edilen 31/10/2017 tarihli ihtarname üzerine 02/11/2017 tarihinde vekaletnamenin gecikilerek verildiğini, tespit raporlarında inşaatın bitirilme oranının hatalı belirlendiğini ve sürenin de yanlış hesaplandığını, davaya konu 10,11 ve 14 no.lu bağımsız bölümlerin tapu devrinin bizzat davacılar tarafından yapıldığını, bu dükkanların satışlarının müvekkili ile yapılan sözleşme nedeniyle iptalinin istenemeyeceğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiş, mahkemece aksi kanaat halinde ise geçirilen sürelerin iş süresine eklenmesi suretiyle müvekkilinin inşaatı bitirmesi için ek süre verilmesine, bu talep kabul edilmediğinde ise inşaat maliyet bedelinin tespiti ile harcama tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte arsa sahiplerinden müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
2-Davalı ... …Ltd Şti. vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin davalı yüklenici ... Şirketine çeşitli inşaat imalat emtiası temin eden firmalardan biri olduğunu, davalı yüklenici ... Ltd Şti'ye temin ettiği mallara istinaden, dava konusu edilen 9 numaralı bağımsız bölümün müvekkili şirkete devredildiğini, müvekkilinin davacıların devir ferağı ile ve tapu siciline güvenerek tapuyu devraldığını, tapuya ... ilkesinin korunması gerektiğini belirterek davanın müvekkili açısından reddine karar verilmesi talep etmiştir.
3-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin dava konusu 15 nolu bağımsız bölümü davalı olan ... Eroğlu … A,Ş’den 18.01.2018 tarihinde 500.000,00 TL bedel karşılığında tapudan satın aldığını, tapuya ... ilkesinin söz konusu olduğunu, müvekkilinin iyiniyetli 3. kişiden satın alan 4. kişi olduğunu ve taraflar arasındaki hukuki ihtilaftan da haberdar olmadığını belirterek müvekkili hakkındaki davanın husumet ve esas bakımından da reddine karar verilmesini talep etmiştir.
4-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin dava konusu 16 ve 17 nolu bağımsız bölümleri yükleniciden değil davalı ... …A.Ş.’den 25.01.2018 tarihinde satın aldığını, müvekkilinin iyi niyetli olduğunu, MK.1023. maddesi gereğince iyiniyetinin korunması gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
5-Davalılar ... Pres …Ltd.Şti ve Ruhî Taşkesen vekili cevap dilekçesinde, müvekkillerinin dava konusu 11 ve 14 no.lu bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden iyi niyetli olarak devraldığını, arsa sahiplerinin devir tarihindeki yüklenicinin gerçekleştirdiği imalat durumuna göre devir borcunu yerine getirmiş olduklarını, yani devir tarihindeki inşaat durumunun sözleşmeye uygun olduğunu ve yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirdiğinin bilincinde olduğunu, inşaatın seviyesinin davacının iddia ettiği gibi %10 olmadığını, keşifle belirlenecek inşaatın gerçekleşme oranına göre davanın reddi ile davalı yüklenici veya diğer davalılara süre verilmesi gerektiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte sözleşmenin geriye etkili feshedileceği düşünülse dahi yüklenici tarafından gerçekleştirilen zorunlu ve faydalı masrafların sebepsiz zenginleşme esaslarına göre müvekkillerine ödenmesi gerektiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
6-Davalı ... …A.Ş vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin taşınmazları davalı yüklenici ...…Ltd. Şti.’den satın aldığını, iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olan müvekkiline karşı tapu iptali ve tescili davasının açılamayacağını, müvekkilinin davacılar tarafından verilen satış yetkisine dayanarak taşınmazları satın aldığını, davacıların kendi kusurlarına dayanmalarının mümkün olmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
7-Davalı ... vekili cevap dilekçesinde, müvekkilinin davalı yüklenici ve diğer davalılar ile herhangi bir hukuki veya ticari ilişkisinin söz konusu olmadığını, müvekkilinin dava konusu 10 nolu bağımsız bölümü bizzat davacı firma yetkililerinden satın aldığını ve iyi niyetli malik olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, "Davanın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve sözleşme uyarınca yükleniciye isabet eden bağımsız bölümleri satın alan davalıların adlarına kayıtlı tapuların iptali ile davacılar adına tescili istemine ilişkin olduğu, davacı arsa sahipleri ile davalı ... firması arasında 27.03.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmede olağan inşaat süresinin 24 ay, olağanüstü inşaat süresinin 36 ay olarak kararlaştırıldığı, sözleşmenin 10. maddesinde olağan inşaat süresinin fiili inşaata başlanabilme anından itibaren işlemeye başlayacağı, resmi makamlar nezdinde alınması lazım gelen ruhsat yahut sair evraktaki gecikmenin sürenin hesabında dikkate alınmayacağının öngörüldüğü, fiili inşaata başlandıktan sonra inşaatın bir şekilde durması gündeme gelmişse 24 aylık sürenin olduğu yerde duracağı ve bu eksiklik tamamlanarak yeniden inşaata başlanması anından itibaren işlemeye devam edeceği, ancak her
halde bu sürenin 36 ayı geçemeyeceğini, 36 aylık olağanüstü inşaat süresinin somut olayda koşullarının oluşmadığının 03.03.2020 tarihli bilirkişi raporunda saptandığı, bu konuda yapılan değerlendirmede, davaya konu inşaata ait yapı ruhsatının iptal ve yürütmesinin durdurulmasının söz konusu olmadığı, imar planının iptali talepli davadan sonra düzenlenen yeni imar planında davaya konu parselin formunda, büyüklüğünde ve imar haklarında bir değişiklik olmadığı, imar planının iptali davasının görüldüğü süreçte davalı müteahhidin inşaat ve imalata devam ettiği bu kapsamda 36 aylık olağanüstü inşaat süresinin dava konusu olayda uygulanmasının mümkün olmadığının anlaşıldığı, bilirkişi raporunda inşaata filen başlanılan tarihin Google Earth programı kullanılarak 19.12.2015 olarak saptandığı, bu tarihten itibaren 24 aylık olağan inşaat süresinin 18.12.2017 tarihi itibariyle dolduğu, sözleşmenin hüküm ifade ettiği dönemde mücbir sebep veya ifayı imkansız kılacak başka bir olağanüstü bir durumun söz konusu olmadığı, davalı yüklenicinin ifada geciktiği, gecikmenin davacıdan kaynaklanmadığı sonucuna ulaşıldığı, davalı vekilinin sözleşmede taşınmazın boş ve takyidatsız tesliminin öngörüldüğü, oysa ki tapu kaydında ipotek şerhleri bulunduğu, ipotek şerhlerinin 09.02.2017 tarihinde terkin edildikleri, inşaat süresinin ipoteklerin terkin edildiği tarihten itibaren işlemeye başlaması gerektiğini savunduğu, sözleşmenin yer teslimine ilişkin 2. maddesinde taşınmazın müteahhide mal sahibi tarafından boş ve takyidatsız teslim edileceğinin öngörüldüğü, davalının sözleşmenin hiçbir aşamasında sözleşmeye uygun bir teslim yapılmadığını ileri sürmediği, aksine tüm bağımsız bölümlerin satış yetkisini üzerine alana kadar (07.11.2017 tarihine kadar) imalata devam ettiği, sözleşme uyarınca müteahhide düşecek bağımsız bölümlerin tamamına yakınını üçüncü kişilere sattıktan sonra %14 seviyesindeki inşaatı yarım bırakarak imalatı durdurduğu, davalı yüklenicinin yaptığı imalata oranla çok daha fazla miktarda karşılığını almasına rağmen işi durdurduğu, %14 seviyesindeki inşaatta dava tarihine kadar bir ilerleme olmadığı nazara alındığında işin süresinin uzamasında davacının kusurlu olduğu yönündeki savunmaya itibar edilemeyeceğinin anlaşıldığı, konuya ilişkin TBK. 473. maddesinde yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi, ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibinin teslim için belirlenen günü beklemeksizin sözleşmeden dönebileceği hükmünün yer aldığı, yine TBK. 124. maddesinde borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa süre verilmesine gerek olmadığının düzenlendiği, mahkemece alınan 03.03.2020 tarihli bilirkişi raporunda davalı yüklenicinin 09.02.2017 takyidatsız yer teslim tarihinden, imalatın sona erdiği 07.11.2019 tarihine kadar yaklaşık 9 ay sürede işin %14,12’sini tamamladığı nazara alındığında kalan %85,88’lik imalatın kalan 15 aylık sürede bitirilemeyeceğinin açıkça anlaşıldığının ifade edildiği, bu bakımdan davalı yüklenicinin edimini sözleşmeye uygun süre ve tarzda yerine getirmeyerek temerrüde düştüğü açık olup, davacı arsa sahibinin sözleşmenin geriye etkili fesih talebinin haklı ve yerinde olduğu sonucuna ulaşıldığı, yüklenicinin kendisine verilen bağımsız bölümlere hak kazanabilmesinin sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmesine bağlı kılındığı, başka bir anlatımla yükleniciye devredilen pay, avans niteliğinde olduğundan yüklenicinin edimini yerine getirmediği durumlarda ondan pay devralan üçüncü kişilerin hak sahibi olmalarının mümkün olmadığı, davacı ile müteahhit arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh verilmemiş olsa dahi, kat irtifakı tesis edilmiş taşınmazdan bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin, inşaat halindeki bir yapıdan bağımsız bölüm satın aldıklarını ve arsa sahibi ile müteahhit arasındaki hukuki ilişkiyi bildiklerinin varsayıldığı, bu çerçevede davalı üçüncü kişilerin dava konusu bağımsız bölümlerin gerçekte yükleniciye ait olmadığı, yükleniciye bu payların arsa payının devri nedeniyle verildiği, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine devredilen arsa paylarında hakkının olmayacağı, arsa maliki davacı tarafından arsa payının iptal ettirilebileceği riskini göze alarak tapuyu devraldıklarını bilmeleri gerekeceği, böyle bir durumda üçüncü kişilerin Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmalarının mümkün olmadığı, zira yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalılar satın alırken inşaatın henüz tamamlanmadığını ve ileride inşa edilecek veya inşa edilmekte olan bir bağımsız bölüme ait arsa payını satın aldıkları, inşaatın tamamlanmaması durumunda, satın aldıkları arsa paylarının iadesinin gündeme gelebileceğini bilebilecek durumda olduklarını, somut olayda davalılar inşa edilecek bağımsız bölümlere ait kat irtifakı tesis edilmiş arsa paylarını satın aldıklarını bilmekte veya en azından bu durumun tapu kaydından anlaşılabildiği, irtifaklı arsa payını satın alan davalıların yüklenicinin halefi konumunda olduklarının değerlendirildiği, bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yüklenicinin taahhüt veya edimlerinden arsa sahibine karşı sorumlu oldukları, nitekim davalıların inşası bittiğinde daha yüksek bir bedele ulaşacak bağımsız bölümü daha düşük bir bedelle satın alma imkanı sağladığı için bu yolu tercih ettikleri, böylece yükleniciden veya onun akdi haleflerinden arsa payı satın alan davalıların yüklenicinin halefi olduklarından yüklenicinin sahip olduğu şahsi haktan daha fazlasına sahip olmadıkları, iktisaplarının TMK'nun 1023.maddesi kapsamında değerlendirilemeyeceği, halefiyet ilkesi uyarınca; yükleniciden veya onun akdi haleflerinden arsa payı alanlar arasında bir ayrım yapılamayacağı, buna ilişkin yargısal uygulamaların bu yönde olduğu, o nedenle yükleniciden veya yüklenicinin akdi haleflerinden arsa payı satın alan davalıların iyi niyet iddiasının dinlenemeyeceği, doğrudan arsa sahiplerinden bağımsız bölüm satın alan davalılar yönünden yapılan incelemede ise yapılan satışın yükleniciye ait bağımsız bölümlere ilişkin olduğu, satışın yüklenicinin talebi ve talimatı ile yapıldığının işin gereği ve taraflar arasındaki noter yazışmalarından kolaylıkla anlaşıldığı, satışın arsa sahibi tarafından yapılmış olmasının şekli bir eylem olup esasen satışın davalı yüklenicinin istek ve talimatı ile yapıldığı, davacının satış işlemini yüklenici nam ve hesabına gerçekleştirdiği, satış sözleşmesinin şeklen davacı tarafça yapılmış olmasına karşın gerçekte tarafının davalı yüklenici olduğu, davacıların kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmeleri için yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin satış yetkisini verebilecekleri gibi, yüklenicinin talimatı ile satışı yaptırabilecekleri, bu durumun yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlara ilişkin yukarıda tespit edilen hukuki durumla benzer bir sonuç doğuracağı, arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alan davalılar yönünden farklı bir değerlendirme yapılmasına gerek olmadığı, bu nedenle davacılardan bağımsız bölüm satın alan davalılar yönünden de davanın kabulü gerektiğinin anlaşıldığı, dava konusu olayda geriye etkili fesih nedeniyle yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü veya dördüncü kişilerin yapabileceği şeyin bağımsız bölümün arsa sahibine iadesi sebebiyle uğradığı zararı satım sözleşmesinin tarafı olan yükleniciden veya satıcıdan talep etmek olduğu, yüklenicinin de dönme halinde arsa sahibinden sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca inşaat sebebiyle meydana gelen artışın iadesini isteyebileceği, açıklanan nedenlerle davanın kabulüne dair karar verilmesi gerektiği, bilirkişi raporunun 19. sayfasında davaya konu bağımsız bölümlerin değerlerinin arsa payı ve yapı maliyeti toplamı üzerinden hesaplandığı, bilirkişi tarafından tespit edilen bağımsız bölüm değerleri inşaatın tamamlandığı tarihteki rayiç değerleri olup, hali hazırda inşaatın %14 seviyesinde olduğu dikkate alındığında, yargılama harcı ve vekalet ücretinin bu değerler üzerinden hesaplanmasının doğru olmadığı, 03.03.2020 tarihli bilirkişi raporunun 29. sayfasında bağımsız bölümlerin (arsa maliyeti + %14,12 imalat oranı) hali hazırdaki değerlerinin belirlendiği, yargılama harcı ve vekalet ücretlerinin bu değerler üzerinden hesaplanması gerektiği" gerekçesiyle, "davanın kabulüne, davacılar ile davalı yüklenici ... Produksiyon Ltd. Şti arasında imzalanmış olan 27.03.2015 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, Yenimahalle Tapu Müdürlüğü 63477 ada, 19 parsel sayılı taşınmaz 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 ve 17 no.lu bağımsız bölümlere yönelik tapu iptali taleplerinin kabulüne, 10 no.lu davalı ..., 11 no.lu davalı ... Ltd. Şti., 8, 12 ve 13 no.lu davalı ...Ş, 14 no.lu davalı ..., 9 no.lu davalı ... Ltd. Şti., 15 no.lu davalı ..., 16 ve 17 no.lu davalı ... adlarına olan tapu kayıtlarının iptali ile işbu bağımsız bölümlerin davacılar adına eşit paylı olarak tapuya kayıt ve tesciline" karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... vekili, ... ve ... Pres... Ltd. Şti. vekili, davalı ... vekili, ... A.Ş. vekili, ... Ltd. Şti. vekili ve davalı ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
1-Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle, müvekkilinin müteahhit firmadan taşınmazı devralan Eriştaş... A.Ş.'den satın alan iyiniyetli dördüncü kişi sıfatıyla davalı olduğunu, müvekkilinin 15 no.lu bağımsız bölümü bedeli karşılığında tapudan satın aldığını ve satın alma sırasında tapu üzerinde herhangi bir hak mahrumiyeti, haciz yada tedbir bulunmadığını, müvekkilinin davacı şirket ya da yüklenici firmayı tanımadığı gibi, taraflar arasındaki hukuki ihtilaftan da habersiz olduğunu, iyiniyetli üçüncü kişinin Medeni Kanunun 1023. maddesinin koruyuculuğundan faydalanamayacağı durumların arsa sahibi ile yüklenicinin arasındaki ilişkiyi bilmesi yahut bilmesinin beklenmesi ile sınırlı olup müvekkilinin iyiniyetinin MK'nın 1023.maddesi korumasına tabi olduğunu, mahkemece aldırılan bilirkişi raporları arasında çelişkiler bulunduğunu, bu çelişkiler giderilmeden ve davacı lehine yorumlanarak hükme esas alındığını, kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu, bilirkişi kurulu kök raporunda müvekkilinin iyiniyetli olduğuna dair kanaat getirilmişken ek raporunda bunun tam tersi yönde iyiniyetli olduğundan söz edilemeyeceğine kanaat getirildiğini, raporun sonuç kısmında ise çelişkili olarak kök raporda belirtilen görüş ve tespitlerde bir değişiklik olmadığının belirtildiğini, müvekkilinin iş bu taşınmazı ... firmasından değil ... firmasından tapu siciline güvenerek devraldığını, 08.11.1991 gün 4/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, davanın yeni kayıt malikine yöneltilmesinin kötüniyetin ileri sürüldüğü iddiasını da kapsadığından ve müvekkilinin kötüniyeti de ispat edilemediğinden davanın reddi gerektiğini, yine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmayan müvekkilinin, yüklenicinin halefi sıfatının da bulunmayacağı açık olduğundan davanın müvekkili yönünden reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne dair karar verilmesinin haksız ve hatalı olduğunu belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasına ve davanın müvekkili yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
2-Davalılar ... ve ......Ltd. Şti. vekili istinaf dilekçesinde özetle, müvekkillerinin 11 ve 14 numaralı bağımsız bölümlerin mülkiyetini doğrudan arsa sahibinden devraldığını, bu itibarla davacılar tarafından müvekkillerine karşı herhangi bir hak talebinde bulunulamayacağını, kararda bu durumun aksinin kabulünün hukuka aykırı olduğunu, arsa sahibi tarafından doğrudan tapuda yapılan devirlerde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle olsa dahi devir yapılan kişiler aleyhine tapu iptal ve tescil talep edilemeyeceğini, aşamalardaki savunmaları ve satış akit tablosunun aksine müvekkillerine yapılan satışların yüklenicinin talimatı doğrultusunda gerçekleştiği iddiasının yasal deliller ile ispatlanamadığını, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinde tapu kütüğüne ... ilkesinin yer aldığını, müvekkillerinin mülkiyet haklarının tapuya ... ilkesi gereğince koruma altında olduğunu, bu durumun aksini ispatla yükümlü olanın ise davacı olduğunu, kaldı ki dosyadaki asıl bilirkişi raporunda da yüklenici payına düşen bağımsız bölümlere ilişkin tapuda satışların yapılmasına ilişkin davalı yüklenici tarafından davacı arsa sahiplerine verilen bir talimat yazısı veya ilgili belgeye rastlanılmadığının ifade edildiğini, mahkemece davacıların gerçeğe aykırı beyanlarına itibar edildiğini, dava tarihi itibariyle davacının sözleşmeyi geriye etkili olarak feshini talep hakkının doğmadığına dair itirazlarının aşamalarda değerlendirilmediği gibi gerekçeli kararda da bu hususun hatalı olarak ele alındığını, davanın açılış tarihi olan 08.06.2018 tarihinde sözleşmede belirtilmiş olan 24 aylık yahut 36 aylık sürenin dolmamış olduğunu, bununla birlikte üzerinde ipotek bulunan bir taşınmaz üzerinde imalat yapmanın riskli olduğunun bilirkişi tarafından da ifade edildiğini, dolayısıyla davalı yüklenicinin işe zamanında başlamış olduğunun kabul edilmesi gerektiğini, bunların yanı sıra davacı tarafın, sözleşmenin bitim süresini beklemeksizin sözleşmeyi sona erdirmesinin de mümkün olmadığını, zira böyle bir talep hakkının doğabilmesi için bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması gerektiğini, ancak somut olayda davacı arsa sahibi tarafından yapılan tespitler ile davalı yüklenicinin beyanlarından işin zamanında bitirilebileceğinin anlaşıldığını, kararda ise bu durumun hatalı olarak değerlendirildiğini, arsa sahiplerince sözleşme tapuya şerh edilmediğinden müvekkillerinin sorumluluklarının söz konusu olmadığını, işin tamamlanma yüzdesi tespiti ve hesaplamaların imalatın parasal değeri üzerinden yapılması hususuna dair itirazlarının aşamalarda ve gerekçeli kararda karşılanmadığını belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasına ve müvekkilleri yönünden davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
3-Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle, müvekkilinin 10 nolu bağımsız bölümü arsa sahiplerinden bedeli arsa sahiplerine ödenmek suretiyle satın aldığını, müvekkilinin davalı yüklenici şirket ve diğer davalılar ile arasında herhangi bir hukuki veya ticari bir ilişkisi bulunmadığını, 10 nolu bağımsız bölümün davalı yükleniciye yapılan avans niteliğinde bir devir olarak nitelendirilemeyeceğini, resmi senedin aksine yönelik iddianın yazılı belge ispatının gerektiğini, kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmediğinden müvekkiline satışı yapılan 10 no.lu bağımsız bölümün arsa sahibine mi yoksa yükleniciye mi düşecek bağımsız bölüm olduğunun müvekkilinin bilmesinin mümkün olmadığını, sözleşmenin 7. maddesinde müteahhide düşen bağımsız bölümlerin müteahhide verilecek özel vekaletname ile devredileceğinin belirtildiğini, yargılamaya konu bağımsız bölümlerden 8,9,12,13,15,16,17 no.lu bağımsız bölümler için arsa sahipleri tarafından müteahhit lehine Ankara 7. Noterliğinin 02.11.2017 tarih ve 14278 no.lu vekaletnamenin düzenlendiğinin açık olduğunu, sözleşmedeki düzenlemeye rağmen basiretli tacir durumunda olan davacı arsa sahiplerince müvekkiline satılan bağımsız bölüme ilişkin olarak davalı yüklenici firma tarafından verilen talimatla yapıldığının ileri sürülmesinin tamamen kötü niyet taşıdığı gibi hukuka ve kanuna da açıkça aykırı olduğunu, bilirkişi incelemesinde de yüklenici tarafından arsa sahiplerine, kendisine düşen bağımsız bölümlerin ferağına ilişkin bir talimat yazısı ve belgesine rastlanılmadığının ifade edildiğini belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasına ve müvekkili hakkındaki davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
4-Davalı ......A.Ş vekili istinaf dilekçesinde özetle, hükme esas alınan bilirkişi raporunda, bilirkişilerin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh verilmediğini tespit ettiklerini, tapuya şerh edilmeyen sözleşmeden müvekkili şirketin haberdar olmasının mümkün olmadığını, haberdar olduğunu iddia eden davacı tarafın iddiasını ispatla mükellef olduğunu, ancak bu yönde dosyada bilirkişilerin değerlendirmeleri dışında bir delil bulunmadığını, müvekkilinin taşınmazları davalı yüklenici ......Ltd.Şti.'den satın aldığını, davacıların davalı yüklenici ile akdettikleri kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeni ile sadece sözleşmenin tarafı olan ... Şirketine karşı şahsi hak iddiasında bulunabileceklerini, iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olan müvekkili şirkete karşı açılan tapu iptali ve tescil davasının reddi gerekirken kabulüne karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, taşınmazların satış yetkisinin davacılar tarafından verildiğini, davacı tarafın dava dilekçesinde inşaatta hiçbir ilerlemenin olmadığını gördükleri halde, davalı yüklenici şirketin ihtarı üzerine satış yetkisi verdiklerini beyan ettiklerini, davacıların kendi açık kusurlarına dayanmalarının mümkün olmadığını, davalı yüklenici şirketin davaya cevabında sözleşmeye göre iş bitirme süresinin dolmadığını, inşaattaki gecikmenin davacılardan kaynaklandığını ileri sürdüğünü, bu nedenle de davanın reddi gerektiğini belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasını ve müvekkili yönünden davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
5-Davalı Osmanoğlulları...Ltd. Şti. vekili istinaf dilekçesinde özetle, hükme esas alınan rapordaki fahiş maddi hatanın giderilmediğini, mahkemece usul ve yasaya açıkça aykırı karar verildiğini, hükme esas alınan bilirkişi kök raporunda, mahkemenin dava konusu sözleşmenin geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu kanaatinin hasıl olması halinde, davalı yüklenici ... şirketine özgülenip ... şirketinden bağımsız bölüm satın alan davalılara ait bağımsız bölümlere ait tapuların iptaline karar verilebileceği sonucunun ortaya çıkacağı, ancak yüklenici olmayan ... A.Ş.'den bağımsız bölüm satın alan davalılara ait bağımsız bölümlere ait tapuların iptal edilemeyeceğini, zira bunların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmayacakları ve yüklenicinin halefi sıfatının bulunmayacağının belirlendiğini, müvekkili tarafından satın alınan 9 no.lu bağımsız bölümün yüklenici ......Ltd.Şti'den değil, ......A.Ş'den satın alındığını, müvekkili şirkete ait olan 9 no.lu bağımsız bölümün tapusununda 15, 16 ve 17 no.lu bağımsız bölümler gibi iptal edilmemesi gerektiğini, bilirkişilerce söz konusu hatanın bilirkişi kök raporunun 20 no.lu sayfasında yer alan tabloda, 9 no.lu bağımsız bölümü satırında "son malik kimden almış" bölümünün hatalı yazılmasından kaynaklandığını, bu durumda müvekkiline ait tapunun iptal edilmesi halinde arsa sahiplerinin müvekkiline ödemeleri gereken tutarın da hesaplanmadığını, bu hususta rapora karşı beyan dilekçesi ibraz edilmiş ise de mahkemece ek rapor alınması talepleri hakkında karar verilmediğini, ancak mahkemece bilirkişi raporundaki yüklenici olmayan ... A.Ş.'den bağımsız bölüm satın alan davalılara ait bağımsız bölümlere ait tapuların iptal edilemeyeceği, zira bunların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmayacakları ve yüklenicinin halefi sıfatının bulunmayacağı tespit edilmesine rağmen davanın kabulüne karar verilmesinin haksız ve hatalı olduğunu, müvekkili kendi cari hesap alacağına istinaden bu taşınmazı devralmış ise de bu taşınmazı ... firmasından değil ... firmasından tapu siciline güvenerek devraldığını, müvekkilinin kötüniyetinin ispat edilemediğini, bu nedenle müvekkilinin bu taşınmazı ... firmasının hakedişi olarak değil ... firmasından olan alacağı nedeni ile ... firmasından devraldığının kabulü gerektiğini belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasına ve davanın müvekkili şirket yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
6-Davalı ... vekili istinaf dilekçesinde özetle, müvekkilinin dava konusu inşaattan bağımsız bölüm devralan iyiniyetli dördüncü kişi sıfatıyla davalı olduğunu, müvekkilinin maliki bulunduğu uyuşmazlık konusu olan 16 ve 17 no.lu dükkanları müteahhit firmadan değil dosyada davalı sıfatıyla yer alan ......A.Ş'den 25/01/2018 tarihinde devraldığını, dolayısıyla arsa sahibi ile müteahhit arasındaki anlaşmayı bilmesinin mümkün olmadığını, müvekkilinin iyiniyetinin TMK'nın 1023 md. korumasına tabi olduğunu, arsa sahibinin çıkarlarının iyiniyetli üçüncü kişinin çıkarlarından önde tutulması yaklaşımının hukuka, hakkaniyete ve iktisadi gereklere aykırı olduğunu, davalı yüklenici ......Ltd.Şti.'nin sözleşmeye göre iş bitirme süresinin dolmadığını, taşınmaz üzerinde ipotek ve yürütmenin durdurulması kararı bulunduğunu belirterek davanın reddini talep ettiğini, ayrıca kendisine ek süre verilirse inşaatı tamamlayacağını ve davacıyla sulh olma taraftarı olduğunu dile getirdiğini, davacının sözleşmenin kendisine yüklediği edimleri yerine getirmeyerek yüklenici firmanın ve iyiniyetle bağımsız bölümleri devralan diğer davalıların mağdur olmasına yol açtığını, davalı yükleniciye süre verilerek inşaatı tamamlamasına müsaade edilmesi ve iyiniyetle taşınmaz iktisap eden diğer davalıların tapularının korunarak mağdur edilmemelerinin mahkemece öncelikle değerlendirilmesi gereken husus iken bu durumun dikkate alınmadığını, müvekkilinin söz konusu bağımsız bölümleri ......A.Ş.'den üzerlerinde husumet olduğunu bilmeden devraldığını, iş bu davanın açılmasına müvekkilinin sebep olmadığını, salt kanunun kendisine tanıdığı savunma hakkını kullanarak davayı takip ettiğini, müvekkilinin iyiniyetli olduğunun bilirkişi raporu ile de kabul gördüğünü, yüklü miktardaki yargılama gideri ve vekalet ücretinin müvekkile yükletilmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu, davalıların mağduriyetini ikiye katladığını belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasına ve müvekkili yönünden davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile "Taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış, davacı arsa sahiplerince sözleşmenin geriye etkili feshiyle tapu iptali ve tescili talep edilmiş olup, mahkemece dosya içeriğindeki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilerek yasal düzenlemelere uygun karar verilmiş olduğu, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkemenin vakıa ve hukuki değerlendirmesinde usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı ve özellikle mahkemesince sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmiş ve davalı yüklenici ......Ltd.Şti'nin istinaf talebinin yapılmamış sayılmasına ilişkin mahkemenin ek kararının da davalı yüklenici şirketçe istinaf edilmemiş olması nedeniyle fesih hususunun kesinleşmiş olmasına, arsa sahipleri tarafından doğrudan davalılar ..., ......Ltd.Şti ve ...'e satıldığı belirtilen 10, 11 ve 14 no.lu bağımsız bölümlerin dava konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye düşen bağımsız bölümler olup, sözleşmenin ifası yönünde arsa sahiplerince yüklenici adına devredildiğinin anlaşılmasına göre istinaf eden davalılar ... vekili, ... ile ......Ltd. Şti. vekili, ... vekili, ......A.Ş. vekili, Osmanoğluları...Ltd.Şti.vekili ve ... vekilinin istinaf başvurularının HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir." gerekçesiyle "Davalılar ... vekili, ... ile ......Ltd.Şti. vekili, ... vekili, ......AŞ. vekili, Osmanoğluları...Ltd. Şti. vekili ve ... vekilinin istinaf başvurularının HMK'nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine" karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı ... ve ... Pres... Ltd. Şti. vekili, davalı ... vekili, ... A.Ş. vekili, ... Ltd. Şti. vekili ve davalı ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Kararı temyiz eden davalı ... ve ... Pres... Ltd. Şti. vekili, davalı ... vekili, ... A.Ş. vekili, ... Ltd. Şti. vekili ve davalı ... vekilleri ayrı ayrı verdikleri temyiz dilekçelerinde, istinaf dilekçelerinde belirttikleri gerekçeler ise aynı temyiz itirazlarını ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmişlerdir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi ve tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 470 ve devamı maddeleri
3. Değerlendirme
1.Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile ilk derece mahkemesi ve Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı ... ve ... Pres... Ltd. Şti. vekili, davalı ... vekili, ... A.Ş. vekili, ... Ltd. Şti. vekili ve davalı ... vekilleri tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci
fıkrası uyarınca ONANMASINA,
17.100,00 TL duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil
olunan davacılara verilmesine,
Aşağıda yazılı onama harçlarının temyiz edenlerden alınmasına,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
17.10.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.